Постановление от 17 ноября 2023 г. по делу № А40-341780/2019

392/2023-321117(1)


ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-67302/2023

Дело № А40-341780/19
г. Москва
17 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В., судей Александровой Г.С., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Детский центр отдыха "Заря"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2023

по делу № А40-341780/19-60-2579, принятое судьей Хорлиной С.С. по первоначальному иску АО "Бизнес-Недвижимость"

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО Детский центр отдыха "Заря" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 16 423 204,23 руб.,

по встречному иску ООО Детский центр отдыха "Заря" к АО "Бизнес-Недвижимость"

об обязании АО "Бизнес-Недвижимость" взыскать в счет арендной платы по Договору аренды имущества № М-ДР-01-08/18 от 18.10.2018 в размере 13 850 654,57 руб., составляющих стоимость капитального ремонта арендованного имущества и расходов по его обслуживанию,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.03.2023, диплом ВМА 0001348 от 17.06.2004;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Бизнес-Недвижимость» (далее – истец, АО «Бизнес- Недвижимость») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Детский центр отдыха "Заря" (далее – ответчик) о взыскании задолженность по постоянной части арендной платы в размере 16.462.349 руб. 62 коп., пени по постоянной части арендной платы в размере 2.690.316 руб. 05 коп., долг по переменной части арендной платы в размере 2.150.236 руб. 14 коп., пени по переменной части арендной платы в размере 298.538 руб. 67 коп.

Ответчик обратился со встречными требованиями об обязании АО «Бизнес- Недвижимость» зачесть в счет арендной платы по Договору аренды имущества от 18.10.2018г. № М-ДР-01-08/18 стоимость капитального ремонта арендованного имущества и расходов по его обслуживанию в размере 13.850.654 руб. 57 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2023 по делу № А40341780/19 первоначальные требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, встречные исковые требования удовлетворить, в первоначальном иске отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель истца возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ответчика.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 18.10.2018г. заключен Договор аренды имущества № М-ДР-01-08/18 (далее - Договор) сроком до 24.04.2019г.

Во исполнение требований пунктов: 1,2; 1,4; 1,7; 1.8 статьи 1 Договора стороны составили три Акта приема передачи: 1) Акт приема передачи строений от 25 мая 2018 года; 2) Акт приема передачи основных средств от 25 мая 2018 года; 3) Акт приема передачи земельного участка от 25 мая 2018 года.

Между сторонами 13.11.2018г. заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору, согласно которому срок аренды был продлен до 24.04.2020г.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.п. 3.1.3; 3.2.3; 3.3.2; 3.3.9 ст. 3; а также п.п. 5.1- 5.9. ст. 5 Договора, в том числе п. 5.5 ст. 5 Договора, за пользование арендованным имуществом Арендатор обязан ежемесячно (до 05 числа каждого месяца) уплачивать Арендодателю арендную плату, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Фактически за период 31.01.2019г. по 16.10.2019г. арендатор систематически не выполняет требования п.п. 3.1.3;3.2.3;3.3.2;3.3.9 ст. 3, а также п. п. 5.1-5.9. ст. 5 Договора, в связи с чем у ответчика имеется задолженность по постоянной части арендной платы в размере 16.462.349 руб. 62 коп., по переменной части арендной платы в размере 2.150.236 руб. 14 коп.

Пунктом 5.10 ст. 5 Договора предусмотрена неустойка в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении задолженности, однако задолженность не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначальных требований исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Наличие задолженности по постоянной и переменной части арендной платы установлено в судебном заседании и документально подтверждено.

Ответчик доказательств оплаты задолженности по постоянной и переменной части арендной платы не представил.

По расчету истца сумма пени по постоянной части арендной платы составила 2.690.316 руб. 05 коп., неустойка по переменной части арендной платы составила 298.538 руб. 67 коп.

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции руководствовался условиями Договора и ст. 330 ГК РФ, установив факт просрочки, проверив расчет истца, правомерно взыскал с ответчика сумму неустойки в заявленном размере.

Обращаясь со встречными требованиями, ответчик указал, что арендованное имущество используется Арендатором для организации детского отдыха, на что прямо указано в п.1.5. Договора.

В момент действия Договора возникло несколько ситуаций, когда Арендатор был вынужден за свой счёт произвести капитальный ремонт арендованного имущества, согласно п.3.3.8 Договора.

В соответствии с п.3.4.4. Договора арендатор имеет право, требовать соответственного уменьшения арендной платы и использовать иные права, предоставленные ему согласно действующему законодательству, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования арендованным имуществом, предусмотренные настоящим Договором, существенно ухудшились или его использование в целях вышеуказанного Договора было невозможно.

Согласно п.1.5. Договора строения, ОС и Земельный участок будут использоваться арендатором для организации деятельности ДЦО, с правом оказания медицинских услуг, в соответствии с разрешительной документацией Арендатора.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ).

Ответчик также указал, что ранее между сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 2 от 10.06.2019г. к Договору, согласно которому произведенные Арендатором расходы в размере 3052173 руб. 01 коп. были зачтены

Арендодателем в счет оплаты задолженности Арендатора по постоянной части арендной платы. (т.1. л.д. 69).

Согласно п. 3.3.8. Договора арендатор обязан немедленно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, уже нанесшем или грозящем нанести ущерб Строениям и/или ОС и/или Земельному участку, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения Имущества.

Вышеуказанные работы, предпринятые Арендатором в период с 14.04.2020г. по 15.05.2021г., были проведены в соответствии с п. 3.3.8. Договора.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или Договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный Договором, а если он не определен Договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: - произвести капитальный ремонт, предусмотренный Договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; - потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения Договора и возмещения убытков.

Рассмотрев встречные требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции принял во внимание, что 09.07.2021г. Управлением Федеральной службы Государственной регистрации и картографии по Московской области произведена государственная регистрация Договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.06.2021г. заключенного между АО «Бизнес-Недвижимость» (Продавец) и ДИОВОРКС ИНК (DEOWORKS INC) (Покупатель).

Согласно п. 1.4 указанного Договора к Покупателю перешли все права собственности на земельный участок и все имущественные объекты под базу отдыха «Заря», расположенные по адресу Московская область, Дмитровский район, деревня Рыбаки, Габовское с/п, ДЦО ЗАРЯ.

В пункте 1.6 Договора купли-продажи установлены права аренды ООО «ДЦО Заря» по Договору аренды № М-ДР-01-08/1/8 от 18.10.2018 года.

На основании требований ст. ст. 617, 384, 386, 392.2 и 393.2 ГК РФ, а также постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" лицо к которому перешло право собственности на арендуемое имущество вне независимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, а прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в Договор аренды или нет, а соответствующий Договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором ответчиком.

При этом судом первой инстанции отклонена ссылка ответчика на Дополнительное Соглашение № 2 от 10.06.2019г. к Договору как несостоятельная, поскольку нормативное толкование п.п. 1; 3; 4 Дополнительное Соглашение № 2 свидетельствуют о разовой сделке по зачету (компенсации) конкретной суммы расходов, понесенных арендатором за период с 25.05.2018г. по 30.06.2019г. в размере 3052173,01 руб.

Данное разовое обязательство бывший Арендодатель в 2019 года исполнил, и оно учтено в Актах взаимных расчетов в последующем.

Согласно п. 5.12 Договора (в редакции Дополнительного Соглашения № 2 от 10.06.2019) Арендатор самостоятельно несет расходы по установке и техобслуживанию

пожарной сигнализации, перекатке пожарного рукава, проверке работоспособности пожарного крана, установке видеонаблюдения, охране объекта, вывозу твердых коммунальных отходов, вывозу ТБО, вывозу и утилизации мусора, в т.ч. крупногабаритного, поставке угля сортовой марки ДПК.

Компенсации подлежали затраты, предъявленные Арендатором в срок не позднее 30.06.2019 на основании отчета о понесенных расходах. Обязательств по компенсации Арендодателем указанных расходов за иной период Договор не содержит. В реестре предъявленных затрат на обслуживание объектов содержатся затраты, которые арендатор понес в период до 30.06.2019: - по ТО пожарной сигнализации на сумму 105.000 руб., - ремонту теплосети на сумму 897.231 руб. 60 коп., - поставке угля на сумму 1.413.700 руб.

Однако, как указал истец, за весь период аренды с 18.10.2018г. по июль 2021г. ответчик не обращался и не предлагал урегулировать вопросы согласования капитального ремонта объектов аренды, согласования компенсации затрат по сделкам и Договорным обязательствам с третьими лицами, контрагентами ответчика.

При этом условия Договора прямо предписывают Арендатору императивную обязанность согласовывать участие в проведении капитального ремонта, но и обязанность согласовать текущий ремонт, а также требование к Арендатору немедленно извещать Арендодателя о повреждении, аварии или ином событии, уже нанесшем или грозящем нанести ущерб Строениям и/или ОС и/или Земельному участку.

Также суд отмечает, что п. 3.4.3 Договора содержит условие о том, что по согласованию с Арендодателем осуществлять неотделимые и (или) отделимые улучшения Имущества. Арендодатель рассматривает письменное обращение Арендатора на осуществление неотделимых и (или) отделимых улучшений Имущества и дает ответ в течение 20 (двадцати) дней с даты получения.

Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как установлено судом, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что Арендатором были как предварительно, так и в последующем согласованы с Арендодателем, получение согласия на проведение работ по капитальному ремонту арендуемого имущества и объектов, и компенсации расходов на содержание объектов аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Поскольку ответчик не представил доказательств получения согласия арендодателя на проведение каких-либо строительных работ, улучшающих арендованные объекты, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы

материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2023 по делу № А40341780/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи Г.С. Александрова

А.В. Бондарев