Постановление от 22 января 2024 г. по делу № А40-264127/2022

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-87142/2023-ГК

Дело № А40-264127/22
г. Москва
22 января 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2024 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей О.Г. Головкиной, Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2023 года

по делу № А40-264127/22, принятое судьей Н.А. Чекмаревой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: <***>; 123112, г Москва, пр-зд 1-й Красногвардейский, д. 21, стр. 1)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ОГРНИП 320774600147355)

Индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ОГРНИП 308770000190611)

третье лицо: Правительство Москвы

об изъятии

при участии в судебном заседании представителей: от истца и третьего лица: ФИО4 по доверенностям от 29.11.2023 и 11.12.2023, диплом КБ 69093 от 13.07.2012;

от ответчиков: ФИО5 по доверенностям от 20.03.2023 и 20.03.2023, диплом БВС 0211937 от 23.06.2000;



У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) и Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) (далее – ответчики) об изъятии для государственных нужд города Москвы следующие объекты недвижимости: -нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10313, общей площадью 117,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>: 2 -нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0004009:3836, общей площадью 3,1 кв. м. расположенного по адресу: <...>. 2); установлении сумму возмещения Правообладателям за изымаемые нежилые помещения в соответствии с отчетом об оценке от 01.07.2022 № П601-1051-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс»: -ФИО2 (1/2 доля) - 12 429 800 рублей и 328 800, а всего 12 758 600 рублей; ФИО3 (1/2 доля) - 12 429 800 рублей и 328 800, а всего 12 758 600 рублей; определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемых объектов недвижимого имущества; определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и ФИО3 на спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами: -77:08:0003001:10313, общей площадью 117,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>; -77:08:0004009:3836, общей площадью 3,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>; а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилые помещения с кадастровыми номерами: -77:08:0003001:10313, общей площадью 117,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>; -77:08:0004009:3836, общей площадью 3,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>; об установлении условий возмещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2023 изъято для государственных нужд города Москвы следующие объекты 11 недвижимости: - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10313, общей площадью 117 кв. м, расположенного по адресу: <...>; - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0004009:3836, общей площадью 3,1 кв. м. расположенного по адресу: <...>; установлена сумма возмещения правообладателям за изымаемые нежилые помещения и условия возмещения согласно резолютивной части решения суда.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 16.01.2024 представитель истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчиков и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

ИП ФИО2 и ИП ФИО3 являются собственниками (1/2 доля в праве) в отношении следующих объектов недвижимости: -нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10313, общей площадью 117,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации от 29.07.2020 № 77:08:0003001:10313- 77/051/2020-3; -нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0004009:3836, общей площадью 3,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации от 29.07.2020 № 77:08:0004009:3836-77/051/2020-2.

Департаментом издано распоряжение от 14.04.2022 № 19323 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащие правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 01.07.2022 № П601-1051-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», определена рыночная стоимость в размере 24 859 600 рублей и величина убытков в размере 657 600 рублей, причиненных изъятием спорного недвижимого имущества, из которых: -ФИО2 (1/2 доля) - 12 429 800 рублей 00 копеек и 328 800, а всего 12 758 600 рублей 00 копеек); -ФИО3 (1/2 доля) - 12 429 800 рублей 00 копеек и 328 800 рублей, а всего 12 758 600 рублей.

В соответствии с требованиями статей 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также части 2 статьи 56.10 ЗК РФ в адрес ответчиков письмами от 15.07.2022 за исходящими номерами: №ДГИ-И51560/22, ДГИ-И-51555/22, ДГИ-И-51567/22, ДГИ-И-51566/22 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилых помещений в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества. 4

Направление указанных документов (проект соглашения и отчет об оценке) подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами: 12599368452460,12599368452484,12599368452194,12599368452170.

Письма от 15.07.2022 № ДГИ-И-51566/22 и ДГИ-И-51560/22 получены правообладателями 25.07.2022 и 04.08.2022 соответственно.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с частью 10 статьи 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

В соответствии с частью 10 статьи 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости. Таким образом, срок подписания соглашения истек, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением суда первой инстанции от 22.03.2023 назначена судебная оценочная экспертиза по определению размера денежной компенсации у по делу № А40-264127/22, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебных экспертиз», одному или нескольким экспертам из следующего списка сотрудников ООО «Лаборатория судебных экспертиз»: ФИО6, ФИО7, ФИО8.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

«1. Определить размер возмещения за изымаемого для государственных нужд города Москвы: - нежилое помещение с кадастровым номером: 77:08:0003001:10313, общей площадью 117,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, - нежилое помещение с кадастровым номером: 77:08:0004009:3836, общей площадью 3,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, Включая рыночную стоимость и иные убытки, а также упущенную выгоду, по состоянию на 13.04.2022?»

Согласно заключению эксперта №100-ОЭ от 30 мая 2023 года размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы: нежилое помещение общей площадью 117.2 кв.м с кадастровым номером 77:08:0003001:10313, расположенное по адресу: <...>, и нежилое помещение общей площадью 3.1 кв.м с кадастровым номером 77:08:0004009:3836, расположенное по адресу: <...>, включая рыночную стоимость и иные убытки, а также упущенную выгоду, по состоянию на 13 апреля 2022 года, составляет: 41 968 096 рублей, из них: рыночная стоимость нежилых помещений суммарной площадью 120,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 13 апреля 2022 года, составляет: 38 255 608 рублей, размер убытков, причиненных правообладателям в связи с изъятием для государственных нужд города Москвы: нежилого помещения общей площадью 117,2 кв.м с .кадастровым номером 77:08:0003001:10313, расположенного по адресу: <...>, и нежилого помещения общей площадью 3.1 кв.м с кадастровым номером 77:08:0004009:3836, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 13 апреля 2022 года, составляет: 3 712 488 рублей.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что при расчете убытков, причиненных изъятием объектов, эксперт посчитал необходимым включить расходы на вознаграждение риэлтору, по аналогии с расходами на сопровождение сделки купли-продажи недвижимости.

Кроме того, объекты экспертизы находятся на крупных магистральных линиях, что следуют из ответов экспертов на замечания к экспертизе, представленные Департаментом, ввиду чего обоснованно применены повышающие коэффициенты.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2023 года по делу № А40-264127/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья Левченко Н.И.



Судьи: Головкина О.Г.



Мезрина Е.А.