Постановление от 8 июля 2024 г. по делу № А07-34591/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-8037/2024
г. Челябинск
08 июля 2024 года
Дело № А07-34591/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2024 по делу № А07-34591/2022.

В судебном заседании принял участие представитель Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» - ФИО1 (паспорт, доверенность от 09.01.2024, срок действия до 31.12.2024, диплом).


Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее - заявитель, предприятие, ГУП Фонд жилищного строительства) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Министерство) об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:58:020315:109 площадью 2658 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Ишимбайский р-н, г. Ишимбай, на три года для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженный в письме № 4678 от 07.09.2022, обязал Министерство предоставить в аренду предприятию испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 02:58:020315:109, на три года для завершения строительства.

С вынесенным решением не согласилось Министерство, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе заинтересованное лицо (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на определение проведенной по делу экспертизой готовности фундамента объекта на 100%, тогда как ранее указанный вопрос был исследован в рамках дела № А07-1681/2020. Проведенной в рамках названного дела экспертизой установлено выполнение работ на фундаменте на 92,47%. По мнению апеллянта, указанное обстоятельство не подлежало доказыванию в соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации. Повторное назначение экспертизы повлекло необоснованное взыскание с Министерства расходов на ее проведение.

По мнению апеллянта, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене ввиду рассмотрения дела без привлечения к участию в деле Администрации Ишимбайского муниципального района, на территории которого расположен испрашиваемый обществом земельный участок с видом разрешенного использования - для многоэтажной застройки.

Также судом первой инстанции не учтены обстоятельства отсутствия у ГУП Фонд жилищного строительства прав на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства, поскольку в удовлетворении исковых требований предприятия о признании права хозяйственного ведения было отказано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-1681/2020. Иные сведения о правах предприятия в Едином государственной реестре недвижимости отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель заинтересованного лица не явился.

С учетом мнения представителя заявителя, на основании статей 121, 123 Арбитражного кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.08.2003 между ГУП Фонд жилищного строительства и закрытым акционерным обществом «Ишимбайстрой» был заключен договор № 121/03-03 от 15.08.2003 инвестирования строительства, согласно которому ГУП Фонд жилищного строительства обязалось осуществлять финансирование, а ЗАО «Ишимбайстрой» организовать работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию 72 квартирного жилого дома № 20 в мкр.9 3 очередь в г. Ишимбай.

Между ГУП Фонд жилищного строительства и Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан был заключен договор аренды № 3138 от 31.05.2010 земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, согласно которому предприятие получило, а Администрация предоставила в аренду сроком с 25.09.2007 по 25.09.2009, земельный участок с кадастровым номером № 02:58:020315:109 в целях размещения (строительства) многоэтажного дома.

31.05.2010 между ГУП Фонд жилищного строительства и Администрацией был заключен договор № 3138 аренды земельного участка с кадастровым номером № 02:58:020315:109, предоставленного для многоэтажной жилой застройки, сроком с 26.09.2009 по 26.09.2012.

Дополнительным соглашением от 25.09.2015 срок договора аренды № 3138 от 31.05.2010 продлен до 26.09.2018 (л.д. 24).

Находящийся на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:109 объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома № 20 был поставлен на кадастровый учет 26.04.2013 с присвоением кадастрового номера 02:58:020315:2034, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай. Степень готовности объекта незавершенного строительства 20%, площадь застройки: 5 120 кв. м.

В рамках дела № А07-1681/2020 ГУП Фонд жилищного строительства были заявлены требования о признании права хозяйственного ведения на указанный объект незавершенного строительства, поскольку ликвидированный застройщик общество «Ишимбайстрой» не зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома № 20 с кадастровым номером 02:58:020315:2034, и не мог его передать истцу. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по названному делу в удовлетворении требований о признании права хозяйственного ведения было отказано по причине отсутствия завершения работ по созданию фундамента (готовность которого составляет 92,47 %) и невозможности отнесения такого объекта к недвижимому имуществу.

19.08.2022 ГУП Фонд жилищного строительства обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № 02:58:020315:109 в аренду для завершения строительства (л.д. 81).

Министерство письмом № МОЧТ00552 исх-4678 от 07.09.2022 отказало в предоставлении земельного участка в аренду (л.д. 82), сославшись на то, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:109 невозможно в связи с несоблюдением требований законодательства -пункта 5 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявитель считая, что данный отказ является незаконным и необоснованным обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Проектная Фирма «ГОСТ-Стандарт» ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Имеет ли место фактическое нахождение на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:109 объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 (рядом с домом № 8А на ул. Молодежная, г. Ишимбай, Республика Башкортостан)?

2) При положительном ответе на первый вопрос установить имеет ли объект незавершенного строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 признаки объекта капитального строительства, в том числе завершены ли в полном объеме работы по возведению фундамента в соответствии с проектом? Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:58:020315:2034.

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 21 от 06.02.2024 объект незавершенного строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 (рядом с домом № 8А на ул. Молодежная, г. Ишимбай, Республика Башкортостан) имеет место фактическое нахождение на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:109. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:58:020315:2034 имеет признаки объекта капитального строительства. Работы по сооружению фундамента на объекте незавершенного строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 завершены полностью, степень готовности фундамента составляет 100%.

Принимая решение об удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, а также необходимостью завершения строительства многоэтажного жилого дома.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Как установлено судом первой инстанции на основании заключения проведенной по делу судебной экспертизы, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:58:020315:2034 имеет признаки объекта капитального строительства. Работы по сооружению фундамента на объекте незавершенного строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 завершены полностью, степень готовности фундамента составляет 100%.

Согласно абзацу 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что вопрос выполнения работ на фундаменте на 92,47% был исследован в рамках дела № А07-1681/2020, что исключает необходимость доказывания указанного обстоятельства в соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации, подлежит отклонению ввиду различных временных периодов проведенных исследований и возможности изменения состояния готовности незавершенного строительством объекта.

Приведенная ссылка на необоснованное взыскание с Министерства расходов на проведение повторной экспертизы ошибочна, поскольку по смыслу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначенная по настоящему делу экспертиза не являлась повторной. При этом, круг доказательств подлежащих исследованию по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяется судом самостоятельно.

Отсутствие у ГУП Фонд жилищного строительства зарегистрированного в установленном порядке права хозяйственного ведения на объект незавершенного строительства, в том числе по причине отказа в удовлетворении исковых требований предприятия о признании права хозяйственного ведения вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-1681/2020, в данном случае не исключает права ГУП Фонд жилищного строительства на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичные разъяснения приведены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017

Принадлежность объекта незавершенного строительства предприятию и наличие у него прав на завершение строительства, Министерством не оспариваются.

При этом, имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о выражении предприятием намерения на приобретение права аренды земельного участка не в качестве обладателя вещных прав на объект незавершенного строительства, а для целей завершения его строительства.

В силу изложенных обстоятельств, заявитель вправе претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное с учетом того, что весь процесс строительства осуществлялся при условии надлежащего оформления прав на земельный участок, противоречило бы принципу правовой определенности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Установление шестимесячного срока для инициирования процедуры изъятия объекта незавершенного строительства не препятствует собственнику объекта обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения указанного срока.

В случае такого обращения собственнику объекта незавершенного строительства не может быть отказано со ссылкой на преждевременность обращения, заявление должно быть рассмотрено уполномоченным органом по существу с принятием решения или о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок, или о предъявлении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка, в лице Министерства, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и не заявил в ходе рассмотрения спора о намерении совершения таких действий, у предприятия имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом изложенного, отказ Министерства в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует предприятию завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:109 площадью 2658 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, Ишимбайский р-н, г. Ишимбай, на три года для завершения строительства является правильным.

Довод апеллянта о том, что принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене ввиду рассмотрения дела без привлечения к участию в деле Администрации Ишимбайского муниципального района, на территории которого расположен испрашиваемый обществом земельный участок с видом разрешенного использования - для многоэтажной застройки, ошибочен.

По смыслу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, недостаточно того, чтобы судебное решение затрагивало его предполагаемые права и обязанности в будущем, а необходимо наличие суждений о его правах и обязанностях непосредственно в судебном акте, то есть в силу судебного акта у лица должны возникнуть или прекратиться какие-либо конкретные права и обязанности. Вынесение такого судебного акта должно с очевидностью нарушать права субъекта спорных правоотношений на рассмотрение дела судом с его участием.

Между тем, принятием решения о предоставлении земельного участка в аренду лицом, уполномоченным на осуществление распорядительных действий с ним, непосредственного определения прав органа местного самоуправления не произведено.

Поскольку анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше, он не требует дополнительной аргументации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, оснований для распределения государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2024 по делу № А07-34591/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

И.Ю. Соколова



Судьи:

А.С. Жернаков




В.А. Томилина