Постановление от 21 октября 2024 г. по делу № А40-225767/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-61346/2024-ГК

Дело № А40-225767/23
г. Москва
21 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко, судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем В.Д. Винниковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2024 года

по делу № А40-225767/23, принятое судьей Т.В. Кравченко, по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>; 123112, г Москва, пр-зд 1-й Красногвардейский, д.21 стр. 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Архтех» (ОГРН: <***>, 117105, <...>, эт 1 пом X ком 1) третье лицо: Правительство Москвы об изъятии при участии в судебном заседании представителей:

от истца и третьего лица: ФИО1 по доверенностям от 11.12.2023, от 12.12.2023, диплом ОБА 08210 от 19.06.2023;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 09.08.2023, диплом 1007704 0133597 от 27.11.2020;

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Архтех» (далее – ООО «Архтех», ответчик) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0001020:3402, общей площадью 74 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1.

Установлении суммы возмещения правообладателю за изымаемое нежилое помещение в соответствии с отчетом об оценке от 24.05.2023 № П2055-1412-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 26.05.2023 № 400/380-23 в размере 10 035 710 рублей.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием прекращения права собственности ООО «Архтех» на нежилое

помещение с кадастровым номером 77:05:0001020:3402, общей площадью 74 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1; а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0001020:3402, общей площадью 74 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1.

Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в зонную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить Нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департамент городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2024 года изъято для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0001020:3402, площадью 74 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1.

Судом установлена сумма возмещения и условия возмещения согласно резолютивной части обжалуемого судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и третье лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части, принять по делу новый судебный акт.

Заявители выражают свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 21.10.2024 представитель истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2024 года на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО «Архтех» является собственником нежилого помещения кадастровым номером 77:05:0001020:3402, общей площадью 74 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 19.06.2016 № 77-77/005-77/005/005/2016-382/2.

Департаментом издано распоряжение от 05.04.2023 № 19271 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащее ответчику.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составила

10 035 710 рублей, и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные ответчику в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями статей 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также части 2 статьи 56.10 ЗК РФ в адрес ответчика письмом от 06.06.2023 № ДГИ-И-36745/23,

№ ДГИ-И-37788/23 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Направление указанных документов (проект соглашения и отчет об оценке) подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12599374125945.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя составляет девяносто дней, со дня получения ответчиком проекта соглашения об изъятии.

Срок подписания соглашения истек 11.09.2023.

Поскольку подписанное соглашение со стороны Правообладателя в Департамент представлено не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

В целях установления стоимости, подлежащего возмещения ответчику за изымаемое имуществом определением суда первой инстанции от 24.01.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Лаборатория судебных экспертов», эксперту-оценщику ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001020:3402, общей площадью 74 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, на текущую дату, а также стоимость убытков, причиненных его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием объекта недвижимости?

В Арбитражный суд города Москвы поступило заключение эксперта от 17.04.2024.

Согласно выводов эксперта на поставленный судом вопрос следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0001020:3402, общей площадью 74 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 17.04.2024 (текущую дату), а также стоимость убытков, причиненных его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием объекта недвижимости, составляет 19 099 568 рублей.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в

выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

К тому же подпункт «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной

экспертизы, оснований для проведения по делу повторной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2024 года по делу № А40-225767/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Левченко Н.И.

Судьи: Головкина О.Г.

Алексеева Е.Б.