Постановление от 1 октября 2025 г. по делу № А14-1693/2025

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


«

Дело № А14-1693/2025
г. Воронеж
02» октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена «24» сентября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено «02» октября 2025 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

судей                                        

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,


при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Мелковой О.А.,


при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО5, представителя по доверенности от 25.03.2025,  представлено удостоверение адвоката,

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области:  представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Администрации городского округа город Воронеж:  представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

от ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ФИО8: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ФИО9: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.06.2025 по делу №А14-1693/2025

по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***> ИНН <***>)

о применении последствий недействительности ничтожной сделки -договора аренды земельного участка; о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды; об устранении препятствия в распоряжении земельным участком; о погашении в ЕГРН сведений в отношении объекта недвижимости,

 третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – истец, МИЗО ВО) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4) с требованиями применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз, в отношении земельного участка площадью 175 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0203018:33; погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права аренды от 07.07.2016 за № 36-36/001-36/001/040/2016-1645/2 ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203018:33; устранить препятствия в распоряжении МИЗО ВО земельным участком с кадастровым номером 36:34:0203018:33, расположенным по адресу: <...> путем обязания ФИО4 самостоятельно и за свой счет осуществить снос нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0205014:358 в 30-дневный срок после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; погасить в ЕГРН сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358, в том числе запись от 16.06.2020 № 36:34:0205014:35836/069/2020-3 о правах ФИО4 на объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358.

К участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Воронеж, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.06.2025 исковые требования удовлетворены: применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз, в отношении земельного участка площадью 175 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0203018:33. Суд обязал ФИО4 возвратить МИЗО ВО земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203018:33 и погасить в ЕГРН запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203018:33; устранить препятствия в распоряжении МИЗО ВО земельным участком с кадастровым номером 36:34:0203018:33, расположенным по адресу: <...>, путем обязания ФИО4 самостоятельно и за свой счет осуществить снос нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0205014:358 в 30-дневный срок после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; погасить в ЕГРН сведения в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358, в том числе запись от 16.06.2020 № 36:34:0205014:35836/069/2020-3 о правах ИП ФИО4 на объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП ФИО4 обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Заявитель указывает, что истцом пропущен срок исковой давности; при нарушении сделки не было допущено нарушений законодательства Российской Федерации, поскольку по состоянию на 24.05.2016 у арендодателя отсутствовали основания для проведения торгов. Апеллянт полагает, что настоящий спор должен рассматриваться с учетом положений статьи 451 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ИП ФИО4 поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просит суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Истец и третьи лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежаще извещены.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения истца и третьих лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Отводы составу суда не заявлены, процессуальные права и обязанности лицам, участвующим в деле, известны.


Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участников процесса, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения ввиду следующего.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2025-26709941 от 31.01.2025 за ФИО4 зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0205014:358 площадью 109,2 кв. м., который расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0203018:33.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2025-26711151 от 31.01.2025 в отношении земельного участка  с кадастровым номером 36:34:0203018:33 за ФИО4 зарегистрировано право аренды указанного земельного участка, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды земельного участка № 4020-16/гз от 24.05.2016, дата государственной регистрации 07.07.2016.

Как следует из обстоятельств настоящего дела, ФИО6 было возведено нежилое здание по адресу: <...>.

Впоследствии ФИО10 01.06.2015 по договору купли-продажи произвел отчуждение нежилого здания ФИО8, который затем продал здание ФИО7

24.05.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО7, ФИО9 (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка № 4020-16/гз.

По условиям указанного договора (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 175 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0203018:33, разрешенное использование: под объектами торговли.

Срок договора в соответствии с пунктом 2.1 определен до 24.05.2065.

24.05.2016 земельный участок был передан ФИО7 и ФИО9, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи.

27.08.2020 Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО4(арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз, в соответствии с которым произведена замена арендаторов ФИО7, и ФИО9 на ФИО4

Решением Коминтерновского районного суда города Воронежа от 02.07.2015 по делу № 2-4322/2015 удовлетворены исковые требования к администрации городского округа город Воронеж, за ФИО8 признано право собственности на объект недвижимости - нежилое здание инвентарный № 10393 литер 1А, 1а, общей площадью 87,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> у дома 101.

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 03.12.2024 решение Коминтерновского районного суда города Воронежа отменено, вынесено новое решение, согласно которому в удовлетворении исковых требований ФИО8 отказано.

Воронежский областной суд пришел к выводу, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, на которую не может быть признано право собственности, поскольку спорный объект возведен на земельном участке, который для этих целей не предоставлялся, без получения необходимой разрешительной документации.

В связи с изложенным, МИЗО ВО обратилось в суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу положений статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В силу статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иными правовыми актами, также стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Как установлено в пункте 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167ГК РФ).

В силу положений статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

Договор, противоречащий обязательным требованиям законодательства, является ничтожным независимо от степени вины стороны такого договора в неосуществлении действий, направленных на надлежащее оформление договорных отношений.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (статья 167 ГК РФ).

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применимы правила главы 60 ГК РФ (статья 1103 ГК РФ).

В силу статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из обстоятельств настоящего дела, между МИЗО ВО и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 4020-16/гз.

Воронежский областной суд в апелляционном определении пришел к выводу, что объект недвижимости - нежилое здание инвентарный № 10393 литер 1А, 1а, общей площадью 87,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> у дома 101, является самовольной постройкой.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума ВС РФ № 44 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 года № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области. К полномочиям департамента отнесены управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, находящимися в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, собственность на земельный участок, занятый спорным объектом, не разграничена, следовательно, полномочиями по распоряжению указанным земельным участком наделен департамент. Наличие самовольной постройки на земельном участке нарушает его права как уполномоченного органа в свободном и беспрепятственном распоряжении земельным участком.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 51 ГрК РФ), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

В данном случае ответчиком не представлено доказательств предоставления земельного участка для строительства, а также документов, подтверждающих строительство спорного объекта с соблюдением установленного законом порядка и получением необходимой для этого разрешительной документации, что свидетельствует о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки. Оснований для размещения на спорном земельном участке торгового объекта ответчиком также не представлено.

Решением Коминтерновского районного суда города Воронежа от 02.07.2015 по делу № 2-4322/2015 удовлетворены исковые требования к администрации городского округа город Воронеж о признании за ФИО8 права собственности на объект недвижимости - нежилое здание инвентарный № 10393 литер 1А, 1а, общей площадью 87,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> у дома 101.

Апелляционным определением Воронежского областного суда от 03.12.2024 решение суда первой инстанции было отменено, вынесено новое решение, согласно которому в удовлетворении исковых требований ФИО8 отказано.

Принимая апелляционное определение, Воронежский областной суд пришел к выводу, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.

Как следует из пункта 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

По смыслу статьи 69 АПК РФ, преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 30-П от 21.12.2011, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0205014:358 площадью 109,2 кв. м, подлежит сносу за счет ответчика.

С момента государственной регистрации права собственности на указанное самовольное строение, как на объект недвижимости, у ответчика возникло исключительное право на приобретение земельного участка, на территории которого расположен указанный объект, в аренду, что повлекло незаконное формирование и выбытие из владения истца земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203018:33, расположенного по адресу: <...> площадью 175 кв. м на основании договора аренды от 24.05.2016.

При этом в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставлении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По общему правилу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, ФИО4 приобрел спорный объект, представляющий собой самовольную постройку, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу пункта 2 статьи 222  ГК РФ. В связи с изложенным, у ответчика отсутствовало предусмотренное статьей 39.6 ЗК РФ исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого спорным объектом.

Следовательно, поскольку было допущено нарушение порядка предоставления спорного земельного участка, договор аренды земельного участка был заключен с нарушением закона, что влечет за собой признание договора недействительным с применением последствий недействительности сделки согласно статьям 167, 168 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенного, договор аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз, в отношении земельного участка площадью 175 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0203018:33, заключенный между истцом и ответчиком, является недействительным.

Поскольку договор аренды земельного участка от 24.05.2016 № 4020-16/гз является недействительным, арбитражный суд области верно пришел к выводу, что иск о применении последствий недействительности сделки в части прекращения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203018:33 подлежит удовлетворению, а сам земельный участок подлежит возврату истцу.

Также судом первой инстанции обоснованно отклонен довод апеллянта о пропуске срока исковой давности. При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснил, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 43) в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ, то есть со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ № 43 указано, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Как следует из пункта 4 указанного постановления Пленума, в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 16.04.2009 № 500-О-О разъяснил, что положение пункта 1 статьи 200 ГК РФ сформулировано таким образом, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела.

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что истец не ведет кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость, не относится к органам исполнительной власти, осуществляющих государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль, не занимается администрированием доходов бюджета городского округа в части, касающейся земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.

О том, что земельный участок неправомерно выбыл из владения собственника в результате представления земельного участка во временное владение и пользование ответчика в связи с заключением договора аренды без проведения торгов, истец, как лицо, распоряжающееся имуществом, мог узнать с момента вынесения апелляционного определения Воронежского областного суда от 03.12.2024.

Доказательства того, что объект недвижимости является самовольной постройкой, и уполномоченный орган должен был узнать об этом ранее 03.12.2024, в материалы дела не представлено.

Также из разъяснений пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что срок исковой давности о признании сделки ничтожной и о применении последствий ее ничтожности, не пропущен, поскольку истец обратился в суд 05.02.2025.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Исходя из вышеизложенного, по сути, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию истца с оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что при оценке представленных в материалы дела доказательств судом первой инстанции допущены нарушения требований статьи 71 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах решение суда по настоящему делу надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.06.2025 по делу №А14-1693/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

ФИО1


Судьи


ФИО2


ФИО3