Постановление от 11 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-58067/2025

Дело № А40-51316/25
г. Москва
12 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г.Москвы на решение Арбитражного суда г.Москвы от 29.09.2025 по делу №А40-51316/25 по иску ООО «Соренто» (ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН: <***>) об урегулировании разногласий при заключении Договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.02.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 02.07.2025,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сорренто» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Далее – АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 15,6 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0010009:6552, расположенного по адресу: <...>, пом.2Н.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2025 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Департаментом (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен Договор аренды (в электронной форме, по результатам аукциона) от 16.02.2023 №ЭТ06-00758/23, в соответствии с которым истец является арендатором объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, пом.2Н, с кадастровым номером 77:05:0010009:6552, общей площадью 15,6 кв.м. (далее – спорный объект недвижимости).

В порядке, предусмотренном положениями Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ), истец 19.12.2024 обращался к ответчику с заявлением о возмездном отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 15,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом.2Н, с кадастровым номером 77:05:0010009:6552.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ истцом от ответчика было получено письмо от 31.01.2025 №33-5-139624/24-(0)-6, о том, что в «личный кабинет» заявителя на Портале направлен проект Договора-купли продажи спорного объекта недвижимости №59-10637 (далее – Договор купли-продажи).

Исходя из условий, предложенных Департаментом, пунктом 3.1 Договора купли-продажи недвижимости установлено, что цена объекта составляет 3998000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.01.2025 №М1082- 3742-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 15.01.2025 №1020/620-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно п.3.4 Договора оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п.1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 47595,24 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Истец указал, что указанная ответчиком цена в Договоре является чрезмерно завышенной, в связи с чем истец обратился в независимую оценочную организацию для проведения оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с отчетом от 05.02.2025 №019/25 об определении рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, выполненным ООО «Восток-Центр», цена объекта составила 2009000 руб.

Истец направил ответчику протокол разногласий к Договору купли-продажи недвижимости от 14.02.2025, а также подписанный экземпляр Договора, указав цену объекта в размере 2009000 руб., в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 23916,67 руб.

Ответчиком в адрес истца был направлен ответ от 24.02.2025 №33-5-139624/24- (0)-8, согласно которому протокол разногласий был отклонен, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене в суде.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в адрес Арбитражного суда города Москвы с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий по цене выкупаемого имущества, а также по порядку оплаты в преддоговорном споре.

Разрешая по существу заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 №99-ПП, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона №209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее – Закон №209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон №135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с Договором или Договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 ст. 9 Закона №159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения Договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 Закона №159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 Закона №159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст.9 Закона №159-ФЗ;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения Договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В силу ч.5 ст. 10 Закона №135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, Договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной 4 стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона №135-ФЗ и Закона №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить Договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно ст. 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или Договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Учитывая, что между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 15,6 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0010009:6552, по состоянию на 19.12.2024, и принимая во внимание, что установление указанного обстоятельства, имеющего существенное значение для правильного разрешения спора, невозможно без специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО3 и/или ФИО4 и/или ФИО5 и/или ФИО6 и/или ФИО7.

Перед экспертами поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, общей площадью 15,6 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0010009:6552, расположенного по адресу: <...>, пом.2Н, по состоянию на 19.12.2024.

Согласно представленному в материалы дела заключению экспертов от 31.07.2025 №170-ОЭ, рыночная стоимость объекта недвижимости, общей площадью 15,6 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0010009:6552, расположенного по адресу: <...>, пом.2Н, по состоянию на 19.12.2024 составила 2830000 руб.

Оценив представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об его допустимости, достоверности и относимости, указав, что заключение соответствует требованиям ст.ст.82, 83 и 86 АПК РФ, содержит все сведения, предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ, и основано на исследовании материалов дела.

Данный вывод соответствует установленным обстоятельствам дела, подтверждается представленными в деле доказательствами, и признается судебной коллегией обоснованным.

Оснований не доверять выводам эксперта, судом первой инстанции не установлено, и суд апелляционной инстанции с указанными выводами соглашается.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на первоначальный отчет об оценке, представленный им в проекте Договора, правового значения не имеет, поскольку в соответствии со в соответствии со ст. 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное..

В рамках настоящего дела судом в установленном процессуальным законом порядке была проведена судебная экспертиза, выводы которой опровергают первоначальную оценку ответчика. При этом, как верно указал суд первой инстанции, доказательств, опровергающих выводы судебных экспертов, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно, на основании ч.1 ст.65 АПК РФ, принял в качестве установленного обстоятельства, имеющего значение для дела, вывод судебной экспертизы о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 19.12.2024 составляет 2830000 рублей.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил цену, по которой имущество подлежит отчуждению в пользу истца, реализующего свое преимущественное право по Закону №159-ФЗ.

Данная цена должна соответствовать рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Органы государственной власти, как обоснованно отметил суд первой инстанции, не вправе произвольно изменять величину стоимости, установленную оценщиком в соответствующем отчете.

В соответствии со ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении Договора, в резолютивной части решения указывается вывод суда по каждому спорному условию.

Установив рыночную стоимость объекта, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия сторон, изложив в резолютивной части решения спорные пункты проекта Договора купли-продажи, а именно пункт 3.1 о цене объекта в размере 2830000 руб. и п.3.4 о размере ежемесячных платежей, приведенный в соответствие с установленной ценой.

Руководствуясь статьями 102, 110 АПК РФ и разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 №117, суд первой инстанции правомерно возложил на ответчика как на проигравшую сторону обязанность по возмещению истцу расходов на оплату государственной пошлины и расходов на проведение судебной экспертизы.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, как правильно указал суд, не освобождает их от обязанности возместить противоположной стороне понесенные ею судебные расходы в случае удовлетворения иска.

Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

В своей апелляционной жалобе Департамент указывает, что право на определение цены выкупаемого имущества, принадлежащего городу Москве, принадлежит исключительно собственнику в лице уполномоченного органа, а предприниматель не вправе инициировать собственную оценку и оспаривать предложенную цену в судебном порядке.

Вопреки утверждениям апеллянта, пункт 4.1 ст. 4 Закона №159-ФЗ прямо предусматривает право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить в судебном порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Данная норма является специальной и устанавливает исключение из общего правила, на которое ссылается апеллянт, предоставляя арендатору-предпринимателю прямой законный способ защиты своего интереса при возникновении спора о цене.

Таким образом, действия истца по заказу независимой оценки и последующему обращению в суд с требованием об урегулировании разногласий о цене являются правомерной реализацией предоставленного ему федеральным законом права.

Отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы в части несогласия с выводами судебной экспертизы, судебная коллегия отмечает следующее.

Экспертиза проведена аккредитованной организацией, заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО).

При этом Департаментом ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлялось ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы, не представлено доказательств, ставящих под сомнение компетентность экспертов или обоснованность примененных ими методик.

Следовательно, вывод экспертов о рыночной стоимости объекта в размере 2830000 руб. на дату 19.12.2024 является установленным в соответствии с законом и подлежащим принятию во внимание судом.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2025 по делу №А40-51316/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков


Судьи: А.М. Елоев

Е.А. Мезрина