Постановление от 19 декабря 2023 г. по делу № А07-29770/2021

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-16056/2023
г. Челябинск
19 декабря 2023 года
Дело № А07-29770/2021


Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2023 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2023 по делу № А07-29770/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Премьер» - ФИО2 (доверенность от 20.03.2023, сроком на один год, удостоверение адвоката).


Общество с ограниченной ответственностью «Премьер» (далее – ООО «Премьер», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 06.07.2021 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, , в котором просило:

- пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость объект с учетом износа, без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 3 347 479,76 рублей (три миллиона триста сорок семь тысяч четыреста семьдесят девять рублей 76 копеек), составляет 3 248 520,24 рублей (три миллиона двести сорок восемь тысяч пятьсот двадцать рублей 24 копейки).»;

- пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 324 852 рубля (триста двадцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.» (с учетом уточнения предмета заявленных исковых требований, т. 6 л.д. 5).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» (далее – ООО «Аудит-Безопасность»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2023 (резолютивная часть от 25.09.2023) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции была ошибочно зачтена в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимость неотделимых улучшений, поскольку они не были согласованы с арендодателем. Арендодателем не давалось согласие на проведение таких улучшений, проектная документация не согласовывалась. Истцом в заявлении была указана лишь возможность осуществления текущего ремонта, что является обязанностью арендатора в период владения имуществом. По мнению апеллянта, неотделимыми улучшениями, идущими в зачет рыночной стоимости помещения, являются лишь работы по замене оконных блоков с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения на сумму 327 831 руб.

Апеллянт не согласился с выводом суда о том, что со стороны Управления имеет место злоупотребление правом, выраженное в форме сдачи помещения в аренду в непригодном для использования состояния необоснованным, преследуя цель увеличить стоимость выкупа помещения, преднамеренно уменьшая стоимость неотделимых улучшений, отметил, что выявленные экспертом неотделимые улучшения на общую сумму 3 346 000 руб. не были согласованы арендатором с Управлением и соответственно не подлежали зачету в выкупную стоимость объекта.

Апеллянт также не согласился с результатами проведенных по делу судебных экспертиз по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 22.09.2020, сослался на наличие сомнительных выводов и противоречий в заключениях по одному вопросу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

В отсутствии возражений представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьего лица.

К дате судебного заседания в суда апелляционной инстанции от ООО «Премьер» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Премьер» на праве аренды пользуется нежилыми помещениями 1 этажа по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, д. 16 Литера А, общей площадью 150,1 кв.м, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31327 от 14.09.2018 (далее также – договор, т. 1 л.д. 33-36).

Письмом исх. № 04 от 10.10.2018 ООО «Премьер» просило Управление разрешить проведение ремонтных работ на объекте – в помещении муниципального нежилого фонда, расположенном по адресу: <...>, без сноса и повреждения несущих перегородок (т. 1 л.д. 74).

Письмом исх. № 07 от 25.10.2018 ООО «Премьер» направило в адрес Управления дополнительно смету и дефектную ведомость, раскрывающие состав ремонтных работ (т. 1 л.д. 75, 50-55).

Письмом № 32723, 34499 от 09.11.2018 Управление сообщило ООО «Премьер», что не возражает против проведения ремонтных работ с перепланировкой (снос ненесущих конструкций) и переоборудованием помещений для осуществления деятельности за счет собственных средств, согласовывает неотделимые улучшения по представленной дефектной ведомости и сметному расчету: замена оконных блоков (т. 1 л.д. 71).

22.09.2020 ООО «Премьер» обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения (т. 2 л.д. 61).

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.06.2021 № 1704 утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к десятиэтажному жилому зданию (кадастровый номер: 02:55:030167:133), расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 16 (далее также – Условия приватизации, т. 1 л.д. 47-55).

Согласно п. 1.5. Условий приватизации рыночная стоимость объекта согласно отчёту об оценке № 21-47/10/12-Н от 22.05.2021, составленному ООО «Аудит-безопасность», составляет 9 261 675 руб. 65 коп, в том числе НДС 20 % – 1 543 612 руб. 60 коп. Стоимость объекта без учёта НДС за вычетом затрат неотделимого улучшения в размере 97 994 руб. 66 коп. составляет 7 620 068 руб. 38 коп.

Управление (продавец) направило ООО «Премьер» (покупатель) для подписания проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 06.07.2021 на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 16.

Пунктом 3.1 проекта договора предусмотрено, что стоимость объекта по настоящему договору составляет 7 620 068 руб. 38 коп., без учёта НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Согласно 3.3. проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 762 006,84 руб., перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Не согласившись с предложенной ценой выкупа арендуемого помещения, истец 05.08.2021 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа с предложением установить цену в размере рыночной стоимости 3 001 757,1 руб., без учета НДС 20%, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 118-ОН/2021 от 28.07.2021, составленным ООО «Объединенная Башкирская Экспертная Палата; изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 300 175,71 руб. (триста тысяч сто семьдесят пять рублей 71 копейка), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (т. 1 л.д. 6).

В сопроводительном письме к протоколу разногласий истец указал, что цена в размере 3 001 757,1 руб. определена в результате вычета цены неотделимых улучшений в размере 2 828 242,90 руб. из рыночной стоимости выкупаемого объекта в размере 5 830 000 руб., без учета НДС 20%, на основании отчета № 118-ОН/2021 от 28.07.2021Ю, составленного ООО «Объединенная Башкирская экспертная палата».

Не согласившись с редакцией договора, предложенной Управлением в части вышеуказанных пунктов, в связи с уклонением Управления от подписания договора в предложенной истцом редакции, ООО «Премьер» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора судом первой инстанции, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству сторон на основании статьи 82 АПК РФ определением от 27.03.2022 была назначена судебная экспертиза для определения, имеются ли в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м, расположенном по адресу: <...>, неотделимые улучшения, если да, то каков их объем и рыночная стоимость, а также для определения рыночной стоимости арендуемого объекта муниципальной собственности – нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, без учета НДС, по состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых улучшений. Производство судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО3.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 33/04-О/С/2022 от 27.06.2022, согласно которому в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м, расположенном по адресу: <...>, выполнены следующие неотделимые улучшения: штукатурка стен, ремонт стяжки пола, устройство натяжного потолка с устройством светильников, смена входной и межкомнатных дверей, установка окон ПВХ, установка полов и стен из керамической плитки, окраска радиаторов отопления, замена сантехнических труб, устройство пожарной сигнализации, замена электропроводки. Износ неотделимых улучшений принят по методу шкалы экспертных оценок 0 %. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на октябрь 2018 года (дата ремонта) соответствует 2 672 473,56 руб., по состоянию на 22.09.2020 составляет 3 347 479,76 руб. Экспертом установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 146,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, без учета НДС 20% на 22.09.2020 составляет 7 011 620,07 руб., без учета неотделимых улучшений 3 664 140,07 руб. (т. 3 л.д. 1-185).

С учетом ходатайств сторон, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2022 была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО3 и ФИО4.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

«1. Соответствует ли отчет об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность» федеральным стандартам, нормам и правилам, предусмотренным действующим законодательством об оценочной деятельности? В случае несоответствия, указать, повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2. Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности – нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, без учета НДС с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых улучшений.

3. Определить стоимость неотделимых улучшений по замене оконных блоков в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> учетом износа по состоянию на 22.09.2020.».

В материалы дела поступило заключение экспертов № 29/03-О/С/2023 от 31.07.2023 (т. 5 л.д. 61-147), согласно которому отчет № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021, подготовленный ООО «Аудит-безопасность» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, что привело к завышению стоимости объекта оценки, при расчете стоимости допущены арифметические ошибки. Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности, нежилого помещения площадью 146,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, без учета НДС, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 составляет 6 596 000 рублей, стоимость с учетом и без учета неотделимых улучшений совпадает и составляет 3 250 000 рублей. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по замене оконных блоков в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м., расположенном по адресу: <...>, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 составляет 327 831,38 рублей.

Экспертами ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» также были представлены в дело ответы на поставленные вопросы (т. 6 л.д. 5-6), в которых указано, что при ответе на второй вопрос заключения № 29/03-О/С/2023 от 24.07.2023 была допущена описка. Ответ на вопрос «Определить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, <...>, без учета НДС с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 с учетом и без учета неотделимых улучшений» следует читать следующим образом: «Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, <...>, без учета НДС, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 без вычета затрат на неотделимые улучшения составляет 6 596 000 (шесть миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей. Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, <...>, без учета НДС, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 за вычетом затрат на неотделимые улучшения составляет 3 248 520 (три миллиона двести сорок восемь тысяч пятьсот двадцать) рублей».

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты проведенной по делу дополнительной экспертизы, пояснения эксперта, а также учитывая, что производство работ по улучшению арендованного имущества было произведено с согласия арендодателя, пришел к выводу о необходимости урегулирования, возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 3 248 520 рублей (без НДС), определенной в результате зачета стоимости неотделимых улучшений.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в виду обращения истца в Управление с заявлением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и арендуемого ООО «Премьер», постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.06.2021 № 1704 были утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к десятиэтажному жилому зданию (кадастровый номер: 02:55:030167:133), расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 16. Выкупная стоимость объекта муниципального нежилого фонда была определена Управлением на основании отчёта об оценке № 21-47/10/12-Н от 22.05.2021, подготовленного ООО «Аудит-безопасность», в размере 9 261 675 руб. 65 коп. при этом Управление согласилось на зачет стоимости неотделимых улучшений только на сумму 97 994,66 руб.

Соответствие ООО «Премьер» условиям для приватизации указанного объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, Управлением при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривалось (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

ООО «Премьер», не согласившись с указанной выкупной стоимостью недвижимого имущества, получило отчет об оценке № 118-ОН/2021 от 28.07.2021, согласно которому рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к десятиэтажному жилому зданию (кадастровый номер: 02:55:030167:133), расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Калинина, 16, составляет 3 001 757,1 руб., за вычетом НДС и стоимости неотделимых улучшений.

В силу изложенного, имеющихся между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 27.03.2022 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО3.

Согласно экспертному заключению № 33/04-О/С/2022 от 27.06.2022 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 146,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, без учета НДС 20% на 22.09.2020 составляет 7 011 620,07 руб., без учета неотделимых улучшений 3 664 140,07 руб.

Впоследствии, по ходатайству сторон, в связи с предоставлением в материалы дела отчета об оценке № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021, составленного ООО «Аудит-безопасность», в виду наличия противоречий в выводах судебного эксперта, противоречий заключения эксперта другим доказательствам, определением суда первой инстанции от 26.12.2022 была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО3 и ФИО4.

Согласно экспертному заключению № 29/03-О/С/2023 от 31.07.2023 отчет № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021, подготовленный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, что привело к завышению стоимости объекта оценки, при расчете стоимости допущены арифметические ошибки.

Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, <...>, без учета НДС, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 без вычета затрат на неотделимые улучшения составляет 6 596 000 рублей. Рыночная стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, <...>, без учета НДС, с учетом износа по состоянию на 22.09.2020 за вычетом затрат на неотделимые улучшения составляет 3 248 520 рублей (с учетом ответов экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» на поставленные вопросы (т. 6 л.д. 5-6)).

Заключение экспертов № 29/03-О/С/2023 от 31.07.2023 носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертами и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

В силу изложенного суд первой инстанции правомерно и обоснованно признал заключение экспертов № 29/03-О/С/2023 от 31.07.2023 в качестве надлежащего доказательства по делу и урегулировал возникший между сторонами преддоговорной спор на основании выводов экспертов ООО «Центр независимой экспертизы и оценки».

Несогласие подателя апелляционной жалобы с результатами проведенных по делу судебных экспертиз по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 22.09.2020 не принято судебной коллегией, поскольку само по себе несогласие стороны спора с результатом проведенной по делу судебной экспертизы не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения и не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, которые позволили бы иначе установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,7 кв.м., расположенное по адресу: РБ, <...>, апеллянтом в материалы дела не представлены. Отчет № 21-47/10/12-Н от 20.05.2021, подготовленный ООО «Аудит-безопасность», на основании которого утверждались Условия приватизации объекта, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в силу чего не может в настоящем случае использоваться для определения выкупной стоимости спорного объекта.

Доводы апеллянта о том, что в счет выкупной стоимости объекта недвижимости была неправомерно зачтена стоимость неотделимых улучшений, которые не были согласованы с арендодателем, так как арендодателем не давалось согласие на проведение таких улучшений, проектная документация не согласовывалась, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание специфику сложившихся отношений, в которых арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит уменьшению на стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 № 309-ЭС15-16645).

Из материалов дела усматривается, что при передаче истцу в аренду помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, в акте приема-передачи от 14.09.2018 (т. 1 л.д. 38) стороны констатировали, что помещение передается в удовлетворительном состоянии.

Согласно акту осмотра от 01.10.2018 (т. 6 л.д. 14), составленному ООО «Премьер» с участием ООО «Теплосфера», был составлен фотоматериал в отношении состояния арендуемых истцом помещений (т. 6 л.д. 16-18), который подтверждает их неудовлетворительное состояние и необходимость проведения ремонта для использования помещений по назначению, указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31327 от 14.09.2018.

Техническое состояние арендуемых помещений, зафиксированное в данном фотоматериале, Управлением опровергнуто не было.

Из дела также следует, что письмом исх. № 04 от 10.10.2018 ООО «Премьер» просило Управление разрешить проведение ремонтных работ на объекте – в помещении муниципального нежилого фонда, расположенном по адресу: <...>, без сноса и повреждения несущих перегородок (т. 1 л.д. 74).

Письмом исх. № 07 от 25.10.2018 ООО «Премьер» направило в адрес Управления дополнительно смету и дефектную ведомость, раскрывающие состав ремонтных работ (т. 1 л.д. 75, 50-55), что исключает правдивость довода апеллянта о том, что он не был поставлен в известность относительно перечня выполняемых в помещениях работ.

Письмом № 32723, 34499 от 09.11.2018 Управление сообщило ООО «Премьер», что не возражает против проведения ремонтных работ с перепланировкой (снос ненесущих конструкций) и переоборудованием помещений для осуществления деятельности за счет собственных средств, согласовывает неотделимые улучшения по представленной дефектной ведомости и сметному расчету: замена оконных блоков (т. 1 л.д. 71).

Мотивы, по которым Управление согласовало в качестве неотделимых улучшений по представленной дефектной ведомости и сметному расчету только замену оконных блоков, ответчиком раскрыты не были.

При этом в экспертном заключении № 33/04-О/С/2022 от 27.06.2022 экспертом было указано, что в нежилом помещении площадью 146,7 кв.м, расположенном по адресу: <...>, были выполнены следующие неотделимые улучшения: штукатурка стен, ремонт стяжки пола, устройство натяжного потолка с устройством светильников, смена входной и межкомнатных дверей, установка окон ПВХ, установка полов и стен из керамической плитки, окраска радиаторов отопления, замена сантехнических труб, устройство пожарной сигнализации, замена электропроводки.

В ходе судебного разбирательства по делу Управление также не обосновало, почему указанные неотделимые улучшения (их стоимость) в порядке части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не могут быть зачтены в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если поведение указанных улучшений было согласовано письмом № 32723, 34499 от 09.11.2018.

Ссылка апеллянта на то, что создание спорных неотделимых улучшений являлось обязанностью арендатора в период владения имуществом, признана несостоятельной, поскольку, как следует из материалов дела, их создание было обусловлено необходимостью приведения помещений в состояние, возможное для использования помещений по назначению, указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31327 от 14.09.2018, на их создание было получено согласие Управления, и положения части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не исключают возможности зачета стоимости таких неотделимых улучшений арендуемого имущества при выкупе объекта аренды.

Преддоговорной спор был разрешен судом первой инстанции верно, при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2023 по делу № А07-29770/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.Ю. Соколова

В.А. Томилина