Постановление от 18 апреля 2018 г. по делу № А40-62969/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-52284/2017

Дело № А40-62969/17
г. Москва
19 апреля 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2018 года


Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2017

по делу №А40-62969/17 (50-539), принятое судьей Васильевой И.А.

по иску ООО "Бутаковский"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального

агентства водных ресурсов,

об обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.06.2017г.;

ФИО3 по доверенности от 09.01.2018г.;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 27.12.2017г.; 

ФИО5 по доверенности от 17.01.2018г.;

от третьего лица: не явился, извещен; 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  «Бутаковский» (далее – Общество, истец) обратилось в суд с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об обязании в недельный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом договор аренды земельного участка, кадастровый номер 77:09:0001001:1000, площадью 26486 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с разрешенным использованием участка сроком на 49 лет, в редакции проекта, представленного Истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2017 по делу №А40-62969/17 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обратился  в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела,  несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм  материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители истца требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Общество является собственником 3-х объектов недвижимости, расположенных на земельном участке кадастровый номер 77:09:0001001:1000 площадью 26 486 кв.м. по адресу: Ленинградское шоссе, вл. 77Б:

1. сооружение 1 (причал инертных материалов), кадастровый номер 77:09:0003013:2737 протяженностью 209,9 (210) м., площадью 1275,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.09.2011 запись регистрации № 77-77-22/036/2011-757);

2. сооружение 2 (технологическая площадка), кадастровый номер 77:09:0003013:2738 площадью 9990 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.09.2011 запись регистрации № 77-77-22/036/2011-749);

3. сооружение 3 (накопительная емкость для временного сбора ливневых стоков), кадастровый номер 77:09:0003013:2739 площадью 4,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.09.2011 запись регистрации № 77-77-22/036/2011-756).

Указанные объекты были созданы предыдущим собственником ООО «ДРСУ «Северное» (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 25.07.2003 записи регистрации соответственно № 77-01/30-646/2003-810, №77-01/30-646/2003-813, №77-01/30-646/2003-815) – на основании:

1. Решения рабочей группы при Комиссии по вопросам земельных отношений Правительства Москвы от 07.09.1993 (протокол № 14 п. 55) об отводе земельного участка площадью 32 га в зоне прибрежной полосы левого берега р. Чернавка в районе  МКАД под строительство причала инертных материалов ДРСУ

2. Акта выбора земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ по размещению, реконструкции, реставрации, расширению объекта (строительство причала инертных материалов) от 02.02.995 № 371, выданного Московским земельным комитетом и утвержденного префектом САО г. Москвы, сроком до 14.03.2000

3. Распоряжения префекта САО г. Москвы от 19.09.2000 № 5383 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью Дорожное ремонтно-строительное управление «СЕВЕРНОЕ» земельного участка на левом берегу реки Чернавки в районе МКАД» площадью 2,6486 га сроком на три года для окончания строительства и эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов

4. Договора аренды от 23.11.2000 № М-09-508397 земельного участка площадью 26486 кв.м. на левом берегу реки Чернавки в районе МКАД, предоставленного сроком на три года для окончания строительства и эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов

5. Проекта строительства причала инертных материалов, согласованного Мосгосэкспертизой (заключение № 11-П56 МГЭ от 28.03.1996 по проекту, заключение от 13.12.2001 № МГЭ-7/1812 о выделении пусковых комплексов при строительстве причала инертных материалов ДРСУ «СЕВЕРНОЕ»).

6. Разрешений Госархстройнадзора от 19.07.1996 № 01755 на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ, от 23.10.2001 №14961 на производство строительно-монтажных работ.

7. Акта от 19.02.2002, подписанного между ООО «Дорожное ремонтно-строительное управление «Северное» и Инспекцией Госархстройнадзора о выполнении строительно-монтажных работ по объекту: Причал инертных материалов (1-й пусковой комплекс)

8. Распоряжения префекта САО г. Москвы от 27.03.2002 № 1873 «О назначении приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию первого пускового комплекса причала инертных материалов по адресу: Ленинградское шоссе, вл. 77б»

9. Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 05.06.2002, в соответствии с которым принят в эксплуатацию первый пусковой комплекс причала инертных материалов.

10. Распоряжения префекта САО г. Москвы от 05.06.2002 № 3969 «Об утверждении акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию причала инертных материалов по адресу: Ленинградское шоссе, вл. 77б».

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу что объекты недвижимости были созданы на земельном участке, отведенном для целей строительства, на основании согласованной Мосгосэкспертизой проектной документации и разрешений ИГАСН на строительство, введен в эксплуатацию Актом приемки, утвержденным распоряжением префекта САО г. Москвы.

После сдачи объектов в эксплуатацию земельно-правовые отношения были переоформлены на условиях аренды для эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов по договору аренды от 03.02.2011 № М-09-035124 сроком до 25.08.2015.

В связи с окончанием срока действия договора аренды Департамент направил Обществу уведомление от 17.02.2016 № ДГИ-Э-8996/16-1 об отказе от договора аренды.

27.05.2015 Общество обратилось в Департамент с заявкой о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Однако Департамент отказал в предоставлении указанной государственной услуги в связи с отсутствием договора водопользования (ввиду нахождения земельного в береговой полосе – письмо Департамента от 04.06.2015 № 33-5-15973/15-(0)-1).

28.09.2016 между Обществом и Московско-Окским бассейновым управлением на основании протокола аукциона от 12.09.2016 № 476 был заключен договор водопользования.

05.10.2016  истец обратился в Департамент с заявлением (вх. № 33-5-148277/16-(0)-0) по вопросу получения государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» в отношении земельного участка с адресными ориентирами: <...> (кадастровый номер 77:09:0001001:1000) (далее – Земельный участок).

25.10.2016 предоставление государственной услуги было приостановлено (№33-5-148277/16-(1)-0) в связи с направлением Департаментом в адрес Госинспекции по недвижимости г. Москвы запроса о проведении проверки использования Земельного участка.

Согласно п.п. 2.9.1.3, 2.9.3.3. Административного регламента по указанному основанию срок приостановления не превышает 20 дней. Срок приостановления истек 22.11.2016.

24.11.2016 истец обратился в Департамент с заявлением о возобновлении предоставления государственной услуги в связи с истечением срока приостановления.

Срок исполнения заявки с учетом приостановления истек 05.12.2015.

08.02.2017 истец вновь обратился к Департаменту с заявлением о заключении договора аренды. Однако Департамент письмами от 14.12.2016, 07.03.2017 уведомлял Общество о том, что акт проверки из Госинспекции не поступал, что делает невозможным заключение договора аренды.

Так как Департамент уклонялся от оформления земельно-правовых отношений в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее – постановление Правительства Москвы №199-ПП), то истец 15.02.2017г. повторно направил Департаменту письмо с предложением в месячный срок заключить Договор аренды Земельного участка, приложив проект договора.

Поскольку Департамент представленный ему проект Договора аренды Земельного участка не подписал, то Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении заключить Договор аренды Земельного участка в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если иное не установлено ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон №178-ФЗ) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано в подпункте 17 п.8. ст.39,8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 (сорок девять) лет.

Пункт 1 ст. 39.14 ЗК РФ предусматривает, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, граждане и юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка.

Согласно ст.39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В отношении земель, относящихся к собственности города Москвы, таким органом является Департамент в силу Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-ПП  "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" (далее - Положение о Департаменте).

На основании п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров  для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст.445 ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлен проект договора, заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения проекта.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 28 Закона №178-ФЗ). Основания для отказа в предоставлении земельного участка указаны в ст.39.16 ЗК РФ.

Истец в проекте Договора аренды Земельного участка определил площадь земельного участка в том же размере, какой был установлен в договоре аренды земельного участка от 03.02.2011 № М-09-035124 (далее – Договор аренды от 03.02.2011) и передан в пользование истцу.

Согласно ст. 424 ГК РФ цена договора может определяться соглашением сторон или устанавливаться, или регулироваться уполномоченными на то государственными органами и(или) органами местного самоуправления.

В силу п.12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как указано в п. 5 ст. 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее – постановление Правительства Москвы №273-ПП) размер арендной платы за участок с кадастровым номером 77:09:0001001:1000 исчисляется как 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Суд первой инстанции посчитал, что оферта, направленная истцом Департаменту, содержала все существенные условия Договора аренды Земельного участка, включая условие о предмете договора, цене договора - условие об арендной плате, которое установлено нормативным актом и подлежало расчету, и по сроку аренды.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что сооружения, расположенные на Земельном участке, собственником которых является истец, не могут признаваться самостоятельными объектами недвижимости, несут вспомогательную функцию и являются элементами благоустройства. Кроме того, площадь Земельного участка в размере 26486 кв.м. существенно превышает площадь объектов недвижимости Общества, для эксплуатации которых истец запрашивает участок, Земельный участок в этом размере не был сформирован как необходимый для эксплуатации трех объектов недвижимости.

Отклоняя возражения ответчика, а также ссылки на правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ), суд первой инстанции указал, что  ссылки на указанные Департаментом правовые позиции ВАС РФ не применимы к объектам истца, являющимся самостоятельными объектами недвижимости, невозможность самостоятельного использования которых в отрыве от Земельного участка равна невозможности использования любых зданий и иных объектов недвижимости в отрыве от земельного участка, на котором они расположены.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 речь идет о земляной насыпи на песчаной подушке, являющейся основанием для дальнейшего возведения на ней здания, незавершенном строительством объекте, право на который было зарегистрировано в отсутствие прав на земельный участок.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 речь идет о гидротехнических сооружениях, состоящих согласно техническим паспортам из открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети из асбестоцементных труб, уложенных в земле. Со ссылкой на ст. 2 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель" суд указал, что мелиоративные системы - это комплексы взаимосвязанных гидротехнических и других сооружений и устройств (каналы, коллекторы, трубопроводы, водохранилища, плотины, дамбы, насосные станции, водозаборы, другие сооружения и устройства на мелиорированных землях), обеспечивающих создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях. Экспертизой, проведенной в рамках указанного дела, установлено, что спорные сооружения представляют собой систему открытых проводящих каналов (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети, состоящей из асбестоцементных труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра, созданы в целях осушения земель сельскохозяйственного назначения. Сооружения прочно связаны с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. В связи с чем, ВАС РФ пришел к выводу, что спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 регулирует основания возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, на котором возведены лишь вспомогательные объекты в виде инженерных сетей и сооружений –водопровода, канализации, электрических сетей. При этом суд указал, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085 речь идет о таких сооружениях, как мини-футбольное поле и футбольное поле, которые бесспорно представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в  приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Это абсолютно иные, не схожие с объектами истца, сооружения, не подлежащие строительству отдельно от единого комплекса стадиона, о котором идет речь в постановлении и не подлежащие отдельному вводу в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 07.03.2001 №24-ФЗ "Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" причал – гидротехническое сооружение, имеющее устройства для безопасного подхода судов и предназначенное для безопасной стоянки судов, их загрузки, разгрузки и обслуживания, а также посадки пассажиров на суда и высадки их с судов.

Кроме того, согласно в п. 5 ст. 4 Федерального закона от 08.11.2007 №261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" причал – портовое гидротехническое сооружение, предназначенное для стоянки и обслуживания судов, обслуживания пассажиров, в том числе посадки их на суда и высадки их с судов, осуществления операций с грузами.

Суд первой инстанции также сослался на то, что постановлением Президиума ВАС РФ от 23.10.2007 N 8014/07 по делу №А40-36130/06, принятым в отношении спорного Земельного участка, было установлено, что в состав Земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, входит земельный участок, ранее предоставленный истцу (предыдущему собственнику объектов недвижимости), на котором расположены принадлежащие истцу (предыдущему собственнику объектов недвижимости) на праве собственности объекты недвижимости. Судом было признано право собственника указанных объектов (причала, технологической площадки и накопительной емкости) на спорный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ (в действующей на тот момент редакции). Судом было признано расформирование земельного участка с кадастровым номером 77:09:01001:014 площадью 26 486 кв.м., являющегося предметом договора аренды от 23.11.2000 № М-09-508397, и предоставленного ООО «ДРСУ «Северное» для окончания строительства и эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов, образование за счет этого других земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:01001:038 и 77:09:01001:040 и последующее предоставление названных участков в аренду обществу "Планета-Картинг" неправомерным. В связи с чем, Департаментом земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:01001:038 и 77:09:01001:040 были впоследствии расформированы, земельный участок площадью 26486 кв.м. в границах участка с кадастровым номером 77:09:01001:014 был вновь образован с присвоением ему кадастрового номера 77:09:0001001:1000 (что подтверждается выпиской (сведениями) из Единого государственного реестра недвижимости по земельному участку (в разделе: «ранее присвоенный государственный учетный номер)) и предоставлен собственнику объектов недвижимости по договору аренды от 03.02.2011 № М-09-035124.

Ответчик ссылался на то, что ранее Земельный участок был сформирован и предоставлен сроком три года для окончания строительства и эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов, то есть чтобы обеспечить возможность беспрепятственного проведения строительных работ с учетом размещения на земельном участке крупногабаритной строительной техники, бытового городка и т.д. При этом Земельный участок, необходимый для эксплуатации построенных объектов, принадлежащих истцу, никогда не формировался, таким образом, границы испрашиваемого земельного участка подлежат переформированию.

Отклоняя данный довод, суд первой инстанции указал, что 03.02.2011 Департаментом был заключен договор аренды № М-09-035124 с ООО «ДРСУ «СЕВЕРНОЕ» сроком до 25.08.2015 на Земельный участок площадью 26486 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0001001:1000 для эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

То есть, Земельный участок для целей эксплуатации объектов недвижимости был уже сформирован.

Что касается довода Департамента о том, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 06.09.2011 № 413-ПП "О формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве" (вместе с "Перечнем транспортно-пересадочных узлов (ТПУ)", "Положением о формировании транспортно-пересадочных узлов в городе Москве" далее - постановление Правительства Москвы №413-ПП) предусмотрено проектирование и строительство ТПУ «Ленинградское шоссе» и спорный Земельный участок входит в границы территории, то, по мнению суда первой инстанции, ответчик в обоснование данного довода не предоставил никаких доказательств, а из текста постановления Правительства Москвы №413-ПП и п. 174 приложения 1 к нему не следует, что Земельный участок входит в границы ТПУ. Кроме того, данное постановление не устанавливает наличие правовых оснований для изъятия объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, не содержит состава и оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, достаточных для отказа в предоставлении в аренду Земельного участка истцу.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что  требования иска подлежат удовлетворению.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что  согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), таким образом договор был продлен на неопределенный срок.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок предусмотрено ст. 610 ГК РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Департамент в порядке ст.407, 610, 621, 622 ГК РФ направил истцу уведомление от 17.02.2016 № ДГИ-Э-8996/16-1 об отказе от Договора аренды Земельного участка от 03.02.2011.

В связи с чем указанный Договор аренды прекращен с 20.05.2016 в установленном законом порядке, так как Департамент как арендодатель в одностороннем порядке отказался от этого договора.

Пункт 2 ст. 607 и пункт  2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено ст. 610 ГК РФ, а также закреплено пунктом 8.2 Договора аренды Земельного участка от 03.02.2011.

В данном случае реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Указанная позиция закреплена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 по делу №А40-161960/09.

Настоящим уведомлением Департамент разъяснил Обществу о необходимости освободить и передать земельный участок представителю Департамента по истечении 3-х месячного срока с момента отправления данного уведомления.

То есть, Департамент совершил все действия, необходимые для одностороннего отказа от Договора аренды Земельного участка от 03.02.2011. Направив в адрес Общества уведомление о расторжении договора, Департамент выразил тем самым  свою волю на отказ от Договора, который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей Арендодателя на отказ от Договора.

Суд апелляционной инстанции также принял во внимание, что Департамент, ссылаясь на судебную практику, указывал на то, что согласно позиции, содержащейся в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09, от 12.01.2012 № 4777/08, от 19.03.2013 № 12668/12, от 28.05.2013 № 17085/12 сооружения несущие вспомогательную функцию и являющиеся элементом благоустройства, не могут признаваться      самостоятельным      объектом      недвижимости,      сам      факт государственной регистрации права на эти объекты правового значения не имеет.

По мнению Департамента, причал инертных материалов, технологическая площадка и накопительная емкость для сбора ливневых вод несут вспомогательную функцию и не могут самостоятельно использоваться в отрыве от иного недвижимого имущества (земельного участка) и обеспечивают лишь соблюдение установленного режима эксплуатации земельного участка.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для каких-либо целей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей,   но   не   имеют   самостоятельного   функционального   назначения,   не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Изложенная позиция находит подтверждение в п. 38 постановления Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой замощение является частью земельного участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, отличной от сооружения или объекта незавершенного строительства.

Так на причалах сооружается технологическая площадка для размещения основного и вспомогательного технологического оборудования. На причалы выходят грузовые трубопроводы с задвижками, к которым подключаются шлангующие устройства, размещаемые на технологической площадке. Шлангующие устройства предназначены для подключения грузовых трубопроводов терминала к приемным манифольдам танкера (клинкетам) и обеспечения погрузки-выгрузки в условиях ограниченного перемещения танкера относительно причала. На причалах размещают также устройства регулирования производительности налива, коммутационные и запорные задвижки, узлы учета нефти, нефтепродуктов и балласта, предохранительные устройства, в том числе от гидроудара, технологические емкости и другое оборудование. Все выше названные технологические узлы и устройства могут располагаться на берегу, что определяется проектом.

То есть технологическая площадка является вспомогательным элементом причала, который в свою очередь, является замощением земельного участка, что по своей сути служит улучшением того земельного участка, для обслуживания которого возведен, а потому следуют его юридической судьбе.

Кроме того, общая площадь застройки объектов, принадлежащих истцу, составляет 9994,84 кв.м., протяженность причала инертных материалов составляет 209,9 м., в то время как площадь истребуемого Земельного участка составляет 26486 кв. м.

Как указано в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, при продаже недвижимости, находящейся  на  земельном  участке,  не  принадлежащем   продавцу   на  праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка,    которая    занята   данной    недвижимостью    и    необходима   для    ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с  постановлением Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 №13535/10 собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Как указано выше, ранее Земельный участок предоставлялся на условиях аренды ООО «ДРСУ «Северное» сроком на три года для окончания строительства и эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов. То есть изначально Земельный участок формировался таким образом, чтобы обеспечить возможность беспрепятственного проведение строительных работ, с учетом размещения на земельном участке крупногабаритной строительной техники, бытового городка и т.д.

Однако в настоящее время общая площадь застройки составляет 9994,84 кв.м. и причал инертных материалов протяженностью 209,9 м., в то время как площадь Земельного участка - 26486 кв. м., что значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации имеющихся на нем сооружений.

По мнению Департамента, Земельный участок, необходимый для эксплуатации построенных объектов, принадлежащих истцу, никогда не формировался. В связи с чем границы испрашиваемого Земельного участка подлежат переформированию.

При этом суд первой инстанции не учел, что площадь Земельного участка, ранее предоставленного ООО «ДРСУ «СЕВЕРНОЕ» для окончания строительства и эксплуатации комплекса по приему и хранению инертных материалов по Договору аренды Земельного участка от 23.11.2000, составляла 26486 кв.м., при этом предоставление такой площади было обусловлено ведением строительства на Земельном участке, в то время как на сегодняшний день никакого строительства на Земельном участке не ведется, при этом площадь осталась прежней, что,  по мнению Департамента, значительно превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации существующих объектов.

Кроме того, в соответствии с Законом города Москвы от 25 июня 2008 г. №28 "Градостроительный кодекс города Москвы", постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. №270-ПП "Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве", в целях реализации постановления Правительства Москвы №413-ПП утвержден проект планировки территории транспортно-пересадочного узла "Ленинградское шоссе" постановлением Правительства Москвы от 28 июня 2017 года №392-ПП.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворении иска не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, 



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2017 года по делу №А40-62969/17 – отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья:                                                            О.В. Савенков


Судьи:                                                                                             Е.Б. Алексеева


И.С. Лящевский