Постановление от 3 октября 2017 г. по делу № А40-5363/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-43256/2017

Дело № А40-5363/17
г. Москва
03 октября 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2017 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей А.Н. Григорьева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2017 г.

по делу № А40-5363/17, принятое судьей Михайловой Е.В.,

по иску ООО "Агенство Элита Профи Лайн"

к ДГИ Москвы

об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (по доверенности от 20.01.2017)

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 13.10.2016)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "АГЕНТСТВО ЭЛИТА ПРОФИ ЛАЙН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 124,2 кв.м. (2 этаж, пом. I, комн. 32-38, 38а), расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2017 года по делу № А40-5363/17, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) заключить с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО ЭЛИТА ПРОФИ ЛАЙН" (ИНН <***>, дата регистрации 28.12.2016, место нахождения - 125009,ГОРОД МОСКВА,,,,ПЕРЕУЛОК ДЕГТЯРНЫЙ,ДОМ 6,СТРОЕНИЕ 1,) нежилого помещения общей площадью 124,2 кв.м. (2 этаж, пом. I, комн. 32-38, 38а), расположенного по адресу: <...> по цене 11 371 000 рублей, на следующих условиях :

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№

г. Москва «___» .

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице_______ действующего(ей) на основании ,с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «АГЕНТСТВО ЭЛИТА ПРОФИ ЛАЙН», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее – Объект) общей площадью 124,2 кв.м. (2 этаж, пом. I, комн. 32-38, 38а), расположенное по адресу: <...>, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2.Объект находится в собственности города Москвы.

1.3.Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4.Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6.Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1.Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и наусловиях, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 Договора.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет: 11 371 000 рублей, без НДС.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по настоящему Договору производится в течение пяти лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 189 516,67 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6.Все расчеты по настоящему Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет <***>

КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. Оценка рыночной стоимости Объекта произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. 3а нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0.5 % от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

5.2.Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.2. Во всех других случаях, неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2.Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Взыскал с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО ЭЛИТА ПРОФИ ЛАЙН" (ИНН <***>, дата регистрации 28.12.2016, место нахождения - 125009,ГОРОД МОСКВА,,,,ПЕРЕУЛОК ДЕГТЯРНЫЙ,ДОМ 6,СТРОЕНИЕ 1,) госпошлину в размере 6 000 рублей и 20 000 рублей расходов на оплату экспертизы.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить, в удовлетворении исковых требований, отказать.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2017 года по делу № А40-5363/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО ЭЛИТА ПРОФИ ЛАЙН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 124,2 кв.м. (2 этаж, пом. I, комн. 32-38, 38а), расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, а именно владеет и пользуется спорным помещением на основании договора аренды более 2-х лет до вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ; своевременно и в полном объеме перечисляет арендную плату.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что исковое заявление следует удовлетворить.

Так, Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1). При этом в качестве одной из дополнительных гарантий, предоставляемых субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (статья 3).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (определения от 29 сентября 2011 года N 1042-О-О, от 25 января 2012 года N 85-О-О и др.), цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для подачи в суд заявления о понуждении заключить договор (обязать его заключить) необходимо предварительное обращение заявителя к обязанной стороне с предложением заключить договор.

При отсутствии такого обращения нельзя сделать вывод об уклонении от заключения договора.

Реализуя право, преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, обратился к ответчику.

Письмом от от 29.09.2016г. № 33-5-125471/16-(0)-2 об отказе в приватизации арендуемого помещения, на том основании, что по договору аренды от 25.04.2002 г. № 01-00493/02 Р1стец арендует недвижимое имущество общей площадью 158, 1 кв. м. (этаж 2, пом. I, комн. 16, 32, а, б, 33, а, б, в, 34, а, б, в, 35, а, б, в, 36, а, б, в, 37, а, б, в, 38, Б, 62, 63), при этом к выкупу Истцом заявлена только часть арендуемого объекта недвижимости площадью 124,2 кв.м.

Истцом была заявлена к выкупу площадь 124.2 кв.м, на том основании, что именно эта площадь фактически используется ООО «Агентство Элита Профи Лайн», а оставшиеся 33.9 кв.м., хотя и входят в указанный договор аренды, но фактически являются коридорами, предназначенными для обслуживания более чем одного помещения, и являются общим имуществом здания, о чем в адрес Ответчика было направлено письменное пояснение от 12.09.2016г.

В связи с истечением срока рассмотрения заявления, и в связи неполучением извещения о результатах рассмотрения Департаментом переданного заявления в установленный Законом срок, истец, обратился с иском содержащим рассматриваемое требование.

По ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисления на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения,

В соответствии с экспертным заключением, по состоянию на 28.03.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 11 371 000 рублей без НДС.

Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 29.06.2015 , следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована документация, перечисленная выше. Экспертом, также был проведен осмотр нежилого помещения являющегося объектом оценки..

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Экспертом представлены письменные пояснения относительно заключении пео вопросам имевшимся у сторон спора , подтверждающие что , при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В частности экспертом даны следующие пояснения. Объект исследования относится к разряду низкоклассных помещений, приспособленных для использования в качестве офисов. Практически все обзоры рынков офисной недвижимости в городе Москве отражают ситуацию по рынку помещений классов «А», «В» и «В-». В обзоре, приведенном в заключении эксперта от 31.03.2017 г. по делу № А40-5363/17-133-45 (далее по тексту - Заключение эксперта), указаны диапазоны цен и ставок аренды для этих классов (стр. 19- 20 Заключения эксперта). Выявить обзор рынка с указанием диапазонов цен и ставок аренды офисов класса «С» на период, соответствующий дате определения стоимости объекта исследования, не представилось возможным. Однако, тенденции изменения рынка (рост, падение, стагнация) и соотношения спроса и предложения схожи для всех классов, что на основании приведенного в Заключении эксперта обзора позволяет получить представление о текущем состоянии рынка. Сбор информации по ценам сделок практически невозможен вследствие закрытости информации. Представление в Заключении эксперта информации о ценах предложений продажи и аренды офисов класса «С» по принципу «все подряд» абсолютно непрезентабельно (по опыту эксперта цены предложений и ставки аренды до соответствующей фильтрации могут отличаться по уровню до 20 раз даже в пределах одного района) и скорее может ввести в заблуждение, чем дать представление о рынке. К тому же такой анализ весьма осложнен тем, что определение стоимости выполнялось на ретроспективную дату. В связи с этим экспертом в качестве аналогов выбраны наиболее близкие по параметрам объекты, что, собственно, и является анализом цен предложений. П. 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», на который, видимо, ссылается Ответчик, содержит следующее положение: проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Однако, эти требования далее никак не конкретизированы. Обращаю Ваше внимание, что на стр. 24 Заключения эксперта указано, что анализ и подбор аналогов проводились на основании архива базы Realto, что и является указанием доступного объема данных. Правила отбора описаны экспертом на стр. 24-25 (Обоснование выбора элементов сравнения и Обоснование выбора объектов-аналогов). На графике, приведенном на сайте компании RRG (см. ниже), хорошо видно, что средняя по времени стоимость экспонируемых офисных объектов внутри Садового кольца на протяжении периода с августа 2015 года по август 2016 года не меняется. Учитывать все пики и провалы по графику было бы неверно, так как они обусловлены не общим изменением стоимости недвижимости, а уходом с рынка или приходом на рынок крупных дорогих или дешевых объектов. То есть, «динамика цен», на которую ссылается ответчик, отражает не изменение рынка, а изменение выборки данных, по которой проводится расчет точечных показателей на графике. Ответчик неверно трактует данные, приведенные в Заключении эксперта, утверждая, что для корректировки цен продаж использовались данные по аренде. На стр. 30 и на стр. 48 Заключения эксперта приведены итоги анализа зависимости от удаленности от метро и цен предложений, и ставок аренды. Какие-либо факты и (или) результаты исследований, подтверждающих, что эти зависимости для цен продажи и ставок аренды различны, ответчиком не приведены. Необходимо отметить, что, по крайней мере, два метода расчета рыночной стоимости свидетельствуют о наличии прямой взаимосвязи стоимости объекта и ставкой аренды. Это метод прямой капитализации и метод валового рентного мультипликатора. Таким образом, принцип достоверности при определении корректировок не нарушен П. 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», на который, видимо, ссылается Ответчик, содержит требование о проверке экспертного мнения на соответствие рынку с оговоркой: при наличии рыночных данных. В обзорах рынка недвижимости крайне редко можно найти анализ рынка низкоклассных офисных помещений, к которым относится объект исследования, в связи с чем провести данный анализ не представилось возможным. В то же время, данные, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости под ред. ФИО5, уже являются результатом анализа рынка, проведенного на основании обработки большого количества данных, представленных специалистами рынка

Отбор объектов-аналогов при проведении оценки, способы и методы оценки, при проведении устанавливается экспертом по собственному усмотрению используя накопленные знания, навыки и опыт, несогласие стороны с которым, равно, как и наличие иных объектов, стоимость которых отличается от объектов отобранных оценщиком для сравнения, не может свидетельствовать о противоречии оценочного отчета и выводов в нем содержащихся нормативным требованиям законодательства.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки N 1, 2, 3, 7, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, правильность заключения экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено.

Резюмируя изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убедился, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения повторной судебной экспертизы, то есть в размере 11 371 000 . (без учета НДС).

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

С учетом того, что иных доводов, подлежащих оценке, апелляционная жалоба не содержит, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2017 года по делу № А40-5363/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: В.Р. Валиев

Судьи: А.Н. Григорьев

Н.И. Левченко

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.