Постановление от 16 сентября 2024 г. по делу № А56-124216/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-124216/2023
17 сентября 2024 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой А.В.,

при участии: 

от заявителей: 1) не явился, извещен; 2) ФИО1 – по доверенности от 14.12.2023;

от заинтересованного лица: ФИО2 – по доверенности от 29.12.2023;

от третьего лица: не явился, извещен


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-25869/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2024 по делу № А56-124216/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое


по заявлению 1) Общества с ограниченной ответственностью «Дельта» (адрес: 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб., д.61, лит.А, офис 101, ОГРН <***>); 2) Общества с ограниченной ответственностью «Нева Сити» (адрес: 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб., Д.61, лит.А, офис 102, ОГРН <***>);

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН <***>);

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

о признании, об обязании,   



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта» (далее – Общество), Общество с ограниченной ответственностью «Нева Сити» (далее – Компания) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным оформленного письмами Комитета от 05.12.2023 № 05-26-114217/23-0-9 и от 13.12.2023 № 05-15-123243/23-0-1 отказа в предоставлении в общую долевую собственность заявителей земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенных по адресу: <...>, лит.А, и обязании Комитета заключить с заявителями договор купли-продажи соответствующего земельного участка на условиях проекта договора, прилагаемого к иску.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

Решением суда от 12.07.2024 отказ Комитета в предоставлении в общую долевую собственность заявителей земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенных по адресу: <...>, лит.А, оформленный письмами от 05.12.2023 №05-26-114217/23-0-9 и от 13.12.2023 №№05-15-123243/23-0-1, признан недействительным, на Комитет возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке подготовить и направить Обществу и Компании проект договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 78:34:0004018:1.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 12.07.2024 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на то, что фактическое использование спорного земельного участка не соответствует виду разрешенного использования такого участка, указанному в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), указал, что означенное влечет запрет на приватизацию земельного участка. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о возможности выкупа земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в отсутствие одного из объектов на нем расположенных. Комитет также отметил, что площадь земельного участка (16 044 кв.м) превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, расположенных в его границах. Податель жалобы также полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта судом не принята во внимание позиция КГИОП. Кроме того, Комитет отметил, что судом не разрешен вопрос по требованию заявителей о заключении договора на условиях и по цене, указанной в представленном Обществом и Компанией с заявлением проекте договора.

В апелляционный суд поступил отзыв Компании, в котором заявитель просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Компания против удовлетворения жалобы возражал.

Общество и КГИОП, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, Общество и Компания являются сособственниками следующих объектов недвижимости:

– нежилое здание, наименование – административно-производственный и макетный корпус, количество этажей – 7, в том числе подземных -, общей площадью 23 834,9 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 1965, материал наружных стен – кирпичные, каркасно-панельные, кадастровый номер 78:34:0004018:2012, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, литера А (далее – Бизнес-центр);

– нежилое здание, наименование – гараж, количество этажей – 1, в том числе подземных -, общей площадью 144,5 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 1969, год завершения строительства – 1969, материал наружных стен – кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2008, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, корпус 3, литера А;

– нежилое здание, наименование – бытовой корпус, количество этажей – 3, в том числе подземных 0, общей площадью 349,8 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 1917, материал наружных стен – кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, корпус 4, литера А.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- 44 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещения, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, дом 61, литера А (далее – земельный участок), находящемся в государственной собственности и предоставленном заявителям в аренду на основании договора от 07.05.1999 №17/ЗД-001495 в редакции последующих дополнительных соглашений.

В целях выкупа участка под объектами недвижимости Общество и Компания обратились в Комитет с заявлением от 13.11.2023 (вх. № 05-26-114217/23-0-0 от 15.11.2023) о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, по результатам рассмотрения которого Комитетом принято решение, изложенное в письме от 05.12.2023 № 05-26-114217/23-0-9, об отказе в выкупе земельного участка.

06.12.2023 Общество и Компания вновь обратились в Комитет с заявлением (вх. №05-15-123243/23-0-0 от 11.12.2023) о предоставлении участка в собственность путем подписания предложенного сторонами проекта договора купли-продажи.

Комитет письмом от 13.12.2023 № 05-15-123243/23-0-1 отказал в предоставлении участка в собственность и заключении договора купли-продажи.

Полагая, что отказ Комитета в предоставлении Обществу и Компании в собственность за плату земельного участка является незаконным и нарушает его права, заявители обратились с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, признал заявленные требования Общества и Компании обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность Общества и Компании было принято Комитетом в связи с тем, что площадь участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, расположенных в его границах; фактическое использование участка не отвечает его разрешенному использованию и не соответствует сведениям, внесенным в ЕГРН; участок частично расположен в границах существующего сохраняемого тоннельного канализационного коллектора регионального значения (магистральная канализация); разрушение одного из зданий на участке препятствует его выкупу.

Статьей 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1); если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

Применительно к подпункту 1 указанной статьи исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В данном случае установив круг обстоятельств, подлежащих исследованию для разрешения настоящего дела, на основании статей 82, 83 АПК РФ с целью определения соразмерности истребуемого земельного участка суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам ООО «УК «Морион»» ФИО3 и ФИО4 и по результатам которой в материалы дела поступило экспертное заключение от 12.06.2024.

При этом, отвечая на поставленные судом вопросы, эксперты в заключении от 12.06.2024 указали, что для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012, 78:34:0004018:2008, 78:34:0004018:2007 необходим участок площадью 17 717 кв.м, а для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012 и 78:34:0004018:2008 – земельный участок площадью 17 157 кв.м.

Обосновывая необходимость именно такой площади земельного участка, эксперты в заключении указали, что в соответствии с действующими положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации минимальный размер земельного участка определяется как предельный параметр разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, устанавливаемый градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны индивидуально, при этом указанные регламенты в части предельных (минимальных) размеров земельных участков должны устанавливаться с учетом не только площади объектов недвижимости, но и минимальной доли озеленения, минимального количества мест для стоянки, минимального количества мест для осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

С учетом указанных требований, а также исходя из видов разрешенного использования земельного участка, и с учетом охранных зон расположенных на участке тепловых сетей, общая площадь участка, необходимого для эксплуатации трех зданий составит 17 717 кв.м, а для эксплуатации двух здания (за исключением снесенного объекта, в отношении которого вынесено решения о его восстановлении) – 17 578 кв.м.

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось, соответственно, названное заключение обоснованно и правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

При этом, отклоняя довод Комитета о том, что при расчете необходимой площади испрашиваемого земельного участка необходимо руководствоваться Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее – ПЗЗ), суд верно отметил, что взаимоотношения сторон по вопросу выкупа земельного участка под объектами недвижимости, возникли в 2023 году после обращения Общества и Компании с заявлением в Комитет о выкупе земельного участка, в связи с чем при определении площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, следует исходить из градостроительных регламентов, существующих на день обращения с заявлением о выкупе, а не на дату начала арендных правоотношений сторон в отношении спорного земельного участка.

Судом первой инстанции также обоснованно и верно принято во внимание, что спорный земельный участок имеет неправильную форму. Здание бизнес-центра располагается вдоль всего участка по Выборгской набережной и имеет ответвления внутрь квартала. На территории участка внутри квартала расположены здание гаража и подлежащего восстановлению бытового корпуса.

При этом, исходя из схемы расположения объектов и самого участка, следует признать, что формирование участков, не связанных с использованием объектов внутри квартальной части невозможно, поскольку приведет к невозможности использования всех трех объектов недвижимости и вкрапливанию в существующий участок, что недопустимо в силу части 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Также невозможно образование участка и вдоль набережной, поскольку в указанной части находятся охранные зоны коммуникаций, с этой же стороны осуществляется подъезд к зданию бизнес-центра, его обслуживание и осуществляется парковка лиц, посещающих бизнес-центр.

Довод Комитета о том, что на спорном земельном участке фактически отсутствует здание бытового корпуса, что препятствует выкупу участка, также был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен, поскольку приведен без учета того, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2022 по делу № А56-121088/2021 на Общество и Компанию возложена обязанность в течение 36 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по восстановлению предмета охраны исторического поселения города федерального значения Санкт-Петербург –  исторического здания по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская наб., д.61, корп.4, лит.А, расположенного в границах земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская наб., д.61, корп.4, лит.А, при этом, указанный судебный акт вступил в законную силу и является обязательным к исполнению в соответствии со статьей 16 АПК РФ.

Соответственно с учетом названного решения здание не считается прекратившим свою юридическую судьбу, за Обществом и Компанией сохраняется право собственности на него, при этом на последних возложена дополнительная обязанность по его восстановлению, в связи с чем земельный участок, предназначенный для размещения здания, также должен учитываться при выкупе.

Кроме того, отказывая заявителям в выкупе спорного земельного участка, Комитет указал, что фактическое использование такого участка не соответствует виду его разрешенного использования, поскольку согласно сведениям ЕГРН в отношении участка установлен вид разрешенного использования «Бытовое обслуживание, деловое управление, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях».

Вместе с тем, согласно действующим документам по планировке территории спорный земельный участок находится в границах территориальной зоны ТД1-1_1 - общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектом инженерной инфраструктуры, при этом такие виды деятельности как «автомойка» и «автосервис» отнесены к числу допустимых к использованию в качестве вспомогательных либо условно-разрешенных видов разрешенного использования земельного участка.

Ссылки подателя жалобы на то, что согласно сведениям КГА спорный земельный участок частично расположен в границах существующего сохраняемого тоннельного канализационного коллектора регионального значения (магистральная канализация), также правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку в данном случае спорный участок не предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, в то время как само по себе прохождение через участок магистральной канализации не является препятствием для предоставления земельного участка другому лицу (не собственнику/правообладателю линейного сооружения) в собственность (аренду), при этом у правообладателя такого земельного участка возникают лишь ограничения прав в связи с установлением охранных зон линейных объектов.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Комитет в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не подтвердил наличие обстоятельств, которые в соответствии с законом являются основаниями для отказа в предоставлении Обществу и Компании в собственность испрашиваемого земельного участка,

Приведенный Комитетом в апелляционной жалобе довод о том, что судом не был разрешен вопрос по требованию заявителей о заключении договора на условиях и по цене, указанной в представленном Обществом и Компанией с заявлением проекте договора, также подлежит отклонению апелляционным судом в силу следующего.

Так, согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц в случае признания таких актов, решений незаконными должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В данном случае с учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что надлежащим способом устранения нарушенных прав и интересов Общества и Компании будет возложение на Комитет обязанности подготовить и направить заявителям проект договора купли-продажи участка в порядке устранения нарушения прав заявителя соответствует положениям пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, определяющим перечень действий уполномоченного органа применительно к спорным отношениям, поскольку инициатива в заключении договора и определение его условий с учетом положений действующего законодательства должна исходить именно от Комитета при наличии вынесенного им положительного решения о предоставлении участка в собственность заявителя.

С учетом приведенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда.

Принимая во внимание, что при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, не допущено, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2024 следует оставить без изменения, а жалобу Комитета – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 12.07.2024 по делу №  А56-124216/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


С. А. Нестеров

Судьи


Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина