Постановление от 21 апреля 2025 г. по делу № А51-1595/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-1595/2024
г. Владивосток
22 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2025 года.


Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью «Рыбный двор», Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционные производства № 05АП-1051/2025, № 05АП-1453/2025,

на решение от 17.02.2025 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-1595/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рыбный двор»

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», муниципальное образование город Владивосток в лице Администрации города Владивостока

об урегулировании разногласий,

при участии:

от ООО «Рыбный двор»: адвокат Малиновский К.Ю. по доверенности от 07.12.2023,

от УМС г. Владивостока, от Администрации г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 13.12.2024;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рыбный двор» (далее - ООО «Рыбный двор») обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г.Владивостока), обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр») с исковым заявлением (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений):

- об обязании УМС г.Владивостока заключить с ООО «Рыбный двор» договор купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости №36-Д в отношении объекта недвижимости: 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: Дом отдыха, общей площадью 15 642,1 кв.м, назначение: нежилое здание, этажей: 7, в том числе подземных - 1, кадастровый номер: 25:28:050031:4470, расположенный по адресу: <...>, на следующих условиях: изложить пункт 3.1 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости №36-Д в следующей редакции: «Цена 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости определена на основании Заключения эксперта №120-09-2024/С от 24.09.2024 г., выполненного экспертом ООО «ДВЦЭ» ФИО2 на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2024 г. по делу № А51-1595/2024.»; изложить пункт 3.2 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости №36-Д в следующей редакции: «Общая стоимость 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости составляет 35 192 000 (тридцать пять миллионов сто девяносто две тысячи) рублей, с учетом НДС (20%) в размере 5865333,33 (пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки»; изложить пункт 3.3 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости №36-Д в следующей редакции: «Покупатель обязан перечислить общую стоимость 1/10 доли без учета НДС, в размере 29 326 666,67 (двадцать девять миллионов триста двадцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после подписания Сторонами настоящего договора на единый счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет Получателя. Покупатель: Получатель: УФК по Приморскому краю (муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»), ИНН <***>, КПП 254001001, Единый казначейский счет 40102810545370000012, казначейский счет 03100643000000012000. «Банк получателя»: Дальневосточное ГУ Банка России//УФК по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 010507002, ОКТМО 05701000, КБК 96611402043040000410. «Назначение платежа»: с указанием «оплата по договору купли-продажи № 36-Д от «_»_2023 г. за 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>»»; изложить пункт 3.5 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости №36-Д в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации НДС (20%) в размере 5865333,33 (пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки перечисляется Покупателем как налоговым агентом в федеральный бюджет по реквизитам налогового органа по месту своей регистрации. В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта приватизации, а также наименование Покупателя. Факт оплаты НДС Покупатель подтверждает путем представления Продавцу копии платежного поручения с отметкой банка о принятии платежа.»;

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – 1/10 доли муниципального образования в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470, общей площадью 15642,1 кв. м, этаж: 7, в том числе подземных 1, кадастровый номер 25:28:050031:4470, расположенное по адресу: <...>, определенной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» №3892/23 от 10.06.2023.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПММЗ») и Муниципальное образование город Владивосток в лице Администрации города Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2025 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2025, ООО «Рыбный двор» и УМС г. Владивостока обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

Согласно доводам апелляционной жалобы ООО «Рыбный двор» истец согласен с резолютивной частью обжалуемого решения, при этом полагает, что в мотивировочную часть указанного судебного акта должен быть добавлен вывод относительно заявленных истцом доводов, а именно: о незаконности отказа МКУ «АПММЗ» №23/2158 от 28.12.2023 от заключения спорного договора №36-Д в редакции протокола разногласий, который был вручен УМС г. Владивостока, а также МКУ «АПМЗН» нарочно 08.12.2023  (согласно отметок на сопроводительном письме общества от 07.12.2023).

УМС г. Владивостока в своей апелляционной жалобе просит принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи 1/10 доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470, расположенное по адресу: <...>, изложив пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.5 договора купли-продажи в редакции, предложенной УМС г. Владивостока, и об отказе в удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, определенной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» №3892/23 от 10.06.2023. В обоснование доводов жалобы ответчик указывает, что принятое судом первой инстанции заключение от 24.09.2024 №120-09-2024/С, подготовленное ООО «Дальневосточный Центр экспертиз» по результатам проведения в рамках настоящего дела судебной оценочной экспертизы, не является надлежащим, допустимым доказательством, определяющим реальную рыночную стоимость предполагаемой к продаже доли муниципального образования город Владивосток, поскольку при составлении указанного заключения экспертом допущены опечатки, а также перепутаны местами размеры стоимости, содержащиеся в выводах эксперта, о чем в суд экспертом направлена объяснительная от 15.01.2025 №010/2025, таким образом, при проведении судебной экспертизы допущены неточности и опечатки не только в исследовательской части экспертного заключения, но и в разделе заключения, содержащем выводы по результатам проведения исследования, который является основополагающим для суда при урегулировании возникших между сторонами разногласий. В связи с изложенным УМС г.Владивостока полагает необоснованным отклонение судом заявленного ответчиком ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Кроме того, ответчик считает, что при удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости 1/10 доли в праве общей долевой собственности, определенной в отчете об оценке от 10.06.2023 № 3892/23, подготовленном ООО «Аналитик Центр», судом первой инстанции неверно применены нормы материального права, поскольку само по себе наличие иного результата оценки, определенного в заключении судебной оценочной экспертизы, не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, признаваемый Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. УМС г. Владивостока указывает, что несмотря на то, что подготовленная ООО «Аналитик Центр» по заданию УМС г. Владивостока оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта была признана судом недостоверной, выводов о допущенных оценщиком ООО «Аналитик Центр» нарушениях требований стандартов оценки, повлекших неправильное определение цены имущества, в решении суда первой инстанции не содержится.

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 и от 25.03.2025 апелляционные жалобы приняты к производству, рассмотрение дела назначено на 15.04.2025.

Через канцелярию суда от ООО «Рыбный двор» поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, а также письменные отзывы МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и ООО «Рыбный двор» на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В заседание суда 15.04.2025 ответчик ООО «Аналитик Центр», а также третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель ООО «Рыбный двор» в судебном заседании поддержал ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, представитель УМС г.Владивостока по ходатайству не возражал.

Рассмотрев ходатайство ООО «Рыбный двор» об отказе от апелляционной жалобы, коллегия считает его подлежащим удовлетворению, а производство по апелляционной жалобе указанного лица – прекращению на основании следующего.

В силу части 1 статьи 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

В соответствии с пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Апелляционной коллегией установлено, что отказ от апелляционной жалобы заявлен уполномоченным представителем истца адвокатом Малиновским К.Ю., действующим на основании доверенности от 07.12.2023. Указанный отказ от апелляционной жалобы не противоречит закону и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле, и других лиц.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным принять отказ истца от апелляционной жалобы, в связи с чем производство по данной апелляционной жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В судебном заседании представитель УМС г. Владивостока и Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в целях формирования и направления суду, лицам, участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель ООО «Рыбный двор» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, против ходатайства УМС г. Владивостока, Администрации об отложении судебного разбирательства возражал.

Рассмотрев ходатайство УМС г. Владивостока, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку в силу части 4 статьи 158 АПК РФ такое процессуальное действие как отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, апелляционный суд полагает, что у УМС г. Владивостока имелось достаточно времени для формирования правовой позиции по делу, подготовки соответствующего ходатайства. Намерение заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы не является безусловным основанием для отложения рассмотрения дела. При этом коллегия учитывает, что имеющиеся материалы дела позволяют рассмотреть спор по существу, основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствуют.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы УМС г.Владивостока и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2024 №КУВИ-001/2024-14276629 ООО «Рыбный двор» (9/10 доли в праве) и муниципальному образованию город Владивосток (1/10 доли в праве) на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание: Дом отдыха, общей площадью 15642,1 кв.м, назначение: нежилое здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470, этажей: 7, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: <...>.

24.10.2023 МКУ «АПМЗН» в порядке пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  на основании решения Думы г. Владивостока от 28.09.2023 №240 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 27.04.2023 №169 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2023-2024 годы» и распоряжения УМС г. Владивостока №3726/28 от 17.10.2023 направило в адрес истца письменное извещение (уведомление) участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности №23/1776 по рыночной цене в размере 87 612 966 рублей с учетом НДС (20%), установленной отчетом об оценке от 10.06.2023 №3892/23, выполненным ООО «Аналитик Центр» на дату 10.06.2023 с приложением проекта договора купли-продажи доли в праве общей собственности на объект недвижимости №36-Д в отношении следующего недвижимого имущества: 1/10 (одна десятая) доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: Дом отдыха, общей площадью 15 642,1 кв.м, назначение: нежилое здание, этажей: 7, в том числе подземных - 1, кадастровый номер: 25:28:050031:4470, расположенный по адресу: <...>, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/10 с предложением о приобретении данного объекта по указанной цене в размере 87 612 966 рублей с учетом НДС (20%).

Проект договора №36-Д был подписан со стороны ООО «Рыбный двор» с протоколом разногласий и вручен УМС г. Владивостока, а также МКУ «АПМЗН».

Согласно указанному протоколу разногласий пункты договора 3.1, 3.2, 3.3, 3.5 изложены в редакции со ссылкой на отчет об оценке №1087-2023 (33472) от 30.11.2023, выполненный ООО «Индустрия-Р». Данным отчетом на ту же отчетную дату 10.06.2023 была определена рыночная стоимость предмета продажи в размере 42 784 400 рублей, с учетом НДС (20%).

В письме №23/2158 от 28.12.2023, полученном истцом 15.01.2024, МКУ «АПММЗ» отказало ООО «Рыбный двор» в заключении договора №36-Д в редакции протокола разногласий, предложенного истцом, по мотиву отсутствия оснований для снижения стоимости.

Полагая, что выкупная стоимость 1/10 доли в праве на объект недвижимости, предложенная ответчиком, является недостоверной, существенно превышающей размер кадастровой стоимости, ООО «Рыбный двор» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.

На основании пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник относительно выкупной цены 1/10 доли в праве на объект, являющийся муниципальной собственностью.

В соответствии со статьей 12 Закона №178-ФЗ начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети «Интернет» информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Согласно статье 8 Закона №135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Положениями статьи 12 Закона №135-ФЗ определено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо №92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» от 10.06.2023 №3892/23, согласно которому рыночная стоимость 1/10 доли муниципального образования в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470 определена на основании сравнительного подхода оценки и составляет 87 612 966 рублей (с учетом НДС), 73 010 805 рублей 26 копеек (без учета НДС).

ООО «Рыбный двор» представлено заключение ООО «Геолого-геодезический Центр» №23-01.09 от 28.09.2023 в отношении отчета №3892/2023, согласно которому экспертная организация пришла к выводу, что отчет №3892/23 об оценке рыночной стоимости 1/10 доли муниципального образования в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470, общей площадью 15642,1 кв.м, этажей: 7, в том числе подземных 1, кадастровый номер 25:28:050031:4470, расположенное по адресу: <...>, от 10.06.2023, выполненный ООО «Аналитик Центр», не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Так, в заключении ООО «Геолого-геодезический Центр» №23-01.09 выявлены следующие несоответствия содержания отчета №3892/2023 требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации:

- на стр. 5 отчета №3892/2023 указана итоговая величина стоимости объекта оценки, оценщик указывает рыночную стоимость с учетом НДС и без учета НДС, допуская математическую ошибку, верная величина рыночной стоимости без учета НДС должна быть указана в виде целого числа 73 010 805 руб.;

- на стр.19 отчета в показателе «назначение» указано лишь «нежилое здание», нигде в описании функциональное назначение не конкретизировано, в то время как для проведения корректного расчета рыночной стоимости объекта оценки необходимо верно определить сегмент недвижимости, к которому относится объект оценки (офисные, многопрофильные, торговые, производственные объекты). На стр.29-30 отчета оценщик относит объект оценки к «торгово-офисной недвижимости», в то время как согласно выписке из ЕГРН функциональное назначение объекта – «дом  отдыха».  Существующие противоречия касаемо функционального назначения оцениваемого здания оценщиком никак не обозначены и не пояснены, оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются…сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки», а также пункта 2 ФСО VI «в отчете должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки»;

- в нарушение требований пунктов 10, 11 ФСО 7 «Оценка недвижимости» в отчете отсутствуют сведения о проведенном анализе рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, а также информация об анализе влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

- некорректно описан отказ от применения затратного подхода, в связи с чем оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ;

- оценщиком не указаны в таблице 15.1 на стр. 50 отчета конкретные даты оферт, у одного из объектов-аналогов цена предложения датирована 29.06.2023 (стр.59 отчета), при том, что дата оценки 10.06.2023, а согласно пункту 12 ФСО III «В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки», использование информации, появившейся после даты оценки, недопустимо, в связи с чем оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ, а также пункте 2 ФСО VI;

- наличие отдельного входа с улицы является фактором, повышающим стоимость коммерческих встроенных помещений, делая их более приметными для потенциальных клиентов, объектом оценки в отчете является отдельно стоящее здание, и данный ценообразующий фактор в указанном случае неприменим с точки зрения логики, поскольку просто вход в здание, как у объекта оценки, не может считаться отдельным входом, в связи с чем оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ;

- оценщиком неверно введена корректировка на этажность, пояснения, данные по введенным корректировкам на странице 51, вводят в заблуждение пользователя отчета, объект оценки – 7-ми этажное отдельно стоящее здание, а не помещение, расположенное на 7-м этаже, как и объекты-аналоги №2 и №3 – 4-х и 2-х этажные здания соответственно, введение корректирующих коэффициентов в данном случае возможно, но при условии, что учтены все этажи здания пропорционально занимаемой площади, чего в данном случае оценщиком не было сделано, в связи с чем оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ;

- оценщиком необоснованно принято значение физического износа объекта оценки в размере 31%, здание согласно выписке из ЕГРН построено в 2013 году, фактический возраст здания – 10 лет, срок жизни нежилых зданий, схожих по конструктивным элементам с объектом оценки, согласно порталу Статриелт, составляет 150-175 лет, согласно Таблице 11.5.1 отчета, техническое состояние объект следует охарактеризовать как «хорошее», с физическим износом не более 20%, поскольку капитальный ремонт зданий, к которому относится объект оценки, осуществляется периодичностью один раз в 30 лет, учитывая, что нет фото общего плана здания для возможности проведения визуальной экспертной оценки состояния здания, технической документации на здание, где содержится информация об износе, 31% износа – завышенная, необоснованно взятая величина, значительно искажающая реальную стоимость объекта оценки, оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ;

- при расчете стоимости объекта оценки оценщиком не учтен земельный участок, на котором расположено оцениваемое здание, в отчете оценщиком нигде не указано никаких данных о земельном участке, на котором расположено оцениваемое здание, что привело к искажению итоговой стоимости объекта, оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ;

- не представляется возможным идентифицировать объект оценки по приложенным фотоматериалам, приложенные оценщиком фотографии объекта оценки абсолютно не информативны, не дают полной картины состояния объекта оценки, складывается впечатление, что на фото запечатлен совершенно другой объект, поскольку кадры сделаны только в одном внутреннем помещении, а оцениваемый объект – 7-ми этажное здание, площадью 15642,1 кв.м, как минимум, на фото должны быть представлены: общий план здания, адресная табличка на здании, прилегающая территория, подъездные пути; внутри здания должны быть сделаны фото на каждом этаже, при этом они должны быть сделаны так, чтобы было видно расположение внутренних помещений, наличие перепланировок; фото всех внутренних помещений, расположение инженерных коммуникаций и т.д. Таким образом, осмотр проведен оценщиком с существенными нарушениями, оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ, а также пункте 2 ФСО VI;

- оценщиком была скрыта полная информация по объекту-аналогу №3, которая существенно могла повлиять на расчет стоимости объекта оценки, на стр. 61 отчета размещен снимок объявления о продаже нежилого здания, при этом при формировании данного снимка оценщиком была «обрезана» информация о функциональном назначении помещений данного здания. Поскольку ссылка на оферту еще активна на момент проведения исследования, приведено полное описание объекта-аналога, первый этаж объекта используется под автосервис и автомагазин, второй этаж является жилым, у объекта-аналога также имеется двухуровневый мансардный этаж. Исходя из данных оферты, здание имеет 3 этажа, а не 2, как указано оценщиком. Согласно пункту 22 ФСО 7, применение сравнительного подхода возможно, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и которые являются сопоставимыми с ним по ценообразующим факторам. При применении метода корректировок объекты-аналоги сравниваются с объектом оценки по элементам сравнения, выявляются различия объектов по этим элементам, и цены объектов-аналогов корректируются по выявленным различиям. Оценщиком не было указано на имеющиеся различия между объектом оценки и объектом-аналогом № 3, не было внесено соответствующих корректирующих коэффициентов на различия, оценщиком нарушено требование, содержащееся в части 3 статьи 11 Закона №135-ФЗ, а также пункте 2 ФСО VI.

В связи с этим ООО «Рыбный двор» обратилось к ООО «Индустрия-Р», подготовившему отчет №1087-2023 (33472) от 30.11.2023, согласно которому величина рыночной стоимости 1/10 доли в праве также определена на основании сравнительного подхода оценки и составила 42 784 400 рублей (с учетом НДС).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С учетом приведенных сторонами спора доводов и возражений, представленных ими доказательств, суд первой инстанции назначил по делу оценочную экспертизу, производство которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр экспертиз» (эксперту ФИО2).

При этом суд первой инстанции помимо кандидатур экспертов, предложенных сторонами, осуществил в целях соблюдения баланса прав сторон также самостоятельную выборку предложений экспертных организаций, где предпочтение судом было дано с учетом мнения ответчика экспертной организации, которая выразила готовность в проведении судебной экспертизы по запросу суда.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470: Дом отдыха, общей площадью 15 642,1 кв.м, назначение: нежилое здание, этажей: 7, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 10.06.2023.

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении от 24.09.2024 №120-09-2024/С эксперт пришел к выводу о том, что стоимость 1/10 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: Дом отдыха, общей площадью 15 642,1 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер: 25:28:050031:4470, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 10.06.2023 составляет округленно:

- рыночная стоимость, определенная нелинейным методом, 35 192 000 рублей (с учётом НДС),

- равновесная стоимость, определенная линейным методом, 40 451 000 рублей (с учетом НДС).

Принимая во внимание, что в случае отказа от сделки 1/10 доля в праве была бы реализована иному лицу по рыночной стоимости имущества, с учетом обременения имущества 9/10 долями в праве собственности, принадлежащими истцу, что непременно привело бы к уменьшению рыночной стоимости объекта, в отсутствие возражений сторон, суд первой инстанции посчитал возможным применить к определению стоимости рыночную стоимость, установленную в ходе экспертного исследования нелинейным методом.

Судом в порядке статьи 86 АПК РФ определением от 21.10.2024 удовлетворено ходатайство УМС г. Владивостока о вызове эксперта для дачи пояснений в судебное заседание, назначенное на 23.12.2024.

23.12.2024 в судебном заседании эксперт ООО «ДВЦЭ» ФИО2 дала пояснения по выполненному заключению эксперта №120-09-2024/С от 24.09.2024, ответила на вопросы представителей сторон и суда. Экспертом по собственной инициативе и до начала постановки перед экспертом вопросов было заявлено суду и представлены сведения о допущенных экспертом технических опечатках при составлении заключения эксперта в письменной форме, которые не повлияли на расчеты и итоговые выводы эксперта относительно определения величины рыночной стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта от 24.09.2024 №120-09-2024/С по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, апелляционная коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований.

Допущенные экспертом при оформлении письменного заключения технические опечатки с учетом объяснительной эксперта ООО «ДВЦЭ» ФИО2, содержащей письменные исправления допущенных технических опечаток, не повлияли на результаты проведенного исследования.

Таким образом, коллегия признает, что при назначении и проведении судебной экспертизы в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, а также Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подлежащим применению к негосударственным экспертным организациям, экспертам с учетом ограничений, указанных в статье 41 данного закона, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, а также подтверждающих наличие в заключении противоречивых или неясных выводов, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

При решении вопроса о назначении судебной экспертизы стороны отвод эксперту не заявляли, после назначения судебной экспертизы такой отвод экспертному учреждению, эксперту также не заявлен.

Документы, подтверждающие наличие у эксперта необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, также приложены к экспертному заключению.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации под расписку.

Заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, соответствуют требованиям объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тому вопросу, который поставлен судом, выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер. Противоречий выводов эксперта иным имеющимся в деле доказательствам коллегия не усматривает.

Поскольку сомнений в обоснованности результатов проведенной судебной экспертизы у суда не возникло, а надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать и опровергнуть выводы эксперта, не установлено и апеллянтом не приведено, экспертное заключение правомерно признано надлежащим доказательством по делу.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены в связи со следующим.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как указывалось ранее, результаты судебной экспертизы, изложенные в заключении эксперта от 24.09.2024 №120-09-2024/С, оформлены с соблюдением требований статей 82, 83 и 86 АПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, отводов по данной кандидатуре заявлено не было.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом, основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

В свою очередь, оснований считать недостоверными выводы эксперта ФИО3 у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование вывода, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Принимая во внимание все пояснения эксперта и выводы, указанные в заключении, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта от 24.09.2024 №120-09-2024/С достаточным для рассмотрения спора по существу заявленных требований, допустимым и надлежащим доказательством.

Несогласие с выводами экспертизы не является основанием для назначения повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах с учетом выводов, содержащихся в экспертном заключении, а также пояснений эксперта, суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы по делу с учетом предмета рассматриваемого спора.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору №36-Д купли-продажи доли в праве общей собственности, правомерно урегулированы судом первой инстанции с учетом стоимости выкупаемого права, определенного заключением эксперта 120-09- 2024/С в сумме 35 192 000 рубля (с учетом НДС).

Отклоняя довод о неверном применении норм материального права при удовлетворении судом первой инстанции требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости 1/10 доли в праве общей долевой собственности, определенной в отчете об оценке от 10.06.2023 № 3892/23, подготовленном ООО «Аналитик Центр», апелляционная коллегия отмечает следующее.

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Согласно общим правилам Федеральных стандартов оценки, утвержденных Минэкономразвития, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем, согласно ранее обозначенному пункту 2 Информационного письма №92 отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Истец в обоснование требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» от 10.06.2023 №3892/23, представил в материалы дела заключение специалиста №23-01.09 от 27.09.2023, подготовленное ООО «Геолого-геодезический Центр», которым отчет об оценке ООО «Аналитик Центр» от 10.06.2023 №3892/23  признан не соответствующим требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации. Как указывалось выше, специалистом выявлены многочисленные допущенные нарушения требований Закона №135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки.

Доводы ООО «Рыбный двор» относительно несоответствия отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» от 10.06.2023 №3892/23 требованиям Закона №135-ФЗ и требованиям Федеральных стандартов оценки, основанные на заключении ООО «Геолого-геодезический Центр», лицами, участвующими в деле, в судах первой и апелляционной инстанции оспорены не были, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно  признал недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества – 1/10 доли муниципального образования в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером 25:28:050031:4470, общей площадью 15642,1 кв.м, этаж: 7, в том числе подземных 1, кадастровый номер 25:28:050031:4470, расположенное по адресу: <...>, определенной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр».

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма №92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку указанная в отчете от 10.06.2023 №3892/23 рыночная стоимость является обязательной для УМС г.Владивостока при формировании им цены продажи спорного объекта, ООО «Аналитик Центр» согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма №92 обоснованно было привлечено к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки. Принимая во внимание характер возникшего спора, суд первой инстанций рассмотрел адресованное ООО «Аналитик Центр» требование об оспаривании результатов проведенной оценки совместно с иском об обязании заключить договор купли-продажи этого имущества, который был предъявлен к УМС г.Владивостока.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки ООО «Рыбный двор» представило не только доказательства нарушений ООО «Аналитик Центр»  положений законодательства об оценочной деятельности, но и подготовленный другим оценщиком (ООО «Индустрия-Р») по заказу самого истца альтернативный отчет о рыночной стоимости спорного имущества, содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной управлением цены.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного имущества, в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета ООО «Аналитик Центр» от 10.06.2023 №3892/23 и установления действительной рыночной цены данного имущества.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции с учетом результатов проведенной по делу экспертизы приходит к выводу о том, что отчет от 10.06.2023 №3892/23  в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного имущества, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества. Признание отчета от 10.06.2023 №3892/23 недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании УМС г.Владивостока заключить с ООО «Рыбный двор» договор купли-продажи по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы.

Так как ответчиком по спору о признании недостоверными результатов оценки, проведенной для целей приватизации муниципального имущества, является оценщик, чей отчет оспаривается в установленном порядке, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное к ООО «Аналитик Центр» требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – 1/10 доли в праве общей долевой собственности на спорное здание определенной отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» от 10.06.2023 №3892/23.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 №2419/11.

На основании изложенного коллегия считает, что доводы УМС г. Владивостока по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В связи с прекращением производства по апелляционной жалобе ООО «Рыбный двор» уплаченная за подачу жалобы государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 150, 258, 265-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Рыбный двор» от апелляционной жалобы, производство по данной апелляционной жалобе прекратить.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Рыбный двор» из федерального бюджета 30 000 (тридцать тысяч) рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 21.02.2025 №11.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2025 по делу №А51- 1595/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.


Председательствующий


С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов


Е.А. Грызыхина