Постановление от 27 февраля 2017 г. по делу № А54-6270/2013

48/2017-5928(1)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А54-6270/2013 Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2017 Постановление изготовлено в полном объеме 27.02.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304622934900410) – ФИО2 (паспорт), от ответчика – администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 16.12.2016), в отсутствие третьих лиц – управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и индивидуального предпринимателя ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.12.2016 по делу № А54-6270/2013 (судья Медведева О.М.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Определениями суда от 13.03.2014 и от 04.10.2016, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением суда от 12.08.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.03.2015 решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело

передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

При новом рассмотрении истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил урегулировать возникшие при заключении договора разногласия и изложить его спорные условия в следующей редакции:

– пункт 2.1: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере суммы величин рыночной стоимости нежилого здания площадью 25,1 кв. метра, и рыночной стоимости земельного участка общей площадью 104 кв. метров, кадастровый номер 62:29:007051:29, разрешенное использование: для обслуживания нежилого строения, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...>, и составляет 1 003 831 рубля НДС не облагается»;

– пункт 2.2 договора исключить.

– пункт 2.3: «Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены здания и земельного участка, предусмотренной пунктом 2.1. договора (в дальнейшем – Основной долг) в течение пяти лет с даты заключения настоящего договора»;

– пункт 2.4: «Оплата Основного долга осуществляется покупателем равными долями по 16 730 (шестнадцать тысяч семьсот тридцать) рублей 52 копейки (последний платеж – 16 730 (шестнадцать тысяч семьсот тридцать) рублей 32 копейки ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора». Судом уточнение принято.

Решением суда от 01.12.2016 (т. 9, л. д. 123) исковые требования удовлетворены. Суд не принял во внимание отчет о рыночной стоимости имущества, составленный ИП ФИО4, на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с наличием у сторон разногласий по цене выкупа, представлением предпринимателем альтернативного рыночного отчета о стоимости спорного имущества, суд, назначив судебные экспертизы по делу, разрешил спор по их результатам.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на пропуск предпринимателем тридцатидневного срока заключения договора, установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего

предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и утрату им преимущественного права выкупа спорного имущества. Отмечает, что поскольку земельный участок в аренду истцу не предоставлялся, рассрочка оплаты его стоимости предоставляться не может. Считает, что судебные расходы по оплате проведенных по делу экспертиз в полном объеме не могут быть возложены на ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считая законным и обоснованным принятое решение.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений истца и представителя ответчика судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации и предпринимателя, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором недвижимого муниципального имущества – нежилого здания, лит. А, общей площадью 25,1 кв. метра, расположенного по адресу: <...> (договор аренды от 23.04.2004 № 1242004, т. 1, л. д. 10).

Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0070051:29, принадлежащим муниципальному образованию город Рязани (свидетельство о государственной регистрации права, т. 1, л. <...>).

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, предприниматель 19.10.2012 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества (т. 1, л. д. 87).

Решением Рязанской городской думы от 27.12.2012 № 521-5 установлены условия приватизации, согласно которым продажная цена установлена в размере 1 086 964 рублей, из которых 102 880 рублей – стоимость здания и 984 084 рубля – стоимость земельного участка.

На основании указанного решения администрацией 14.03.2013 в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 89), который

подписан истцом с протоколом разногласий и 15.04.2013 возвращен ответчику с указаниями на разногласия по выкупной стоимости (т. 1, л. д. 16, 97).

18.05.2013 ответчик повторно направил истцу аналогичный проект договора купли- продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 101), который 17.06.2013 повторно возвращен ответчику с теми же разногласиями (т. 1, л. <...>).

Возражая против предложенной выкупной стоимости, предприниматель представил заключение ИП ФИО5, согласно которому рыночная стоимость здания и земельного участка определена в размере 73 000 рублей (т. 1, л. д. 19–65).

Наличие разногласий относительно условий выкупа, включая цену его продажи, послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Данный принцип конкретизирован в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой

недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли- продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли- продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчете от 30.11.2012 № 11-12/70, составленном индивидуальным предпринимателем ФИО4 по заказу администрации. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены выкупаемого имущества.

Согласно выполненному ИП ФИО4 по заказу администрации отчету об оценке от 30.11.2012 № 11-12/70, рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 08.11.2012 определена в размере 1 086 964 рублей без НДС, из которых стоимость здания – 102 880 рублей, стоимость земельного участка – 984 084 рублей (т. 2, л. д. 19).

Оспаривая указанный отчет, предприниматель представил альтернативное заключение от 25.06.2013 № 1399, подготовленное ИП ФИО5, согласно которому рыночная стоимость имущества составила 73 000 рублей без НДС (7 000 рублей – стоимость здания и 66 000 рублей – стоимость земельного участка, т. 1, л. д. 46).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначалось несколько экспертиз определениями от 06.07.2015 (поручена ИП ФИО6), от 23.12.2015 (поручена ООО Консалтинговая компания «Агара», эксперт ФИО7) и от 17.03.2016 (поручена ООО «РОНЭКС», эксперт ФИО8).

Выкупная цена имущества определена судом на дату подачи заявки на выкуп - 19.10.2012 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12) и по результатам проведенной повторной судебной экспертизы составила 1 003 831 рублей (т. 8, л. д. 112).

Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая представленное экспертом дополнительные пояснения (т. 9, л. д. 30), содержащее обоснование величины рыночной стоимости спорного здания и расположенного под ним земельного участка, а также

пояснения эксперта, данные в судебном заседании 28.06.2016, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства по делу ввиду его соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Администрацией размер установленной выкупной стоимости не оспаривается, ее возражения сводятся к несогласию предоставления предпринимателю рассрочки уплаты стоимости земельного участка.

Между тем, договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Закона № 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно нежилое здание и земельный участок, на котором данное здание находится, в связи с чем, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок. В связи с тем, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал рассрочку оплаты приобретаемого имущества, суд пришел к верному выводу о том, что спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2016 по делу № А54-1131/2015).

Федеральным законом от 29.06.2015 № 158-ФЗ, вступившим в силу с 30.06.2015, в Закон № 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым срок рассрочки при заключении договора не может быть менее 5 лет.

Несостоятелен также довод заявителя о незаконности взыскания с него судебных расходов по оплате проведенной по делу судебной экспертизы как несоответствующий положениям статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым денежные суммы, подлежащие выплате экспертам за выполненную работу, относятся к судебным издержкам; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

То обстоятельство, что истец фактически согласился с результатами судебной экспертизы, не является обстоятельством, исключающим отнесение расходов на оплату такой экспертизы на проигравшую спор сторону.

Ссылка заявителя на необходимость пропорционального распределения судебных расходов на оплату проведенных по делу судебных экспертиз, подлежит отклонению, поскольку рассматриваемый спор является неимущественным, требования истца об урегулировании разногласий удовлетворены полностью (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.08.2016 № Ф09-7397/16).

Довод заявителя о том, что преимущественное право выкупа у истца не возникло, в связи с пропуском тридцатидневного срока установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, противоречит выводам, изложенным в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 05.11.2014 по настоящему делу, которые применительно к статье 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязательны для нижестоящих судов.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.12.2016 по делу № А54-6270/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А. Капустина

Судьи М.М. Дайнеко

Е.Н. Тимашкова