Постановление от 15 декабря 2023 г. по делу № А51-6060/2022

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-6060/2022
г. Владивосток
15 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство №05АП-6673/2023

на решение от 02.10.2023 Е.Е. Чжен

по делу №А51-6060/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН <***>; ОГРН1032501280602)

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества; об обязании УМС г.Владивостока заключить с ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке,

при участии: от истца: ФИО2, по доверенности от 20.06.2023, сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 13.12.2022, сроком действия до 31.12.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (далее - ООО «МАГ», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление, ответчик) с иском:

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив п.3.1 Договора в редакции Истца, а именно: «3.1. Согласно Отчета №0200100058 от 17.03.2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком – Союзом «Приморская Торгово-промышленная палата», распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 31.01.2022 №247/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 900 000 рублей 00 копеек без учета НДС»;

об обязании заключить договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».

В ходе рассмотрения спора истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив пункт 3.1 договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно заключения эксперта от 10.08.2023, составленного независимым оценщиком ООО «Дальневосточный центр экспертиз, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 667 000 руб. без учета НДС»; возложить на УМС обязанность заключить с ООО «МАГ» договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.10.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование своей позиции указывает на то, что Управлением предприняты все меры, направленные на установление достоверной стоимости объекта недвижимости, экспертное заключение №34/130921/26-01 на отчет №4385/2021 от 13.09.2021 является достоверным, в связи с чем установлению подлежит выкупная стоимость в размере 5 973 500 рублей (без учета НДС). Поясняет, что приватизация муниципального имущества направлена на пополнение бюджета муниципального образования, вольное исполнение возмездных договоров ведет к дефициту муниципального бюджета.

Через канцелярию суда от ООО «МАГ» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить. Представитель истца на доводы жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Между собственником имущества УМС и ООО «МАГ» заключен договор аренды от 05.11.2013 №02-04473-001-Н-АР-6974-00 сроком с 05.11.2013 по 04.11.2023, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, общей площадью 60,5 кв.м. (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 8-15, этаж подвальный), расположенный по адресу: <...>, для использования в целях «медицинский центр» (далее - объект); договор зарегистрирован 25.06.2012.

Решением Думы г.Владивостока от 27.01.2022 №656 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» утверждены условия и установлена цена выкупаемого объекта в размере 5 973 500 рублей.

Уведомлением №22/203 от 03.02.2022 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» предложило ООО «МАГ» реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, и заключить соответствующий договор, с приложением к уведомлению проекта договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 03.02.2022.

Пунктом 3.1 проекта договора №366-ППВ установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС от 31.01.2022 №247/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость объекта составляет 5 973 500 рублей (без учета НДС).

Усомнившись в соответствии предложенной выкупной цены реальной рыночной стоимости объекта, истец обратился в Союз «Приморская Торгово-промышленная палата» для проведения независимой оценки стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету №0200100058 от 15.03.2022 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» его рыночная стоимость по состоянию на 26.05.2021 (дата оценки) составляет 3 900 000 рублей (без учета НДС).

ООО «МАГ» 23.03.2022 направило в адрес МКУ «АПМЗН» уведомление о намерении реализовать принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества. Вместе с этим, ООО «МАГ» представило в МКУ «АПМЗН» подписанный договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с учетом протокола разногласий от 22.03.2022 относительно цены объекта, в котором просило установить в договоре выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую реальной рыночной стоимости и определенную на основании результата независимой оценки по состоянию 26.05.2021.

Рассмотрев обращение истца и приложенный к нему протокол разногласий от 22.03.2022 к договору №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, МКУ «АПМЗН» ответило отказом.

Истец, полагая, что при заключении договора №366-ППВ между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора), которые урегулировать в досудебном порядке не представляется возможным, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в рамках Закона №159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также обязательств об ответственности.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона №135-ФЗ от 29.07.1998.

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г.Владивостока руководствовалось отчетом об оценке от 13.09.2021 №4385/21, подготовленным оценщиком ООО «Аналитик Центр» ФИО4, величина рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС составила 5 973 500 рублей.

Истец, в свою очередь, обратился к другому независимому оценщику – Союз «Приморская Торгово-промышленная палата». Согласно отчету №0200100058 от 15.03.2022 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» его рыночная стоимость по состоянию на 26.05.2021 (дата оценки) составляет 3 900 000 рублей (без учета НДС).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, определением суда первой инстанции от 16.11.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Дальневосточный Центр Экспертиз» ФИО5. Определением от 19.07.2023 назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведение которой также поручено эксперту ООО «Дальневосточный Центр Экспертиз» ФИО5.

По результатам проведенной оценочной экспертизы подготовлено заключение №080-07-2023/С от 10.08.2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения (с учётом доли земельного участка с кадастровым номером 25:28:010001:145 в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом) на дату оценки, составляет 4 400 000 рублей с учетом НДС 20% и 3 667 000 рублей без учета НДС.

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Апеллянт в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении. Ходатайство о проведении повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, Управление не заявляло.

В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что разногласия сторон по договору №366-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества, подлежат урегулированию с учетом стоимости, определенной заключением ООО «Дальневосточный Центр Экспертиз» №080-07-2023/С от 10.08.2023 в сумме 3 667 000 рублей (без учета НДС).

Доводы апеллянта о том, что экспертное заключение №34/130921/26-01 на отчет №4385/2021 от 13.09.2021 является достоверным, в связи с чем установлению подлежит выкупная стоимость в размере 5 973 500 рублей (без учета НДС), отклоняются коллегией, поскольку покупатель публичного имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.10.2023 по делу №А51-6060/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.М. Синицына