Постановление от 17 декабря 2024 г. по делу № А40-93241/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-55827/2024

Дело № А40-93241/23
г. Москва
18 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2024 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новиковой Е.М.,

судей Бодровой Е.В., Титовой И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Саидмурадовым А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ВЫСШЕГО ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ОРГАНА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2024 по делу № А40-93241/23

по исковому заявлению ВЫСШЕГО ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ОРГАНА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

 к ответчикам: 1) АО "ЯЗОВСКАЯ СЛОБОДА ИНВЕСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>); 2) ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АПРЕЛЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

об обязании и взыскании,

и встречное исковое заявление ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АПРЕЛЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ВЫСШЕМУ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ ОРГАНУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 14.11.2024,

от ответчика: 1) не явился, извещен, 2) ФИО2 по доверенности от 19.08.2024,

УСТАНОВИЛ:

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ЯЗОВСКАЯ СЛОБОДА ИНВЕСТ» и ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АПРЕЛЬ» об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта; о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Апрель» задолженности в размере 11 051 482,13 руб. закреплённую в акте о результатах реализации инвестиционного проекта (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К совместному рассмотрению в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят встречный иск ООО «СЗ «АПРЕЛЬ» к Правительству Москвы об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

В процессе рассмотрения настоящего дела ответчик уточнил встречные требования в порядке ст. 49 АПК РФ в связи с технической ошибкой, допущенной при подготовке Акта о частичной реализации инвестиционного проекта, а именно в связи с тем, что в пунктах 4, 5, 6.1.2, 6.2, 9.1 Акта указаны были некорректные величины площади квартир, также уточнена сумма задолженности до 39 952,95 руб. за нежилые помещения и до 323 219,36 руб. за жилые.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024 урегулированы разногласия сторон, возникшие при составлении Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по Инвестиционного контракта от 15.08.2011 № 8/11(реестровый № 15-000028-0000-0000-00000-11) в редакции дополнительных соглашений от 24.01.2014 № 1, от 26.01.2017 № 2, от 29.03.2018 № 3, от 29.07.2019 № 4 в части строительства жилого дома по адресу: г. Москва, НАО, <...> (строительный адрес: г. Москва, НАО, п. Воскресенское, д. Язово, корп. 16), утверждена редакция акта.

Истец не согласился с выводами суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в жалобе.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик АО "ЯЗОВСКАЯ СЛОБОДА ИНВЕСТ" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель ответчика ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АПРЕЛЬ" против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «СЗ «Апрель», АО «Язовская Слобода инвест» и Правительством Москвы 15.08.2011 заключен инвестиционный контракт № 8/11 в редакции дополнительных соглашений от 24.01.2014 № 1, от 26.01.2017 № 2, от 29.03.2018 № 3, от 29.07.2019 № 4.

В соответствии с п. 2.1. Инвестиционного контракта (в редакции ДС № 1) предметом контракта является реализация ООО «СЗ «Апрель», АО «Язовская Слобода инвест» проекта строительства и ввода в эксплуатацию общественно-жилого комплекса в развитой инфраструктурой включающий здания жилого, нежилого, смешанного назначения, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве долгосрочной аренды (сроком на 49 лет с даты государственной регистрации) в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 13035-Z от 25.04.2005 (рег. № 50-50-98/019/2005-335, дата регистрации 20.12.2005) и договора № 62062 уступки прав аренды земельного участка от 26.02.2006 (рег. № 50-50- 98/009/2006-174, дата регистрации 28.03.2006) по адресу: город Москва, поселение Воскресенское, деревня Язово (прежний адрес: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Воскресенское, д. Язово).

В силу п. 2.2.2. Инвестиционного контракта ООО «СЗ «Апрель» обязался построить следующие объекты:

- жилой дом по адресу: г. Москва, <...> (корп. 16);

- общеобразовательная школа на 33 класса (825 учащихся) по адресу: г. Москва, пос. Воскресенское, <...>.

По условиям Контракта в собственность города Москвы передается:

- 1,5% общей площади квартир в Объектах (передаются с выполненный отделкой), за исключением жилого дома – корп. 16, а также 3% общей площади квартир в жилом доме – корп. 16 (передаются с выполненной отделкой);

- 1,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, за исключением площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме – корп.16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые)- передаются без выполнения в них работ по внутренней отделке, внутренней инженерной разводке и установке оконечных устройств;

- 100% общей площади объектов социальной инфраструктуры, указанных в п.п. 2.2.1. и 2.2.2 Инвестиционного контракта, снабженных необходимой мебелью, инвентарем и оборудованием;

- 100% улично-дорожной сети, объектов благоустройства и озеленения, инженерных коммуникаций сетей наружного освещения и ливневой канализации, водоснабжения и водоотведения».

В свою очередь в собственность ООО «СЗ «Апрель» передается:

- 97% общей площади квартир в жилом доме – корп.16;

- 98,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первом этаже жилого дома – корп. 16, в том числе 100 % общей площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме – корп. 16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые),

- 100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения и слаботочной кабельной канализации объектов, перечень которых предусмотрен пунктом 2.2.2.

Установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, НАО, <...>, что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора от 29.07.2022 № 77-231000-010872-2022.

В силу п. 3.5 Инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех Дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту на основании акта о результатах (частичной) реализации Проекта строительства (в ред. п. 4.10 Дополнительного соглашения № 1 от 24.01.2014).

В п. 4.1.3 Контракта предусмотрена обязанность Администрации после ввода объектов в эксплуатацию и выполнения в полном объеме обязательств сторон по Контракту обеспечить оформление Акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта, являющегося основанием для оформления и регистрации права собственности сторон на объект, при условии представления Застройщиком необходимого пакета документов (в ред. п. 4.11 Дополнительного соглашения № 1 от 24.01.2014).

На основании вышеуказанного, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании Актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта после ввода объектов в эксплуатацию.

Таким образом, поскольку инвестиционный контракт исполнен сторонами в части строительства жилого дома по адресу: г. Москва, НАО, <...>, Правительство Москвы вправе обратиться к Инвестору с проектом Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов», в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП полномочиями по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

В целях соблюдения досудебного порядка 13.02.2023 г. от Департамента городского имущества г. Москвы поступило сопроводительное письмо №ДГИ-И5823/23-1 с приложением акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту в отношении многоквартирного жилого дома по адресу г. Москва, НАО, <...>, предусматривающее распределения общей жилой площади на основании материалов ГБУ «МосгорБТИ» и задолженность ООО «Специализированный застройщик «Апрель» в размере 11 051 482,13 рублей.

Письмами от 28.12.2022 № 53, от 01.02.2023 №4 ООО «Специализированный застройщик «Апрель» направило мотивированный отказ в подписании Акта в редакции Ответчика и предложило ему подписать Акт в своей редакции.

Однако до настоящего времени указанный Акт не подписан.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд. В свою очередь АО «Язовская Слобода инвест», ООО «Специализированный застройщик «Апрель» с предложенной истцом редакцией Акта о результатах реализации инвестиционного контракта не согласились, в связи с чем просят подписать Акт в предложенной ими редакции.

При этом ответчики ссылаются на то, что ссылка в п. 4 Акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в спорной редакции на материалы ГБУ «МосгорБТИ» (поэтажные планы и экспликации от 06.10.2022) должна быть исключена из пункта 4 Акта как противоречащая п. 3.3. Инвестиционного контракта.

Также ответчики не согласны с редакцией п. 5 Акта и как следствие, с расчетами произведенными в пунктах 7.1., 7.2, и редакцией п. 6.1 Акта и как следствие, с расчетами произведенными в пунктах 6.1.2.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Положениями статей 15, 16, 19 названного Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ предусмотрены равные права при осуществлении инвестиционной деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), гл. 37 («Подряд»), гл. 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ.

Учитывая, что по итогам реализации контракта предусмотрен раздел недвижимого имущества и приобретение инвестором права собственности на создаваемые помещения, суд полагает, что данный контракт содержит в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Условия контракта позволяют квалифицировать его также как договор подряда, так как в контракте содержатся условия, характеризующие подрядные отношения                (гл. 37 ГК РФ), на инвестора возложены функции подрядчика по осуществлению за счет собственных или привлеченных средств направленных на финансирование совместной деятельности сторона основании проектно-сметной документации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что контракт следует квалифицировать как смешанный договор.

Целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, не подписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Следовательно, единственным основанием для регистрации права собственности доли (индивидуальной определенной вещи) сторон инвестиционного контракта является итоговый документ (акт реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта), подтверждающий исполнение обязательств в части финансирования и строительства объекта в полном объеме.

Установлено, что пункт 4 Акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в спорной редакции содержит следующую формулировку «Согласно техническому отчету многоквартирного жилого дома от 28.03.2022, изготовленного ООО «Супертрест» (кадастровый инженер ФИО3), материалам технической инвентаризации ГБУ «МосгорБТИ» (поэтажные планы и экспликации от 06.10.2022) и выпискам из ЕГРН введенный в эксплуатацию Объект характеризуется следующими показателями:…».

Далее по тексту указанного пункта показатели, которыми характеризуется Объект, приведены согласно только сведениям технического отчета многоквартирного жилого дома от 28.03.2022, изготовленного ООО «Супертрест» и выпискам из ЕГРН.

Однако, материалы технической инвентаризации ГБУ «МосгорБТИ» содержат информацию только о площади трех квартир, планируемых к передаче по Инвестиционному контракту Правительству Москвы, после проведении в них чистовых отделочных работ, и не могут быть взяты за основу расчета общей площади квартир/Объекта. Более того в соответствии с п. 3.3. Инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2018 № 3) при завершении строительства Объекта (или его части) точные характеристики подлежащего разделу недвижимого имущества - общие площади квартир и общие нежилые площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, уточняются после натуральных обмеров по экспликациям и техническим/кадастровым паспортам, которые изготавливаются по заявке Застройщика уполномоченной организацией по техническому учету и технической инвентаризации или аттестованным кадастровым инженером.

Таким образом, указанным пунктом стороны установили порядок производства обмеров на Объекте, и его результатом является отчет кадастрового инженера (Технический план), который в свою очередь является приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию Мосгосстройнадзора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ссылка на указанные материалы ГБУ «МосгорБТИ» должна быть исключена из                пункта 4 Акта как противоречащая п. 3.3. Инвестиционного контракта.

При расчете распределения площади Объекта в части нежилых помещений между Сторонами в п. 5 Акта Правительство Москвы неправомерно определяет ее исходя из суммы площади нежилых помещений и встроенно-пристроенного образовательного учреждения следующим образом: 1,5 % х 539,1 кв.м.+1 212,6 кв.м. = 26,3 кв.м. (доля нежилых помещений Ответчика). 98,5 % х 539,1 кв.м.+ 1 212,6 кв.м. = 1 725,4 кв.м. (доля нежилых помещений Истца).

Однако согласно положениям п. 3.1. Инвестиционного контракта «В собственность города Москвы передается 1,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, за исключением площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме - корп.16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) - передаются без выполнения в них работ по внутренней отделке, внутренней инженерной разводке и установке оконечных устройств;

Таким образом, правильный расчет выглядит следующим образом: 1,5 % х 539,1 кв.м. = 8,08 кв.м. (доля нежилых помещений Ответчика). 98,5 % х 539,1 кв.м. = 531 кв.м. (доля нежилых помещений Истца). 100 % х 1212,6 кв.м.= 1212,6 кв.м. (доля встроенно-пристроенного образовательного учреждения Истца).

В нарушение условий п. 3.3 Инвестиционного контракта Правительство Москвы в п. 6.1 Акта при выделе в натуре общей площади квартир и подсчете общей площади, подлежащей передаче Ответчику, руководствуется материалами ГБУ «МосгорБТИ», производившего обмеры после ввода Объекта в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет, а также после произведенной чистовой отделки в квартирах.

Площади по результатам обмеров ГБУ «МосгорБТИ» по естественным причинам не совпадают с данными ЕГРН, согласно которому обмеры производились в квартирах, в которых была произведена черновая отделка на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановки Объекта на кадастровый учет.

Общая площадь квартир с учетом летних помещений, указанных в п. 6.1 Акта согласно данным Технического отчета многоквартирного жилого дома от 28.03.2022г., изготовленного ООО «Супертрест» (кадастровый инженер ФИО3, составляет 671,9 кв.м.

Таким образом, расчеты в п.п. 6.1.2, 7,1 и 7.2 Акта, истцом произведены неверно, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно принята редакция ответчиков.

В части п.9.1 и п.9.2 Акта судом установлено следующее.

Истец просит утвердить Акт с формулировкой: «9.1 В соответствии с п.6.1.2 у Застройщика 2 перед Администрацией образовалась задолженность по общей жилой площади в размере 28,02 кв.м (38,5 кв.м - 10,48 кв.м).

Исходя из расчета рыночной стоимости 1 кв.м жилой площади (Отчет об оценке от 2.2022) задолженность Застройщика 2 перед Администрацией в денежном выражении составляет 6 760 000 руб. 13 коп. (без учета НДС).

9.2 В соответствии с п.7.2 у Застройщика 2 перед Администрацией образовалась задолженность по общей нежилой площади в размере 33,04 кв.м (26,3 кв.м + 6,74 кв.м).

Исходя из расчета рыночной стоимости 1 кв.м нежилой площади (Отчет об оценке от 2.2022) задолженность Застройщика 2 перед Администрацией в денежном выражении составляет 5 149 778 руб. 28 коп. (с учетом НДС) или 4 291 482 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Таким образом, общая задолженность Застройщика 2 перед Администрацией в мках Контракта в денежном выражении 11 051 482 руб. 13 коп. (без учета НДС).

Поскольку в силу Инвестиционного контракта застройщиком жилого дома по адресу: г. Москва, <...> (д. Язово корп. 16) является  иное юридическое лицо, а именно: ООО «Специализированный застройщик «Апрель», а АО «Язовская Слобода инвест» не имеет имущественных прав на данный объект.

Следовательно, редакция истца неправомерна.

Как верно указано судом первой инстанции, подписанный сторонами Акт о результатах реализации должен соответствовать нормам действующего гражданского законодательства, так как согласно ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» проведению регистрационных действий предшествует правовая экспертиза документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления или отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Таким образом, заключаемый сторонами Акт о результатах реализации инвестиционного проекта должен соответствовать как условиям Контракта, так и нормам действующего законодательства.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаете момента такой регистрации.

Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Поскольку судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права собственности на нежилые помещения, он не должен нарушать права и законные интересы других лиц.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Акт реализации в редакции Правительства Москвы не соответствует условиям Контракта, противоречит действующему законодательству и нарушает права Инвесторов.

Ссылка Правительства Москвы на то, что утверждение Инвесторов о необходимости применения кадастровой стоимости при расчете задолженности не соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности и сложившейся практике по аналогичным спорам, поскольку задолженность за объекты недвижимости, подлежащие передаче в собственность города Москвы, может быть рассчитана только на основании рыночной стоимости объектов, кадастровая стоимости в таком случае не применяется, обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку основана на неверном толковании норм права.

С целью сбора доказательств по делу, на основании заявления истца и ответчика ООО «СЗ «Апрель», определением от 25.09.2023 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНО "Содружество экспертов МГЮА им. О.Е.Кутафина", эксперту ФИО4, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно представленного экспертного заключения АНО "Содружество экспертов МГЮА им. О.Е.Кутафина" на вопросы суда:

1. Определить рыночную стоимость 28,02 кв. м общей площади квартир в общей площади жилых помещений (с учетом летних помещений), равной 22 969,8 кв. м. определить рыночную стоимость 33,07 кв. м. общей площади встроенных нежилых помещений в общей площади встроенных нежилых помещений, равной 1 751,7 кв. м. с указанием стоимости 1 кв. м. в объекте инвестиционной деятельности общей площадью 24 721,5 кв. м., расположенном по адресу: г. Москва, <...>.

2. Какова рыночная стоимость 1 кв/м жилых помещений, в жилом доме, по адресу: г. Москва, <...> (корп. 16) ? 3. Какова рыночная стоимость 1 кв/м нежилых помещений на первом этаже жилого дома, по адресу: г. Москва, <...> (корп. 16) ?

Экспертом даны следующие ответы:

По вопросу № 1: Рыночная стоимость 28,02 м2 площади квартир в общей площади жилых помещений (с учетом летних помещений), равной 22 969,8 м2, по состоянию на дату составления заключения составит 5 821 087,00 (пять миллионов восемьсот двадцать одна тысяча восемьдесят семь) рублей или 176 023,00 (сто семьдесят шесть тысяч двадцать три) рубля за 1 м2 в объекте инвестиционной деятельности общей площадью 24 721,5 м2, расположенном по адресу: г. Москва, <...> д 136. Рыночная стоимость 33,07 м2 площади встроенных нежилых помещений в общей площади встроенных нежилых помещений, равной 1 751,7 м2 по состоянию на дату составления заключения составит 4 220 563,00 (четыре миллиона двести двадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля или 150 627,00 (сто пятьдесят тысяч шестьсот двадцать семь) рублей за 1 м2 в объекте инвестиционной деятельности общей площадью 24 721,5 м2, расположенном по адресу: г. Москва, <...> д 136.

По вопросу № 2: Рыночная стоимость 1 кв/м жилых помещений в жилом доме по адресу: г. Москва, <...> д 136 (корп. 16), по состоянию на дату составления заключения составит с учетом округления 201 000 (двести одна тысяча) рублей.

По вопросу № 3: Рыночная стоимость 1 кв/м нежилых помещений на первом этаже жилого дома по адресу: г. Москва, <...>. д 136 (корп. 16), по состоянию на дату составления заключения составит 172000 (сто семьдесят две тысячи) рублей.

В судебное заседание по ходатайству истца был вызван эксперт.

В судебном заседании представитель истца задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в аудио-протокол судебного заседания от 15.05.2024; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела).

У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

Результаты судебной экспертизы оформлены с соблюдением требований                   статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Истцом не представлено доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов экспертов, а определение обоснованности экспертного заключения является прерогативой суда.

Исследовав материалы дела, суд установил, что экспертами исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; в заключении имеются ответы на все поставленные перед экспертами вопросы; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, не представлено; экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертами, имеющими соответствующее образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденными об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; противоречивых выводов заключение не содержит.

Учитывая изложенное, а также то, что экспертное заключение наряду с другими доказательствами подлежит судебной оценке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют предусмотренные законом (статьей 87 АПК РФ) основания для назначения и проведения повторной экспертизы. Изложенное в ходатайстве несогласие с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.

При этом, суд первой инстанции обоснованно  произвел расчет задолженности, исходя из кадастровой стоимости помещений.

В соответствии с ранее оформленными между АО «Язовская Слобода инвест» и Правительством Москвы Актами о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта задолженности Сторон составили:

- задолженность Правительства Москвы - 40,38 кв.м. общей площади квартир.

- задолженность АО «Язовская Слобода инвест» - 20,94 кв.м. общей нежилой площади.

С учетом распределения общей жилой и нежилой площади многоквартирного жилого дома по адресу г. Москва, НАО, <...> (д. Язово корп. 16), согласно редакции Акта по встречному иску и произведенного судом расчета, итоговая задолженность сторон составляет:

- 17,8 кв.м. жилой площади – задолженность ООО «Специализированный застройщик «Апрель» перед Правительством Москвы;

- 80,09 кв.м. нежилой площади - задолженность ООО «Специализированный застройщик «Апрель» перед Правительством Москвы.

Согласно данным отчета, составленными ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» и сведениям Росреестра, в отношении спорного Объекта, установлена:

- кадастровая стоимость 1 кв.м. для жилой площади – 110 592,72 руб.;

- кадастровая стоимость 1 кв.м. нежилой площади – 39 952,95 руб.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной формации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками пользования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Росреестра, в отношении Объекта установлена кадастровая стоимость, которая сторонами оспорена не была.

Таким образом, суд первой инстанции признал правомерным расчет заложенности, исходя из кадастровой стоимости, определенной для спорного Объекта следующим образом:

9.1. В соответствии с п. 6.1.2. у Застройщика 2 перед Администрацией образовалась задолженность по общей жилой площади в размере 17,8 кв.м.

Исходя из расчета кадастровой стоимости 1 кв.м. жилой площади в Объекте равной 107 483,22 руб. (по данным ЕГРН) задолженность Застройщика 2 перед Администрацией в денежном выражении составляет 1 913 201,32 рублей (17,8 кв.м. х 107 483,22 руб.).

9.2. В соответствии с п. 7.2. у Застройщика 2 перед Администрацией образовалась задолженность по общей нежилой площади в размере 8,09 кв.м..

Исходя из расчета кадастровой стоимости 1 кв.м. нежилой площади в Объекте равной 39 952,95 руб. (по данным ЕГРН) задолженность Застройщика 2 перед Администрацией в денежном выражении составляет 323 219,37 рублей (8,09 кв.м. х 39 952,95 руб.).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно принял расчет заложенности, представленный застройщиками, исходя из кадастровой стоимости, определенной для спорного объекта.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-76506/2023.

Более того, все Акты о результатах частичной реализации, были рассчитаны на основании материалов кадастрового инженера, обмеры по которым производились по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объектов с черновой отделкой.

Как верно установлено судом первой инстанции, задолженность                               ООО «Специализированный застройщик «Апрель» в пользу Правительства Москвы составляет 2 236 420,69 руб. и подлежат взысканию с                                                             ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АПРЕЛЬ" в пользу Правительства Москвы, поскольку доказательств оплаты задолженности в добровольном порядке истцом в материалы дела не представлено.

Арифметическая ошибка в п.4 утвержденного акта, стр.15 решения суда, не влияет на законность решения суда, поскольку может быть исправлена, в том числе по заключению сторон об исправлении ошибки в суд первой инстанции.

Более того, в данной части утвержденный акт влияет лишь на интересы Ответчиков и не влияет на интересы Правительства Москвы, потому как объекты в этой части не передаются последнему.

Судом правильно определен объем распределения площади в части нежилых помещений между Сторонами в п. 5 Акта.

Согласно положениям п. 3.1. Инвестиционного контракта «В собственность города Москвы передается 1,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, за исключением площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме - корп. 16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) - передаются без выполнения в них работ по внутренней отделке, внутренней инженерной разводке и установке оконечных устройств;

Следовательно, правильный расчет площадей:

1,5 % х 539,1 кв.м. = 8,09 кв.м. (доля нежилых помещений Правительство Москвы).

98,5 % х 539,1 кв.м. = 531 кв.м. (доля нежилых помещений СЗ «Апрель»).

100 % х 1212,6 кв.м.= 1212,6 кв.м. (доля встроенно-пристроенного образовательного учреждения СЗ «Апрель»).

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024 по делу                         №А40-93241/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

            Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья                                                   Е.М. Новикова


Судьи                                                                                            Е.В. Бодрова


                                                                                                                   И.А. Титова