Постановление от 26 августа 2025 г. по делу № А73-11818/2023

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-2751/2025
27 августа 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей Козловой Т.Д., Самар Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щербак Д.А

при участии в заседании представителя ИП ФИО1 ФИО2 по доверенности от 20.02.2024, представителя ФИО3 Шершень В.Е. по доверенности от 14.08.2024, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО4 на определение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.06.2025 по делу № А73-11818/2023 по заявлению финансового управляющего имуществом ФИО1 – ФИО5 (вх. № 147652) о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 10.06.2022 заключенного между ФИО1 и ФИО3 и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, СНИЛС: <***>, ОГРНИП <***>),

установил:

Федеральная налоговая служба России в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 26 по Санкт-Петербургу обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании индивидуального предпринимателя ФИО1 несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2023 дело по заявлению ФНС России в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 26 по Санкт-Петербургу о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Хабаровского края, по заявлению должника.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.12.2023 в отношении ИП ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Финансовым управляющим имуществом утвержден ФИО5, из числа Союза АУ «Созидание».

Решением суда от 20.05.2024 должник признан несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим должника утвержден ФИО5, из числа Союза АУ «Созидание».

26.07.2024 в арбитражный суд поступило заявление финансового управляющего о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 10.06.2022 заключенного между ФИО1 и ФИО3, и применении последствий недействительности в виде возврата в конкурсную массу должника следующего имущества:

- помещение, адрес: <...>, пом. I (1-23,37-44,52-56), II (1-6), кадастровый номер 27:23:0050708:111;

- здание, по адресу, <...>, кадастровый номер 27:23:0050708:234;

- право долгосрочной аренды на земельный участок кадастровый номер 27:23:0050708:48, площадью 8153 кв.м. по адресу <...>.

В обоснование заявленных требований финансовый управляющий ссылается на наличие правовых оснований для признания сделки недействительной по правилам ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), поскольку рыночная стоимость нежилого помещения площадью 2 916,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:111, нежилого здания площадью 383,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:234, находящихся на арендованном земельном участке (долгосрочная аренда) площадью 8 153 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:48, адрес (местоположение): <...> по состоянию на 10.06.2022 составляет – 36 362 000 руб., в то время как условиями договора определена стоимость указанного имущества в размере 20 000 000 руб. Финансовый управляющий также ставит под сомнение фактическую оплату покупателем вышеуказанного имущества, поскольку на сумму 15 000 000 руб. ФИО3 представлены только расписки о получении денежных средств.

Уполномоченный орган в письменном отзыве указал, что в преддверии банкротства ФИО1 и во время проведения выездной налоговой проверки в период с 29.09.2020 по 23.07.2021 (решение о привлечении должника к ответственности за совершение налогового правонарушения от 23.12.2021 № 2377, оставленное в силе определением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.07.2023 № А73-6959/2022) должником осуществлялось тотальное отчуждение имущества. Согласно выпискам банка об операциях на расчетных счетах ФИО1, должником денежные средства, вырученные с продажи имущества, на расчетный счет не вносились, расчеты с контрагентами путем безналичной оплаты не производились, погашение кредиторской задолженности, которая уже имелась на дату заключения договора от 10.06.2022, не осуществлялось.

ФИО3 в своем отзыве сослался на надлежащее исполнение условий оспариваемой сделки в части оплаты стоимости предмета сделки покупателем, представив в материалы обособленного спора ряд расписок, а также документацию в обоснование наличия финансовой возможности оплаты по договору. В опровержение доводов финансового управляющего об отчуждении должником имущества по заниженной стоимости ссылается на неудовлетворительное состояние помещений на момент приобретения у должника, ввиду чего ФИО3 произведен закуп строительных материалов и осуществлен ремонт, в подтверждение чего также представлен ряд первичной документации и фотоматериалов.

В возражениях на отзыв ФИО3 финансовый управляющий поставил под сомнение представленные ответчиком документальные доказательства оплаты по договору, также сослался на отсутствии доказательств продажи имущества должника по рыночной стоимости. Также финансовый управляющий представил кандидатуру эксперта для назначения по обособленному спору судебной оценочной экспертизы.

Определением от 11.12.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение, кадастровый номер 27:23:0050708:111, адрес: <...>. пом. I (1-23.37-44,52-56). И (1-6) на дату совершения договора купли-продажи, а именно 10.06.2022;

- определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости – здание, кадастровый номер 27:23:0050708:234, по адресу, <...> на дату совершения договора купли-продажи, а именно 10.06.2022;

- определить действительную рыночную стоимость права долгосрочной аренды на земельный участок, кадастровый номер 27:23:0050708:48, площадью 8153 кв.м. по адресу <...> на дату совершения договора купли-продажи. а именно 10.06.2022.

Производство по обособленному спору № А73-11818-8/2023 (обособленный спор вх. № 147652) приостановлено до получения арбитражным судом заключения эксперта.

31.03.2025 в распоряжение суда поступило заключение эксперта ООО «Бизнес аудит оценка», ввиду чего определением от 03.04.2025 возобновлено производство по обособленному спору, с назначением судебного заседания на 06.05.2025.

Определением суда от 03.06.2025 в удовлетворении заявления финансового управляющего имуществом ФИО1 – ФИО5 (вх. № 147652) отказано. С ФИО1 в пользу ФИО3, взысканы расходы по судебной экспертизе в размере 80 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, финансовый управляющий предпринимателя ФИО1 ФИО4 обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда от 03.06.2025 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной.

Финансовой управляющий считает недоказанным факт оплаты стоимости имущества и прав в сумме 20 000 000, руб. (5млн. руб. переданы покупателю в день заключения договора купли-продажи, 15 млн. руб. - по распискам), что значительно ниже рыночной стоимости имущества (30 796 962 руб.). Документооборот по сделке между ФИО1 и ФИО3 управляющий считает фиктивным.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о дате, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Шестого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.6aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным в ст. 121 АПК РФ.

ФИО1 и ФИО3 в письменных отзывах просят определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу финансового управляющего – без удовлетворения.

ФИО3 просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании 13.08.2025 представитель ИП ФИО1, просил в удовлетворении жалобы отказать.

Представитель ФИО3 также просил определение суда оставить без изменения.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ст. 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие иных участников спора.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 266 – 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое судебное определение не подлежит отмене.

Как следует из материалов обособленного спора на основании договора аренды №1165 от 27.05.2022, заключенного с Министерством имущества Хабаровского края, ФИО1 как арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:000708:48, площадью 8 153 кв.м.

По условиям договора (п. 1.2) участок предоставляется арендатору под объекты недвижимости, находящиеся в собственности арендатора.

На участке расположены объекты недвижимости: функциональное помещение нежилое, адрес: <...>, пом. I (1-23,37-44,52-56), II (1-6), кадастровый номер 27:23:0050708:111; здание, по адресу, <...>. (крытая автостоянка), кадастровый номер 27:23:0050708:234;

Срок аренды установлен п. 2.1 договора до 27.04.2071.

10.06.2022 между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи помещения по адресу: <...>, пом. I (1-23,37-44,52-56), II (1-6), кадастровый номер 27:23:0050708:111; и здания по адресу, <...>, кадастровый номер 27:23:0050708:234.

Стоимость объектов недвижимости составляет 20 000 000 руб. (п. 3 договора).

В соответствии с п. 4 договора покупатель обязался произвести оплату стоимости недвижимости, как наличным, так и безналичным путем в срок до 31.12.2028.

Часть стоимости объектов недвижимости в размере 5 000 000 руб. покупатель передал продавцу в день заключения договора наличными денежными средствами.

Покупателю предоставлено право досрочного исполнения обязательств по оплате.

Дополнительным соглашением № 1 от 22.07.2022 к договору аренды № 1165 от 27.05.2022, Министерством имущества Хабаровского края согласован переход прав и обязанностей арендатора по договору к ФИО3

Дополнительным соглашением № 2 от 03.04.2023 к договору аренды № 1165 от 27.05.2022, Министерством имущества Хабаровского края и ФИО3 внесены изменения в договор в части собственника объектов недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке.

Финансовый управляющий имуществом ФИО1, полагая неравноценным встречное исполнение по договору купли-продажи со стороны ФИО3, и недоказанным оплату по договору, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора недействительным по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 223 АПК РФ и ст. 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 ст. 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.

Пунктом 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом.

Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

На основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения (абзац пятый п. 8 Постановления № 63).

Для признания сделки недействительной на основании названной нормы права достаточно установить, что сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Учитывая возбуждение дела о банкротстве ФИО1 08.06.2023, оспариваемый договор купли-продажи от 10.06.2022 подпадает под годичный срок сделки, указанный в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Стоимость объектов недвижимости по договору купли-продажи составляет 20 000 000 руб., из которых 5 000 000 руб. переданы должнику в день заключения сделки (п. 4 договора).

В подтверждение оплаты 15 000 000 руб. представлены оформленные ФИО1 и ФИО3 в г. Хабаровск расписки: от 24.06.2022 на сумму 355 000 руб., от 27.06.2022 на сумму 330 000 руб., от 28.06.2022 на сумму 355 000 руб., от 30.06.2022 на сумму 330 000 руб., от 01.07.2022 на сумму 355 000 руб., от 01.07.2022 на сумму 300 000 руб., от 08.07.2022 на сумму 250 000 руб., от 13.07.2022 на сумму 255 000 руб., от 15.07.2022 на сумму 455 000 руб., от 26.07.2022 на сумму 290 000 руб., от 29.07.2022 на сумму 340 000 руб., от 02.08.2022 на сумму 355 000 руб., от 06.08.2022 на сумму 260 000 руб., от 12.08.2022 на сумму 245 000 руб., от 17.08.2022 на сумму 250 000 руб., от 18.08.2022 на сумму 300 000 руб., от 19.08.2022 на сумму 295 000 руб., от 23.08.2022 на сумму 280 000 руб., от 06.09.2022 на сумму 245 000 руб., от 13.09.2022 на сумму 300 000 руб., от 20.09.2022 на сумму 275 000 руб., от 03.10.2022 на сумму 200 000 руб., от 03.10.2022 на сумму 851 651 руб., от 03.10.2022 на сумму 347 019 руб., от 10.10.2022 на сумму 129 500 руб., от 14.10.2022 на сумму 165 000 руб., от 19.10.2022 на сумму 60 000 руб., от 19.10.2022 на сумму 300 000 руб., от 19.10.2022 на сумму 100 000 руб., от 28.10.2022 на сумму 265 000 руб., от 01.11.2022 на сумму 870 500 руб., от 08.11.2022 на сумму 118 000 руб., от 02.11.2022 на сумму 150 000 руб., от 14.11.2022 на сумму 250 000 руб., от 16.11.2022 на сумму 160 000 руб., от 16.11.2022 на сумму 135 000 руб., от 22.11.2022 на сумму 265 000 руб., от 29.11.2022 на сумму 260 000 руб., от 30.11.2022 на сумму 282 092 руб., от 1 280 000 руб., 01.12.2022 на сумму 1 280 000 руб.; от 07.12.2022 на сумму 300 000 руб., от 08.12.2022 на сумму 165 000 руб., от 12.12.2022 на сумму 275 000 руб., от 14.12.2022 на сумму 125 000 руб., от 15.12.2022 на сумму 218 000 руб., от 26.12.2022 на сумму 118 000 руб., от 26.12.2022 на сумму 270 000 руб., от 30.12.2022 на сумму 950 000 руб.

Принимая во внимание проживание должника в исследуемый период в г. Санкт-Петербурге, а ФИО3 – в г. Благовещенске, суд первой инстанции предложил им представить письменные пояснения.

ФИО3 указал на передачу денежных средств его представителем ФИО7, проживающим в г. Хабаровске, на основании выданной 10.03.2023 доверенности №28АА 1400685, тогда как денежные средства передавались в 2022 г., лично ФИО1, который также приезжал в г. Хабаровск.

ФИО1 подтвердил, что, находясь в г. Комсомольск-на-Амуре, совершал выезды на личном транспортном средстве в г. Хабаровск в личных и рабочих целях; для проживания останавливался в г. Хабаровске в гостиницах либо у родственников, в подтверждение представил за 2021 г. счета из гостиницы, чеки с АЗС, акт оказанных услуг по обслуживанию транспортного средства, квитанции об оплате медицинских услуг, квитанцию о приобретении бытовой техники.

Вместе с тем, признаков аффилированности или заинтересованности между продавцом и покупателем финансовый управляющий не доказал, суд не установил.

Действия ФИО3 после приобретения недвижимого имущества по его капитальному ремонту (с учетом значительного объема документации представленной в подтверждение данного обстоятельства), а также по межеванию земельного участка и по дальнейшему приобретению его в собственность не свидетельствуют о фиктивном характере сделки.

Финансовая возможность индивидуального предпринимателя ФИО3, с 2013 г. являющегося единственным участником ООО «Мебельная фурнитура», приобретения имущества у должника подтверждена расходными кассовыми ордерами, даты которых соответствуют датам расписок о принятии оплат должником.

Оценив представленные доказательства, пояснения сторон, в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции признал доказанным наличие у ФИО3 финансовой возможности приобретения сорного имущества, неравноценности встречного представления суд не установил.

Понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03.02.2022 № 5-П, наличие в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве оценочных характеристик создает возможность эффективного ее применения к неограниченному числу конкретных правовых ситуаций. Квалификация осуществленного предоставления как неравноценного определяется судом в каждом случае исходя из конкретных характеристик сделки и отчуждаемого имущества (его количества, ликвидности, периода экспозиции и т.п.).

Как уже указано, стоимость двух нежилых помещений по оспариваемому договору определена в размере 20 000 000 руб.

Финансовым управляющим в материалы обособленного спора представлен отчет ООО «Добровольное объединение мастеров оценки» № ОЦ-23/05-24-5291 от 23.05.2024, в соответствии с которым, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 2 916,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:111, адрес (местоположение): <...>, пом. I (1-23,37-44,52-56), II (1-6), нежилого здания площадью 383,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:234, адрес (местоположение): <...> находящихся на арендованном земельном участке (долгосрочная аренда) площадью 8 153 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:48, адрес (местоположение): <...> по состоянию на 10.06.2022 составляет – 36 362 000 руб., в том числе: нежилое помещение площадью 2 916,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:111 – 26 983 000 руб.; нежилое здание площадью 383,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:234 – 2 971 000 руб.; право аренды земельного участка площадью 8 153 кв.м, кадастровый номер:27:23:0050708:48 – 6 408 000 руб.

Ответчиком по обособленному спору же представлен отчет ООО «Бюро консалтинговых услуг» № 168-2024 от 11.07.2024, в соответствии с которым, общая стоимость нежилого помещения площадью 2 916,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:111 и нежилого здания площадью 383,8 кв.м, кадастровый номер: 27:23:0050708:234 по состоянию на 09.06.2022 составляет 24 009 000 руб.

Определением суда от 11.12.2024 по обособленному спору назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости зданий и права аренды земельного участка по состоянию на дату заключения спорного договора – 10.06.2022, проведение которой поручено эксперту Селивановой Елене Сергеевне из ООО «Бизнес аудит оценка».

Из представленного по результатам проведения судебной экспертизы заключения эксперта ООО «Бизнес аудит оценка» №76/2025 от 27.03.2025 следует, что действительная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – нежилого помещения по ул. Краснореченская. д. 111, на дату совершения договора купли-продажи - 10.06.2022 составляла 18 962 379 руб.; действительная рыночная стоимость здания составляла 4 447 965 руб.

Действительная рыночная стоимость права долгосрочной аренды на земельный участок, площадью 8 153 кв.м. по ул. Краснореченская. д. 111 на 10.06.2022 составляла 7 386 618 руб.

Заключение эксперта судом признано полным и мотивированным, не содержащим противоречий, неясности в ответе на поставленные вопросы; выводы однозначны, не носят вероятностного характера (ст. 65, 68, 71, 82,86 АПК РФ).

С учетом экспертного заключения, соотношение стоимости по оспариваемому договору купли-продажи к стоимости комплекса нежилых зданий и права аренды земельного участка с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050708:48 составляет 20 000 000 руб. к 30 796 962 руб., разница составляет 10 796 962 руб.

Превышение рыночной стоимости отчужденного имущества над договорной ценой само по себе не свидетельствует о причинении явного ущерба должнику.

Из абзаца третьего п. 93 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Согласно абзацу седьмому п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Критерий кратности превышения цены над рыночной актуален и для настоящего спора, который подлежит применению в совокупности с правовой позицией отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2019 № 305-ЭС18-8671(2)) о том, что помимо цены для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься и все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным.

Различие в оценках, представленных финансовым управляющим и ответчиком, а также проведенной в ходе судебной экспертизы следует из отдельного учета (не учета) права аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050708:48 как отдельного имущественного права. Нежилые помещения во всех трех оценках имеют соотносимую стоимость.

По своей правовой природе право аренды не является вещным правом, оно обладает признаками обязательственных прав. Одновременно с этим право аренды обладает некоторыми особенностями вещных прав, в частности: правом следования - при смене собственника арендованного имущества договор аренды сохраняет силу (п. 1 ст. 617 ГК РФ); возможность арендатора защищаться против третьих лиц вещными исками (ст. 305 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016)).

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что ФИО3, приобретая нежилые помещения у должника, приобретал право на замену ФИО1 в правоотношениях по аренде земельного участка с его собственником.

Выводы суда основаны на ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Земельный участок площадью 8 153 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер № №27:23:0050708:48 подвергся межеванию, в результате чего образованы: земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050708:237, площадью 5 655 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050708:238, площадью 1 495 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050708:48, площадью 1 003 кв.м.

17.07.2024 между Министерством имущества Хабаровского края и ФИО3 заключен договор купли-продажи № 3 земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, с кадастровыми номерами 27:23:0050708:237 площадью 5 655 кв.м. и 27:23:0050708:238 площадью 1 495 кв. м. стоимостью 3 966 756,30 руб. и 758 817,15 руб.

Оплата произведена покупателем ФИО3 в полном объеме платежным поручением № 241 от 22.07.2024, стороны подписали акт передачи продавцом покупателю земельных участков от 26.07.2024.

Совокупность установленных по делу обстоятельств позволяет прийти к выводу, что передача денежных средств по распискам подтверждена, финансовая состоятельность покупателя доказана, сделка реальная, стоимость имущества без стоимости аренды составляет 23,4 млн. руб., что не свидетельствует о неравноценности предмета купли-продажи, стороны сделки аффилированными не признаны, ущерб не причинен.

Недоказанность совокупности обстоятельств, необходимых для признания договора купли-продажи недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, влечет отказ в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

Доводы заявителя апелляционной жалобы получили оценку суда при рассмотрении спора в первой инстанции.

Судебная коллегия по результатам рассмотрения жалобы финансового управляющего к иным выводам не пришла.

В связи с чем, считает, что законных оснований для удовлетворения жалобы не имеется.


Руководствуясь частью 3 статьи 223, статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.06.2025 по делу № А73-11818/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

Т.Д. Козлова

Л.В. Самар