Постановление от 10 августа 2023 г. по делу № А40-146077/2022

№ 09АП-44869/2023

Дело № А40-146077/22
г. Москва
10 августа 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким, судей В.В. Валюшкиной, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

истца Общества с ограниченной ответственностью "Эйфория"

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 июня 2023 года по делу № А40- 146077/22, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эйфория" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-7768 от 09.06.2022 г.

при участии в судебном заседании: от истца: Драгун Д.В. по доверенности от 14.06.2022, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.11.2022.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эйфория" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 157,9 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0025016:1600, расположенного по адресу: <...>

Д.165Е, корп.12, в редакции истца и установления цены, определенной по результатам оценки, выполненной ООО «Фэлкон».

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ решением от 06 июня 2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия

при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену, судом не правомерно исключены пункты договора в редакции Департамента.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что заключение эксперта составлено с нарушением, судом необоснованно отказано в назначении повторной оценочной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

С доводами апелляционной жалобы истца не согласен, просит отказать.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

С доводами апелляционной жалобы ответчика не согласен, просит отказать.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0025016:1600 общей площадью 157,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> Д.165Е на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 00-00075/20 от 04.02.2020.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 13.04.2022 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение ООО "Эйфория", 09.06.2022г. направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, стоимость выкупаемого помещения площадью 157,9 кв.м установлена в размере 18 549 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.05.2022 № М163-1136-П/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 30.05.2022 № 33/931-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО «Фэлкон» заключением № 0004612-06.2022 от 24.06.2022г. об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 157,9 кв.м по адресу: <...>,

составила 10 020 214 руб. без НДС.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 3.1, 3.4 договора и

предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его в Департамент.

Письмом от 01.07.2022 № 33-5-38884/22-(0)-7 Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 157,9 кв.м. по адресу: <...> по состоянию на 13.04.2022 г. составляет 16 870 381 руб., без учета НДС.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по цене, определенной на основании заключения судебной экспертизы.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалоб на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Довод истца, что заключение составлено с нарушением и суд неправомерно отказал в назначении повторной экспертизы отклоняется.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

В настоящем деле судом не установлена необходимость назначения повторной судебной экспертизы. Оснований не доверять заключению судебных экспертов у суда не имеется, поскольку экспертами даны обоснованные ответы на поставленные вопросы, позволяющие рассмотреть дело с учетом установленных обстоятельств. Несогласие заявителя с выводами экспертов не может свидетельствовать о недопустимости экспертного заключения как доказательства и не является основанием к назначению повторной экспертизы.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает

достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Заявителями апелляционных жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2023 года по делу № А40146077/22 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.А. Ким

Судьи: В.В. Валюшкина

Б.В. Стешан