Постановление от 24 января 2023 г. по делу № А43-28726/2022

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


г. Владимир

«24» января 2023 года Дело № А43-28726/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2023 года


Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Кастальской М.Н.,

судей Белышковой М.Б., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.11.2022 по делу № А43-28726/2022, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным приостановление государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-36375768/1, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области провести государственную регистрацию соглашения №1 от 20.07.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (КУМИ)(606508,<...>), общества с ограниченной ответственностью «Аксентис» (606513, Нижегородская область, Городецкий район, Николо-Погостинский сельсовет, д. Вяловская, на запад отд. Вяловская, здание администрации ООО «Аксентис»)


при участии:

от заявителя - не явился, извещен

от ответчика – не явился, извещен

от третьих лиц – не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» (далее по тексту – заявитель, ООО «Аксентис ММ») с заявлением о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Нижегородской области) от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-36375768/1, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области провести государственную регистрацию соглашения №1 от 20.07.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (далее - КУМИ Городецкого района), общество с ограниченной ответственностью «Аксентис» (далее - ООО «Аксентис»).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.11.2022 года в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Аксентис ММ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.11.2022 г. по делу № А43-28726/2022 и удовлетворить требования истца о признании незаконным приостановление государственной регистрации прав, выраженное в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав Управления Росреестра по Нижегородской области от 30.08.2022 г. № КУВД-001/2022-36375768/1, обязать Управление Росреестра по Нижегородской области провести государственную регистрацию Соглашения № 1 от 20.07.2022 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 21-19 от 10.03.2021 г., взыскать с административного ответчика в пользу административного истца судебные расходы по оплате госпошлины за подачу настоящего административного искового заявления в размере 3 000 рублей и судебные расходы по оплате госпошлины за подачу настоящей апелляционной жалобы в размере 1 500 рублей.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Аксентис ММ» указывает, что Арбитражный суд Нижегородской области в данном решении неправильно истолковал закон, в частности положений п. 5,9 ст. 22 ЗК РФ, а также применил нормы, не подлежащие применению в данных конкретных отношениях, а именно ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257 - 262, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая законность решения суда, апелляционная коллегия исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 10.03.2021 между КУМИ Городецкого района и ООО "Аксентис" по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка №21-19 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 52:15:0140116:978 площадью 200484 кв.м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, Зиняковский сельсовет, в районе с.Воронино.

Срок аренды установлен на три года, до 10.03.2024 (пункт 1.2 Договора).

20 июля 2022 между ООО «Аксентис» и ООО «Аксентис ММ» заключено Соглашение №1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021, в пункте 3 которого стороны установили, что в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ и условиями договора аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021, согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не требуется.

Письмом от 20.07.2022 ООО «Аксентис» уведомило КУМИ Городецкого района о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.03.2021 №21-19 (л.д. 11 с оборотом).

19 августа 2022 года ООО «Аксентис ММ» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации соглашения №1 от 20.07.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Аксентис ММ» и приложенных к нему документов Управлением Росреестра по Нижегородской области принято решение, формализованное в уведомлении от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-36375768/1, о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно отсутствие согласия арендодателя (КУМИ Городецкого района) на передачу прав и обязанностей по договору аренды ООО «Аксентис ММ».

Не согласившись с принятым решением, ООО «Аксентис ММ» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области.

В обоснование заявленных требований, ссылаясь на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, разъяснения, приведенные в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, заявитель указывает на отсутствие необходимости получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, при условии его уведомления.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Управления Росреестра по Нижегородской области предусмотренных Законом №218- ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации права, отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя вследствие принятия оспариваемого решения.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда и не усматривает оснований для их переоценки.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В силу части 3 статьи 3 Закона №218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ основаниями для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является не представление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

В силу части 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ определено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 8 статьи 10 Закона №101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов. В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса РФ свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

В силу приведенного законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором (пункт 22 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2022).

Таким образом, передача прав и обязанностей без согласия арендодателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможно при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Согласно приведенным положениям статьи 10 Закона №101-ФЗ в случае, если крестьянское (фермерское) хозяйство, сельскохозяйственная организация не является лицом, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, то право на предоставление такому лицу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов у такого лица отсутствует.

Таким образом, предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду в порядке статьи 10 Закона №101-ФЗ на срок до пяти лет предполагает проверку наличия соответствующих оснований, что не представляется возможным в отсутствие обращения к арендодателю за получением требуемого согласия. Иное правое толкование приведенных норм означало бы нивелирование смысла пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также возможность формирования класса посредников, которые будут арендовать земли сельскохозяйственного назначения без цели их использования для сельскохозяйственного производства.

В рассматриваемом случае, спорный земельный участок предоставлен ООО «Аксентис» в аренду на срок 3 года, таким образом, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка требуется согласие арендодателя.

Вместе с тем судом установлено и заявителем не оспаривается, что ООО «Аксентис» согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не получало.

Ссылки ООО «Аксентис ММ» на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ и приведенные в пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснения о праве арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, судом первой инстанции правомерно отклонены, поскольку пунктом 9.1 Договора аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021 установлено, что изменения, дополнения и поправки к условиям Договора аренды действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны Арендодателем и Арендатором или уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в Договоре.

Таким образом, по условиям договора смена стороны (арендатора) на ООО «Аксентис ММ» должна быть сделана в письменной форме и подписана, в том числе, арендодателем (КУМИ Городецкого района).

Вместе с тем, ООО «Аксентис» только уведомил КУМИ Городецкого района письмом от 20.07.2022 о состоявшейся передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок, изложенное в письменной форме согласие арендодателя на смену арендатора по договору не получено.

Таким образом, на момент рассмотрения заявления ООО «Аксентис ММ» в распоряжении Управления Росреестра по Нижегородской области отсутствовали документы, с достоверностью подтверждающие получение согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора, что явилось основанием для приостановления государственной регистрации прав в силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в рассматриваемом случае оспариваемое уведомление принято уполномоченным органом, соответствует положениям закона и не нарушают права и законные интересы ООО «Аксентис ММ»в сфере осуществления предпринимательской деятельности, что, в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Доводы ООО «Аксентис ММ», изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Арбитражный суд по Нижегородской области принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.11.2022 по делу № А43-28726/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.


Председательствующий судья

М.Н. Кастальская



Судьи

М.Б. Белышкова




Т.В. Москвичева