Постановление от 19 февраля 2020 г. по делу № А60-30688/2017

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№17АП-17456/2018(12)-АК


г. Пермь

19 февраля 2020 года ДелоА60-30688/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2020 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Л.М. Зарифуллиной,

судей Т.В. Макарова, Т.С. Нилоговой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Р.М. Филиппенко,

при участии в судебном заседании:

от лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, ООО «Торговый двор» - Оленбергер И.А., паспорт, доверенность от 23.12.2019, диплом,

от конкурсного управляющего должника Шполянской Е.С. – Емельянова И.В., удостоверение адвоката, доверенность от 06.08.2018;

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника общества с ограниченной ответственностью «Малина» Шполянской Елены Сергеевны

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 30 сентября 2019 года

об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 14.10.2016, заключенного между должником и ООО «Торговый двор»,

вынесенное судьей А.В. Боровиком

в рамках дела №А60-30688/2017

о признании общества с ограниченной ответственностью «Малина» (ИНН 6670376169, ОГРН 11266700113117) конкурсного управляющего должника общества с ограниченной ответственностью «Малина» Шполянской Елены Сергеевны



установил:

19.06.2017 общество с ограниченной ответственностью «Смарт» (ИНН 6670356892) (ООО «Смарт») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании ООО «Малина» (ИНН 6670376169, ОГРН 11266700113117) (далее – должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2017 заявление ООО «Смарт» о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству суда.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2017 в отношении должника ООО «Малина» (ИНН 6670376169, ОГРН 11266700113117) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Третьяков Алексей Валерьевич, член НП «Сибирская Гильдия антикризисных управляющих».

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №142 от 05.08.2017.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шполянская Елена Сергеевна, член Союза «СРО АУ СЗ».

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №5 от 13.01.2018.

31.01.2019 конкурсный управляющий ООО «Малина» Шполянская Е.С. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 14.10.2016, заключенного между ООО «Малина» (ИНН 6670376169) и ООО «Торговый двор» (ИНН 6674339457), применении последствий недействительности сделки в виде возврата обществом «Торговый двор» в конкурсную массу должника общества «Малина» денежных средств в сумме 2 224 045,40 рубля применительно к положениям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

28.05.2019 в Арбитражного суда Свердловской области поступило ходатайство конкурсного управляющего Шполянской Е.С. о проведении судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости права пользования (величины ставки аренды 1 кв.м помещения и ежемесячных платежей) помещения в административном помещении площадью 2 561 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, д. 28).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.06.2019 (резолютивная часть от 29.05.2019) назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной величины арендной платы недвижимого имущества, рассмотрение заявления отложено, проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю Попову Константину Ивановичу.

26.06.2019 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта.

От конкурсного управляющего поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы. В удовлетворении ходатайства отказано.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2019 (резолютивная часть от 20.09.2019) в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Малина» об оспаривании договора аренды нежилого помещения от 14.10.2016 с ООО «Торговый двор», отказано. В порядке распределения судебных расходов с ООО «Малина» в федеральный бюджет взыскано 6 000,00 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий должника Шполянская Е.С. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда 30.09.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

В апелляционной жалобе выражает несогласие с заключением эксперта и оценкой рыночной стоимости права аренды, указав, что в нарушение положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» экспертом не приложены к заключению, а также не раскрыты при его допросе, материалы, позволяющие проверить с достоверностью данные сведения. Судом необоснованно отклонены доводы конкурсного управляющего относительно применения экспертом справочника Лейфера Л.А. от 2014 года, тогда как следовало использовать более позднюю его редакцию (2016 год). Судом при определении реальной арендной платы не учтен факт того, что все представленные заинтересованным лицом аналоги являются несопоставимыми ни по площади, ни по месту расположения. Установленная ООО «Торговый двор» плата за аренду является завышенной.

До начала судебного разбирательства от ООО «Торговый двор» поступил письменный отзыв, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просят обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указав, что заключение экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, в нем содержатся аргументированные ответы на вопросы, поставленные судом. Заключение не содержит противоречивых или неясных суждений, никаких данных, свидетельствующих о недостоверности и неполноте экспертизы, не приведено. Применение экспертом повышающего коэффициента ввиду привлекательности местоположения объекта аренды не требует специального документального подтверждения, так как эта информация является общедоступной и проверяемой в любой момент времени. Допустимость использования справочника Лейфера Л.А. 2014 года подтверждается пояснениями эксперта, материалами дела. В деле помимо заключения эксперта имеется множество иных договоров аренды за указанный период, из которых видно, что реальная арендная плата существенно превышает арендную плату по спорному договору.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2020 рассмотрение дела отложено в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств по делу и представления дополнительных документов для более полной проверки доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Конкурсному управляющему предложено представить пояснения с документальным подтверждением использования ООО «Малина» спорного нежилого помещения (г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, д. 28) до заключения договора аренды с ООО «Торговый двор» с предоставлением сведений о переходе права собственности от ООО «Деловая недвижимость» к ООО «Торговый двор» и об условиях использования помещения должником ООО «Малина» (в части установления арендной платы до заключения оспариваемого договора аренды).

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Е.О. Гладких на судью Т.В. Макарова. В связи с чем, рассмотрение дела начато сначала.

До начала судебного заседания обществом «Торговый двор» представлены объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых указано на то, что запрошенные судом у конкурсного управляющего документы не могут и не должны быть предметом судебного разбирательства в рамках настоящего обособленного спора, поскольку не были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Обстоятельства заключения и исполнения договора аренды между должником и обществом «Торговый двор» были исследованы судом, подтверждены документально. Причин для изучения сделки по переходу права собственности от общества «Деловая недвижимость» к обществу «Торговый двор» у суда не имелось в силу части 1 статьи 67 АПК РФ. Условия договорных отношений между должником и прежним собственником имущества в суде первой инстанции не рассматривались. ООО «Деловая недвижимость» и ООО «Малина» входят в одну группу компаний, контролируемых Плотициной Н.И., т.е. они являются аффилированными, заинтересованными лицами по отношению друг к другу, а значит условия заключенного между ними договора аренды, в т.ч. о размере арендной платы, устанавливались ими по своему усмотрению в интересах группы компаний «Пикник», без привязки к рынку. Ни общество «Торговый двор», ни его единственный участник и директор Плотицин Дмитрий Реомюдович (а не Плотицин Михаил Дмитриевич – сын Плотицина Д.Р. и Плотициной Н.И.) не входят в группу компаний «Пикник», что изучалось судом первой инстанции. Обращает внимание на то, что на 8 странице определения суда от 30.09.2019 судом допущена опечатка, вместо Плотицина Д.Р. бывшим супругом Плотициной Н.И. назван сын Плотицин М.Д. Бывшие супруги Плотицина Н.И. и Плотицин Д.Р. не являются аффилированными лицами, брак между ними расторгнут 12.01.2015, почти за 2 года до заключения оспариваемого договора аренды. Решением о расторжении брака между супругами установлено, что брачные отношения между супругами фактически прекращены в декабре 2008 года, раздел имущества осуществлен путем заключения брачного договора. После прекращения брака между супругами неоднократно возникали конфликты как личного (взыскание алиментов на ребенка в 2014г.), так и делового характера (спор по товарному знаку «Пикник»), что свидетельствует об отсутствии признаков скрытого ведения совместной предпринимательской деятельности бывшими супругами. Оспариваемый договор соответствует условиям, обычно предъявляемым к такого рода сделкам. Эксклюзивных обязательств, которые бы давали неоспоримые преимущества сторонам сделки, не имеет. Выводы судебной экспертизы подтверждают рыночную стоимость аренды, что также говорит о том, что нет и не было между бывшими супругами даже фактической аффилированности. С указанными доводами согласился конкурсный управляющий, удостоверившись в реальности договора аренды, снизил сумму заявленных требований с 9 035 745 рублей до 2 224 045 рублей. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводом суда о равности встречного предоставления по оспариваемому договору. В связи с чем, основания для отмены судебного акта отсутствуют.

Конкурсным управляющим должника Шполянской Е.С. представлены письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых указано на то, что ранее между должником и ООО «Деловая недвижимость» (прежний собственник спорного имущества) был 16.06.2014 заключен договор аренды нежилого помещения, по которому размер арендной платы составлял 500 рублей за 1 кв.м, в т.ч. НДС 18%. Заключая оспариваемый договор аренды, должник ставил себя в изначально невыгодное положение даже по сравнению с теми условиями арендной платы, которые действовали до его заключения. Конкурсный управляющий обращал внимание суда на то обстоятельство, что должник арендовал спорное помещение у общества «Деловая недвижимость» до того, как право собственности на помещение перешло к обществу «Торговый двор». Договор аренды помещения от 14.10.2016 заключен между должником и обществом «Торговый двор» в период подозрительности, установленный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, за несколько месяцев до инициирования процедуры банкротства. По адресу: г. Екатеринбург ул. Билимбаевская, д.28 располагался магазин ООО «Малина» на протяжении длительного времени и до заключения оспариваемого договора, что подтверждено документально. Новый собственник помещения поставил должника перед фактом, установив арендную плату именно в таком размере. Должник вынужден был согласиться с такими условиями, поскольку не имел возможности быстро подобрать другой вариант площади аналогичного размера, что подтверждается тем, что через 5 месяцев договор был расторгнут. Кроме того, должник арендовал и иное помещение, которое расположено в центре г. Екатеринбурга и стоимость арендной платы в котором составляла 637,50 рубля за 1 кв.м. данные обстоятельства стали известны конкурсному управляющему в результате мероприятий, проводимых в процедуре банкротства должника. О завышении арендной платы свидетельствуют документы, представленные конкурсным управляющим. Соответственно, полагает, что заявленные требования о признании договора недействительным подлежат удовлетворению. К пояснениям приложены в копии свидетельства о государственной регистрации права ООО «Деловая недвижимость» на помещение по ул. Билимбаевскаяч,28 в г. Перми от 28.10.2013; договора аренды нежилого помещения от 16.06.2014, заключенного между ООО «Деловая недвижимость» и ООО «Малина»; выписки из ЕГРН по состоянию на 14.10.2016; скриншоты места расположения магазинов.

В судебном заседании представителем ООО «Торговый двор» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии договора купли-продажи спорного помещения от 03.10.2016, копии заключенного между ООО «Деловая недвижимость» и ООО «Торговый двор»; копии отчета об оценке имущества от 29.10.2016.

Ходатайства судом рассмотрены в порядке статьи 159 АПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, удовлетворены, представленные сторонами документы в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных объяснениях, просила определение суда от 30.09.2019 отменить, исковые требования конкурсного управляющего о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица с правами ответчика общества «Торговый двор» возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве и объяснениях, просила оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, с 14 октября 2016 общество с ограниченной ответственностью «Торговый двор» является собственником недвижимого имущества: помещения общей площадью 2 561,1 кв.м, номера на поэтажном плане: помещения №№1-24, 37-39, 42-47, 1-11, 14-30, 30а, 31, 32. Этаж: 1, подвал. Назначение: нежилое. Кадастровый номер 66:41:0204901:8876. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловский район г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, д.28

Указанное нежилое помещение приобретено у общества «Деловая недвижимость» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 03.10.2016.

14 октября 2016 года между ООО «Торговый двор» (арендодатель) и УК ООО «Юпитер» в интересах ООО «Малина» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости: помещение нежилое общей площадью 2 561 кв. м; номера на поэтажном плане: помещения №№ 1-24, 37-39, 42-47, 1-11, 14-30, 30а, 31, 32; этаж: 1, подвал; назначение: нежилое, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, д. 28. Кадастровый номер объекта 66:41:0204901:8876.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

В соответствии с пунктом 4.1.1 размер постоянной части арендной платы составит 900 (девятьсот) рублей 00 копеек за 1 кв.м, в том числе НДС, в месяц. Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением по настоящему договору, расходы арендодателя на оплату арендной платы за земельный участок/земельный налог.

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости потребляемых арендатором коммунальных услуг: электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, услуг управляющей компании и иных эксплуатационных услуг, в т.ч. услуг по монтажу и обслуживанию сигнализации, кондиционирования помещения. Количество и стоимость услуг определяется на основании показаний приборов учета в помещение и документов (счета, счета-фактуры, акты выполненных работ) организаций, оказывающих соответствующие коммунальные услуги. Переменная часть арендной платы не включает в себя взносы на капитальный ремонт здания и уплате арендатором не подлежит. Арендная плата не включает оплаты охраны помещения, вывоз мусора (пункт 4.1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договор вступает в силу с момента регистрации права собственности арендодателя на помещение и действует в течение 18 календарных месяцев со дня подписания акта приема-передачи помещения.

Договор подписан сторонами и зарегистрирован Управлением Росреестра по Свердловской области 02.11.2016.

14.10.2016 по акту приема-передачи вышеуказанный объект недвижимости передан арендодателем в пользование арендатору.

Соглашением от 27 марта 2017 года, подписанным ООО «Торговый двор» и ООО «Малина», договор аренды нежилого помещения от 14.10.2016 расторгнут с 31 марта 2017 года, которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Свердловской области 13.06.2017.

По акту приема-передачи от 31.03.2017 объект недвижимого имущества возвращен арендатором арендодателю.

За период с октября 2016 года по март 2017 общество «Малина» перечислило в пользу общества «Торговый двор» арендную плату (постоянную часть) за пользование объектом недвижимого имущества в размере 9 035 745,20 рубля.

Полагая, что размер арендной платы, предусмотренный договором аренды нежилого помещения от 14.10.2016, на момент его заключения существенно отличается от цены, которая устанавливается в сравнимых обстоятельствах при совершении аналогичных сделок, конкурсный управляющий обратилась с заявлением о признании договора аренды недействительным применительно к положениям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и применении последствий его недействительности в виде взыскания с ответчика в конкурсную массу должника денежных средств в размере 2 224 045,40 рубля (разница между выплаченной суммой арендной платы (9 035 745,20 рубля) и подлежащей выплате арендной платы за указанный период из расчета 485 рублей за 1 кв.м (6 811 699,80 рубля)). При этом сам факт аренды помещения, использования помещения должником в своей деятельности и оплаты по цене, установленной договором, конкурсный управляющий признает и не оспаривает.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с учетом экспертного заключения об определении рыночной стоимости арендных платежей и совокупности представленных доказательств, исходил из того, что оспариваемая сделка заключена на рыночных условиях. Суд отклонил доводы конкурсного управляющего о завышении арендной платы, установленной спорным договором. Суд пришел к выводу о том, что в результате совершения указанной сделки, вред имущественным правам кредиторов не причинен. Отклонены доводы конкурсного управляющего о совершении сделки между заинтересованными лицами.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом дополнительных документов в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно статье 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

На основании пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

При этом, в силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве оспариванию в рамках дела о несостоятельности по общим или специальным основаниям подлежат сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом заключена спорная сделка и имела ли место неравноценность встречного исполнения.

Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена 14.10.2016, т.е. в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом (23.06.2017).

Соответственно, данная сделка может быть оспорена на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N63 (ред. от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ N63 от 23.12.2010 разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличия иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Таким образом, для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Как указывалось выше, по условиям договора аренды, размер арендной платы составлял 900 рублей за 1 кв.м площади помещения в месяц.

По мнению конкурсного управляющего размер арендной платы, усыновлённой договоров выше рыночной, сделка совершена на условиях заведомо невыгодных для должника.

В подтверждение своих доводов конкурсный управляющий сослалась на договор аренды нежилого помещения, заключенный должником, для осуществления своей деятельности по иному адресу.

Так, 25.11.2015 между ООО «Строй-Инвест» (арендодатель) и ООО «Малина» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату помещения № 1-19 общей площадью 1 672,: кв.м, расположенные на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, дом 107 (п.2.1).

Дополнительным соглашением №2 от 01.12.2015 стороны согласовали размер арендной платы, согласно которому размер арендной платы за пользование помещением составляет 637,50 рубля за 1 кв.м с 25.11.2015 по 31.12.2016 ежемесячно, НДС на сумму арендной платы не начисляется; 850,00 за 1 кв.м с 01.01.2017 по 30.11.2017 ежемесячно, НДС на сумму арендной платы не начисляется, 950,00 рублей за 1 кв.м с 01.12.2017 ежемесячно, НДС на сумму арендной платы не начисляется. Расчетная площадь для начисления постоянной части арендной платы составляет 1672,6 кв.м».

Задолженность ООО «Малина» перед ООО «Строй-Инвест» по арендным платежам установлена решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2017 по делу №А60-60507/2016. Требования ООО «Смарт» (цессионария по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 25.11.2015 и дополнительного соглашения к нему №1 от 26.11.2015) включены в реестр требований кредиторов ООО «Малина» определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2017 по делу №А60-30688/2017.

При этом, конкурсный управляющий указала на то, что помещение, арендованное у ООО «Строй-Инвест» находится в центральной части г. Екатеринбурга, а помещение, арендованное у ООО «Торговый двор», - в отдаленном районе г. Екатеринбурга. Тогда как размер арендной платы, установленной по договору аренды с обществом «Строй-Инвест» ниже размера арендной платы, установленной по договору аренды с обществом «Торговый двор».

По мнению конкурсного управляющего размер арендной платы напрямую зависит от площади арендуемого помещения: чем больше площадь арендуемого помещения, тем меньше стоимость аренды одного квадратного метра. Площадь нежилого помещения, предоставляемого обществом «Торговый двор» в аренду должнику составляет 2 561,1 кв.м. Указанная площадь практически в два раза превышает размер площади нежилого помещения, сдаваемого ООО «Строй-Инвест» в аренду ООО «Малина».

Исходя из указанных обстоятельств, а также принимая во внимание содержание аналитической справки №18 от 18.04.2019, конкурсный управляющий полагал, что стоимость аренды, установленная спорным договором, является завышенной.

При этом, ответчик, возражая относительно доводов конкурсного управляющего, ссылался на справку о рыночной ставке аренды №02-130-И от

28.02.2019.

Для проверки доводов конкурсного управляющего и возражений ответчика, с целью установления реальной величины рыночной стоимости арендной платы спорного недвижимого имущества, с учетом мнения участников процесса, арбитражным судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам эксперта ИП Попова К.И., содержащимся в заключении эксперта от 24.06.2019 рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м спорного объекта недвижимости в период с октября 2016 по март 2017 года составляет 906,15 рубля, в том числе НДС 18%; стоимость арендной платы за все помещения, в том числе НДС 18%, составляет 2 320 751,38 рубля в месяц.

Конкурсный управляющий, возражая против выводов эксперта, сослалась на то, что экспертом Поповым К.И., проводившим судебную экспертизу по настоящему делу об определении рыночной стоимости арендной платы объекта по адресу: г. Екатеринбург, ул. Билимбаевская, д.28 не даны пояснения о правомерности применения к объектам, взятым для сравнения, повышенных коэффициентов.

Для проверки возражений, заявленных конкурсным управляющим, эксперт вызван в судебное заседание.

В судебном заседании 23.08.2019 эксперт пояснил о применении повышенного коэффициента в связи с привлекательностью месторасположения сравниваемых объектов (соседство других торговых и иных объектов, парковочные площади, транспортная доступность, наличие по соседству множества жилых домов и пр.).

Указанные обстоятельства явились основанием для формирования рыночной стоимости арендных платежей о спорному объекту недвижимого имущества.

Арбитражным судом также отклонены доводы конкурсного управляющего относительно применения экспертом справочника Лейфера Л.А. от 2014 года и неприменения аналогичного справочника от 2016 года по тем основаниям, что справочник за 2016 год формируется в 2017 году по итогам всех показателей предыдущего года. В связи с чем, применение справочника за 2014 год является обоснованным.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение эксперта соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности. Аналоги объектов недвижимости, использованные при проведении экспертизы, являются сопоставимыми со спорным объектом. Ответы на поставленные судом вопросы являются полными и достоверными.

Отказывая в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о назначении по настоящему обособленному спору, арбитражный суд исходил из соответствия заключения эксперта требованиям закона и совокупности иных представленных в материалы дела документов.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции в указанной части обоснованными. Основания, предусмотренные статьей 87 АПК РФ, для назначения дополнительной либо повторной экспертизы у арбитражного суда отсутствовали.

Суд первой инстанции правильно указал на то, что определенная в ходе судебной экспертизы рыночная величина арендной платы (выводы, изложенные в заключении эксперта Попова К.И.) содержит в себе НДС, что не было учтено ни в аналитической справке №02-130-И от 28.02.2019, выданной ООО «Аналитическое агентство оценки», представленной в материалы дела ответчиком, ни в аналитической справке №18 от 18.04.2019, выданной ООО «БизнесИнвест.ком», представленной в материалы дела конкурсным управляющим должника.

В материалах дела имеются следующие документы, в которых определена величина арендной платы спорного имущества:

1. Аналитическая справка ООО «Аналитическое агентство оценки» №02-130-И от 28.02.2019, согласно которой стоимость арендной платы с учетом НДС за 1 кв.м составляет примерно 1 128,08 рубля:

2. Аналитическая справка ООО «БнзнесИнвесткоМ» №18 от 18.04.2019, согласно которой стоимость арендной платы с учетом НДС за I кв.м составляет – 572,30 рубля;

3. Заключение эксперта Попова К.И., составленное на основании определения суда, согласно которому стоимость арендной платы с учетом НДС за 1 кв.м составляет 906,15 рубля.

Судом произведен расчет средней арифметической стоимости арендной платы по этим трем документам, которая составила 868,84 рубля за 1 кв.м. (в т.ч. НДС).

Арендная же плата, установленная ООО «Торговый двор» и ООО «Малина» по спорному договору, составила 900,00 рублей за 1 кв.м (в том числе НДС), что свидетельствует о соответствии рыночным условий договора об установлении размера арендной платы.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы конкурсного управляющего о заключении должником сделки по аренде помещения по завышенной стоимости, т.е. на условиях заведомо невыгодных для него.

Помимо изложенного ответчиком в материалы дела представлено множество реальных договоров аренды за указанный период (информация взята с сайта Арбитражного суда Свердловской области), из которых видно, что реальная арендная плата за указанный период (даже в 4 ценовом поясе) существенно превышает арендую плату по спорному договору.

Арбитражным судом правомерно принято во внимание то обстоятельство, что экспертом осуществлялась ретроспективная оценка рыночной стоимости арендной платы за спорный объект, а рынок аренды аналогичного имущества носит частный характер, где арендные ставки оговариваются между заинтересованными сторонами непосредственно при заключении договора аренды и носят непубличный характер.

В обоснование доводов заявленных требований, конкурсным управляющим указано на совершение сделки между аффилированными лицами, которые исследованы арбитражным судом и им дана надлежащая правовая оценка.

Статьей 19 Закона о банкротстве предусмотрено, что заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются: лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции» входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.

Согласно выписке ЕГРЮЛ директором и единственным участником ООО «Торговый двор» является Плотицин Дмитрий Реомюдович. При этом с 21.11.2013 по 09.11.2015 участником ООО «Торговый двор» с номинальной стоимостью доли в размере 9 000 рублей, что соответствует 47,37% уставного капитала, являлся Плотицин Михаил Дмитриевич. В то же время Плотицин Дмитрий Реомюдович является бывшим супругом Плотициной Надежды Игоревны, являющейся контролирующим лицом должника.

Между тем, судом учтено, что брак между Плотициным Д.Р. и Плотициной Н.И. был расторгнут на основании решения суда от 12.01.2015, то есть задолго до заключения спорного договора. Указанным судебным актом установлено, что брачные отношения между супругами прекращены в 2008 году. Раздел имущества супругов произведен в добровольном порядке путем заключения брачного договора, представленного в материалы настоящего обособленного спора.

Как следует из письменных пояснений ООО «Торговый двор», между бывшими супругами Плотициными имелись конфликты как личного (взыскание алиментов на ребенка), так и делового характера (спор по товарному знаку «Пикник»).

Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии признаков скрытого ведения совместной предпринимательской деятельности бывшими супругами.

По мнению суда апелляционной инстанции, даже наличие признака аффилированности само по себе не свидетельствует о совершении сделки в ущерб интересам кредиторов должника, поскольку вне зависимости от субъекта арендодателя, должник нуждался в торговых площадях.

Более того, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, основным видом деятельности должника являлась торговля розничная прочими пищевыми продуктами в специализированных магазинах.

Ранее должник арендовал спорное помещение у ООО «Деловая недвижимость» (прежнего собственника) на основании договора аренды от 16.06.2014, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Свердловской области в 2014 году. Предметом договора являлись нежилые помещения площадью 1 510,7 кв.м, расположенные в г. Екатеринбурге по ул. Билимбаевская,28А. Стоимость арендной платы была определена в размере 500,00 рублей за 1 кв.м, в т.ч. НДС, в месяц.

Однако, указанный договор, как правильно указано ответчиком, был заключен между заинтересованными лицами, входящими в одну группу предприятий «Пикник», контролируемых Плотициной Н.И., что, несомненно, влияло на формирование величины арендной платы. Кроме того, договор был заключен в более ранний период времени.

Эксклюзивных обязательств, которые бы давали неоспоримые преимущества сторонам сделки, не имеется.

Выводы судебной экспертизы подтверждают рыночную стоимость аренды.

Доказательств того, что новый собственник помещения поставил должника перед фактом, установив арендную плату в завышенном размере и должник вынужден был согласиться с такими условиями, поскольку не имел возможности быстро подобрать другой вариант площади аналогичного размера, в материалы дела не представлено.

Краткосрочность договора аренда (5 месяцев) не свидетельствует о заключении договора аренды на крайне невыгодных для должника условиях.

Соответственно, доводы о завышении величины арендных платежей по оспариваемому договору являются несостоятельными и подлежат отклонению.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что для признания договора в части установления размера арендных платежей недействительным применительно к положениям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве также не имеется, поскольку доказательств причинения вреда имущественным правам кредиторов должника не представлено и судом не установлено.

Таким образом, учитывая совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, реальность правоотношений сторон по исполнению договоров аренды, арбитражный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды нежилого помещения от 14.10.2016 и применения последствий его недействительности.

По своей сути доводы апеллянта повторяют возражения относительно экспертного заключения, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

Обстоятельств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем жалобы не приведено.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции. В связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого определения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При отмеченных обстоятельствах определение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу, с учетом приведенных в ней доводов, следует оставить без удовлетворения.

Согласно статье 59 Закона о банкротстве судебные расходы в деле о банкротстве относятся на имущество должника.

При подаче апелляционной жалобы на определение арбитражного суда подлежит уплате государственная пошлина в порядке и размере, определенном подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 о принятии апелляционной жалобы к производству заявителю жалобы предоставлена отсрочка об уплате государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000,00 рублей подлежит взысканию в доход Федерального бюджета Российской Федерации за счет конкурсной массы должника ООО «Малина».

Руководствуясь статьями 104, 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 30 сентября 2019 года по делу №А60-30688/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать за счет конкурсной массы должника общества с ограниченной ответственностью «Малина» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы 3 000,00 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


Л.М. Зарифуллина




Судьи


Т.В. Макаров



Т.С. Нилогова

C15545844954241640=@