Постановление от 28 января 2026 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-7255/2025-ГК
г. Пермь
29 января 2026 года
Дело № А60-42134/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2026 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 июля 2025 года

по делу № А60-42134/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный кооператив «Дружба» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация), Департаменту архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга (далее - департамент) о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, общей площадью 575,8 кв. м и сохранении его в реконструированном виде.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный кооператив «Дружба» (далее – ООО «ЖЭК «Дружба»), Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о необоснованности вывода суда первой инстанции о непринятии предпринимателем мер по получению разрешительной документации, а также по инициированию проведения общего собрания с момента вступления в законную силу решения по делу № А60-44303/2021. Указанным решением удовлетворены исковые требования Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области к предпринимателю о запрете осуществлять эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несмотря на отсутствие права собственности на подвал, бремя его содержания возложено на истца. Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об установлении обязанности предпринимателя по принятию мер для получения разрешительной документации, а также по инициированию проведения общего собрания собственников дома для решения вопроса о реконструкции принадлежащего ему помещения. При этом оценка доводам истца о направленности иска на легализацию спорного помещения судом не дана. В то время как решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-44303/2021 предпринимателю запрещена эксплуатация помещения до получения разрешительной документации. Между тем, в силу пункта 2 статьи 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию в соответствующий властный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может обратиться только застройщик, которым истец не является. Указывает на истребование технического паспорта в рамках дела № А60-44303/2021, в котором отражен подвал площадью 40,6 кв. м, высотой 2,95 м, что опровергает вывод суда о наделении истца статусом застройщика. Считает исчерпывающими предоставленные предпринимателем доказательства, свидетельствующие об отсутствии у подвала статуса общедомового имущества. Из решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2019 по делу № А65-12062/2019 следует, что работы проводились, в том числе в подвале, а договором купли-продажи объекта муниципального жилого фонда от 09.12.2014 № 1486 подтвержден переход права собственности на помещение к обществу с ограниченной ответственностью «Импульс- II» (далее – ООО «Импульс- II»). Указывает на необоснованность не рассмотрения судом первой инстанции вопроса о назначении по делу судебной экспертизы о соответствии объекта требованиям противопожарных норм и правил, а также санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также строительно-технической экспертизы, в связи с загруженностью государственных экспертов до конца 2026 года. Вопрос о назначении строительно-технической экспертизы судом первой инстанции оставлен без рассмотрения. Между тем, предпринимателем 27.09.2024 заявлено ходатайство о проведении экспертизы. Дополнительно истцом приобщено к материалам дела заключение специалиста № 166-ТЗ/2024 от 25.11.2024 о соответствии установленным требованиям нежилого подвального помещения. Подготовка указанного заключения проводилась с уведомлением лиц, участвующих в деле, явку на совместный осмотр которые не обеспечили. Указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о доказанности в рамках дела № А60-44303/2021 обстоятельств, свидетельствующих о фактическом и техническом состоянии подвала, а также о его соответствии градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам. Между тем, фактическое техническое состояние объекта не исследовалось. Ссылается на регистрацию права собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, расположенное по адресу: <...>, которое возникло на основании соглашение об отступном от 11.11.2019 к договору займа от 28.08.2017, заключенному между истцом и ООО «Импульс - II». По вышеуказанному адресу расположено также нежилое помещение - подвал, площадью 232,5 кв. м, самостоятельным объектом недвижимости который не является, право на него ни за кем не зарегистрировано. В соответствии с решением от 14.08.2023 по делу № А60-44303/2021 бремя содержания данного объекта возложено на предпринимателя. Изменение площади подвала произошло в результате выемки грунта, за счет оголения существовавших в грунте конструкций. Такое изменение является реконструкцией.

Дополнительно апелляционная жалоба содержит ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы о соответствии объекта требованиям противопожарных норм и правил, а также санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Представителями администрации, департамента отзывы на апелляционную жалобу не направлены.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддерживает. Просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы удовлетворить.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2025 судебное разбирательство по делу отложено на 08.12.2025.

На истца возложена обязанность в срок до 01.12.2025 предоставить в суд:

решение общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <...>, об одобрении увеличения площади МКД за счет увеличения площади подвала встроенно-пристроенного помещения;

надлежащим образом оформленное ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с учетом распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями»;

- представить свои предложения по судебно-экспертному учреждению (организации), либо по кандидатуре эксперта;

- представить суду сведения о квалификации специалистов предложенного экспертного учреждения (организации) либо касающиеся профессиональных данных эксперта (образование, специальность, стаж работы и занимаемой должности);

- представить вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом;

- представить сведения о сроке производства экспертизы и представления заключения в арбитражный суд (точную календарную дату либо период, в течение которого она должна быть проведена и представлено заключение);

- представить сведения о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению (организации);

- внести на депозитный счет Семнадцатого арбитражного апелляционного суда денежную сумму, подлежащую выплате предложенному эксперту или экспертному учреждению (организации).

До начала судебного заседания от предпринимателя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов и об отложении судебного разбирательства. В обоснование указано, что истец обращался в Федеральное бюджетное учреждение Башкирская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, Федеральное бюджетное учреждение Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, Федеральное бюджетное учреждение Тюменская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, Федеральное бюджетное учреждение Челябинская лаборатория судебной экспертизы Минюста России с запросами о предоставлении ответного письма о возможности проведения судебной экспертизы. На соответствующие запросы истец получил ответы о невозможности проведения экспертизы в указанных экспертных учреждениях, в связи с отсутствием в них экспертов, обладающих необходимыми и достаточными специальными знаниями для решения поставленных вопросов. Ссылается, что истцом получен ответ от Федерального государственного бюджетного учреждения «ЦНИИП Минстроя России», сообщившего о возможности проведения судебной экспертизы. Однако истец не внес денежные средства на лицевой (депозитный) счет для учета операций со средствами поступающими во временное распоряжение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда. Истец также указал, что обратился к председателю ООО «ЖЭК «Дружба» с целью проведения собрания собственников многоквартирного дома. Письменный ответ на запрос в адрес предпринимателя не поступил, однако устно сообщено, что ближайшая возможная дата проведения собрания собственников многоквартирного дома 15.01.2026.

Вместе с ходатайством истцом предоставлены письмо от 01.12.2025 № 5-3190 Федерального бюджетного учреждения Челябинская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, справка от 03.12.2025 № ОК-23 Федерального государственного бюджетного учреждения «ЦНИИП Минстроя России», справка от 03.12.2025 № ОК-24 Федерального государственного бюджетного учреждения «ЦНИИП Минстроя России», письмо от 05.12.2025 № 461 Федерального государственного бюджетного учреждения «ЦНИИП Минстроя России», письмо от 13.11.2025 на имя председателя ООО «ЖЭК «Дружба».

В судебном заседании от 08.12.2025 ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных документов рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку определением от 10.11.2025 на истца возлагалась обязанность по предоставлению в суд решения общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <...>, об одобрении увеличения площади МКД, а также надлежащим образом оформленного ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Поскольку из предоставленных истцом документов следует, что ответ ООО «ЖЭК «Дружба» на запрос о проведении общего собрания не поступил, а из ходатайства истца усматривается, что общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: <...> об одобрении увеличения площади МКД будет проведено не ранее 15.01.2026, для целей оформления надлежащим образом оформленного ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы, судебное разбирательство по делу отложено на 20.01.2026.

На истца возложена обязанность в срок до 16.01.2026 предоставить в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд:

- решение общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <...>, об одобрении увеличения площади МКД за счет увеличения площади подвала встроенно-пристроенного помещения;

- надлежащим образом оформленное ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с учетом распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями»:

- представить свои предложения по судебно-экспертному учреждению (организации), либо по кандидатуре эксперта;

- представить суду сведения о квалификации специалистов предложенного экспертного учреждения (организации) либо касающиеся профессиональных данных эксперта (образование, специальность, стаж работы и занимаемой должности);

- представить вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом;

- представить сведения о сроке производства экспертизы и представления заключения в арбитражный суд (точную календарную дату либо период, в течение которого она должна быть проведена и представлено заключение);

- представить сведения о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению (организации);

- внести на депозитный счет Семнадцатого арбитражного апелляционного суда денежную сумму, подлежащую выплате предложенному эксперту или экспертному учреждению (организации).

До начала судебного разбирательства от истца поступило ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, с поручением ее проведения филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Центральный научно-исследовательский и проектный институт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» (далее – Филиал ФГБУ ЦНИИП Минстроя России) (адрес: 620075, <...>).

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

Подвергалось или нет конструктивным изменениям нежилое помещение: площадь общая - 343,4 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 66:41:0604023:9853, расположенное по адресу: <...> подвальное помещение одноэтажного здания, примыкающего к жилому многоквартирному дому, расположенного по адресу: <...> с момента последнего технического обследования 14 марта 1988 г.? Если подвергалось, то какие изменения были произведены с момента последнего технического обследования 14 марта 1988 г.? Если подвергалось, то какие изменения были произведены?

В случае обнаружения произведенных изменений, определить, соответствуют или нет выявленные конструктивные изменения строительным, противопожарным и иным нормам и правилам? Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение выявленных конструктивных изменений?

Вместе с ходатайством о назначении судебной строительно-технической экспертизы в материалы дела предоставлена копия платежного поручения от 12.01.2026 на сумму 500 000 руб., подтверждающая внесение денежных средств на проведение судебной строительно-технической экспертизы на лицевой (депозитный) счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, копия ответа от 05.12.2025 № 461 Филиала ФГБУ ЦНИИП Минстроя России о возможности проведения экспертизы в срок 60 рабочих дней.

В судебном заседании 20.01.2026 ходатайство истца о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ, в его удовлетворении отказано. Мотивы отказа в удовлетворении ходатайства будут изложены в тексте настоящего постановления.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО «Импульс- II» обращалось в адрес департамента с запросом об оформлении разрешения на строительство. Письмом департамента от 22.02.2012 № 21.9-12/1263 сообщалось, что предоставленные в департамент документы, характеризуют проведенные ООО «Импульс- II» работы как перепланировку помещений за счет демонтажа и монтажа перегородок.

Истцом на основании соглашения об отступном от 11.11.2019 к договору займа от 28.08.2017 приобретено право собственности на отдельно-стоящее здание, площадью 334,5 кв. м с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2020 право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО1 20.11.2019.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.08.2023 по делу №А60-44303/2021 по иску Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области к предпринимателю, обществу с ограниченной ответственностью «Спортимпульс», индивидуальному предпринимателю ФИО2 запрещено осуществлять эксплуатацию объекта капитального строительства: «Одноэтажный пристрой», расположенный по адресу <...>, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из указанного решения, 09.12.2014 между департаментом по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга и ООО «Импульс-II» заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения №5-25 общей площадью 334,5 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:01/01:00:90:149:06.

25.04.2017 произошло затопление помещения грунтовыми водами. В целях устранения последствий затопления застрахованного имущества 26.04.2018 ООО «Импульс- II» заключен договор подряда №18 на выполнение работ по ремонту подвала и кровли застрахованного здания.

В октябре 2020 публичное акционерное общество «Т Плюс» (далее – ПАО «Т Плюс») предъявило иск к жилищно-эксплуатационному кооперативу «Дружба» на сумму 907 549 руб. 78 коп. Неоформленное надлежащим образом увеличение площади подвального помещения привело к дополнительной финансовой нагрузке на жильцов дома. Увеличенное помещение подвала эксплуатировалось в качестве спортивного клуба с мая-июня 2018 года.

В ходе внеплановой выездной проверки объекта капитального строительства: «Одноэтажный пристрой», расположенного по адресу: <...>, установлено, что к жилому многоквартирному дому по адресу: <...> примыкает одноэтажное нежилое строение, которое реконструировано без разрешения на строительство (реконструкцию) путем устройства подвала, ведется эксплуатация без разрешения на ввод его в эксплуатацию. В ходе рассмотрения дела судом был истребован технический паспорт на жилой дом по адресу: <...>, по состоянию на 14.03.1988, согласно которому в примыкающем одноэтажном нежилом строении отсутствует подвал общей площадью 232,5 кв. м, на поэтажном плане имеется подвал площадью 40, 6 кв. м и высотой 2,95 м.

В период с 01.01.2016 по 31.12.2021 заявлений о выдаче разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию спорного объекта капитального строительства («Одноэтажный пристрой», расположенный по адресу <...>) в Министерство строительства Свердловской области не поступало.

В соответствии с письмом департамента от 13.04.2023 № 28.11-24/1474 следует, что подвал, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 232,5 кв. м, реконструированный в период с 14.03.1998 по 02.06.2021, в собственности муниципального образования город Екатеринбург не числится.

В рамках дела № А60-44303/2021 проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам проведения которой эксперт пришел к следующим выводам:

1. Для ответа на данный вопрос, поставленный в определении Арбитражного суда Свердловской области по делу №A60-44303/2021 от 21.03.2023, проведено натурное обследование объекта экспертизы, расположенного по адресу: <...> анализ документации, предоставленной судом.

В ходе натурного обследования объекта экспертизы, расположенного по адресу: <...>, и анализа документации, предоставленной судом, экспертами выявлены нарушения действующих строительных норм и правил.

Нарушения действующих строительных норм и правил приведены в разделе 4.3 «Соответствие противопожарным нормам и правилам», разделе 4.4 «Соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам» заключения.

2. В ходе натурного обследования объекта экспертизы - расположенного по адресу: <...>, и анализа документации, предоставленной судом, экспертами был сделан вывод:

1) нарушения противопожарных норм, указанные в разделе 4.3, создают угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

2) нарушения санитарно-эпидемиологических норм, указанные в разделе 4.4, создают угрозу здоровью третьих лиц.

Безопасная эксплуатация объекта экспертизы определяется проведением мероприятий по устранению выявленных дефектов и нарушений, путем разработки проектной документации, что в компетенцию экспертной организации не входит.

Истцом в материалы дела предоставлено заключение специалиста от 25.11.2024 № 166-ТЗ/2024, подготовленное индивидуальным предпринимателем ФИО3, в котором содержатся следующие выводы:

1) Техническое состояние несущих строительных конструкций одноэтажного здания пристроя литер А1 с нежилыми помещениями первого этажа с кадастровым номером 66:41:0604023:9853 общей площадью 343,3 кв. м и расположенными под ними нежилыми подвальными помещениями общей площадью 232,5 кв. м и многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, по критериям СП 13-102-2003 классифицируется как ограниченно работоспособное, присутствует естественный износ здания (год постройки 1988), некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющие нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

По результатам обследования технического состояния конструкций одноэтажного здания пристроя литер А1 и жилого дома можно сделать вывод о том, что здание пристроя и жилой дом обладают необходимой эксплуатационной надежностью, т.е. имеют безотказность конструкций, долговечность, ремонтопригодность и сохраняемость.

Несущие конструкции здания пристроя обладают достаточным запасом прочности и устойчивости:

- несущие стены и колонны находятся в вертикальном положении и надежно закреплены на фундаментах;

- в стенах здания, колоннах, перекрытиях отсутствуют трещины, которые могли быть вызваны осадочными или силовыми воздействиями, свидетельствующие о неравномерных деформациях фундаментов;

- в кладке стен нет вертикальных трещин и выгибов, свидетельствующих о перенапряжении и потере устойчивости;

- устойчивость конструкций обеспечивается системой продольных и поперечных стен и дисками перекрытий;

- ослабление сечений конструкций отсутствует;

- конструкции без сколов, трещин, прогибов;

- несущие конструкции без большого физического износа;

- прогиб перекрытия и покрытия не превышает допустимого значения по СП 20.13330.2016 Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*;

- несущая способность фундамента, стен, колонн, стен, перекрытия и покрытия достаточна;

- долговечность конструкций обеспечивается;

- снижения прочности каменной кладки не наблюдается;

- дефекты и деформации в перемычках над проемами не обнаружены;

- кладка стен не увлажнена;

- конструкции здания отвечают предъявляемым эксплуатационным требованиям;

- безопасная эксплуатация здания пристроя обеспечена.

2) Нежилое подвальное помещение общей площадью 232,5 кв. м и нежилое помещение первого этажа с кадастровым номером 66:41:0604023:9853 общей площадью 343,3 кв. м по адресу: <...>, соответствуют установленным требованиям, в том числе: градостроительным, строительных, противопожарным, санитарно-гигиеническим и др.

Здание пристроя располагается на земельном участке с разрешенным использованием под объекты торговли; отстоит от красной линии улицы на удаленном расстоянии; вокруг здания пристроя имеется площадь земли, достаточная и необходимая для эксплуатации пристроя; здание пристроя соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, расположение здания пристроя соответствует градостроительному регламенту.

3) Здание пристроя находится в ограниченно-работоспособном состоянии, его конструкции обладают достаточной прочностью и устойчивостью, здание пристроя соответствует установленным требованиям, поэтому, нежилое подвальное помещение площадью 232,5кв.м. и нежилое помещение первого этажа с кадастровым номером 66:41:0604023:9853 общей площадью 343,3 кв. м по адресу: <...>, не представляют угрозу жизни и здоровью людей и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Основываясь на выводах суда в рамках дела № А60-44303/2021, которым установлено, что подвал не выделен как самостоятельный объект, а бремя содержания возложено на предпринимателя, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект является частью объекта капитального строительства - многоквартирного дома. Изменение параметров указанного помещения, влечет изменение параметров объекта капитального строительства. Судом первой инстанции учтены результаты судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А60-44303/2021 о несоответствии объекта экспертизы противопожарным, санитарно–эпидемиологическим нормам и правилам. Кроме того, истцом, как собственником спорного объекта, не получено согласие собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции помещения.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав в судебном заседании явившихся представителей, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд принадлежит лицу, права и законные интересы которого нарушены.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Исковые требования мотивированы приобретением предпринимателем права собственности на нежилое помещение, площадью 343,3 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, расположенное по адресу: <...>. По указанному адресу также располагается помещение площадью 232,5 кв. м (подвал), который как самостоятельный объект недвижимости не выделен, право собственности на него не регистрировалось. Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-44303/2021 установлено, что предпринимателем осуществлена реконструкция помещения с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, путем устройства подвала площадью 232,5 кв. м. На истца возложено бремя содержания указанного подвала.

Возражая против удовлетворения исковых требований, администрация ссылается на увеличение площади помещения с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, которое является частью многоквартирного дома, в связи с чем увеличение площади указанного помещения влечет за собой изменение параметров многоквартирного дома. Кроме того, администрация указывает на отсутствие в материалах дела доказательств принятия мер к получению разрешительной документации, соответствия постройки установленным требованиям и отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно техническому паспорту многоквартирного жилого дома по состоянию на 14.03.1988 площадь дома составляла 4 568 кв. м, (согласно акту приемки от 30.03.1988 - 4 683 кв. м).

Во встроенно-пристроенном помещении 1 этажа многоквартирного жилого дома располагался подвал, площадью 40,6 кв. м, который является частью многоквартирного жилого дома, а не помещения с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, принадлежащего предпринимателю.

Из выписки ЕГРН, технического паспорта, соглашения об отступном от 11.11.2019, спорное подвальное помещение частью помещения с кадастровым номером 66:41:0604023:9853 не является.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу с пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из подпункта «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, следует, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в силу прямого указания закона подвалы относятся к общедомовому имуществу. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о принадлежности подвала к помещению с кадастровым номером 66:41:0604023:9853, спорный подвал находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по ул. Белинского, д. 149.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Из положений пункта 1 статьи 246 ГК РФ следует, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По своему правовому смыслу владение, пользование и распоряжение, в том числе передача в собственность собственника помещения многоквартирного дома помещения общего пользования, осуществляется сообща всеми участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Доказательств согласия собственников на передачу в собственность предпринимателя части общедомового имущества в виде подвала материалы дела не содержат.

Более того, из совокупного анализа положений частей 1 - 3 статьи 36, части 1 статьи 38, пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для изменения состава общего имущества собственников, в том числе его увеличения путем реконструкции части помещений многоквартирного дома, относящихся к общедомовому имуществу.

В силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что определениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2025, 08.12.2025 истцу предлагалось предоставить в материалы дела решение общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <...>, об одобрении увеличения площади МКД за счет увеличения площади подвала встроенно-пристроенного помещения. Между тем, указанные доказательства в материалы дела не предоставлены.

Поскольку увеличение состава общего имущества собственников многоквартирного дома путем реконструкции подвала и увеличения его площади с 40,6 кв. м до 232,5 кв. м может повлечь последствия для собственников помещений многоквартирного дома в виде увеличения расходов на содержание общедомового имущества, решение об увеличении общего имущества должно приниматься собственниками единогласно с целью соблюдения прав и законных интересов всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

В то же время такое решение собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, не принято.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.08.2023 по делу № А60-44303/2021 установлено, что в связи с устройством подвального помещения площадь и объем многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, увеличились. Тем самым проведены работы по его реконструкции. В период с 14.03.1988 по 02.06.2021 в здании выполнены работы по реконструкции, а именно устройство подвала (15,5 м х 15 м, площадь равна 232,5 кв. м).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно абзацу 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с подпунктом 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления № 44, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления № 44 в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно пункту 28 Постановления № 44 возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Из разъяснений пункта 31 Постановления № 44 следует, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве определяет Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ). Этим же законом в преамбуле установлено, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 41 Федерального закона № 73-ФЗ в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая); при этом Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Данные нормативные положения действуют во взаимосвязи с иными положениями Федерального закона № 73-ФЗ, в том числе определяющими задачи и принципы государственной судебно-экспертной деятельности (статьи 2, 4 - 8), профессиональные и квалификационные требования, предъявляемые к эксперту (статья 13), его обязанности (статья 16), а также условия присутствия участников процесса при производстве судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении (статья 24) и требования к содержанию заключения эксперта (статья 25).

В целях развития приведенного выше механизма правового регулирования распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, разделом VIII указанного распоряжения к числу которых отнесены судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, в частности, судебная строительно-техническая экспертиза.

Из материалов дела следует, что в подтверждение соответствия реконструкции подвала обязательным противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела предоставлено заключение специалиста от 25.11.2024 № 166-тз индивидуального предпринимателя ФИО3

С учетом тех обстоятельств, что в силу прямого указания закона строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями, предоставленное в материалы дела заключение специалиста от 25.11.2024 № 166-тз индивидуального предпринимателя ФИО3 не может быть принято во внимание. При этом, не имеет правового значения извещение лиц, участвующих в деле, о проведении осмотра при подготовке заключения специалиста от 25.11.2024 № 166-тз.

Довод истца о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении судебной экспертизы, отклоняется апелляционным судом с учетом того, что вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу. Данная норма не носит императивного характера, и принятие решения о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В материалы дела предоставлено заключение эксперта по делу № А60-44303-2021, из выводов которого следует, что экспертами выявлены нарушения действующих строительных норм и правил. В ходе натурного обследования объекта экспертизы - расположенного по адресу: <...>, и анализа документации, предоставленной судом, экспертами был сделан вывод, что нарушения противопожарных норм, указанные в разделе 4.3, создают угрозу жизни и здоровью третьих лиц, нарушения санитарно-эпидемиологических норм, указанные в разделе 4.4, создают угрозу здоровью третьих лиц. Безопасная эксплуатация объекта экспертизы определяется проведением мероприятий по устранению выявленных дефектов и нарушений, путем разработки проектной документации, что в компетенцию экспертной организации не входит.

Доказательств, свидетельствующих, что после вынесения окончательного судебного акта по делу № А60-44303-2021, истцом предпринимались меры по проведению работ, направленных на устранение выявленных нарушений при проведении реконструкции, предпринимателем не предоставлено.

Учитывая проведение по делу № А60-44303-2021 судебной экспертизы, отсутствие доказательств проведения работ, направленных на приведение в соответствие с обязательными требованиями и правилами подвала, в отношении которого была проведена реконструкция, загруженность экспертов до 2026, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел дело по имеющимся в деле доказательствам.

С учетом указанных выводов, судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по делу по тем же основаниям.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о преюдициальном характере выводов суда при рассмотрении дела № А60-44303/2021.

Таким образом, выводы суда относительно несоответствия подвала обязательным нормам и требованиям, с учетом отсутствия доказательств о проведении в нем работ, направленных на приведение его в соответствие со строительными и пожарными нормами, являются обязательными при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2025 года по делу № А60-42134/2024оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


О.Г. Дружинина


Судьи


С.В. Коньшина


Д.И. Крымджанова