Постановление от 19 апреля 2023 г. по делу № А78-4638/2022

Четвертый арбитражный апелляционный суд 672007, Чита, ул. Ленина 145 http://4aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-4638/2022
г. Чита
19 апреля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2023 года. Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко В.А., судей Ломако Н.В., Будаевой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 15 февраля 2023 года по делу № А784638/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Монолит» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

по встречному заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» об изъятии из собственности объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Монолит» – ФИО2 – представителя по доверенности от 11.05.2022,


от Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – заявитель, ООО «Монолит» или общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030640:608, площадью 1 520 кв.м., местоположение которого установлено: <...>, в аренду на срок 3 года, выраженного в ответе от 26 января 2022 года № 01-13/732-А; о возложении на Департамент обязанности по заключению с обществом дополнительного соглашения в части продления срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:030640:608, площадью 1 520 кв. м., местоположение которого установлено: <...>, на срок 3 года.

Определением суда от 17 мая 2022 года (т.1 л.д.1-2) заявление принято, возбуждено производство по делу № А78-4638/2022.

01 сентября 2022 года Департамент обратился со встречным заявлением об изъятии из собственности ООО «Монолит» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:749, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 75:32:030640:608, по адресу: <...>, путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке.

Определением суда от 05 сентября 2022 года (т.1 л.д.115-116) встречное исковое заявление Департамента принято к производству и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным заявлением Общества по делу № А78-4638/2022.

Определением суда от 28 ноября 2022 года (т. 2 л.д.123-126) по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО3, на разрешение судебной экспертизы поставлен следующий вопрос: определить степень готовности объекта незавершенного строительства – Сервисный центр бытового обслуживания населения, с кадастровым номером 75:32:030640:749, расположенного по адресу: <...>, по строительным (конструктивным) характеристикам (показателям) в соответствии с проектной документацией и выданным разрешением на строительство. В связи с чем производство по настоящему делу приостановлено.


09 января 2023 года в суд нарочным от ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» поступило сопроводительное письмо с заключением эксперта № 22/12/50 от 21 декабря 2022 года.

Протокольным определением суда от 01 февраля 2023 года производство по настоящему делу возобновлено, рассмотрение дела продолжено в этом же судебном заседании.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 15 февраля 2023 заявленное требование по первоначальному исковому заявлению удовлетворено, во встречном исковом заявлении отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке. Департамент в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного, принятого при неправильном применении норм материального и процессуального права, принятого при несоответствии выводов суда, содержащихся в решении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Считает обжалуемое решение законным и обоснованным. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

О месте и времени по рассмотрению апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), что подтверждается отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» (https://kad.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако Департамент явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № 181/19 от 13 февраля 2019 года (т.1 л.д.21-


25) обществу во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:030640:608, площадью 1 520 кв.м., местоположение которого установлено: <...>.

Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства – сервисного центра бытового обслуживания населения (пункт 1.2 Договора).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора настоящий Договор заключается сроком по 31 января 2022 года включительно.

27 декабря 2021 года ООО «Монолит» обратилось в Департамент с заявлением от 23 декабря 2021 года о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030640:608, площадью 1 520 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в аренду на 3 года без проведения торгов (т.1 л.д.49).

В письме от 26 января 2022 года № 01-13/732-А (т.1 л.д.45-46) Департамент отказал Обществу в повторном предоставлении земельного участка.

Не согласившись с названным отказом, ООО «Монолит» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В связи с истечением срока действия договора аренды и отсутствием права собственности Общества на завершенный строительством объект недвижимости, Департамент подал в суд встречное исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства из собственности ООО «Монолит».

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.

Заинтересованное лицо в силу части 1 статьи 4 АПК РФ вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,


незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий, а именно:

– оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

– оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 5 статьи 200 АПК РФ указано, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,


заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены вышеизложенными нормами и носят однократный характер.

На основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 27 декабря 2021 года ООО «Монолит» обратилось в Департамент с заявлением от 23 декабря 2021 года о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 75:32:030640:608, площадью 1 520 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в аренду на 3 года без проведения торгов (т.1 л.д.49).

В письме от 26 января 2022 года № 01-13/732-А (т.1 л.д.45-46) Департамент отказал обществу в повторном предоставлении земельного участка, указав, что заявитель уже воспользовался своим правом на заключение договора аренды для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства.


В рассматриваемом случае, как правильно указал суд первой инстанции, обществом, действительно, однократно реализовано право на заключение договора аренды земельного участка для завершения объекта незавершенного строительства без проведения торгов, что последним не оспаривается и следует из материалов дела.

В тоже время Департаментом не учтено, что приведенные выше нормы регулируют правоотношения участников строительства, которое ведется в обычных условиях хозяйственной деятельности, и направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Так, в соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в срок до 01 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного


надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона № 98- ФЗ).

Из приведенных норм прав следует, что одним из условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Положения части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ введены в действие Законом № 166- ФЗ, который вступил в законную силу со дня его официального опубликования, то есть с 08.06.2020 года.

Оспаривая отказ Департамента, ООО «Монолит» ссылается на то, что в результате введения на территории Российской Федерации нерабочих дней, объявленных таковыми в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), последнее не смогло завершить строительство объекта недвижимости в установленные договором аренды сроки.

То есть фактически целью обращения заявителя является понуждение Департамента к внесению изменений в договор аренды в части продления его срока.

Судом установлено, что 11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» (далее – Указ № 206), от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее – Указ № 239), от 28.04.2020 № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее – Указ № 294), от 23.04.2021 № 242 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в мае 2021 г.» (далее – Указ № 242), от 20.10.2021 № 595 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих


дней в октябре-ноябре 2021 г.» (далее – Указ № 595) дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 года, с 06 по 08 мая 2020 года, с 04 по 07 мая 2021 года и с 30 октября по 7 ноября 2021 года объявлены нерабочими.

В Указе № 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ.

Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа № 239).

Доказательств того, что введенные Указами ограничения не распространялись в спорный период на деятельность ООО «Монолит», суду не представлено.

Распоряжениями Правительства Российской Федерации от 30.01.2020 № 140-р, от 31.01.2020 № 153-р и от 16.03.2020 № 635-р также введены запреты на въезд иностранных граждан в Российскую Федерацию, в том числе в целях осуществления трудовой деятельности.

В силу разъяснений, данных в абзацах 11 и 12 (вопрос № 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

На основании правовой позицией, изложенной в вопросе № 8 приведенного Обзора, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.


Из пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

В свою очередь, Департамент наличие обстоятельств, существовавших на момент подачи обществом заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор, не анализировал и не оценивал, уполномоченный орган ограничился лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства. Наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, и тем материально-правовым интересом, в защиту которого было подано заявление, Департаментом не устанавливалось.


Доказательств, опровергающих доводы общества о том, что предпринимательская деятельность последнего была в значительной мере затруднена, что не позволяло обеспечить надлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка и завершить строительство объекта в установленный срок, Департаментом не представлено.

То обстоятельство, что общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 3 года, а не о продлении действия уже заключенного договора, правового значения для выводов суда в рамках настоящего дела не имеет, поскольку оспариваемым решением, выраженным в письме от 26 января 2022 года, отказано в предоставлении земельного участка на любых основаниях (на основании нового договора или продления ранее действовавшего), иного из оспариваемого отказа не следует.

Департаменту было известно о заключенном с обществом договоре аренды земельного участка на срок 3 года, в этой связи обращение общества с заявлением о предоставлении этого же участка в аренду явно свидетельствует о его намерении продлить ранее заключенный договор.

При этом, учитывая общеизвестное и не нуждающееся в доказывании обстоятельство распространения новой коронавирусной инфекции в период, приходящийся на срок действия заключенного сторонами договора аренды, Департамент как орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, имел возможность в целях исключения ситуации принятия незаконного решения об отказе в предоставлении земельного участка по истечении срока договора, выяснить основания неисполнения арендатором обязательств по договору аренды в срок, а также наличие (отсутствие) у арендатора обстоятельств, объективно воспрепятствовавших ему завершить строительство в пределах срока аренды земельного участка, учитывая введенные в действие нормы статьи 19 Закона № 98-ФЗ, не знать о которых уполномоченный орган не мог.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод Департамента в части нарушения обществом установленного Законом № 98-ФЗ срока на обращение с заявлением о продлении договора аренды.

Действительно, как отмечалось ранее, положения части 6 статьи 19 Закона № 98- ФЗ устанавливают право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, потребовать заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, в случае обращения с соответствующим заявлением в срок до 01 марта 2021 года.


С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду общество обратилось только в декабре 2021 года.

Однако, как правильно указал суд, изменения в Закон № 98-ФЗ имеют специальный характер по отношению к нормам Земельного кодекса, они ограничены по времени, то есть не направлены на системное бессрочное применение. Принимая во внимание, что значительная часть периода действия договора пришлась на действие введенных ограничительных мер, при этом арендатор является добросовестным и полностью подпадает под установленные часть 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ условия, его действия направлены на завершение строительства объекта недвижимости, в данном случае заключение дополнительного соглашения о продлении срока аренды в отношении договора, действовавшего с 13 февраля 2019 года (учитывая срок действия договора, срок реализации преференции также ограничен), не будет противоречить целям оказания поддержки арендаторам недвижимого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в судебно-арбитражной практике по делу № А03-14111/2021.

Кроме того, оспариваемый отказ Департамента вообще не содержит каких-либо ссылок на положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе в части пропуска заявителем срока на обращение к арендодателю за продлением срока аренды.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемое решение Департамента (отказ) вынесено по формальным основаниям, не соответствует положениям действующего законодательства (ЗК РФ и Закона № 98-ФЗ), а также нарушает права и законные интересы ООО «Монолит», в связи с чем правомерно удовлетворил заявленное требование Общества признав решение незаконным.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных


интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Из буквального толкования названных положений следует, что арбитражные суды не только констатируют незаконность оспариваемых ненормативных правовых актов, решений, но и обязывают соответствующие органы и должностные лица к совершению активных действий по восстановлению нарушенных прав заявителя. Иными словами, признав недействительным или незаконным ненормативный правовой акт, решение государственного органа (должностного лица), арбитражный суд автоматически обязывает такой орган (должностное лицо) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ № 21 также разъяснено, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного правового акта, решения органа незаконными является требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

В своем заявлении ООО «Монолит» в качестве способа восстановления нарушенного права просит обязать Департамент заключить с Обществом дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:030640:608, площадью 1 520 кв. м., местоположение которого установлено: <...>, на срок 3 года.


Однако поскольку заявление общества от 23 декабря 2021 года фактически не рассмотрено Департаментом в соответствии с положениями Закона № 98-ФЗ, суд лишен возможности определить испрашиваемую заявителем восстановительную меру.

Кроме того, по результатам проведения судебной экспертизы степень готовности объекта незавершенного строительства определена в размере 98%. В судебном заседании 8 февраля 2023 года представитель заявителя пояснил, что с учетом высокой степени готовности объекта недвижимости Общество готово вести переговоры с Департаментом в части продления договора аренды земельного участка на срок менее 3-х лет.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу возможным указать на обязанность Департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Монолит» путем повторного рассмотрения его заявления от 23 декабря 2021 года в установленном законом порядке с учетом положений Закона № 98- З.

Относительно предъявленного Департаментом встречного искового заявления об изъятии из собственности Оощества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:010303:749, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 75:32:030640:608, по адресу: <...>, путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке, суд правомерно указано следующее.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.


Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 этого Кодекса).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

На основании пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 ГК РФ).


Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5 и от 05 июля 2022 года № 308- ЭС22-3699.

В тоже время, учитывая формальный подход Департамента к рассмотрению поступившего до истечения срока аренды заявления ООО «Монолит», направленное на фактическое продление аренды в соответствии с положениями Закона № 98-ФЗ, а также признание судом в рамках настоящего дела незаконным отказа Департамента, встречное исковое заявление об изъятии из собственности объекта незавершенного строительства является преждевременным.

Кроме того, подобное поведение Департамента (обращение с встречным иском 01 сентября 2022 года, т.1 л.д.117) суд расценивает как недобросовестное, поскольку уполномоченному органу было известно об оспаривании в арбитражном суде его решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, и фактических действиях Общества, которые были направлены именно на продление срока аренды. При этом Департамент подал встречное исковое заявление об изъятии объекта недвижимости в суд по истечении семи месяцев после окончания срока аренды по заключенному с Обществом Договору и по истечении трех месяцев с момента принятия заявления Общества к производству в рамках настоящего дела.

Также Департаментом не учтено, что положения статьи 239.1 ГК РФ применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства


имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В тоже время наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является определяющим фактором в вопросе квалификации объекта как объекта завершенного или незавершенного строительства, поскольку по своему назначению такое разрешение необходимо именно для ввода объекта в эксплуатацию (до момента которого такой объект также может находиться в достроенном состоянии).

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05 июля 2022 года по делу № А78-7171/2020.

В постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01 ноября 2022 года по делу № А33-31761/2021 разъяснено, что при рассмотрении подобной категории дел судам также надлежит устанавливать, что собой представляет расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства (абзац пятый пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня


2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») и какой процент готовности он имеет.

Так, в силу абзаца пятого пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В материалы дела представлено заключению эксперта ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» № 22/12/50 от 21 декабря 2022 года, из которого следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства - Сервисный центр бытового обслуживания населения, с кадастровым номером 75:32:030640:749, расположенного по адресу: <...>, по строительным (конструктивным) характеристикам (показателям) в соответствии с проектной документацией и выданным разрешением на строительство, составила 98%.

Оставшиеся 2% составляют работы по установке сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, вентиляционного оборудования на чердаке, монтаж лифтового оборудования и отделка фасада цокольного этажа в соответствии с проектной документацией, что Обществом по существу не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82 и 83 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не установлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Судом установлено, что ответчик в настоящее время продолжает предпринимать активные действия по завершению работ по строительству объекта (в материалы дела представлены договоры поставки в отношении вентиляционного и лифтового оборудования, акт о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения).


Таким образом, материалами дела подтверждается фактическое завершение строительства объекта, что свидетельствует об отсутствии достаточных оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ.

На основании правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

К тому же ранее отмечалось, что обращение Департамента с иском об изъятии из собственности Общества объекта незавершенного строительства при наличии спора относительно законности (незаконности) акта властно-распорядительного характера (решения) об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен такой объект, вынесенного до истечения срока аренды по договору, является преждевременным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришёл к правомерному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречного искового заявления.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в

общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 –

271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 15 февраля 2023 года по делу № А78-4638/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья Сидоренко В.А.

Судьи Ломако Н.В.

Будаева Е.А.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 22.02.2023 2:03:00Кому выдана СИДОРЕНКО ВИТАЛИЙ АНАТОЛЬЕВИЧЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 22.02.2023 2:09:00Кому выдана ЛОМАКО НАТАЛЬЯ ВАЛЕРЬЕВНАЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 15.01.2023 22:04:00

Кому выдана БУДАЕВА ЕЛИЗАВЕТА АНДРЕЕВНА