Постановление от 14 января 2022 г. по делу № А07-2219/2020

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-17374/2021
г. Челябинск
14 января 2022 года
Дело № А07-2219/2020


Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2022 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Валеро» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2021 по делу № А07-2219/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Валеро» - ФИО2 (доверенность № 4 от 05.11.2021 сроком действия один год, диплом, паспорт), ФИО3 (ходатайство о допуске к участию в судебном заседании, доверенность № 2 от 09.06.2021 сроком действия один год, трудовой договор № 4 от 04.07.2017, дополнительное соглашение № 1 к трудовому договору от 04.07.2017 от 25.10.2018, приказ о приеме работника на работу от № 4 от 04.07.2017).

Администрация городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан в судебное заседание не явилась, представителей не направила, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Общество с ограниченной «Медицинский центр «Валеро» (далее – ООО «Медицинский центр «Валеро», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 175 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2021 (резолютивная часть объявлена 21.09.2021) исковые требования удовлетворены. Пункты 2.2, 3.1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципального собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты № 175 – нежилое помещение на первом этаже в пятиэтажном жилом доме, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, кадастровый номер 02:63:011510:424 изложены в следующей редакции:

пункт 2.2:

«Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенную согласно заключения эксперта №83, выполненному ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ», установить в размере 1 702 000 руб. 00 коп. (один миллион семьсот две тысячи рублей) без учета НДС».

пункт 3.1.1:

«Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 702 000 руб. 00 коп. (один миллион семьсот две тысячи рублей) без учета НДС». (т. 4 л.д. 93-107).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Медицинский центр «Валеро» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы считает, что рыночная стоимость, определенная экспертом, является завышенной. Истцом были представлены в суд возражения на заключение эксперта за №23 от 02.03.2021, дополнение к возражениям на заключение эксперта за №24 от 20.05.2021, касающиеся не учета судебным экспертом в достаточной степени: разницы в состоянии объекта оценки и объектов аналогов; не применения корректировки исходя из состояния элементов конструкций; потребности в их реконструкции и ремонте; а также не применение корректировки стоимости применительно к местоположению сравниваемых объектов, что не может не сказываться на рыночной стоимости объекта. Экспертом были применены лишь следующие корректировки: на торг, на площадь, на этаж, состояние отделки, на расположение относительно «красной линии». При проведении экспертизы эксперт руководствовался справочником оценщика недвижимости-2018, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО4 Так эксперт применяет корректирующий коэффициент на состояние отделки. Помимо применения данного коэффициента, в справочнике указано о необходимости применения корректировки на уровень отделки. Так, авторы в справочнике отмечают, что состояние отделки внутренних помещений офисно-торгового объекта оказывает влияние на его стоимость. Объекты коммерческой недвижимости с повышенным уровнем отделки стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов. Поэтому при использовании в качестве аналогов объект, отличающийся по состоянию отделки, следует использовать аддитивную поправку. Для определения корректировки на уровень отделки к ценам предложений к продаже аналогов предлагается использовать аддитивную поправку, равную разности стоимостей ремонта объекта оценки и объекта аналога. В Справочнике приведены значения аддитивных корректировок в рублях, относящихся к одному квадратному метру площади помещений. Однако, эксперт, руководствуясь указанным справочником, не применил корректировки на уровень отделки, при том, что отличия уровней отделки между объектом оценки и объектами аналогами очевидны. Помимо этого, истцом в материалы дела были представлены дополнительные документы, отражающие фактическое техническое состояние объекта, относящиеся к предмету проведенной экспертизы.

Апеллянт полагает необходимым назначить дополнительную экспертизу с учетом представленных дополнительных документов. Считает неправомерным отказ суда первой инстанции в назначении дополнительной экспертизы, поскольку возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта является основанием для назначения повторной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения, а также изложены возражения относительно доводов истца по судебной экспертизе.

Коллегия с учетом мнения истца отзыв с приложениями приобщила к материалам дела после предварительного ознакомления истца с содержанием приложенных документов.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Валеро» поступило ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Представители истца поддержали заявленное ходатайство в судебном заседании.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан поступили возражения на ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу названной нормы назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Исходя из положений пункта 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимость в производстве дополнительной экспертизы имеет место при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как указано в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Проанализировав имеющееся в деле заключение эксперта, применительно к рекомендациям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд апелляционной инстанции не установил оснований для критической оценки заключения эксперта и назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы.

Выводы эксперта носят ясный, последовательный и мотивированный характер, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела документами об образовании, оснований не доверять профессиональным суждениям эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имеется.

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Судом апелляционной инстанции учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта, судебная коллегия установила, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 АПК РФ), в связи с чем оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом судебная коллегия исходит из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчиков не поступало. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при его производстве не установлены.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом коллегией учтено и подтверждено представителями истца в судебном заседании, что ходатайство о проведении дополнительной экспертизы основано истцом на представлении дополнительных доказательств фактического состояния объекта на настоящее время, в частности акта обследования объекта от 29.06.2021, заключения по итогам строительно-технической экспертизы от 14.07.2021.

Между тем коллегия обращает внимание на то, что данные документы определяют состояние помещений на дату их составления, тогда как судебная экспертиза проведена по определению стоимости объекта по состоянию на 28.09.2018 – дату подачи заявки истца.

Более того, судебной коллегией принимается во внимание то обстоятельство, что истец арендовал помещения, начиная с 2015 г., доказательств наличия обращений о несоответствии технического состояния помещений и невозможности их использования по прямому назначению, с материалы дела не представлялось, кроме того, содержание помещений в надлежащем состоянии также являлось обязанностью арендатора.

Критическая оценка истцом результатов судебной экспертизы, признается апелляционным судом необоснованной.

На основании изложенного коллегия пришла к выводу о том, что оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы с учетом представленных дополнительных доказательств в материалы дела после проведения судебной экспертизы не имеется.

Законность и обоснованность судебного акта по настоящему делу, проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.10.2015 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Медцентр «Валеро» (арендатор) был заключен договор №30/2015/п о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа (далее – договор, т. 1 л.д. 13-18), согласно которого согласно условиям настоящего договора арендодатель на основании протокола № 8 от 07.10.2015 заседания комиссии о подведении итогов приема, регистрации заявок и признании претендентов участниками аукциона передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: пристроенное нежилое помещение на первом этаже в пятиэтажном жилом доме (№№ 1, 2, 10, 11, 11а, 12, 12а), расположенное по адресу; <...>, общей площадью 74,4 кв. м, для использования в целях: осуществления аптечной деятельности (пункт 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 22.10.2015 помещение передано арендатору (т. 1 л.д. 19).

В соответствии с пунктом 1.2 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 22.10.2015 до 22.10.2020.

25.10.2018 закрытое акционерное общество «Медицинский центр «Валеро» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Валеро».

ООО «Медцентр «Валеро» в соответствии с указанной нормой является правопреемником ЗАО «Медцентр «Валеро», что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ в отношении ООО «Медцентр «Валеро» от 25.10.2018, листом записи ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Медцентр «Валеро» от 25.10.2018.

19.09.2018 ООО «Медцентр «Валеро» направило в адрес ответчика заявление о реализации права на приобретение арендуемого имущества от 18.09.2018 за исх.№355.

Заявление ответчиком было получено 28.09.2018.

08.03.2019 истцом в адрес ответчика было направлено письмо за исх.№27 от 07.03.2019, в котором истец просил сообщить о принятом решении в отношении арендованного имущества по заявлению о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества за исх. №355 от 18.09.2018.

В ответ на обращение от ответчика получено письмо за исх.№01- 23/1423 от 18.04.2019, в котором было указано, что объект будет реализован в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008.

02.09.2019 истец направил в адрес ответчика письмо за исх.№110 от 29.08.2019 с просьбой направить проект договора купли-продажи арендуемого помещения для подписания.

19.09.2019 истец повторно направил в адрес ответчика письмо за исх.№125 от 16.09.2019, в котором выразил намерение реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого помещения по договору.

В ответ на обращения за исх.№110 от 29.08.2019, №125 от 16.09.2019 истцом был получен ответ за исх.№01-23/3779 от 04.10.2019, в котором было указано, что арендуемый объект включен в прогнозный план приватизации на 2019 год, осуществляются мероприятия по определению его рыночной стоимости.

Таким образом, переписка сторон подтверждает наличие у истца преимущественного права на выкуп нежилого помещения, являющего предметом договора аренды.

27.11.2019 истцом был получен проект договора №175 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты с указанием выкупной цены помещения 1 862 000 рублей.

Истец, считая, что указанная в договоре выкупная цена помещения, определенная ООО «Центр независимой оценки» является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта обратился услугам независимой экспертной организации ООО «Благо».

Согласно отчета ООО «Благо» №112-12-19, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 02.10.2019 г. составляет 1 270 000 руб. в т.ч. НДС 20%. Соответственно без НДС стоимость составляет 1 058 333,33 руб.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части установленной выкупной цены, истец подготовил, подписал и направил 14.12.2019 протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, с сопроводительным письмом, где выразил свое намерение заключить договор купли-продажи нежилого помещения на первом этаже в пятиэтажном жилом доме, расположенное по адресу Республика Башкортостан, <...>, площадью 74,4 кв. м, кадастровый номер 02:63:011510:424, но на иных условиях, с учетом редакции, указанной в протоколе разногласий, а именно:

1. Изложить пункт 2.2. договора в следующей редакции:

«2.2. Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, №112-12-19 от 04 декабря 2019 года, выполненному ООО «Благо» (член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер 006965 от 02.11.2010) установить в размере 1 058 333,33 (Один миллион пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 коп.

2. Изложить пункт 3.1.1. Договора в следующей редакции:

«3.1.1. Цена продажи Имущества по настоящему Договору составляет 1 058 333,33 (Один миллион пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 коп. Ответчик письмом исх. 01-15/12 от 10.01.2020 известил об отклонении протокола разногласий от 11.12.2019 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой.

Поскольку стороны договора не достигли соглашения по цене объекта, данное обстоятельство явилось основанием для предъявления истцом данного иска

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «Медцентр «Валеро» и Администрацией возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ договора купли-продажи № 175 недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплат.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Соответствие ООО «Медцентр «Валеро» условиям для приватизации объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, заинтересованными лицами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, на разрешение которой был поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость объекта – нежилое помещение, общей площадью 74,4 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: РБ, <...>, кадастровый номер: 02:63:011510:424 по состоянию на 28.09.2018.

Проведение экспертизы поручено ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» эксперту ФИО5.

Согласно заключению эксперта № 83, рыночная стоимость объекта нежилого помещения, общей площадью 74,4 кв. м, 1 этаж, расположенного по адресу: РБ, <...>, кадастровый номер 02:63:011510:424 по состоянию на 28.09.2018, с учетом округления составляет: 1 702 000 (один миллион семьсот две тысячи) рублей без учета НДС.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Само по себе существенное различие установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования не подтверждает недостоверность экспертного заключения.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости. К определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

Так, в части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей. По этой причине кадастровая стоимость может имеет существенное различие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка.

С учетом разницы в методике определения, кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем превышение кадастровой стоимости над рыночной, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неправильности определения последней.

Исходя из предмета спора по настоящему делу анализ корректности учета индивидуальных характеристики объекта при массовой оценке, не требовался.

Возражения истца по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Довод заявителя о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы апелляционный суд отклонил в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. В рассмотренном случае суд не усмотрел в экспертном заключении каких-либо противоречий, являющихся основанием для проведения повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (с учетом последующих пояснений эксперта по проведенному исследованию).

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не опровергнуты, имеющимися в деле доказательствами.


В силу положений статей 5, 9 Федерального закона № 159-ФЗ, статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и экспертного заключения с учетом пояснений эксперта, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена судом первой инстанции по состоянию на дату подачи заявки, то есть на 28.09.2018.

Между тем иные представленные в материалы дела отчеты оценщиков составлены по состоянию на 02.10.2019, что не соответствует требованиям закона.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2021 по делу № А07-2219/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Валеро» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

И.А. Аникин


И.Ю. Соколова