Постановление от 2 июня 2024 г. по делу № А40-159306/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-17943/2024-ГК

Дело № А40-159306/23
г. Москва
03 июня 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко, судей Е.Б. Алексеевой, Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.В. Красниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2024 года по делу № А40-159306/23, принятое судьей Ю.А. Скачковой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: <***>; 123112, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦентроТехМонтаж» (ОГРН: <***>, 127276, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Марфино,

ул Ботаническая, д. 12)

третьи лица: Правительство Москвы, АО «ОЭЗ «Технополис Москва», ООО«Оптима» об изъятии

при участии в судебном заседании представителей:

от истца и Правительства Москвы: ФИО1 по доверенностям от 11.12.2023, от 22.02.2024, диплом 107704 0137432 от 18.03.2020;

от ответчика: генеральный директор ФИО2 лично по паспорту РФ, ФИО3 по доверенности от 13.05.2024, уд. адвоката № 6989 от 07.05.2010;

от АО «ОЭЗ «Технополис Москва»: ФИО4 по доверенности от 23.08.2023, диплом ВСВ 1679064 от 28.06.2006;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Центротехмонтаж» (далее - ООО «Центротехмонтаж», ответчик) с исковыми требованиями 1) об изъяти для государственных нужд города Москвы:

- земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003004:4, расположенного

по адресу: г. Москва, <...>;

- нежилого здания с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>;

- нежилого здания с кадастровым номером 77:10:0003004:1030, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>;

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>,

с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 17.02.2023 № 22-5926793-ЭМ-1-1, выполненным ООО «Центр Оценки Собственности», в размере 221 431 699 рублей.

2) Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записей:

от 21.06.2016 № 77-77/009-77/009/071/2016-938/2; от 21.06.2016 № 77-77/009-77/009/071/2016-939/2.

3) Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации:

- прекращения права собственности ООО «Центротехмонтаж» на следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1030, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>;

- государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003004:4, расположенного по адресу: г. Москва, <...>;

- перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации -города федерального значения Москвы на следующие объекты недвижимого имущества;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1030, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>;

нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>.

4) Установить следующие условия возмещения:

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в АО «ОЭЗ «Технополис Москва» реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого

недвижимого имущества, вносятся АО «ОЭЗ «Технополис Москва» на депозит нотариуса;

- Возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется

АО «ОЭЗ «Технополис Москва» за счет средств бюджета города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, на основании предоставленных правообладателем реквизитов расчетного счета, путем перечисления денежных средств на счет правообладателя.

Обязательства АО «ОЭЗ «Технополис Москва» по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с его расчетного счета, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета

АО «ОЭЗ «Технополис Москва».

- Правообладатель обязан освободить объекты недвижимости от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения денежной компенсации, и обеспечить допуск АО «ОЭЗ «Технополис Москва» и (или) подрядной организации к объектам недвижимого имущества для действий, связанных с осуществлением изъятия объектов недвижимости, в том числе сноса. По истечении указанных 3-х (трех) рабочих дней АО «ОЭЗ «Технополис Москва» и (или) подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц (с учетом заявленных уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы,

АО «ОЭЗ «Технополис Москва», ООО «Оптима».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2024 исковые требования удовлетворены с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд принял решение об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003004:4, расположенного по адресу: г. Москва,

<...>; нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>; нежилого здания с кадастровым номером 77:10:0003004:1030, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>; нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино,

<...> с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере

406 935 760 рублей, условия возмещения изложены согласно резолютивной части обжалуемого судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявители выражают свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Истец и третье лицо ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

Заседание суда апелляционной инстанции 15.04.2024 было отложено.

В заседании суда апелляционной инстанции 29.05.2023 представители истца, Правительства Москвы и АО «ОЭЗ «Технополис Москва» доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2024 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО «Центротехмонтаж» по договору аренды от 21.07.1993 № М-10-000201 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003004:4, расположенный по адресу: г. Москва,

<...> о чем в ЕГРН сделана запись от 26.07.2007 № 77-77-14/007/2007-775.

Кроме того, ООО «Центротехмонтаж» (правообладатель) на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>, о чем в ЕГРН сделана запись от 04.04.2007 № 77-7710/004/2007-96;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1030, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>, о чем в ЕГРН сделана запись от 28.04.2007 № 77-7710/004/2007-139;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, <...>, о чем в ЕГРН сделана запись от 04.04.2007 № 77-77-10/004/2007-93.

В отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино,

<...>, в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды с 01.06.2016 по 31.05.2026, о чем в ЕГРН сделана запись от 21.06.2016 № 77-77/009-77/009/071/2016-938/2, на основании заключенного между правообладателем и ООО «Оптима» договора аренды здания от 01.06.2016, дата государственной регистрации: 21.06.2016, номер государственной регистрации: 77-77/009-77/009/071/2016-938/1.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино,

<...>, в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды с 01.06.2016 по 31.05.2026, о чем в ЕГРН сделана запись от 21.06.2016 № 77-77/009-77/009/071/2016-939/2, на основании заключенного между правообладателем и ООО «Оптима» договора аренды нежилого помещения от 01.06.2016, дата государственной регистрации: 21.06.2016, номер государственной регистрации: 77-77/009-77/009/071/2016-939/1.

Во исполнение Постановления Правительства Москвы от 07.12.2022 № 2446-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы № 2201, расположенной в производственной зоне «Алабушево», Департаментом издано распоряжение от 07.12.2022 № 71526 «Об изъятии для государственных нужд объектов

недвижимого имущества», согласно которому подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003004:4, нежилые здания с кадастровыми номерами 77:10:0003004:1029 и 77:10:0003004:1030, а также нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), АО «ОЭЗ «Технополис Москва» в адрес Ответчика письмом от 12.04.2023 за исходящим № ТМ-И-269/23-1 направлен на согласование проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке от 17.02.2023 № 22-5926793-ЭМ-1-1, выполненным ООО «Центр Оценки Собственности» (ООО «ЦОС»), за земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003004:4, нежилые здания с кадастровыми номерами 77:10:0003004:1029 и 77:10:0003004:1030, а также нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420 определена компенсация величины убытков, причиненных правообладателю изъятием вышеуказанных объектов, в размере

221 431 699 рублей, из них:

- размер убытков по земельному участку с кадастровым номером 77:10:0003004:4 составляет 55 003 000 рублей;

- размер убытков по нежилому зданию с кадастровым номером 77:10:0003004:1029 составляет 76 413 000 рублей;

- размер убытков по нежилому зданию с кадастровым номером 77:10:0003004:1030 составляет 65 839 000 рублей;

- размер убытков по нежилому помещению с кадастровым номером 77:10:0003004:1420 составляет 10 439 000 рублей;

- размер упущенной выгоды составляет 11 099 985 рублей; - размер прочих убытков составляет 2 637 714 рублей.

Согласно уведомлению о вручении почтового отправления указанные документы получены адресатом 06.05.2023.

Указанный срок истек 06.06.2023, подписанный проект соглашения в АО «ОЭЗ «Технополис Москва» от ответчика не поступил.

При недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе указанная правовая процедура проводится основании решения суда, в котором должны быть определены выкупная цена, сроки и другие условия выкупа.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Поскольку ответчик выразил несогласие с отчетом об оценке от 17.02.2023

№ 22-5926793-ЭМ-1-1, выполненным ООО «Центр Оценки Собственности», в размере 221 431 699 рублей, судом первой инстанции определением от 17.10.2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту «СУДЭКС» ФИО5. Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 001/24 от 10.01.2024, размер возмещения (рыночная стоимость изымаемого имущества, а также убытки собственника, возникающие вследствие его изъятия) за изымаемое недвижимое имущество составляет 406 935 760 рублей.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с проведенной по делу экспертизой.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

В иске размер компенсации указан не за каждое строение, а в целом за весь комплекс изымаемого имущества (т. 1, л.д. 8).

В досудебной оценке самого истца, представленной в обоснование размера компенсации, указанной в иске, объект оценки определяется как единый объект недвижимости с установлением общей его стоимости (стр. 6, 19, 92, 153 – т. 1, л.д. 30- 115).

В соответствии с заключением судебного эксперта (в частности, страница 25, 37 заключения – т. 4, л.д. 3-4, 16), его объяснением в суде первой инстанции на анализируемый вопрос следует, что экспертом устанавливалась рыночная стоимость каждого объекта недвижимого имущества, подлежащего изъятию. Данная стоимость приведена в табличной форме в описательной части заключения. Итоговая стоимость комплекса изымаемого имущества определена как сумма стоимостей всех изымаемых объектов с учетом всех иных ценообразующих факторов для данных объектов.

В апелляционной жалобе также приведен довод о двойном учете грузоподъемного механизма.

Данный довод оценивается как несостоятельный с учетом следующего.

В соответствии с заключением судебного эксперта объяснение на анализируемый вопрос в процессе осмотра объектов оценки, а также исследования представленных судом документов экспертом установлено, что на изымаемых производственных площадях имеются различные грузоподъемные механизмы разной грузоподъемностью в количестве 9 штук. Сами изымаемые здания имеют такие характеристики, которые

свидетельствуют об их дополнительной подготовленности к использованию этих механизмов (в частности, высота потолков).

С учетом этого, какой-либо двойной учет одного грузоподъемного механизма отсутствует по определению. Примененная экспертом корректировка учитывает количество установленных на объектах механизмов, их характеристику, что нашло отражение, в частности, при описании и исследовании экспертом объекта-аналога № 3, который имеет всего лишь 1 грузоподъемный механизм.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки

по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2024 года по делу № А40-159306/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Левченко Н.И.

Судьи: Алексеева Е.Б.

Мезрина Е.А.