Решение от 5 февраля 2024 г. по делу № А65-15755/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-15755/2023


Дата принятия решения – 05 февраля 2024 года

Дата объявления резолютивной части – 22 января 2024 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе: судья Мазитов А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ПСК СтройИнвест", Апастовский район, п.гт.Апастово, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Товариществу собственников жилья "Тельмана, 18А", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010328:692 для обеспечения доступа к объектам недвижимого имущества: помещениям 1 (1-12, этаж №1), 1-15 (цокольный этаж), распложенным в жилом доме по адресу: РТ, <...> на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010328:697, площадь сервитута 188 кв.м., по координатам указанным в заявлении; об обязании устранить нарушения прав и законных интересов путем прекращения ограничения въезда со стороны ул.Тельмана к земельному участку с кадастровым номером 16:50:010328:697 и расположенному на нем входу в здание жилого дома по ул.Касаткина, д.15А, помещения 1 (1-12, этаж №1), 1-15 (цокольный этаж).,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 31.07.2023г.,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 17.05.2022г.; ФИО4, доверенность от 10.01.2024г.; ФИО5, доверенность от 10.01.2024г. (после перерыва),

от третьего лица (Администрация Вахитовского и Приволжского районов города Казани) – ФИО6, доверенность от 19.10.2023г. (до перерыва),

от третьего лица (ООО «Химальянс») – ФИО7, доверенность от 10.01.2024г. (до перерыва),

от третьих лиц (Управление архитектуры и градостроительства города Казани, Управление градостроительных разрешений города Казани, Комитет по транспорту города Казани, ТСЖ «Касаткинский») – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПСК СтройИнвест" обратилось в арбитражный суд с иском к Товариществу собственников жилья "Тельмана, 18А" об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:010328:692 для обеспечения доступа к объектам недвижимого имущества: помещениям 1 (1-12, этаж №1), 1-15 (цокольный этаж), распложенным в жилом доме по адресу: РТ, <...> на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010328:697, площадь сервитута 188 кв.м., по координатам указанным в заявлении; об обязании устранить нарушения прав и законных интересов путем прекращения ограничения въезда со стороны ул.Тельмана к земельному участку с кадастровым номером 16:50:010328:697 и расположенному на нем входу в здание жилого дома по ул.Касаткина, д.15А, помещения 1 (1-12, этаж №1), 1-15 (цокольный этаж).


В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ «Касаткинский», Управление архитектуры и градостроительства города Казани, Управление градостроительных разрешений города Казани, Комитет по транспорту города Казани, Администрация Вахитовского и Приволжского районов города Казани, ООО «Химальянс».

В соответствии со ст.130 Арбитражного процессуального кодекса РФ требование ООО "ПСК СтройИнвест" к ТСЖ "Тельмана, 18А" об обязании устранить нарушения прав и законных интересов путем прекращения ограничения въезда со стороны ул.Тельмана к земельному участку с кадастровым номером 16:50:010328:697 и расположенному на нем входу в здание жилого дома по ул.Касаткина, д.15А, помещения 1 (1-12, этаж №1), 1-15 (цокольный этаж), выделено в отдельное производство.

Ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции удовлетворению не подлежит, поскольку рассматриваемый спор между двумя юридическими лицами по вопросу установления сервитута на земельный участок, т.е возникший из гражданских правоотношений экономический спор, в соответствии со ст.ст. 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится к компетенции арбитражного суда, в связи с чем оснований для его передачи на рассмотрение суда общей юрисдикции не имеется.

Ходатайства ответчика о замене ненадлежащего ответчика (ТСЖ) на надлежащего ответчика - всех собственников помещений многоквартирного дома 20 по ул.Тельмана г.Казани, о привлечении всех собственников помещений многоквартирного дома 20 по ул.Тельмана г.Казани, в качестве ответчиков, о привлечении всех собственников помещений многоквартирного дома 20 по ул.Тельмана г.Казани к участию в деле третьими лицами, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, являются необоснованными и подлежат отклонению.

Согласно ч.5 ст.46 Арбитражного процессуального кодекса РФ при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

В соответствии с ч.1 ст.47 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

В соответствии с ч.1 ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Поскольку ответчик (ТСЖ) в силу статей 135, 137, 138 Жилищного кодекса РФ участвует в деле в качестве законного представителя всех собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотрение спора возможно без участия указанных ответчиком лиц, иск предъявлен к надлежащему ответчику, судебный акт по данному делу не может повлиять на права и обязанности указанных лиц по отношению к истцу либо ответчику, применительно к рассматриваемому спору арбитражный суд не усматривает оснований для привлечения всех собственников помещений в многоквартирном доме в качестве надлежащих ответчиков, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

Истец поддерживает требование в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик требование не признает по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица (Администрация Вахитовского и Приволжского районов города Казани, ООО «Химальянс») дали пояснения по фактическим обстоятельствам дела.

Третьи лица (Управление архитектуры и градостроительства города Казани, Управление градостроительных разрешений города Казани, Комитет по транспорту города Казани, ТСЖ «Касаткинский») о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса РФ извещены, не явились. Суд в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства этих лиц.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений, кадастровые номера 16:50:010328:587, 16:50:010328:593, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 25.10.2022г.

Многоквартирный дом 15А по ул.Касаткина г.Казани расположен на земельном участке, кадастровый номер 16:50:010328:697.

Многоквартирный дом 20 по ул.Тельмана г.Казани расположен на земельном участке, кадастровый номер 16:50:010328:697. Представителем собственников помещений многоквартирного дома 20 по ул.Тельмана г.Казани является ответчик - товарищество собственников жилья "Тельмана, 18А", зарегистрировано в ЕГРЮЛ в качестве юридического лица 14.08.2012г.

Ввиду создания ответчиком ограничений для проезда к его нежилым помещениям, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивало только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п.3 ст.274 Гражданского кодекса РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 №16033, возможность проезда к объекту недвижимости через другой земельный участок (альтернативный служащий земельный участок) не исключает оценки необходимости установления сервитута эксплуатации сооружения (господствующей вещи), находящейся на служащем земельном участке. Гражданский кодекс РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (п.3 ч.274 ГК РФ) всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Требование, предусмотренное п.3 ст.274 Гражданского кодекса РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п.3 ст.274 Гражданского кодекса РФ, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Согласно п.5 ст.274 Гражданского кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена п.6 ст.23 Земельного кодекса РФ.

Особенностью рассматриваемого спора является установление права ограниченного пользования (сервитута) для обеспечения проезда, прохода к недвижимому имуществу, расположенному в одном многоквартирном доме, на часть земельного участка, относящегося к другому многоквартирному дому.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что вход в нежилые помещения истца является отдельным входом, расположенным с торца многоквартирного дома 15А по ул.Касаткина г.Казани. Прямого доступа к территории общего пользования (улице) с этого входа нет.

В рассматриваемом случае, поскольку многоквартирные дома расположены в зоне плотной городской застройки, первичным является вопрос о запроектированных, запланированных при строительстве этих многоквартирных домов проездов к ним.

Статьи 51, 55 Градостроительного кодекса РФ предусматривают выдачу уполномоченным органом застройщику разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при наличии такой части проектной документации как схема планировочной организации земельного участка.

Несмотря на предложение суда, ответчик (ТСЖ "Тельмана 18А") и ТСЖ «Касаткинский» схемы планировочной организации земельных участков на дом 20 по ул. Тельмана на дом 15А по ул. Касаткина, не представили. Согласно их пояснений эти документы у них отсутствуют, возможности их предоставления ввиду ликвидации застройщиков и проектных организаций (ООО «Фирма Свей», ООО «Антика») не имеется.

Органы местного самоуправления города Казани сведений о внутриквартальных проездах в квартале города Казани, в котором расположены дом 15А по ул. Касаткина и дом 20 по ул. Тельмана (карты, схемы, планы и др.) не представили.

Ввиду отсутствия сведений о запроектированных, запланированных проездах к многоквартирным домам и сведений о внутриквартальных проездах в квартале города Казани, в котором расположены эти дома, суд выяснил обстоятельства о фактически использовавшемся владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме 15А по ул.Касаткина проезде к этим помещениям.

Согласно пояснениям истца, до подачи иска в суд он пользовался существующим наиболее коротким и прямым проездом, расположенным на участке с кадастровым номером 16:50:010328:692, с выездом на ул.Тельмана.

Согласно пояснениям ТСЖ «Касаткинский» с момента ввода многоквартирного дома 15А по ул. Касаткина г. Казани в эксплуатацию (2005г.) и до апреля 2023г. проезд и проход к нежилым помещениям многоквартирного дома 15А ул. Касаткина г.Казани осуществлялся через проезд между жилыми домами №20 (ранее 18а) и №24 по ул.Тельмана г.Казани.

Ранее собственником нежилых помещений, кадастровые номера 16:50:010328:587, 16:50:010328:593, являлся ООО «ХимАльянс», что подтверждается договором купли-продажи недвижимости 05.12.2011г. и выпиской из ЕГРН.

Данное третье лицо дало пояснения, что им проезд к указанным нежилым помещениям осуществлялся по существующему проезду по земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом 20 по ул.Тельмана.

Ответчик изложенные истцом и третьими лицами обстоятельства не опроверг.

Таким образом, в течение не менее 11 лет, начиная с даты государственной регистрации ТСЖ "Тельмана, 18А" сложился и постоянно применялся порядок использования владельцами нежилых помещений в доме 15А ул. Касаткина существующего проезда от этих помещений к ул. Тельмана по земельному участку дома 20 ул. Тельмана.

Как видно из представленной ответчиком Схемы №1 - приложение к заключению кадастрового инженера (т.4 л.д.17), представленных истцом Приложений №№1,2 к отчету по спутниковой геодезической съемке (т.3, л.д.102, 103) конфигурация земельного участка, кадастровый номер земельного участка 16:50:010328:697, на котором расположен многоквартирный дом 15А по ул.Касаткина, не позволяет организовать проезд к нежилым помещениям истца только по этому земельному участку. Проезд к нежилым помещениям истца возможен только при условии пользования частью земельного участка, кадастровый номер 16:50:010328:692, на котором расположен многоквартирный дом 20 по ул.Тельмана г.Казани.

Оценивая в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательства по делу в их совокупности и учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что рассматриваемый случай по установлению сервитута является исключительным, а предоставление истцу права ограниченного пользования на часть земельного участка ответчика единственным способом обеспечения потребностей истца как собственника недвижимости.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств и руководствуясь положениями ст. 274 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о доказанности наличия у истца необходимости в установлении права ограниченного пользования земельным участком ответчика, поскольку иным способом он лишен возможности доступа к своим нежилым помещениям и использования их по назначению.

При определении условий осуществления сервитута суд исходит из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право обеспечивает только необходимые нужды истца и не создает существенных неудобств для ответчика, т.е является наиболее экономичным для истца и наименее обременительным для ответчика.

Координаты характерных точек проезда, прохода к нежилым помещениям истца по земельному участку ответчика определены в составленной по заказу истца кадастровым инженером ФИО8 схеме расположения земельного участка (т.4 л.д.46).

Ответчиком правильность определения этих координат не оспорена.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления сервитута, необходимого истцу для проезда, прохода к его нежилым помещениям, в предложенных истцом координатах характерных точек.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам), при этом на размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Размер платы за сервитут устанавливается судом исходя из представленного истцом Отчета №091223-23, подготовленного оценщиком ФИО9 Соразмерная плата за право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 16:50:010328:692, расположенный по адресу: <...>, в отношении которого устанавливается частный сервитут, площадью 188 кв.м., для проезда к входной группе в помещения, которые расположены в жилом доме по адресу: <...> со стороны ул.Тельмана, на дату оценки (08.12.2023г.) составляет 163 987 руб. в год.

Поскольку возражений по размеру платы за сервитут ответчиком не представлено, суд исходя из существа искового требования, с учетом положений статей 65, 66, 71, 81 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принципа состязательности сторон, полагает справедливым и обоснованным размер платы за сервитут в отношении части земельного участка, кадастровый номер 16:50:010328:692, в размере 163 987 руб. в год.

При таких обстоятельствах, требование истца об установлении сервитута соответствует критериям статьи 274 Гражданского кодекса РФ, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы истца по оплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Ходатайства ответчика о передаче дела по подсудности, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении ответчиков, о привлечении третьих лиц, отклонить.

Иск удовлетворить.

Установить право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, кадастровый номер 16:50:010328:692, для обеспечения прохода, проезда к нежилым помещениям кадастровые номера 16:50:010328:587 и 16:50:010328:593, в следующих координатах характерных точек:

№
X

Y
н1

476935.12

1305657.73

н2

476959.59

1305699.49

н3

476959.74

1305699.74

н4

476957.55

1305705.15

н5

476938.32

1305668.76

н6

476930.84

1305660.19

н1

476935.12

1305657.73

Плату за сервитут установить в размере 163 987 руб. в год.

Взыскать с ТСЖ "Тельмана, 18А" в пользу ООО "ПСК СтройИнвест" 6 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья А.Н. Мазитов