Решение № 2-248/2017 2-248/2017~М-194/2017 М-194/2017 от 14 мая 2017 г. по делу № 2-248/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Грачёвка 15 мая 2017 года

Судья Грачёвского районного суда Ставропольского края Щербинин И.А., при секретаре Гордеевой И.Н., с участием истца ФИО1, представителя ответчика Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному Банку «ГПБ-Ипотека» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Акционерному Банку «ГПБ-Ипотека» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, ссылаясь на то что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Акционерным банком «ГПБ-Ипотека» был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно п. 1 продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателя (истца) земельный участок, назначение: земли населенных пунктов-для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое здание, площадь: <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, литер: А, этажность: 1, кадастровый №. Согласно условиям договора (п. 3) цена сделки составляет <данные изъяты> рублей. Сумма согласованная в п. 3 договора выплачивается в следующем порядке, <данные изъяты> рублей оплачивается покупателем в день подписания договора, остаток выплачивается 7-ю платежами по <данные изъяты> рублей, за исключением последнего в сумме <данные изъяты> рублей. При этом, как указано в п. 7 Договора, жилой дом и земельный участок с момента передачи и до полного исполнения обязательств покупателем (истцом) будут находится в залоге у продавца (ответчика). Однако, в нарушение требований закона, данный договор не прошел государственную регистрацию возникновения права и юридической силы не приобрел. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. С учетом изложенных обстоятельств, договор заключенный между сторонами недействителен, более того, его содержание отвечает признакам либо предварительного договора купли-продажи, либо договора купли-продажи с рассрочкой платежа, обремененный предметом залога (ипотеки), однако последний в любом случае также подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку денежные средства получены ответчиком по недействительной сделке, можно сделать вывод, что данные денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика. Как усматривается из платежного поручения № 15 от ДД.ММ.ГГГГ года ответчику оплачены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику внесены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Итого на общую сумму <данные изъяты> рублей. Согласно расчету № к исковому заявлению проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму <данные изъяты> рублей составляют <данные изъяты> рублей. Согласно расчету №, на сумму <данные изъяты> рублей начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>. Итого общий размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена претензия в адрес ответчика почтовый идентификатор №), в которой он ссылаясь на нарушение норм материального права, просил вернуть ему денежные средства, виду недействительности заключенной сделки. Между тем, в нарушение сроков, предусмотренных ст. 22 ФЗ «О защите прав потребителей» ответчик претензию оставил без удовлетворения по настоящее время. Поскольку ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены требования потребителя в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50 % от присужденной суммы. На основании изложенного просит взыскать с Акционерного общества «ГПБ-Ипотека» в пользу ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать с Акционерного общества «ГПБ-Ипотека» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>. Взыскать с Акционерного общества «ГПБ-Ипотека» в пользу ФИО1 штраф в размере 50% от присужденной суммы судом за не удовлетворение требование в досудебном порядке.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Акционерного Банка «ГПБ-Ипотека» ФИО2 (доверенность) возражал против удовлетворения заявленных требований. Также суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Банк «ГПБ-Ипотека» (Акционерное общество) и ФИО1 заключен Договор купли-продажи Жилого дома и Земельного участка. Согласно условиям договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить Земельный участок, Назначение земля населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства, Площадь: <данные изъяты> кв.м., Кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> расположенный на нем Жилой дом, Назначение: Жилое здание, Площадь: общая <данные изъяты> кв.м., Инвентарный №, Литер: А, Этажность; 1 (один), Кадастровый №, (далее - Жилой дом и Земельный участок). Земельный участок и Жилой дом принадлежат Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированными в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ совершена запись о регистрации № соответственно. Условиями договора оговорены сроки и порядок оплаты приобретаемого имущества в рассрочку, а также условия передачи Земельного участка и Жилого дома Покупателю в собственность. Стороны пришли к соглашению, что передача настоящего Договора в территориальное подразделение Росреестра для государственной регистрации права собственности Покупателя на Жилой дом и Земельный участок осуществляется сторонами только после полной уплаты стоимости Договора, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты зачислении денежных средств на счет Продавца (п. 8 Договора). При этом, стороны согласились, что в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации Жилой дом и Земельный участок с момента передачи к Покупателю и до её полной оплаты будут находиться в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем его обязанности по оплате стоимости Жилого дома и Земельного участка (п. 7 Договора). Продавец исполнил свои обязательства в части передачи Жилого дома и Земельного участка в пользование Покупателю. Указав, что сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается Покупателем в день подписания договора в качестве задатка в счет уплаты цены Жилого дома и Земельного участка в доказательство заключения Договора и в обеспечение его исполнения. Покупатель подтвердил, что ему известно содержание ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации об оставлении суммы выданного задатка у Стороны получившей задаток в случае неисполнения Договора Стороной, задаток выдавшей (п. 6.1. Договора). Покупателем не выполнены условия Договора в части полной оплаты стоимости приобретаемого Жилого дома и Земельного участка, что не позволило произвести государственную регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Кроме того, в связи с ненадлежащим исполнением условий Договора ДД.ММ.ГГГГ Покупателю ФИО1 X Ш. направлялось уведомление об исполнении обязательств, которое получено им лично. ДД.ММ.ГГГГ Банком «ГПБ-Ипотека» (Акционерное общество) направлено Уведомление о расторжении договора в связи с односторонним отказом ФИО1 от исполнения Договор купли-продажи Жилого дома и Земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ уведомление о расторжении договора направлялось повторно. Договор купли-продажи Жилого дома и Земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Банком «ГПБ- Ипотека» (Акционерное общество) считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, Истец пытается признать недействительным расторгнутый ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи Жилого дома и Земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. На основании изложенного просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объёме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АБ «ГПБ-Ипотека» был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Из указанного договора следует, что цена сделки составляет <данные изъяты> рублей. Сумма в размере <данные изъяты> рублей уплачивается покупателем в день подписания настоящего Договора в качестве задатка в счет оплаты жилого дома и земельного участка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, остаток выплачивается 7-ю платежами по <данные изъяты> рублей, за исключением последнего в сумме <данные изъяты> рублей. Указанный договор до настоящего времени не прошел государственную регистрацию.

В силу требований ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ), а согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно положению статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между АБ «ГПБ-Ипотека» и ФИО1 подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, указанный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным.

Поскольку, данная сделка признана ничтожной, то и доводы ответчика об указании в договоре: о задатке, о его расторжении, а также о том, что право собственности по данному договору переходит к покупателю после полной оплаты, не имеет значения для дела. Кроме того в соответствии с действующим законодательством регистрация договора и регистрация перехода права собственности по нему необязательно должны производиться одновременно. Регистрация перехода права собственности возможна в дальнейшем после полной оплаты, либо одновременно с регистрацией договора, но с регистрацией залога в силу закона в пользу продавца. В последнем случае залог снимается после полной оплаты имущества.

В любом случае, как указано выше данный вид договора купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истец ФИО1 перечислил ответчику денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> а ответчик передал в пользование истца указанный выше жилой дом и земельный участок.

Таким образом, указанная сумма подлежит возврату истцу, а жилой дом и земельный участок подлежит передачи ответчику.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На основании расчетов, имеющихся в материалах дела, общая сумма процентов составляет <данные изъяты>.Суд признаёт указанный расчет верным.

Однако, суд считает, что в удовлетворении требования о взыскании штрафа в размере 50% от присужденной суммы судом, за не удовлетворение требования в досудебном порядке, необходимым отказать, поскольку указанная истцом ссылка на Закон РФ «О защите прав потребителей», основана на неверном толковании норм прав, поскольку, исходя из заявленных требований, следует, что они не под подают под действие закона «О защите прав потребителей».

Кроме того, о данных обстоятельства уже указывалось в определении Грачевского районного суда от 07.04.2017 года, по данному гражданскому делу.

Учитывая изложенное, исковые требования истца ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь: ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Акционерному Банку «ГПБ-Ипотека» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным - удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «ГПБ-Ипотека» в пользу ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Акционерного общества «ГПБ-Ипотека» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении требования о взыскании с Акционерного общества «ГПБ-Ипотека» в пользу ФИО1 штраф в размере 50% от присужденной суммы - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца через Грачёвский районный суд.

Судья И.А. Щербинин

Подлинник решения подшит в материалах гражданского дела № 2-248/2017

Дело хранится в Грачёвском районном суде Ставропольского края