Постановление от 11 сентября 2024 г. по делу № А40-154036/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-3114/2024-ГК

Дело № А40-154036/23
город Москва
12 сентября 2024 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,судей Алексеевой Е.Б., Мезриной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва

секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А40-154036/23 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации

для рассмотрения дела в суде первой инстанции

по иску Общероссийской общественной организации «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)»

к АО «Медицина»

о внесении изменений, обязании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 06.05.2024,

диплом ВСА 0153441 от 23.06.2004;

ФИО2 по доверенности от 13.06.2024,

уд. адвоката № 6795 от 24.09.2003;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.08.2023,

уд. адвоката № 19787 от 19.10.2022;

У С Т А Н О В И Л:

Общероссийская общественная организация «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «Медицина» (далее – ответчик) о внесении с 22.03.2023 изменений в договор аренды нежилого помещения от 30.10.2017 № 852/2017, заключенный между истцом и АО «Медицина» (далее по тексту также – ответчик), а именно изложить п.4.2 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы устанавливается в сумме 13 650 565 рублей в месяц без учета НДС. НДС уплачивается арендатором сверх арендной платы и исчисляется в размере, установленном законодательством Российской Федерации на момент оплаты. Изменение или уточнение площади помещения (в том числе, получение одной из сторон в официальном порядке данных об изменении или уточнении размера площади помещения) не влияет на размер арендной платы, установленный п.4.2 договора.

Оплата арендной палаты производится арендатором ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, за который производится оплата. В случае досрочного расторжения договора стороны обязаны произвести все взаиморасчеты в течение 30-ти (тридцати) календарных дней с даты его прекращения. Расчет арендной платы и иных платежей за неполный календарный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого арендатор занимает помещение»; об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 30.10.2017 № 852/2017 об установлении с 22.03.2023 размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 30.10.2017 № 852/2017 в размере 13 650 565 рублей в месяц без учета НДС и осуществить все необходимые действия по его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Решением суда от 12.01.2023 г. иск был удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Между тем, судебной коллегией было установлено несоответствие резолютивной части решения суда первой инстанции, оглашенной в судебном заседании, резолютивной части этого же решения на бумажном носителе, и резолютивной части полного текста решения, что не позволяет однозначно установить, какое решение принято по настоящему спору. Изменение содержания объявленной резолютивной части решения после ее оглашения сторонам путем изложения иной резолютивной части является недопустимым. Несоответствие объявленной в судебном заседании резолютивной части решения резолютивной части на бумажном носителе, является самостоятельным основанием для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции применительно к п. 5 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Определением от 19.03.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным в АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

По ходатайству истца была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручить эксперту ООО «Центр оценки «Петербургская недвижимость» (ОГРН <***>, адрес: 196066, СанктПетербург, Московский пр., д. 212, литер А, офис 3091, вход 111, помещение 15) ФИО4. Заключение эксперта поступило в суд.

От истца в порядке ст. 49 АПК РФ поступило уточнение предмета исковых требований, которое принято судом.

Так, в окончательной редакции Истец просил внести с 22 марта 2023 г. изменения в действующий договор аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 между Общероссийской общественной организацией «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)» (ОГРН <***>) и Акционерным обществом «МЕДИЦИНА» (ОГРН <***>), а именно:

- изложить п. 4.2. договора аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 в следующей редакции: «Размер арендной платы устанавливается в сумме 14 083 333,33 (четырнадцать миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля 33 коп.) руб.в месяц без учета налога на добавленную стоимость (НДС) за все Помещение. НДС уплачивается Арендатором сверх арендной платы и исчисляется в размере, установленном законодательством РФ на момент оплаты. Изменение или уточнение площади Помещения (в том числе, получение одной из сторон в официальном порядке данных об изменении или уточнении размера площади помещения) не влияет на размер арендной платы, установленный п.4.2. настоящего Договора. Оплата арендной платы производится Арендатором ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, за который производится оплата. В случае досрочного расторжения настоящего договора стороны обязаны произвести все взаиморасчеты в течение 30-ти (тридцати) календарных дней с даты его прекращения. Расчет арендной платы и иных платежей за неполный календарный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Арендатор арендует Помещение»;

- изложить п. 4.3. договора аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 в следующей редакции: «Размер арендной платы, установленный п.4.2. Договора, не может быть изменен ранее, чем по истечении 3-х (трех) лет, начиная с 22 марта 2023 года».

Обязать Акционерное общество «МЕДИЦИНА» заключить с Общероссийской общественной организацией «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)» и зарегистрировать в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 в редакции, указанной в уточненном иске.

Ответчик, не возражая против принятия к производству уточненного иска, против его удовлетворения возразил; заявил ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание, о вызове специалиста, о приобщении к материалам дела рецензии на экспертизу, а также о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Протокольным определением от 21.08.2024 суд отказал в удовлетворении заявленных ответчиком ходатайств.

Так, судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта и специалиста, поскольку вопрос о необходимости вызова эксперта, специалиста относится к компетенции суда и разрешается по его усмотрению. При этом, отклоняя ходатайство о вызове эксперта, суд исходил из того, что содержание заключения эксперта содержит ясные и понятные выводы, в чем заключается несоответствие выводов эксперта фактическим обстоятельствам дела, обстоятельствам осмотра объекта оценки, заявитель не указал.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ, заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Кроме того, правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 82 АПК РФ, подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Принимая во внимание заявленные исковые требования, обстоятельства дела, а также, учитывая, что в материалы дела представлены и исследованы судом достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, суд, рассмотрев ходатайство стороны о назначении повторной судебной экспертизы, отказывает в удовлетворении данного ходатайства, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных с ч. 1 ст. 82 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав мнения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.10.2017 № 852/2017 (далее по тексту также - договор), в рамках исполнения обязательств по которому истец передал во временное владение и пользование ответчику нежилое помещение общей площадью 7 548,7 кв.м., расположенное на 1,2,3,4,5,6 и 8-м этажах в здании по адресу: <...>. Договор заключен сроком на 49 лет. Размер арендной платы, сроки и порядок расчетов установлены ч.4 договора.

Согласно п.4.3 договора, начиная с 17.11.2018, размер арендной платы может быть изменен по инициативе одной из сторон, но не чаще одного раза в 3 года.

Истец письмом от 21.12.2022 № 181/1-11 на основании п.4.3 договора направил ответчику предложение об увеличении с 01.01.2023 размера арендной платы до 155 000 000 рублей без НДС в год (12.916.666 рублей 66 копеек в месяц).

Ответчик письмом от 13.01.2023 исх. № 01.02-26/29 указал на возможность пересмотра размера арендной платы по договору с учетом рыночной ситуации, подтвержденной компетентным заключением компании-оценщика.

Истец письмом от 23.01.2023 № 04/1-11 на основании подпункта 4.4.1 п.4.4 договора предложил ответчику кандидатуры независимых компаний-оценщиков для определения рыночного размера арендной платы по договору.

В письме от 24.03.2023 № 01.02-26/435 ответчик предложил изменить регламент выбора компании-оценщика и не представил информации по поводу определения компании-оценщика в порядке, установленном подпунктом 4.4.1 п.4.4 договора, в связи с чем истец пришел к выводу о том, что ответчик фактически уклонился от выполнения своих обязательств, предусмотренных подпунктом 4.4.1 п.4.4 договора.

В соответствии с п.4.4 договора стороны установили, что при отсутствии согласия сторон о размере арендной платы в период после 17.11.2018 применяется следующий порядок определения ее размера: сторона - инициатор изменения размера арендной платы не позднее 17.08.2018, а в дальнейшем за три месяца до истечения каждого трехлетнего срока с момента последнего (предшествующего) изменения арендной платы, направляет другой стороне письменное предложение о привлечении независимого оценщика для установления рыночного размера арендной платы и включения указанного рыночного размера в договор.

В предложении должны быть указаны не менее трех ведущих международных компаний-оценщиков, действующих на территории Российской Федерации, предоставляющих услуги в области управленческого консалтинга и оценки сделок с недвижимостью.

Другая сторона обязана не позднее 17.09.2018, а в дальнейшем, за два месяца до истечения каждого трехлетнего срока с момента последнего (предшествующего) изменения арендной платы, дать письменное согласие на привлечение одной из предложенных компаний оценщиков и в течение десяти дней, совместно со стороной-инициатором подписать договор с компанией-оценщиком и оплатить половину стоимости ее услуг. Другая половина стоимости услуг компании-оценщика оплачивается стороной-инициатором (подпункт 4.4.1 п.4.4 договора).

В случае, если другая сторона не выполнит всех обязательств, установленных в подпункте 4.4.1 п.4.4 договора сторона-инициатор имеет право привлечь компанию оценщика по своему выбору (в т.ч. и не указанную в письменном предложении (подпункт 4.4.1 п.4.4 договора).

В этом случае размер арендной платы будет считаться измененным исходя из заключения о рыночной цене аренды помещения, сделанного компанией-оценщиком самостоятельно привлеченной стороной-инициатором (подпункт 4.4.2 п.4.4 договора).

Таким образом, истец самостоятельно обратился к независимому оценщику - ООО «Комонвелс», о чем уведомил ответчика письмом от 06.04.2023 № 34-09.

Согласно отчету ООО «Комонвелс» от 04.04.2023 № RU-VAL-GG0011 рыночная стоимость арендуемого по договору нежилого помещения по состоянию на 22.03.2023 составила 163 806 790 рублей 00 копеек в год без НДС (13 650 565 рублей 83 копейки в месяц) исходя из 21 700 рублей за 1 кв.м. в год.

Подпунктом 4.4.3 п.4.4 договора предусмотрено, что новый размер арендной платы оформляется дополнительным соглашением сторон.

Проект дополнительного соглашения направляется стороной-инициатором другой стороне для подписания и принятия мер для его государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством РФ. Моментом изменения размера арендной платы считается дата, указанная стороной-инициатором в проекте дополнительного соглашения.

Истец письмом от 25.04.2023 № 44/1-12 направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы по договору на основании указанных отчетов ООО «Комонвелс».

Ответчик письмом от 11.05.2023 № 01.02-26/743 отказался от подписания дополнительного соглашения в редакции истца, указав на несоблюдение истцом предусмотренного договором порядка определения размера арендной платы, а также указал на некорректные данные отчета оценщика.

Претензия истца от 22.05.2023 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору, оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 4.4.4 п.4.4 договора в случае уклонения другой стороны от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и (или) уклонения от его государственной регистрации, сторона-инициатор имеет право обратиться в суд с исковым требованием об изменении размера арендной платы и регистрации дополнительного соглашения, понуждении другой стороны к заключению и государственной регистрации указанного дополнительного соглашения в соответствии с условиями, описанными в подпунктах 4.4.1-4.4.3 п.4.4 договора, либо о расторжении договора в соответствии с п.7.3 договора.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4).

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

В силу ст.ст.450, 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ) либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий (п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с п.п.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу ст.ст.450, 452 Гражданского кодекса РФ в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

В силу требований ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" арбитражным судом подлежит рассмотрению спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Ответчик оспаривает размер арендной платы, установленный отчетом ООО «Комонвелс» от 04.04.2023 № RU-VAL-GG0011.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции была назначена, а экспертным учреждением проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. за пользование арендуемы объектом недвижимости площадью 7 548,7 кв.м. без учета НДС по состоянию на 29.03.2023 (дата оценки, указанная в отчете ООО «Комонвелс» от 06.04.2023 № RU-VAL-GG0012).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, общий размер нежилых помещений, переданных ответчику по Договору аренды от 30.10.2017 г. №852/2017, составляет 7 578,8 кв.м., что подтверждается дополнительным соглашением №1 от 01.01.2022 г. (т.6, л.д. 78-79).

Кроме этого, экспертом не учтено то обстоятельство, что арендуемые нежилые помещения находятся на разных этажах здания, что, с учетом его месторасположения (<...>) может повлиять на ценообразование рыночной годовой арендной платы.

Одновременно с этим, истец просил суд внести изменения в п.4.2 Договора аренды в части изменения арендной платы с 22.03.2023 г., тогда как суд первой инстанции немотивированно установил стоимость на иную дату (29.03.2023, дата оценки, указанная в отчете ООО «Комонвелс» от 06.04.2023 № RU-VAL-GG0012), чем вышел за пределы иска.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь ст. 87 АПК РФ, пришла к выводу о необходимости назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Петербургская недвижимость».

Перед экспертом были поставлены следующий вопрос: «Какова рыночная годовая арендная плата по состоянию на 22.03.2023 года без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов за владение и пользование объектом недвижимости – «часть нежилых помещений, имеющих кадастровый номер 77:01:0004011:5785, общей площадью 7.578, 8 кв.м., расположенных на 1, 2, 3, 4, 5, 6 и 8-м этажах здания по адресу: город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Тверской, переулок 2-й Тверской-Ямской, дом 10, помещение 1/4, а именно:

- 1 этаж: IV пом., комнаты 1-18, 18а, 19, 26-36, 38-40, 40а, 40б, 41-44, 44а, 45, 45а, 46-57, 59-60, 60а, 61-64, 68-72, 72а, 73, 74, 76-83, 83а, 85-88, 88а, 89-92, 94, 96-100 площадью 1266, 7 кв.м.;

- 2 этаж: I пом., комнаты 2-13, 15, 16, 18-28, 30, 31, 31а, 32, 33, 35-37, 39-43, 45, 45а, 46, 47, 47а , 48-67, 69-75, 75а, 76, 76а, 77-80, 80а, 80б, 80в, 80г, 80д, 80е, 81-84, 84а, 84б, 84в, 84г, 84д, 84е, 84ж, 85-88, 90, 90а, 90б, 90в, 90г, 92, 92а, 92б, 93-95, 97, 99-104 площадью 1150,4 кв.м.;

- 3 этаж: I пом., комнаты 1, 2, 4-13, 13а, 14, 15, 15а, 15б, 16-19, 19а, 20, 25, 28, 28а, 29, 29а, 29б, 29в, 30, 31, 31а, 31б, 34, 34а, 35, 36, 36а, 37, 37а, 38-41, 43, 44, 46, 47, 47а, 47б, 48, 49, 49а, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 52б, 53, 57-61, 61а, 63-88, 88а, 90-95, 98-103 площадью 1181, 4 кв.м.;

- 4 этаж: I пом., комнаты 1-5, 5а, 6, 6а, 7-13, 15, 17-27, 29, 30, 32, 35, 36-40, 42-48, 48а, 49-55, 57-59, 61-65, 67, 69, 69а, 70-81, 83-85, 85а, 85б, 86-95, 97,99-101, 103, 107, 108 площадью 1156,2 кв.м.;

- 5 этаж: I пом., комнаты 1-10, 10а, 11-13, 13а, 14-16, 18, 20, 21-28, 28а, 28б, 29, 29а, 30, 31, 33, 35, 36, 39-48, 48а, 49, 50, 50а, 50б, 52, 52а, 53-56, 59, 59а, 61, 61а, 61б, 62, 63, 66, 68-73, 73а, 74, 74а, 75-77, 77а, 77б, 80-85, 88, 89, 89а, 90-101 площадью 1153, 9 кв.м.;

- 6 этаж: I пом., комнаты 1-8, 8а, 11,12, 15, 18,19,19а, 21-24, 26-36, 36а, 37-40, 43, 46, 49, 50, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 58-60, 64, 64а, 65, 65а, 65б, 66, 67, 70-73, 75, 76, 79, 83, 86, 89, 93, 96, 97, 100, 100а, 100б, 100в, 102-105, 105а, 106, 106а, 106б, 107 площадью 1091, 3 кв.м.;

- 8 этаж: I пом., комнаты 1-3, 8, 9, 9а, 10, 11, 11а, 11б, 12-14, 26, 27, 29-33, 33а, 33б, 34, 40, 41, 43, 49-51, 58, 63 площадью 578, 9 кв.м.»?

В Заключении эксперт пришел к выводам о том, что величина годовой арендной платы за право владения и пользования (аренды) объектом недвижимости - частью нежилых помещений, имеющих кадастровый номер 77:01:0004011:5785, общей площадью 7578,8 кв.м., расположенных на 1,2,3,4,5,6 и 8-м этажах здания по адресу: города Москва, вн.тер.г.муниципальный округ Тверской, переулок 2-й Тверской-Ямской, дом 10,помещение ¼ , без учета НДС, коммунальных эксплуатационных расходов, по состоянию на 22.03.2023 составляет 169 000 000 руб.

Оценив экспертное заключение наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы величина годовой арендной платы спорного помещения является достоверной.

Рассматривая требование истца о необходимости внесения изменений в действующий договор аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 с 22 марта 2023 года, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу требований п. 3 ст. 453 ГК РФ (в редакции от 24.07.2023 г.) в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

В соответствии с п. 2 ст.2 Вводного закона (Федеральный закон от 24.07.2023 N 347-ФЗ "О внесении изменения в статью 453 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к договорам, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если ко дню вступления в силу настоящего Федерального закона обязательства по таким договорам не прекратились и в отношении таких договоров не вынесены решения суда об изменении или о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, по убеждению суда апелляционной инстанции, к спорому договору подлежит применению п.3 ст. 453 ГК РФ в новой редакции.

Законодателем внесены изменения, допускающие установления в решении иной даты, с которой могут применяться измененные условия договора.

В п. 4.4.3 спорного договора установлено, что моментом изменения размера арендной платы считается дата, указанная стороной-инициатором в проекте дополнительного соглашения.

В данном случае такой датой является 22.03.2023.

Следовательно, установление в решении ретроспективного характера действия измененных пунктов договора соответствует новой редакции п.3 ст. 453 ГК РФ.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

В соответствии со ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в редакции истца с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам ст.110 АПК РФ

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2024 года по делу № А40-154036/23 отменить, иск – удовлетворить.

Внести с 22 марта 2023 г. изменения в действующий договор аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 между Общероссийской общественной организацией «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)» (ОГРН <***>) и Акционерным обществом «МЕДИЦИНА» (ОГРН <***>), а именно:

- изложить п. 4.2. договора аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 в следующей редакции: «Размер арендной платы устанавливается в сумме 14 083 333,33 (четырнадцать миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля 33 коп.) руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость (НДС) за все Помещение. НДС уплачивается Арендатором сверх арендной платы и исчисляется в размере, установленном законодательством РФ на момент оплаты. Изменение или уточнение площади Помещения (в том числе, получение одной из сторон в официальном порядке данных об изменении или уточнении размера площади помещения) не влияет на размер арендной платы, установленный п.4.2. настоящего Договора. Оплата арендной платы производится Арендатором ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, за который производится оплата. В случае досрочного расторжения настоящего договора стороны обязаны произвести все взаиморасчеты в течение 30-ти (тридцати) календарных дней с даты его прекращения. Расчет арендной платы и иных платежей за неполный календарный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Арендатор арендует Помещение»;

- изложить п. 4.3. договора аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 в следующей редакции: «Размер арендной платы, установленный п.4.2. Договора, не может быть изменен ранее, чем по истечении 3-х (трех) лет, начиная с 22 марта 2023 года».

2. Обязать Акционерное общество «МЕДИЦИНА» заключить с Общероссийской общественной организацией «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)» и зарегистрировать в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 852/2017 от 30.10.2017 в следующей редакции:

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № _

К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ от 30.10.2017 № 852/2017

г. Москва «22» марта 2023 года

Общероссийская общественная организация «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)», именуемая в дальнейшем «Арендодатель», в лице _____, действующего на основании _____, с одной стороны, и Акционерное общество «Медицина», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице _____, действующего на основании _____, именуемые в дальнейшем «Стороны», а по отдельности - «Сторона», заключили настоящее дополнительное соглашение (далее - «Соглашение») к договору аренды нежилого помещения от 30.10.2017 № 852/2017 (далее - «Договор») о нижеследующем:

1.В соответствии с настоящим Соглашением стороны, руководствуясь ьп.4.4.3. Договора, согласились изложить п.4.2. и п.4.3. указанного Договора в следующейредакции:

«4.2. Размер арендной платы устанавливается в сумме 14 083 333,33 (четырнадцать миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля 33 коп.) руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость (НДС) за все Помещение. НДС уплачивается Арендатором сверх арендной платы и исчисляется в размере, установленном законодательством РФ на момент оплаты. Изменение или уточнение площади Помещения (в том числе, получение одной из сторон в официальном порядке данных об изменении или уточнении размера площади Помещения) не влияет на размер арендной платы, установленный п.4.2. настоящего Договора. Оплата арендной платы производится Арендатором ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, за который производится оплата. В случае досрочного расторжения настоящего договора стороны обязаны произвести все взаиморасчеты в течение 30-ти (тридцати) календарных дней с даты его прекращения. Расчет арендной платы и иных платежей за неполный календарный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Арендатор арендует Помещение.».

«4.3. Размер арендной платы, установленный п.4.2. Договора, не может быть изменен ранее, чем по истечении 3-х (трех) лет, начиная с 22 марта 2023 года».

2.Новый размер арендной платы, установленный Сторонами настоящимСоглашением, начинает действовать с 22 марта 2023 года вне зависимости от факта имомента государственной регистрации настоящего соглашения в регистрирующеморгане (Росреестр).

3. Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, а один экземпляр, для государственного регистрирующего органа (Росреестра).

4. Стороны пришли к соглашению о том, что государственную регистрацию настоящего соглашения в регистрирующем органе стороны осуществляют совместно в установленном законом порядке.

Взыскать с АО «Медицина» (ОГРН <***>) в пользу СТД РФ (ОГРН <***>) судебные расходы, связанные с оплатой проведения судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, а также связанные с уплатой государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей и по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Бондарев А.В.

Судьи: Алексеева Е.Б.

Мезрина Е.А.