Постановление от 24 августа 2025 г. по делу № А46-22809/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-22809/2024
25 августа 2025 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2025 года.


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Солодкевич Ю.М., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефремовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4800/2025) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 14.05.2025 по делу № А46-22809/2024 (судья Малявина Е.Д.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 25.10.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоракупли-продажи «Объекта» – нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:000000:28474, площадью 107,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.05.2025 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска  при заключении договора купли-продажи объекта – нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:000000:28474, площадью 107,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 3 411 211 руб.».

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, истцом не представлено доказательств незаконности цены, указанной Департаментом в договоре купли-продажи (7 837 860 руб.).

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заключенного между сторонами договора аренды от 14.05.2021 № 47441/1-А, ИП ФИО1 арендует нежилое помещение 1П (кадастровый номер 55:36:000000:28474), площадью 107,9 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – объект).  

ИП ФИО1 30.09.2024 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения.

В ответ на обращение ответчик составил проект договора купли-продажи имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Омск.

Согласно пункту 1.1 договора  Департамент (продавец) передает в собственность, а ИП ФИО1 (покупатель) обязуется принять и оплатить «Объект» – нежилое помещение 1П с кадастровым номером 55:36:000000:28474, площадью 107,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 4.1 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что цена за приобретаемый объект составляет 7 837 860 руб.

Истец 25.11.2024 направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором пункт 4.1 договора предлагал изложить в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет 3 543 166 руб. 25 коп.».

Департаментом в адрес предпринимателя направлен протокол согласования разногласий от 05.12.2024, предложено заключить договор купли-продажи на первоначальных условиях.

Полагая, что установленные ответчиком условия договора в части размера выкупной цены объекта, предусмотренного пунктом 4.1, нарушают права истца, поскольку установленная стоимость помещения является завышенной, недостоверной и не является рыночной, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.05.2025 исковые требования удовлетворены, разрешены разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ).

 Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

– арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного закона – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу положений пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

На основании пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 названного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Федерального закона № 159- ФЗ).

Статьей 445 ГК РФ определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статьи 6,8,13 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу положений статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как было указано выше, ИП ФИО1 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения.

В ответ на обращение ответчик составил проект договора купли-продажи имущества, согласно которому цена за приобретаемый объект составляет 7 837 860 руб. Истец  направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предлагал установить цену объекта в размере 3 543 166 руб. 25 коп.

Поскольку разногласия сторон относительно стоимости спорного объекта недвижимости, не нашли своего разрешения, определением от 24.02.2025 по ходатайству истца суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

– определить реальную рыночную стоимость нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:000000:28474 площадью 107,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Оценку произвести на дату 30.05.2024, указав стоимость объекта с учетом НДС и без учета НДС.

По результатам проведения экспертизы установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:000000:28474 площадью 107,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на 30.05.2024, составляет 4 093 524 руб. с учетом НДС, 3 411 270 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – Постановление № 23), положений статей 64, 86 АПК РФ АПК РФ судебная экспертиза является одним из предусмотренных процессуальным законом способов доказывания обстоятельств по делу, обосновывающих требования и возражения сторон.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

На основании проведенной экспертизы, суд первой инстанции определил стоимость объекта недвижимости в сумме 3 411 211 руб.

Оценив заключение судебной экспертизы, по итогам анализа доводов сторон и пояснений эксперта, суд апелляционной инстанции признает его надлежащим доказательством по делу, учитывая, что представленное заключение содержит обоснованные выводы по поставленному судом вопросу. Полученный результат и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, основаны на анализе фактических данных и материалов, представленных в распоряжение эксперта.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, судом не установлено. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом первой инстанции определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе эксперта заявлено не было. Каких-либо аргументированных доводов, по которым непосредственно само заключение эксперта не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ответчиком не приведено.

В связи с указанными обстоятельствами экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» обоснованно принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы на основании статьи 87 АПК РФ, ответчик не заявил.

Тем самым, ответчиком не реализованы предоставленные ему законом процессуальные способы опровержения содержащихся в заключении экспертизы выводов (статья 41 АПК РФ).

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения или позволяющих усомниться в их достоверности, ответчик, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, также не представил, в связи с чем довод Департамента о ненадлежащем заключении экспертизы отклоняется апелляционным судом.

Таким образом, аргументы подателя жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Обстоятельства спора исследованы судом всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Соответственно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 14.05.2025 по делу № А46-22809/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Д.Г. Рожков

Судьи


Ю.М. Солодкевич

Н.В. Тетерина