Постановление от 5 апреля 2024 г. по делу № А32-28868/2019

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-28868/2019
город Ростов-на-Дону
05 апреля 2024 года
15АП-654/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Сулименко О.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: председатель правления ФИО2 по протоколу №08/22 от 08.08.2022, представитель ФИО3 по доверенности от 14.09.2023;

от ООО «Октябрьский»: представитель ФИО4 по доверенности от 06.02.2024, представители ФИО5 и ФИО6 по доверенности от 12.01.2024;

от ИП ФИО7: представители ФИО6 и ФИО5 по доверенности от 13.03.2021;

от ФИО8: представитель ФИО6 по доверенности от 17.06.2022;

от ИП ФИО9: представители ФИО6 и ФИО5 по доверенности от 22.03.2021;

от ООО «МВ Маркет»: представители ФИО6 и ФИО5 по доверенности от 25.01.2024;

от ООО «1000 мелочей»: представители ФИО6 и ФИО5 по доверенности от 25.01.2024;

от ООО «Баран-Рапан»: представители ФИО6 и ФИО5 по доверенности от 25.01.2024;

остальные лица, участвующие в деле, представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Октябрьский»на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 01.12.2023 по делу № А32-28868/2019 по иску товарищества собственников недвижимости «На Театральной»к индивидуальному предпринимателю ФИО9

(ОГРНИП 315565800079771, ИНН <***>)обществу с ограниченной ответственностью «Октябрьский»

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «МВ Маркет»

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «1000 мелочей»

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Баран-Рапан»

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО7

(ОГРНИП 308565803800402, ИНН <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО8

(ОГРНИП 308565835500077, ИНН <***>)при участии третьих лиц: администрации города Сочи, отдел государственного строительного надзора по городу Сочи департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края об устранении препятствий и запрете эксплуатации,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «На Театральной» (далее – истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском индивидуальному предпринимателю ФИО9, обществу с ограниченной ответственностью «Октябрьский», обществу с ограниченной ответственностью «МВ Маркет», обществу с ограниченной ответственностью «1000 мелочей», обществу с ограниченной ответственностью «Баран-Рапан», индивидуальному предпринимателю ФИО7, ФИО8 со следующими требованиями:

1. Запретить ООО «Октябрьский», ООО «МВ Маркет», ООО «1000 мелочей» ООО «Баран-Рапан», ИП ФИО7, ИП ФИО8 эксплуатировать под размещение предприятий общественного питания, а также сдавать в аренду или субаренду или передавать на ином праве другим физическим и юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, нежилые помещения N 1-36 с кадастровыми номерами 23:49:0204030:2030, площадью 245,8 кв.м, 23:49:0204030:2036, площадью 61,3 кв.м, 23:49:0204030:2031, площадью 32,3 кв.м, 23:49:0204030:2032, площадью 40,7 кв.м, 23:49:0204030:2033, площадью 249,5 кв.м, расположенные на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>; с кадастровыми номерами 23:49:0204030:2035, площадью 230,7 кв.м; 23:49:0204030:2034, площадью 33,2 кв.м; 23:49:0204030:20336, площадью 136,1 кв.м, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, а также все иные помещения, созданные (создаваемые в будущем) в границах вышеперечисленных объектов недвижимости (помещений) под размещение предприятий общественного питания и досуга.

2. Обязать ИП ФИО9 и ООО «1000 мелочей» обеспечить свободный доступ ТСН «На Театральной» и другим эксплуатационным организациям, а также собственникам жилых помещений дома к общему имуществу - лифтовому оборудованию и иным инженерным коммуникациям, расположенным на эксплуатируемой кровле многоквартирного дома по адресу: <...>, путем демонтажа запорных устройств и запрета их монтажа в будущем на входной двери в помещение N 1-12, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, д. 11.

3. Обязать ООО «Октябрьский» и ООО «МВ Маркет», ИП ФИО8 вернуть помещения 1 и 2 этажа многоквартирного жилого дома N 11 по ул. Театральной в г. Сочи в первоначальное положение в соответствии с рабочей документацией многоквартирного жилого дома в г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, 11, выполненной ООО «Архстройпроект» в 2013 г., шифр объекта В-08.01-01-АР (раздел АР), получившей положительное заключение государственной экспертизы ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» и положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Краснодар Экспертиза».

В частности обязать ответчиков произвести демонтаж:

- входного (с улицы Театральной) дверного проема в помещении N 1 (1 этаж);

- входного (с улицы Театральной) дверного проема в помещении N 21 (1 этаж);

- входного (с улицы Театральной) дверного проема в помещении N 22 (1 этаж);

- тамбура размером 4,7 х 3,4 м в примыкании к северо-восточной наружной стене жилого дома N 11 по ул. Театральной (1 этаж).

В случае неисполнения решения суда в течение 60 дней с момента его вступления в законную силу, предоставить ТСН «На Театральной», г. Сочи право привести вышеуказанные помещения многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи, в первоначальное положение своими силами или с привлечением третьих лиц с последующим взысканием с ответчиков понесенных расходов.

4. Обязать ООО «Октябрьский» и ООО «МВ Маркет», ООО «Баран-Рапан», ООО «Тысяча мелочей», ИП ФИО7 в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края за свой счет освободить общее имущество многоквартирного жилого дома - земельный участок, площадью 1131 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204030:1004, категория земель - земли населенных пунктов: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, уч. 40/9, ул. Театральная, 11, путем демонтажа и переноса следующих сооружений, элементов благоустройств и имущества:

- на придомовой территории площадью 77 кв.м, примыкающей к северо-западной стене жилого дома N 11 по ул. Театральной крупногабаритное технологическое оборудование (вентиляция, кондиционирование), навесы для хранения хозяйственного инвентаря, дров, а также металлических калиток с замками, находящимися с северо-западной и юго-восточной стороны этой придомовой территории;

- лестницы входной группы в ресторан «Баран Рапан» площадью 22 кв.м;

- площадки летней веранды ресторана «Баран Рапан» с навесом (уровень пола площадки выполнен на 80 см выше уровня участка) площадью 83 кв.м;

- летней веранды ресторана «Феттучине», расположенной со стороны главного фасада жилого дома N 11 по ул. Театральной, площадью 39 кв.м;

- летней веранды ресторана «Феттучине», расположенной со стороны северо-восточного фасада жилого дома N 11 по ул. Театральной, площадью 19 кв.м;

- входного тамбура в ресторан «Феттучине» и вспомогательной постройки общей площадью 20 кв.м;

- лестницы входа в помещение 2 этажа (салон красоты), расположенной справа от ресторана «Феттучине»;

- деревянные ограждения с элементами освещения, элементы террасной доски в виде напольного покрытия, мебель, зонты, используемые в целях эксплуатации летней террасы ресторана «Феттучине», расположенные справа от входа в жилой дом по ул. Театральной, 11, со стороны ул. Театральной г. Сочи.

В случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента его вступления в законную силу, предоставить ТСН «На Театральной», г. Сочи право произвести демонтаж и перенос сооружений, а также необходимые строительные работы по ул. Театральной, 11 в г. Сочи своими силами или с привлечением третьих лиц с последующим взысканием с ответчиков понесенных расходов.

5. Признать незаконными действия ИП ФИО9, ООО «Октябрьский», ООО «МВ Маркет», связанные с самовольной врезкой в общедомовые сети холодного водоснабжения, канализации на 1 и 2 этажах, подвале многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи, устройством (оборудованием) опусков канализационных сетей с 1 и 2 этажа в подвальное помещение жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи, осуществленные в отсутствие проектной документации и без согласия собственников недвижимого имущества многоквартирного жилого дома и обязать ответчиков ИП ФИО9, ООО «Октябрьский», ООО «МВ Маркет», ИП ФИО8 привести общедомовые сети холодного водоснабжения и канализации в первоначальное состояние в соответствие с проектной документацией ООО «Архстройпроект», получившей положительное заключение государственной экспертизы ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» и положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Краснодар Экспертиза», путем демонтажа произведенных врезок в общедомовую систему холодного водоснабжения и систему канализации на 1 и 2 этажах, в подвальном помещении, а также опусков канализационных сетей с 1 и 2 этажа в подвальное помещение жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи.

В случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента его вступления в законную силу, предоставить ТСН «На Театральной» в г. Сочи право демонтировать незаконные врезки в общедомовые сети холодного водоснабжения и канализации на 1 и 2 этажах многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи, своими силами или с привлечением третьих лиц с последующим взысканием с ответчиков понесенных расходов (с учетом уточнения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее - администрация) и отдел государственного строительного надзора по городу Сочи департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее - отдел по надзору).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2023 (с учетом определения от 01.12.2023) ООО «Октябрьский», ООО «МВ Маркет», ООО «Баран-Рапан», ООО «Тысяча мелочей», ИП ФИО7, ИП ФИО8 запрещено эксплуатировать под размещение предприятий общественного питания, а также сдавать в аренду или субаренду или передавать на ином праве другим физическим и юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, нежилые помещения N 1-36 с кадастровыми номерами 23:49:0204030:2030, площадью 245,8 кв.м, 23:49:0204030:2036, площадью 61,3 кв.м, 23:49:0204030:2031, площадью 32,3 кв.м, 23:49:0204030:2032, площадью 40,7 кв.м, 23:49:0204030:2033, площадью 249,5 кв.м, расположенные на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>; с кадастровыми номерами 23:49:0204030:2035, площадью 230,7 кв.м; 23:49:0204030:2034, площадью 33,2 кв.м; 23:49:0204030:2036, площадью 136,1 кв.м, расположенные на 2-ом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, а также все иные помещения, созданные (создаваемые в будущем) в границах вышеперечисленных объектов недвижимости (помещений) под размещение предприятий общественного питания и досуга. Суд обязал ИП ФИО9 и ООО «1000 мелочей» обеспечить свободный доступ ТСН «На Театральной» и другим эксплуатационным организациям, а также собственникам жилых помещений дома к общему имуществу - лифтовому оборудованию и иным инженерным коммуникациям, расположенным на эксплуатируемой кровле многоквартирного дома по адресу: <...>, путем демонтажа запорных устройств, а также запретить их монтаж в будущем на входной двери в помещение N 1-12, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, д. 11. Суд обязал ООО «Октябрьский», ООО «МВ Маркет», ООО «Баран-Рапан», ООО «Тысяча мелочей», ИП ФИО7 в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края за свой счет освободить общее имущество многоквартирного жилого дома - земельный участок, площадью 1131 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204030:1004, категория земель - земли населенных пунктов: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, уч. 40/9, ул. Театральная, 11, путем демонтажа и переноса следующих сооружений, элементов благоустройств и имущества:

на придомовой территории площадью 77 кв.м, примыкающей к северо-западной стене жилого дома N 11 по ул. Театральной крупногабаритное технологическое оборудование (вентиляция, кондиционирование), навесы для хранения хозяйственного инвентаря, дров, а также металлических калиток с замками, находящимися с северо-западной и юго-восточной стороны этой придомовой территории;

лестницы входной группы в ресторан «Баран Рапан» площадью 22 кв.м;

площадки летней веранды ресторана «Баран Рапан» с навесом (уровень пола площадки выполнен на 80 см выше уровня участка) площадью 83 кв.м;

летней веранды ресторана «Феттучине», расположенной со стороны главного фасада жилого дома N 11 по ул. Театральной, площадью 39 кв.м;

летней веранды ресторана «Феттучине», расположенной со стороны северо-восточного фасада жилого дома N 11 по ул. Театральной, площадью 19 кв.м;

входного тамбура в ресторан «Феттучине» и вспомогательной постройки общей площадью 20 кв.м;

лестницы входа в помещение 2 этажа (салон красоты), расположенной справа от ресторана «Феттучине»;

деревянные ограждения с элементами освещения, элементы террасной доски в виде напольного покрытия, мебель, зонты, используемые в целях эксплуатации летней террасы ресторана «Феттучине», расположенные справа от входа в жилой дом по ул. Театральной, 11, со стороны ул. Театральной г. Сочи.

В случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента его вступления в законную силу, предоставить ТСН «На Театральной», г. Сочи право произвести демонтаж и перенос сооружений, а также необходимые строительные работы по ул. Театральной, 11 в г. Сочи своими силами или с привлечением третьих лиц с последующим взысканием с ответчиков понесенных расходов.

Суд обязал ИП ФИО9, ООО «Октябрьский», ООО «МВ Маркет», ИП ФИО8 привести общедомовые сети холодного водоснабжения и канализации в первоначальное состояние в соответствие с проектной документацией ООО «Архстройпроект», получившей положительное заключение государственной экспертизы ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» и положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Краснодар Экспертиза», путем демонтажа произведенных врезок в общедомовую систему холодного водоснабжения и систему канализации на 1 и 2 этажах, в подвальном помещении, а также опусков канализационных сетей с 1 и 2 этажа в подвальное помещение жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи.

В случае неисполнения решения суда в течение 30 дней с момента его вступления в законную силу, предоставить ТСН «На Театральной», г. Сочи право демонтировать незаконные врезки в общедомовые сети холодного водоснабжения и канализации на 1 и 2 этажах многоквартирного жилого дома по ул. Театральной, 11 в г. Сочи, своими силами или с привлечением третьих лиц с последующим взысканием с ответчиков понесенных расходов. В остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Октябрьский» обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ООО «Октябрьский» просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неправомерность удовлетворения требования о запрещении деятельности ООО «Октябрьский» в помещениях ресторана при доказанности устранения выявленных нарушений. При отсутствии нарушения прав истца расположением элементов благоустройства на территории земельного участка, расположенного под МКД, удовлетворение требований необоснованно. Судом необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы. Судом не указано в какой части каждый из ответчиком должен исполнить решение.

В отзывах ООО «МВ Маркет», ИП ФИО7, ИП ФИО9, ИП ФИО8, ООО «Баран-Рапан», ООО «1 000 мелочей» поддерживают апелляционную жалобу ООО «Октябрьский».

В отзыве на апелляционную жалобу ТСН «На Театральной» возражает против удовлетворения жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

От ООО «Октябрьский» поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В судебном заседании представители ответчиков поддержали ходатайство о назначении повторной экспертизы, поддержали доводы апелляционной жалобы ООО «Октябрьский».

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, поскольку доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, заявитель ходатайства о назначении повторной экспертизы не представил, а его несогласие с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Само по себе несогласие с экспертным заключением, в отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, равно как и об обязанности суда назначить по делу повторную экспертизу.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2011 ТСН «Жемчужина» получено разрешение N RU 23309-1691 на строительство многоквартирного жилого дома площадью застройки 878,18 кв.м, общей площадью - 6854, 65 кв.м, строительным объемом - 30440 куб.м, количеством этажей - 10 по адресу: <...> на земельном участке площадью 1131 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204030:1004.

Проектной документацией (с учетом корректировки), получившей положительное заключение негосударственной экспертизы N 6-1-1-0014-14, предусмотрено расположение на 1 и 2 этажах многоквартирного жилого дома встроенных офисных помещений, входы в которые расположены от входа в жилой дом.

ТСН «Жемчужина» получено разрешение от 11.08.2014 N RU 23309-1089 на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома общей площадью 7470, 4 кв.м, строительным объемом - 2947 куб.м, этажностью - 10 по адресу: <...>

В 2016 году ТСН «Жемчужина» ликвидировано, а в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (далее - МКД, жилой дом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом МКД создано ТСН «На Театральной».

ООО «Октябрьский» являлось собственником помещения N 1-36 (N 1-15 расположены на 1 этаже, N 23-36 - на 2 этаже), с кадастровым номером 23:49:0204030:1294, площадью 1040, 9 кв.м, расположенных на 1 и 2 этажах жилого дома по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись 08.12.2014.

По договору купли-продажи нежилого помещения от 15.02.2022 ООО «Октябрьский» передано в собственность ИП ФИО8 нежилое помещение общей площадью 1040,9 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1294, о чем в ЕГРН 02.03.2022 внесены соответствующие регистрационные записи.

15.12.2014 зарегистрировано право собственности ООО «Октябрьский» на нежилые помещения N 42-57, площадью 185,7 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204030:1310, расположенные на 2-м этаже многоквартирного жилого дома.

17.12.2014 зарегистрировано право собственности ООО «МВ Маркет» на нежилые помещения N 37-41, площадью 82,0 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1314, расположенные на 2-м этаже многоквартирного жилого дома.

ФИО9 на праве собственности принадлежат помещения N 1-12, площадью 1069, 5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, расположенные на этаже: N б/н уровень 1, б/н уровень 2, б/н уровень 3, в доме по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись 04.05.2016.

По договору аренды нежилых помещений от 02.03.2022 ИП ФИО8 передал индивидуальному предпринимателю ФИО7 в аренду помещения площадью 191,6 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204020:2036; площадью 11,3 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204020:2033, являющиеся частью объекта недвижимости по адресу: <...> для использования в коммерческих целях.

По договорам аренды нежилых помещений от 02.03.2022 ФИО8 передал ООО «1000 Мелочей» в аренду нежилое помещение площадью 245,8 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204020:2030; помещение площадью 32,3 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204020:2031 и помещение, площадью 33, 2 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204020:2034, расположенные по адресу: <...> для использования в коммерческих целях

По договору аренды нежилых помещений от 02.03.2022 ФИО8 передал ООО «Октябрьский» в аренду нежилое помещение площадью 33,2 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204020:2034; помещение площадью 249,5 кв.м, являющееся частью объекта недвижимости, общая площадь 260,8 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204020:2033; помещение площадью 5,8 кв.м, являющееся частью объекта недвижимости, общая площадь 197,4 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204020:2036, расположенные по адресу: <...> для использования в коммерческих целях.

Как указывает истец, в отсутствие соответствующих согласований 1 и 2 этажи жилого дома используются ООО «Октябрьский» и ООО «МВ Маркет» под размещение предприятий общественного питания с круглосуточным режимом работы.

Так, на 1 и 2 этажах жилого дома в нежилом помещении N 1-36, с кадастровым номером 23:49:0204030:1294, площадью 1040, 9 кв.м, расположены рестораны «Баран-Рапан» и траттория «Феттучине».

В отношении вышеуказанного нежилого помещения установлено обременение прав в виде аренды в пользу ООО «1000 мелочей» на основании договора аренды от 01.04.2015 N С-1040.

Нежилое помещение N 42-57, площадью 185, 7 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204030:1310, расположенное на 2-м этаже многоквартирного жилого дома, принадлежащее ООО «Октябрьский», используется также под размещение ресторанов «Баран-Рапан» и траттория «Феттучине». Указанное помещение находится в залоге у ПАО «Банк ВТБ».

Нежилое помещение N 37-41, площадью 82,0 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1314, расположенное на 2-м этаже многоквартирного жилого дома, принадлежит на праве собственности ООО «МВ Маркет» и используется под подсобные помещения ресторанов.

Кроме того, на эксплуатируемой кровле жилого дома ИП ФИО9 произведена реконструкция, которая привела к уменьшению общего имущества МКД и лишила товарищество доступа к коммуникациям, относящимся к общему имуществу жилого дома.

В результате произведенной реконструкции возведены нежилые помещения, используемые на правах аренды ООО «1000 мелочей» также под размещение предприятия общепита (помещения N 1-12, площадью 1069, 5 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, расположенные на этаже: N б/н уровень 1, б/н уровень 2, б/н уровень 3, в доме по адресу: <...>, используемые под размещение ресторан-бара «ViJuBar»).

Согласно ответа Госжилинспекции Краснодарского края от 16.10.2018 нежилые помещения, расположенные на 10 этаже МКД по адресу: <...> подключены к внутридомовым сетям.

Из ответа МУП г. Сочи «Водоканал» от 21.09.2019 N 06.2/5935 следует, что водоснабжение нежилого помещения, принадлежащего ФИО9, осуществляется посредством технологического присоединения к внутридомовым сетям канализации.

По информации департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 06.08.2018 на 10 надземном этаже жилого дома произведена реконструкция объекта путем пристройки к наружным стенам здания конструкций лифта с выходом к помещениям, расположенным на 10 надземном этаже.

Из ответа Роспотребнадзора от 01.11.2018 следует, что при проведении внеплановой проверки ресторана «Феттучине» установлено, что имело место нарушение санитарного законодательства при обустройстве и оборудовании вентиляционной системы ресторана.

Также товарищество неоднократно обращалось в уполномоченные органы с заявлениями о факте незаконной врезки ООО «Октябрьский», ИП ФИО7 стояков в систему канализации многоквартирного жилого дома и размещения водопровода в шахте самовольно построенного ФИО9 лифта.

Без каких-либо согласований с товариществом система вентиляции ресторанов «Феттуччине», «Баран-Рапан» и бара «ViJuBar» встроена в общую систему вентиляции воздухозабора и дымоудаления жилого дома. Система вытяжки, оборудованная на втором этаже МКД, обустроена на фасаде жилого дома, являющегося общим имуществом, под окнами жилых помещений.

Ввиду произведенной ФИО9 реконструкции кровли отсутствует доступ к общему имуществу жилого дома - лифтовому хозяйству, расположенному на 10 этаже, что препятствует техническому обслуживанию оборудования.

Истец также указывает на то, что в результате несанкционированных и некачественных строительных работ ООО «Октябрьский» и ФИО9 причиняется ущерб имуществу МКД, находящемуся в управлении товарищества.

В частности, согласно акту от 29.09.2016 во время залива по адресу: <...> полностью залит 9 этаж жилого дома (квартиры N 25 - 28), затоплены квартиры N 15 на 6 этаже, N 19 на 7 этаже, N 23, 24 на 8 этаже, залито видеооборудование ООО «СочиСвязь», расположенное в электро-щитовой на 9 этаже дома, выявлено замыкание вентилятора пожарной вытяжки, затоплены технические помещения - электро-щитовые на 7, 8, 9 этажах (набухла и отслоилась штукатурка, поверхность стен покрылась грибком), обнаружены подтеки на поверхности стен лифтовой шахты (отслоение штукатурки и покраски), на 8 этаже в квартирах N 21 и 22 выявлены подтеки с потолка, с розеток, подтеки из-под коробов ГКЛ (внутри стоит вода).

В результате обследования эксплуатируемой кровли при монтаже металлических колонн, их временная гидроизоляция выполнена некачественно, с нарушением строительных норм, в некоторых местах гидроизоляция колонн не была выполнена вообще, имеется обильное подтекание под двери выхода на эксплуатируемую кровлю, слив ливневых вод с открытого бассейна, расположенного на кровле, выполнен негерметично.

В соответствии с актом товарищества от 15.06.2017 из-за возгорания вытяжной трубы, расположенной в вентиляционной шахте жилого дома от возгорания в квартире N 2, пострадали: канализационный стояк в шахте; от возгорания в квартире N 7 полностью сгорел канализационный стояк; в квартире N 10 - взломан замок и сломана дверь в целях прекращения распространения огня, разобрана частично вентиляционная шахта; в квартире N 13, 14 - пострадали стены, потолки, полы, мебель, шторы покрыты сажей.

Согласно заключению комиссии причиной оплавления канализационного стояка стало возгорание вытяжной трубы в ресторане «Баран-Рапан».

В акте комиссионного обследования общедомового имущества МКД на участке жилого дома N 11 по ул. Театральной в г. Сочи с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 зафиксировано нахождение уличных столов ресторанов, уличных зонтов, прочей мебели и имущества заведений общественного питания.

Без согласования с собственниками со стороны ресторана «Феттуччине» вдоль улицы Театральная на земельный покров смонтирована плитка, со стороны ресторана «Баран-Рапан» смонтирован деревянный настил, установлены навесные конструкции, а также смонтировано ограждение вдоль ресторанов «Баран-Рапан» и «Феттуччине».

Вдоль жилого дома N 11 по ул. Театральной в г. Сочи со стороны телерадиокомпании «ВГТРК» владельцами ресторанов захвачена площадь земельного участка под хозяйственный и бытовой инвентарь ресторанов, установлены металлические ограждения с калитками, смонтированы замки, в связи с чем у представителей товарищества отсутствует доступ к сетям общедомовой газораспределительной подстанции.

Обнаружено несколько самовольных подключений сети производственной и бытовой канализации общественного питания к хозяйственно-фекальной канализации МКД.

Из искового заявления следует, что товарищество неоднократно направляло ответчикам претензии с требованиями устранить нарушения действующего законодательства в ходе использования общедомового имущества, а также строительных, санитарных и противопожарных норм.

Вместе с тем, ответчики продолжают использовать спорные нежилые помещения, а также общедомовое имущество и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 под размещение предприятий общественного питания с музыкальным сопровождением, пользоваться общедомовой системой водоснабжения и канализации, системой вентиляции, воздухозабора и дымоудаления, фасадом дома, пассажирским лифтом, предназначенным исключительно для обслуживания жильцов дома.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиками жилищных, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, а также незаконное использование ответчиками общедомового имущества в предпринимательских целях, обратился в арбитражный суд.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает вещно-правовой способ защиты права собственности собственника и субъектов других вещных прав, в том числе путем устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Под негаторным иском понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Право пользование считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи. Право распоряжения считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой судьбы.

При предъявлении негаторного иска владельцу необходимо подтвердить свое право на имущество, доказать факт нарушения права, не связанного с лишением владения, и незаконность действий ответчика.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165, право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные в результате неправомерного использования одним из сособственников общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (Обзор судебной практики за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013).

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (часть 1 статьи 123.12 ГК РФ).

Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 ЖК РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

Таким образом, товарищество в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности, в том числе и к тем, кто является также одним из собственников помещений этого дома.

Указанный подход ранее был сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 N 19488/13.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность (пункт 2 статьи 1065 ГК РФ).

Таким образом, статья 1065 ГК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем.

В соответствии с диспозицией названной нормы бремя доказывания возможности причинения вреда, вины ответчика (не презюмируемой) и необходимости запрещения деятельности, создающей опасность причинения вреда, лежит на истце. Для удовлетворения иска, основанного на положениях статьи 1065 ГК РФ, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда.

Исходя из статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно части 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В части 10 статьи 36 ГрК РФ установлено, что в случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Аналогичное ограничение содержится в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, которым определено, что:

земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом;

указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры;

в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Таким образом, в силу закона запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен только в исключительном случае - их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 18.06.2013 N 136/13.

Следовательно, товарищество, обращаясь в суд с настоящим иском, обязано доказать суду наличие условий для применения положений частей 8, 10 статьи 36 ГрК РФ и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ.

В силу статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 данной статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами (часть 2 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 55.26 ГрК РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Указанные нормы предоставляют заинтересованному лицу право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Такой иск направлен на предупреждение опасности причинения вреда и обеспечение охраны прав и интересов иных лиц (граждан и организаций).

В обоснование исковых требований о запрете ответчикам эксплуатировать спорные строения и помещения на 1 и 2 этажах жилого дома товарищество ссылается на то, что проектной документацией многоквартирного жилого дома не предусмотрено размещение на 1 и 2 этажах предприятий общепита. Согласование такого размещения с собственниками помещений многоквартирного жилого дома также отсутствует. Размещение такого рода предприятий в жилом доме нарушают санитарно-эпидемиологические нормы и правила, создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон N 52-ФЗ) под санитарно-эпидемиологическим благополучием населения понимается состояние здоровья населения, среды обитания человека, при котором отсутствует вредное воздействие факторов среды обитания на человека, и обеспечиваются благоприятные условия его жизнедеятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 52-ФЗ санитарно-эпидемиологическое благополучие населения обеспечивается посредством выполнения санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий и обязательного соблюдения гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарных правил как составной части осуществляемой ими деятельности.

В соответствии со статьей 8 и пункта 1 статьи 23 Закона N 52-ФЗ граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека.

В соответствии со статьей 11 Закона N 52-ФЗ индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц; обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг.

Статья 17 Закона N 52-ФЗ требует выполнения санитарных правил при организации питания населения в специально оборудованных местах.

Такие санитарные правила содержались в нормативном акте «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. СП 2.3.6.1079-01», утвержденном Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 6 ноября 2001 г., и действующем до 01.01.2021.

С 01.01.2021 вступило в силу постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 27.10.2020 N 32 «Об утверждении санитарно-эпидемиологических правил и норм СанПиН 2.3/2.4.3590-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения» (вместе с «СанПиН 2.3/2.4.3590-20. Санитарно-эпидемиологические правила и нормы...») (далее - Правила).

Пунктом 2.11 Правил предусмотрено, что при размещении предприятий общественного питания в жилых зданиях должны соблюдаться санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

Согласно статье 24 Закона N 52-ФЗ при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.

Из пункта 3 статьи 39 Закона N 52-ФЗ следует, что соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Законом N 52-ФЗ установлено, что индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны соблюдать санитарные правила, а при их нарушении обязаны приостановить или прекратить свою деятельность или работу соответствующих подразделений, выполнение отдельных работ и оказание услуг (пункт 2 статьи 24, пункт 3 статьи 39), что согласуется с положениями части 2 статьи 74 Конституции Российской Федерации, предусматривающей введение ограничения перемещения товаров, и услуг только федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.11.2012 N АПЛ12-636.

Ввиду наличия разногласий между сторонами, в целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, определением от 07.07.2020 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Северокавказский центр экспертиз и исследований».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли размещение объектов общественного питания на 1, 2 этажах и эксплуатируемой кровле многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> проектной документации жилого дома, требованиям строительных, санитарных, эпидемиологических, гигиенических, противопожарных норм и правил, не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает ли права и законные интересы других лиц? Если не соответствует, в чем именно?

2. Имела ли место перепланировка и реконструкция помещений, в том числе и зоны лифта? Какие действия следует произвести для возвращения помещений в состояние, соответствующее вышеуказанным нормам?

3. Соответствует ли система общедомовых коммуникаций на 1, 2 этажах и на эксплуатируемой кровле (система водоснабжения, канализации, вентиляции, воздухозабора, дымоудаления) проектной документации жилого дома, строительным нормам и правилам, санитарным, эпидемиологическим, гигиеническим, противопожарным номам и правилам? Если не соответствует, в чем несоответствие? Какие действия следует произвести для возвращения помещений в состояние, соответствующее вышеуказанным нормам?

4. Создает ли образование нежилого помещения N 1-12, площадью 1069,5 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, расположенного на этаже: N б/н уровень 1, б/н уровень 2, б/н уровень 3 в доме по адресу: <...>, препятствие к доступу собственников многоквартирного жилого дома и обслуживающих организаций к лифтовой шахте и лифтовому оборудованию? Создает ли угрозу жизни и здоровья граждан? Соответствует ли требованиям вышеуказанных норм и правил?

5. Соответствует ли в настоящее время этажность многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, 11, проектной документации, прошедшей государственную и негосударственную экспертизы, а также разрешению на строительство? Если нет, установить, являются ли произведенные строительные работы, связанные с образованием нежилого помещения N 1-12, площадью 1069,5 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, расположенного на этаже: N б/н уровень 1, б/н уровень 2, б/н уровень 3 в доме по адресу: <...> реконструкцией здания многоквартирного жилого дома или перепланировкой (переоборудованием) эксплуатируемой кровли?

6. Установить, занимают ли объекты общественного питания, находящиеся на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, 11, общее имущество многоквартирного жилого дома - придомовой земельный участок, площадью 1131 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1004, категория земель - земли населенных пунктов: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, уч. 40/9, ул. Театральная, 11? Если да, то какая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 занята постройками, сооружениями, элементами благоустройства, относящимися к объектам общественного питания? Определить доли в праве общей долевой собственности ООО «Октябрьский», ООО «МВ Маркет», ИП ФИО9 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204030:1004?

7. Определить источник и причину периодических залитий общего имущества многоквартирного жилого дома и личного имущества собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с актами залития, имеющимися в материалах дела?

По результатам проведенного исследования экспертами подготовлено заключение от 04.06.2021 N 2020/76, в котором изложены результаты экспертизы:

1) Существующее размещение объектов общественного питания (рестораны «Баран-Рапан», «Феттуччине», бар «ViJuBar») в жилом доме не соответствует предоставленной проектной документации, прошедшей экспертизы, поскольку в проектной документации, материалах экспертиз, материалах по приемке здания предприятия общепита отсутствуют.

Существующее размещение объектов общественного питания (рестораны «Баран-Рапан», «Феттуччине», бар «ViJuBar») в жилом доме нарушает требования строительных, противопожарных, санитарных, эпидемиологических, гигиенических норм и правил:

не выполнены требования СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» в части превышения предельно допустимой площади помещений общественного питания, разрешенной для встраивания в жилой дом. Взамен нормативного ограничения в 250,0 кв. м, в жилой дом встроены помещения общественного питания площадью 2378,1 кв. м;

нарушены требования СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», постановления Законодательного Собрания Краснодарского края от 24.06.2009 N 1381-П «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края», решения Городского Собрания Сочи «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город-курорт Сочи» в части отсутствия при жилом доме обязательных спортивных, хозяйственных площадок, площадок отдыха. В результате создания летней зоны отдыха с элементами СПА и коктейль-баром произошла ликвидация площадок на эксплуатируемой кровле без осуществления компенсационных мероприятий;

не выполнены требования п. 2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в части запрета по размещению загрузки предприятий общественного питания со стороны окон жилых помещений;

не выполнены требования п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в части запрета по размещению санитарных узлов и постирочной над жилыми помещениями;

не выполнены требования п. 7.6 СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» в части запрета использования лифта, предназначенного для перевозки жильцов с целью подъема пищи на уровень летней зоны отдыха с элементами СПА и коктейль-баром;

не выполнены противопожарные требования в части размещения выше 2-го этажа (3-го для крупных городов) встроенных помещений общественного назначения, так как летняя зона отдыха с элементами СПА и коктейль-баром размещена в уровне 10-11 этажей; в части прохождения коммуникаций через перекрытия с нарушением норм и их разводка в помещении встроенной автостоянки, так как инженерные сети выполнены из горючих материалов и не защищены от возможного воздействия огня; в части размещения в жилом доме встроенной котельной, так как помещение с газовыми котлами расположено над жилыми помещениями и между помещениями общественного назначения, ограждающие конструкции котельной, не имеет наружного контура стен и перекрытий; в части обеспечения помещений различной функциональной пожарной опасности самостоятельными эвакуационными выходами, поскольку жилой дом относится к классу функциональной опасности Ф1.3, а встроенные помещения общественного питания - ФЗ.2; в здании не предусмотрены незадымляемые лестничные клетки; надстраиваемый этаж не обеспечен аварийным выходом; помещения общественного питания имеют входы и эвакуационные выходы, не изолированные от жилой части здания;

не выполнены противопожарные требования для помещений общественного питания, расположенных на 10 этаже и выше, так как каждый этаж здания имеет только один выход при требовании наличия не менее 2-х эвакуационных выходов.

Невыполнение требований утвержденного перечня национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» создает угрозу жизни и здоровью.

Вопрос в части нарушения прав и законных интересов третьих лиц выходит за пределы компетенции эксперта, поскольку лежит в правовой сфере.

2) При реализации проекта летней зоны отдыха с элементами СПА и коктейль-баром имела место реконструкция здания (существующее объемно-планировочное решение встроенных помещений и технико-экономические показатели здания не соответствуют проектной документации, прошедшей экспертизу, и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в части общей площади, этажности, наличия предприятий общественного питания).

Для приведения помещений в нормативное состояние необходимо выполнить следующие мероприятия:

подготовить задание на проектирование с участием всех собственников исследуемого объекта, в котором учесть возможное новое использование встроенных помещений общественного назначения и их мощность, определить возможность сохранения вновь образованных помещений в результате уже проведенной реконструкции здания (изменение планировочного и функционального назначения 1 и 2 этажей, эксплуатируемой кровли и др.) с учетом соблюдения строительных, противопожарных, гигиенических, эпидемиологических, санитарных норм и правил;

собрать исходные данные для проектирования в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и иными нормативными документами;

выполнить проект реконструкции жилого дома со встроенными помещениями; получить положительное заключение экспертизы; выполнить рабочую документацию реконструкции жилого дома; получить разрешение на строительство;

в соответствии с утвержденным проектом осуществить реконструкцию здания, в том числе обеспечить жильцов дома необходимыми площадками (для отдыха взрослого населения, для хозяйственных целей, для занятий физкультурой и спортом, для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста).

В отношении зоны лифта имели место изменения, нарушающие требования действующих норм и правил: из встроенных помещений выполнены входы в лестничную клетку и в лифт жилого дома, не предусмотренные проектом и противоречащие противопожарным нормам (СП 4.13130.2013).

Для исправления данных нарушений (разбор стен и перегородок свидетельствует о проведенной без соответствующих разрешений реконструкции) и приведения объектов в нормативное состояние в соответствие с проектной документацией необходимо изолировать лестничную клетку и шахту лифтов, предназначенных для жильцов дома, от помещений общественного назначения. Тем самым, выполнить противопожарные преграды между помещениями различного функциональной пожарной опасности согласно п. 4.2.6 СП 1.13130.2009 и для помещений общественного назначения, которые должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания п. 5.4.17.

3) В результате проведенного визуального осмотра инженерных коммуникаций жилого дома и встроенных помещений выявлено, что выполнение инженерных сетей не соответствует прошедшей экспертизу проектной документации:

технологическая канализация К3 (из-за отсутствия предприятий общественного питания в прошедшем экспертизы проекте) врезаны в канализационную систему К1 жилого дома;

инженерные коммуникации из встроенных помещений, опускаемые в помещение автостоянки, выполнены без соблюдения противопожарных требований (незащищенные трубопроводы из ПВХ);

к жилому дому пристроена дополнительная насосная станция, обслуживающая встроенные в жилой дом помещения (проект насосной станции для предприятия общественного питания не прошел комплексную экспертизу);

водоотведение с эксплуатируемой кровли отличается от проектного - изменен уровень приема ливневых вод, скорректированы состав кровли и размещение водоприемных воронок (проект корректировки ливневой канализации в экспертизу не представлен);

на фасаде здания в уровне 2 этажа размещено оборудование для вентиляции и кондиционирования, не указанное в проектной документации;

на 10 этаже с нарушением нормативных требований размещена встроенная котельная для ресторана-бара «ViJuBar»;

на эксплуатируемой кровле установлен светодиодный экран со звуковым и световым оборудованием, не предусмотренный проектом.

Для приведения коммуникаций в нормативное состояние необходимо выполнить проектную документацию с определением зон ответственности собственников, учитывающую сложившуюся ситуацию, нормативные требования и пожелания собственников помещений.

Для этого сформировать пакет исходных данных в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и иными нормативными документами, включающий задания на проектирование, технические условия и иные требования нормативной документации. Далее провести экспертизу и согласование проектной документации, выполнить реконструкцию инженерных коммуникаций здания и подключения к наружным сетям.

4) Созданное образование нежилого помещения N 1-12, площадью 1069,5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, расположенного на этаже: N б/н уровень 1, б/н уровень 2, б/н уровень 3 в доме по адресу: <...> препятствует доступу собственников многоквартирного жилого дома и обслуживающих организаций к лифтовой шахте и лифтовому оборудованию, поскольку не предусматривалось одновременное использование лифта для жильцов дома и для перевозки продуктов питания.

Одновременное использование лифта жилого дома для летней зоны отдыха с элементами СПА и коктейль-баром создает угрозу жизни и здоровья граждан, поскольку нарушаются обязательные противопожарные требования в части отсутствия входов и эвакуационных выходов из помещений общественного назначения, изолированных от жилой части здания; нарушаются обязательные строительные нормы в части размещения встроенных помещений в зданиях класса Ф1.3 выше третьего этажа многоквартирного жилого здания, при этом помещения жилой части от общественных помещений не отделены противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа без проемов; нарушаются санитарно-эпидемиологические требования в части запрета использования лифта, предназначенного для перевозки жильцов, с целью подъема пищи на уровень летней зоны отдыха с элементами СПА и коктейль-баром.

5) Этажность МКД по адресу: <...> не соответствует в настоящее время проектным решениям. В результате реконструкции эксплуатируемой кровли этажность здания увеличена до 11 этажей.

Причиной несоответствия этажности жилого дома проектным решениям являются произведенные строительные работы, связанные с образованием нежилого помещения N 1-12, площадью 1069,5 кв.м, так как помещения, расположенные на эксплуатируемой кровле, предназначались для технических нужд, что позволяло учитывать эти помещения при подсчете этажности здания. Произведенные изменения эксплуатируемой кровли повлияли на увеличение площади помещений, строительного объема и этажности здания.

Таким образом, произведенные строительные работы, связанные с образованием нежилого помещения N 1-12, площадью 1069,5 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, являются реконструкцией.

6) Территория, занятая постройками, сооружениями, элементами благоустройства, относящаяся к объектам общественного питания, занимает 388,80 кв. м (фактически в границах отвода - 247, 25 кв. м или 905/1000 от территории отвода, свободной от застройки в соответствии с проектной документацией здания жилого дома).

По итогу расчетов на основании всех площадей зарегистрированных помещений в соответствии с данными выписки из ЕГРН:

доля в общей долевой собственности ООО «Октябрьский» на земельный участок составляет 158/1000;

доля в общей долевой собственности ИП ФИО9 на земельный участок составляет 137/1000;

доля в общей долевой собственности ООО «МВ Маркет» на земельный участок составляет 11/1000.

Объекты общественного питания, находящиеся на 1 этаже многоквартирного жилого дома, занимают общее имущество МКД - придомовой земельный участок площадью 1131 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204030:1004, категория земель - земли населенных пунктов: многоквартирный жилой дом.

При этом доля ФИО9 не является обоснованной, поскольку реконструкция эксплуатируемой кровли выполнена без соблюдения норм и технических регламентов. Кроме того, эксплуатируемая кровля изначально должна была находиться в общей собственности.

7) Источником периодического залития общего имущества МКД и личного имущества собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, являются осадки (дожди). Причиной периодических залитий являлось некачественно выполненное водоотведение с поверхности вновь возведенной эксплуатируемой кровли. Основные протечки зафиксированы в районе устройства водоприемных воронок и стояков ливневой канализации и прокладки ее горизонтальных участков.

В материалы дела представлены письменные пояснения экспертов (от 19.10.2021 N 491) по вопросам, поставленным ИП ФИО9, из которых следует:

1) наименования, указанные в техническом паспорте, не имеют индивидуальных характеристик, свойственных предприятиям общепита. При этом экспертами сопоставлялись не только акты вводы в эксплуатацию и технические паспорта, но и выписки из ЕГРН, а также изучалась проектная документация по строящемуся зданию. В заключении отражена неполнота и несоответствие представленной на экспертизу документации. Следует также учитывать, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе и собственники имущества;

2) в экспертном заключении указано на отсутствие выполненных мероприятий в соответствии со Специальными техническими условиями (далее - СТУ), разработанными ООО «КубаньПожАудит». На момент разработки СТУ действовал приказ Минстроя России от 15.04.2016 N 248/пр, регламентирующий процедуру согласования СТУ в Минстрое России после их согласования в МЧС России;

3) компенсирующие мероприятия фактически не проведены, поскольку зоны безопасности на кровле не организованы, поскольку материалы кровли являются горючими; площадка для парковки аварийно-спасательной кабины пожарного вертолета использована для размещения мебели для принятия пищи и над ней расположен тентовый навес, использованные материалы отделки являются горючими; лифт жилого дома не может использоваться для пожарных подразделений, поскольку на этажах отсутствуют лифтовые холлы, оснащенные автономными системами приточной противодымной вентиляции для создания избыточного давления при пожаре, и особыми требованиями к шахте лифта и оборудованию;

4) к выводу об изменении этажности жилого дома эксперты пришли ввиду установления изменения функционального использования эксплуатируемой кровли ввиду ее реконструкции;

5) вывод об отнесении кровли к общедомовому имуществу сделан экспертами на основании проектных материалов и экспертиз. Правовой аспект принадлежности помещений, размещенных на эксплуатируемой кровле, и их использования при реконструкции кровли не входил в компетенцию экспертов;

6) вывод о причинах периодических залитий основан на информации о возникновении жалоб на протечки после выполнения реконструкции эксплуатируемой кровли. Фиксация новых протечек или их отсутствия во время дождей должна была проводиться в присутствии экспертов, которых не приглашали.

Определением суда от 16.11.2023 по ходатайству истца и ИП ФИО9 назначена дополнительная судебная строительно-технической экспертиза, производство которой поручено ООО «Многопрофильный экспертный центр».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) В чем выразилась перепланировка помещений 1 и 2 этажей в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>? Какие виды работ необходимо произвести для возвращения помещений в первоначальное состояние (до перепланировки)?

2) Установить, занимают ли объекты общественного питания, находящиеся на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, общее имущество многоквартирного жилого дома - придомовой земельный участок площадью 1131 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204030:1004, категория земель - земли населенных пунктов: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, уч. 40/9, ул. Театральная, 11? Если да, то какая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 занята постройками, сооружениями, элементами благоустройства, относящимися к объектам общественного питания?

3) Какие следует произвести работы в помещениях эксплуатируемой кровли для исключения периодических залитий общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>?

В заключении от 20.02.2023 N Э216/11-2022 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Перепланировка помещений 1 и 2 этажей в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> не производилась. Перенос, снос, возведение новых перегородок не осуществлялся, несущие конструкции здания не затрагивались. На момент проведения экспертного осмотра расположение конструктивных элементов осмотренных помещений соответствует рабочей документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы.

2) На момент проведения исследования объекты общественного питания, находящиеся на 1 и 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> не занимают общее имущество многоквартирного жилого дома в виде придомового земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:1004.

Летние веранды ресторанов «Феттучини», «Баран-Рапан», расположенных на 1 и 2 этажах многоквартирного жилого дома по адресу: <...> не эксплуатируются.

Элементы оборудования, которые можно было бы отнести к сезонным (летним) кафе в виде мебели и торгово-технологического оборудования, осветительных и обогревательных приборов на территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 отсутствуют.

На придомовой территории многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в том числе и на ее части, примыкающей к входным группам ресторанов «Феттучини», «Баран-Рапан» располагаются следующие элементы благоустройства: детская площадка, некапитальные нестационарные сооружения в виде ограждения с применением озеленения, напольные контейнеры с растениями, иные растительные компоненты и малые архитектурные формы.

3) Периодические протечки кровли многоквартирного жилого дома по адресу: <...> исключены.

Экспертом установлено наличие застарелых следов воздействия влаги на отделочных покрытиях в помещениях, относящихся к общему имуществу исследуемого многоквартирного жилого дома, расположенных на нижележащих этажах, зафиксированных в представленных актах обследования ТСН «На Театральной».

Свежих следов увлажнения отделочных покрытий в помещениях, относящихся к общему имуществу исследуемого многоквартирного жилого дома, расположенных на нижележащих этажах, не обнаружено, что косвенно свидетельствует о фактическом устранении имевших место недостатков, об устойчивости изоляционных слоев плоской кровли к проникновению осадков, надежной изоляции мест прохождения трубопроводов через перекрытие и достаточной пропускной способности существующей системы внутреннего водостока.

На момент проведения исследования выполнения каких-либо работ не требуется.

Экспертом установлено наличие следов воздействия влаги на отделочных покрытиях в помещениях лестницы, относящихся к общему имуществу исследуемого многоквартирного дома, расположенных на верхних этажах, в виде шелушения, отслоения красочного слоя, намокания и признаков биологического поражения.

По результатам изучения характерных признаков и мест локализации имеющихся повреждений эксперт пришел к выводу, что преимущественно причиной возникновения данных повреждений является неудовлетворительное техническое состояние фасада здания, выражающееся в нарушении целостности отделочного покрытия в виде трещин и отпадения декоративного покрытия, что в свою очередь способствует проникновению влаги в слои теплоизоляции, накоплению ее в теле конструкции стены путем капиллярного всасывания и появлению плесневых пятен на внутренней поверхности стен.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая соответствие экспертного заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение эксперта является допустимым и достоверным доказательством по делу. Экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение, заключение является конкретным, логичным, в исследовании использована обширная нормативная база, результаты исследования мотивированы.

Экспертные заключения соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки ФСО N 1, 2, 3, 5. В заключениях отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперты были надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при проведении экспертизы руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, профессиональная подготовка и квалификация не могут вызывать сомнений, поскольку подтверждаются приложенными к заключению документами об образовании.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, сводящиеся к тому, что экспертное заключение не является надлежащим доказательством, апелляционным судом отклоняются.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что экспертные заключения являются ясными, полными, обоснованными и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержат каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для назначения повторной экспертизы не усматривается.


Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе выводы экспертных заключений, пришел к выводу, что помещения общественного питания, расположенные на 1 и 2 этажах жилого дома не соответствуют градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, а также противопожарным нормам и правилам, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Деятельность предприятий общественного питания, расположенных в жилом доме, неблагоприятным образом влияет на условия проживания граждан в доме, посетители ресторанов используют пассажирский лифт, имеют доступ в ночное время в помещения жилого дома. Данная неблагоприятная обстановка, создаваемая ответчиками, причиняет неудобства жителям дома, нарушает их покой и сон в ночное время, спокойствие и тишину, о чем товарищество неоднократно информировало собственников и арендаторов спорных нежилых помещений.

Граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которого не оказывают вредного воздействия на человека (статья 8 Закона N 52-ФЗ).

Доводы ответчиков о соответствии спорных помещений общественного питания, занимаемых ресторанами «Феттучине» и «Баран-Рапан», действующим нормам и правилам, а также о количестве посадочных мест, соответствующих действующему нормативу («Феттучине» - 50 посадочных мест, «Баран-Рапан» - 46 посадочных мест), судом первой инстанции отклонены как несостоятельные.

В соответствии с пунктом 4.13 СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361 и введенных в действие с 01.09.2022 типологические группы и рекомендуемая номенклатура встроенных и встроенно-пристроенных в многоквартирные жилые здания учреждений, предприятий, организаций общественного назначения даны в приложении Б.

В соответствии с разделом 3.3 «Предприятия питания» Приложения Б к организациям, которые могут быть размещены в многоквартирных жилых зданиях, отнесены предприятия питания (не более 50 мест): ресторан, бар, кафе, столовая, закусочная, кафетерий с площадью не более 250 кв. м; предприятия питания быстрого обслуживания с площадью до 200 кв. м.

Согласно пункту 4.15 СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», введенном в действие с 01.09.2022, в силу которого не допускается размещение в многоквартирных жилых зданиях встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, в частности, предприятий питания и досуга с числом мест более 50, всех предприятий, функционирующих с музыкальным сопровождением, в том числе дискотек, танцевальных студий, зрелищных учреждений.

Аналогичные требования содержались в пункте 4.10 ранее действовавшего СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».

Таким образом, в силу вышеприведенных требований сводов правил не допускается размещать в подвале, на первом и втором этажах многоквартирного жилого дома предприятия питания вместимостью более 50 мест и площадью помещения более 250 кв.м, а также всех предприятий, функционирующих с музыкальным сопровождением; пользование нежилым помещением, находящемся в многоквартирном жилом доме, должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом доме граждан, а также санитарно-гигиенических и иных требований, установленных законами и иными правовыми актами.

При этом, запрет на использование нежилых помещений под размещение всех указанных предприятий не предполагает каких-либо дополнительных условий для запрета деятельности, в том числе относительно определенного уровня шума, поскольку исходит из того факта, что деятельность любого предприятия, функционирующего с постоянным музыкальным сопровождением и с количеством посадочных мест более 50, отнесено к объектам, оказывающим вредное воздействие на человека и нарушающим санитарное благополучие проживающих в таком жилом доме лиц, их право на отдых и спокойную жизнь.

Из материалов дела следует, что в многоквартирный жилой дом по ул. Театральной, 11 в г. Сочи встроены помещения общественного питания общей площадью 2378,1 кв.м, что недопустимо.

Согласно информации, размещенной в сети «Интернет» на сайте baranrapan.ru ресторан «Баран-Рапан» расположен в 2-х уровнях, располагает летней верандой и VIP-залом и в целом одновременно может разместить 180 человек. Музыкальная политика ресторана «Баран-Рапан» ориентирована на живые выступления исполнителей салонной музыки в стиле джаз, соул и рок.

По состоянию на 27.11.2023 на официальном сайте ресторана «Баран-Рапан» размещена информация о следующей вместимости: 1 этаж, основной зал - 85 человек; VIP-зал - 14 человек; 2-й этаж: Основной зал - 50 человек; VIP-зал - 14-16 человек; Веранда - 30 человек.

По информации сайта Sochi.gorko.ru ресторан «Феттучине» подходит для следующих мероприятий: свадебная церемония, День рождения, праздничный банкет, выпускной, детские праздники, фуршет, корпоратив, конференция. Имеется музыкальное оборудование, сцена, проектор, ТВ-экраны, 1 помещение на 70 человек.

В данном случае ответчики обязаны использовать недвижимость, принадлежащую им на праве собственности и аренды, в соответствии с действующим законодательством, не нарушая права граждан на благоприятную среду проживания.

Для запрета осуществления соответствующей деятельности достаточно факта несоблюдения указанных требований в ситуации, когда устранение нарушения лишено каких-либо перспектив ввиду неустранимости допускаемого нарушения либо явного намеренного нежелания устранять нарушения.

Имеющиеся нарушения санитарных норм и правил в ходе осуществления деятельности ответчиков, оказывающих услуги общественного питания в нежилом помещении, несут в себе общественную опасность, создают угрозу здоровью граждан, проживающих в жилом доме, нарушают их право на охрану здоровья и благоприятную среду проживания, в связи с чем продолжение такой деятельности может нанести существенный вред охраняемым интересам (интересам жителей многоквартирного жилого дома).

На основании изложенного, требования товарищества о запрете эксплуатации под размещение предприятий общественного питания, а также сдачи в аренду или субаренду или передачи на ином праве другим физическим и юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, нежилых помещений N 1-36 в целях использования под размещение предприятий общепита признаны судом первой инстанции законным, обоснованным и подлежащими удовлетворению.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 названной статьи).

Таким образом, ЖК РФ предусматривается регламентированный порядок относительно временного пользования и владения общедомовым имуществом, а также земельным участком, на котором расположен жилой дом.

В постановлении от 09.10.2012 N 5377/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию: поскольку наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

Согласно абзацу 9 пункта 3.5.8. постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

В данном случае под разрешением понимается принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение по вопросу использования общего имущества.

Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Материалами дела подтверждается размещение внешних блоков системы охлаждения и вентиляции на общедомовом имуществе многоквартирного дома N 11 по ул. Театральной в г. Сочи (примыкающей к северо-западной стене жилого дома), а также размещение на придомовой территории навесов для хранения хозяйственного инвентаря, дров, размещение металлических калиток с замками, лестницы входной группы в ресторан «Баран Рапан», площадки летней веранды ресторана «Баран Рапан» с навесом; летней веранды ресторана «Феттучине», входного тамбура в ресторан «Феттучине» и вспомогательной постройки, лестницы в помещение 2 этажа (салон красоты), а также деревянных ограждений с элементами освещения, элементы террасной доски в виде напольного покрытия, мебель, зонты, используемые в целях эксплуатации летней террасы ресторана «Феттучине».

Согласно акту осмотра земельного участка от 07.07.2022, составленному товариществом совместно со строительно-техническим специалистом ООО «ГеоМаркер» ФИО10, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 располагаются металлические ограждения с символикой ресторана «Баран-Рапан» и металлическая арка со стороны ул. Театральной г. Сочи, слева у входа в жилой дом; деревянные ограждения с элементами освещения, элементы террасной доски в виде напольного покрытия, мебель, зонты; деревянная калитка со стороны государственной телерадиокомпании г. Сочи; оборудование и инвентарь; оборудование для вентиляции и кондиционирования, установленное на фасаде здания под окнами жилых помещений, а также оборудование для вентиляционного оборудования кухни предприятий общепита под квартирами N 3 и N 4.

Выводы экспертного заключения от 20.02.2023 N Э216/11-2022 по вопросу N 2 об отсутствии эксплуатации летних веранд и элементов торгового оборудования, сделанные экспертом в феврале 2023 года, не опровергают факт их эксплуатации в весенне-летний сезон.

При этом экспертом подтверждено расположение на придомовой территории некапитальных нестационарных сооружений в виде ограждения с применением озеленения, напольных контейнеров с растениями, иных растительных компонентов и малых архитектурных форм.

Наличие безоговорочного права пользования ответчиками частью придомовой территории и фасадом многоквартирного дома в целях размещения наружных блоков крупногабаритного оборудования противоречит пункту 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ.

Ссылка ответчиков на постановление Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300 «Об установлении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» судом первой инстанции отклонены как основанная на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

Указанное постановление действует в отношении земель государственной и муниципальной собственности, тогда как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 находится в общей долевой собственности.

В пункте 66 постановления N 10/22 разъяснено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (пункт 67 постановления N 10/22).

Наличие неограниченного доступа на придомовую территорию для собственников помещений в многоквартирном жилом доме само по себе не является основанием для отказа в иске по заявленным требованиям негаторного характера.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (пункты 2, 2.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Из приведенных норм права следует, что элементы благоустройства должны размещаться на земельном участке, который принадлежит собственникам помещений многоквартирного жилого дома, при условии получения разрешения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома на такое использование.

В данном случае такое решение в материалы дела не представлено.

Также экспертным путем подтвержден и ответчиками не оспорен факт врезки в общедомовую систему холодного водоснабжения и систему канализации на 1 и 2 этажах, в подвальном помещении, а также опусков канализационных сетей с 1 и 2 этажа в подвальное помещение.

Данный факт также подтверждается представленным в дело комиссионным актом от 07.07.2022.

Отсутствие возможности доступа на 10 этаж в целях технического обслуживания лифтового оборудования подтверждается письмом обслуживающей организации ООО «Сити-Лифт» от 14.05.2018 N 36.

В комиссионном акте обследования пассажирского лифта, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> зафиксирован факт выхода из строя лифтового оборудования с деформацией створок дверей по причине перевоза крупногабаритного груза сотрудниками ресторана со второго этажа на эксплуатируемую кровлю, где находятся складские помещения ресторанов. Комиссионный акт аналогичного содержания (о выходе из строя пассажирского лифта ввиду перевоза сотрудниками ресторана крупногабаритного груза) составлен также 06.09.2021.

Согласно акту осмотра помещений от 07.07.2022, составленному товариществом совместно со специалистом ООО «ГеоМаркер» ФИО10, осмотр общего имущества многоквартирного дома - лифтового оборудования и иных инженерных коммуникаций, расположенных на уровне 10 этажа многоквартирного жилого дома произвести невозможно, так как доступ к имуществу закрыт самовольно выложенной перегородкой из кирпича с металлической дверью. Данный факт подтверждается материалами фотофиксации и ответчиками не оспаривается.

Доказательств соблюдения установленного порядка пользования общедомовым имуществом и придомовой территорией ответчиками не представлено.

Принимая во внимание, что отсутствует решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома об установке запорных устройств на входной двери в помещение N 1-12, размещении на придомовой территории элементов благоустройства и временных конструкций, размещении на фасаде жилого дома крупногабаритного оборудования, разрешении на врезку в общедомовую систему холодного водоснабжения и систему канализации, а также не представлены иные доказательства, подтверждающие факт согласования ответчиками с остальными собственниками помещений в многоквартирном доме указанных вопросов, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные действия произведены ответчиками с нарушением норм жилищного и гражданского законодательства, что недопустимо.

Требования истца об обязании ответчиков демонтировать входные проемы и тамбур оставлены без удовлетворения. В указанной части решение суда сторонами не обжалуется (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на не указание судом в какой части каждый из ответчиком должен исполнить решение, отклоняются апелляционным судом. Невозможность исполнения требований судом апелляционной инстанции установлена. В случае неясности судебного акта стороны не лишены возможности обратиться в суд первой инстанции с ходатайством о его разъяснении (статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2023 по делу№ А32-28868/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.



Председательствующий Н.В. Нарышкина


Судьи О.А. Сулименко

Т.Р. Фахретдинов