Постановление от 21 февраля 2024 г. по делу № А07-22375/2021

466/2024-10543(1)


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-701/2024
г. Челябинск
21 февраля 2024 года
Дело № А07-22375/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2023 по делу № А07-22375/2021.

После перерыва в судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества «Региональный фонд» - ФИО2 (доверенность от 04.04.2022 № 161, срок действия до 03.04.2025, паспорт, диплом);

Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» - ФИО3 (доверенность от09.01.2024 № 8, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Акционерное общество «Региональный фонд» (далее – истец, АО «Региональный фонд») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – ответчик, ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан») о взыскании 567 553 116 руб. 45 коп. и обращении взыскания на залог.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Банк Дом.РФ», Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерство строительства и архитектуры Республики Башкортостан, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан, Министерство финансов РБ, Аппарат Правительства Республика Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2023 (резолютивная часть от 04.12.2023) исковые требования АО «Региональный фонд» удовлетворены. Суд взыскал с ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» в пользу АО «Региональный фонд» основной долг по соглашению об урегулировании № ФЖС-02 от 27.03.2019 в сумме 500 000 000 руб., проценты на сумму основного долга с 29.03.2019 по 31.07.2021 в сумме 58 931 506,86 руб., проценты на сумму основного долга 500 000 000 руб. по ставке 5 (пять) процентов годовых с 01.08.2021 по дату фактической оплаты, пени за период с 01.07.2021 по 31.07.2021 в сумме 8 621 609,59 руб., пени на сумму основного долга 500 000 000 руб. по ставке 0,05 (ноль целых пять сотых) процента в день с 01.08.2021 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по дату фактической оплаты, пени на сумму просроченных процентов в размере 56 232 876,71 руб. по ставке 0,05 процента в день с 01.08.2021 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по дату фактической оплаты, 206 000 руб. суммы расходов по государственной пошлине.

Суд решил: обратить в пользу Акционерного общества «Региональный фонд» взыскание на принадлежащее Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на праве хозяйственного ведения и заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.10.2016 № 08-022/1/3/16, имущество:

- Административное здание, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 4062,9 десятых) кв.м., инв. № 11102, лит. АА1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:185;

- Бистро, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 105,00 кв.м., инв. № 11102, лит. Б, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:186.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 324 556 000 руб., в том числе: Административного здания, с кадастровым номером 02:55:010142:185 – 311 289 600 руб., Бистро, с кадастровым номером 02:55:010142:186 – 13 266 400 руб.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке.

Апелляционная жалоба подана краткой в суд апелляционной инстанции, является декларативной и не содержит конкретных мотивов, по которым заинтересованное лицо не согласно с вынесенным судебным актом.

В апелляционной жалобе ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит:

1) Отменить решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.12.2023 в части определения размера начальной продажной стоимости заложенного имущества полностью и принять новый судебный акт по делу № А07-22375/2021.

2) Назначить проведение повторной (дополнительной) оценочной судебной экспертизы.

От ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан», поступила полная апелляционная жалоба (вх. № 5309 от 29.01.2024), которая приобщена к материалам дела.

Апеллянт указал, что эксперт (оценщик) при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Более того, при определении экспертом корректировки на состояние отделки, при наличии осмотра лишь оцениваемого объекта (без осмотра аналогов) нарушен сам принцип проверяемости и обоснованности заключения.

Податель жалобы пояснил, что при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом не учтены следующие существенные факторы того, что объект находится в центре города Уфы, имеются все подведенные коммуникации, здание оснащено Системой контроля и управления доступом (СКУД) с установленными видеокамерами по всему периметру здания, наличие автостоянки (парковки) на двадцать машин, крытая галерея с пандусами и лестницами вокруг здания Бистро, здание полностью оборудовано современной системой кондиционирования.

Апеллянт считает, что 29.07.2022 обосновывая отзыв по ответам эксперта, указывал на то, что эксперт в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы сравнительным методом в качестве объектов аналогов использовал объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, а именно аналогов жилого комплекса с административным нежилым зданием, местоположение объекта один в Орджоникидзевском районе города Уфы (СК Черника), другой в Кировском районе (ЖК Уникум) и с несопоставимыми с ними по ценообразующим факторам, что привело к существенному занижению рыночной стоимости спорного имущества.

Податель жалобы полагает, что обоснованность использования экспертом при расчёте корректировок на местоположение и объектами-аналогами, опубликованный «Справочника оценщика», под редакцией Л.А. Лейфера, 2020 года, тогда как имеется более актуальная версия издания «Справочника оценщика недвижимости», 2021 года, под редакцией того же Л.А. Лейфера корректирующие коэффициенты определены неверно и в ином размере.

Апеллянт пояснил, что суд первой инстанции не дал правовую оценку, не отразил в судебном акте все поданные и обоснованные доводы предприятия «ФЖС» по проведенной оценщиком оценке объектов недвижимости

изложенной в рецензии от 09.12.2022 исх. № 069/1 об использовании устаревших справочников, неприменении подходов по оценке, некорректном применении корректировки и определении их величины (с учетом некорректного расчета при определении этажности объектов аналогов и расстановки «баллов» по местоположению).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.02.2024 на 10 час. 15 мин.

От акционерного общества «Региональный фонд» поступило ходатайство о переносе судебного заседания (вх. № 9105 от 13.02.2024). Ходатайство удовлетворено.

От ГУП ФОНД ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН поступило ходатайство о переносе судебного заседания (вх. № 9090 от 13.02.2024). Ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании 13.02.2024 объявлен перерыв до 20.02.2024 ввиду поступившего сообщения о произошедшем чрезвычайном происшествии на железнодорожных путях и невозможности явки представителей.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

До начала судебного заседания от акционерного общества «Региональный фонд» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами отправки лицу, участвующим в деле (вх. № 7696 от 07.02.2024). Отзыв приобщен к материалам дела.

От ГУП ФОНД ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН поступило ходатайство о назначении экспертизы (вх. № 9091 от 13.02.2024).

После перерыва от ГУП ФОНД ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН поступило ходатайство о назначении экспертизы (вх. № 9360 от 13.02.2024).

От акционерного общества «Региональный фонд» посредством системы «МойАрбитр» поступили письменные возражения относительно назначения по делу повторной оценочной судебной экспертизы (вх. № 9918 от 16.02.2024). Пояснения приобщены к материалам дела.

В ходе судебного заседания 20.02.2024 судом установлено, что в просительной части апелляционной жалобы, в двух ходатайствах ответчиком заявлено о проведении повторной (дополнительной) оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия, удалившись в совещательную комнату, рассмотрев заявленные апеллянтом ходатайства о назначении по делу повторной (дополнительной) оценочной судебной экспертизы, приходит к выводу о том, что они не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Заключение экспертизы представляет собой один из видов доказательств по делу (часть 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценивается арбитражным судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным статьей 71 данного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Назначение экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находятся в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.

В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А6317407/2009 судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих вопросов, требующих специальных знаний. Целесообразность проведения экспертизы определяет суд.

По смыслу названных норм суд может отказать в назначении экспертизы, если у него исходя из оценки уже имеющихся в деле доказательств сложилось убеждение, что имеющиеся доказательства в достаточной мере подтверждают или опровергают то или иное обстоятельство.

В абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, которое было удовлетворено. К тому же, была проведена дополнительная экспертиза в связи с необходимостью определения актуальной стоимости объекта оценки.

Апеллянтом не заявлялось в суде первой инстанции о проведении повторных экспертиз после получения результатов назначенных судебных

экспертиз.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае удовлетворение ходатайства о назначении повторной (дополнительной) судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, судебная коллегия приходит к выводу, что апелляционная жалоба может быть рассмотрена по имеющимся в деле доказательствам. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется. Необоснованное удовлетворение заявленного ходатайства и проведение судебной экспертизы может привести к затягиванию сроков рассмотрения настоящего дела и увеличению судебных издержек, следовательно, нарушению прав и интересов, как истца, так и самого ответчика.

При этом апелляционный суд обращает внимание подателя апелляционной жалобы, что действующее процессуальное законодательство не обязывает суды автоматически удовлетворять все ходатайства, заявляемые лицами, участвующими в деле.

Рассмотрев ходатайства апеллянта о назначении повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отклонил его в связи с отсутствием процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К тому же коллегия отмечает, что в апелляционный суд не представлены согласия экспертных организаций на проведение экспертизы применительно к вопросам, которые формирует апеллянт, документов, подтверждающих наличие у предложенного эксперта соответствующей квалификации, доказательства внесения денежных средств на депозит суда с целью оплаты судебной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее - Постановление № 12), в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части - в части определения размера начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключено соглашение об урегулировании № ФЖС-02 от 27.03.2019.

Согласно пункту 1 Соглашения и ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации АО «Региональный фонд» 28.03.2019 исполнил за ГУП «ФЖС РБ» обязательство перед АО «Банк ДОМ.РФ» по кредитному договору № <***> от 15.09.2016 года в общей сумме 500 000 000 рублей. Оплата произведена платежными поручениями №№ 61-64 от 28.03.2019.

Пунктом 6 соглашения, статьей 313 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к АО «Региональный фонд» перешли права кредитора по Кредитному договору между Должником и Банком, включая право на взыскание процентов и иных предусмотренных Кредитным договором платежей и право залога на объекты недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.10.2016 № 08-22/1/3/16, заключенному между Банком и Должником, принадлежащие Должнику на праве хозяйственного ведения:

- Административное здание, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 4062,9 десятых) кв.м., инв. № 11102, лит. АА1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3. кадастровый (условный) номер 02:55:010142:185; (Здание-1),

- Бистро, назначение: нежилое, 1-этажный. общей площадью 105,00 кв.м., инв. № 11102, лит. Б, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:186 (Здание-2).

В соответствии с пунктом 3.1 договора об ипотеке залоговая стоимость недвижимости составляет 235 910 500 руб., в том числе - Здание-1 -229 030 200 руб., Здание-2 Бистро- 6 880 300 руб.

Согласно пункту 7 соглашения задолженность по основному долгу в сумме 500 000 000 руб. должна быть уплачена в срок по 31.08.2019. Одновременно должны быть выплачены проценты за пользование денежными средствами по ставке 14% годовых. Дополнительным соглашением б/н от 31.03.2020 срок уплаты задолженности по основному долгу в сумме 500 000 000 руб. и начисленных процентов установлен по 30 июня 2021. (включительно). Изменен размер начисления процентов за пользование денежными средствами. На сумму основного долга 500 0000 000 руб. за период по 31.03.2019 начисляются и уплачиваются проценты по ставке 14% годовых, за период с 01.04.2019 на сумму основного долга начисляются и уплачиваются проценты по ставке 5% годовых.

По наступлении срока возврата сумма основного долга и процентов ответчиком не выплачена. Размер неисполненного обязательства по оплате основного долга и процентов перед АО «Региональный фонд» по состоянию на 31.07.2021 составляет 558 931 506 руб. 86 коп. (с учетом уточнения от 07.06.2023).

Пункт 7 соглашения, пункт 5.2 кредитного договора, предусматривают, что за допущенную просрочку по оплате задолженности начисляется неустойка в виде пени в размере 0,05 (ноль целых пять сотых) процента от суммы, уплата которой просрочена, за каждый день просрочки. Сумма неустойки за период с 01.07.2021 по 31.07.2021 составляет 8 621609, 59 руб.

Общая сумма задолженности по состоянию на 31.07.2021 составляет 567 553 116,45 руб.

Претензия № 07-524 от 05.07.2021 об уплате задолженности и неустойки, направленная в адрес ГУП «ФЖС РБ», оставлена им без удовлетворения.

Вышеизложенное послужило основанием для обращения в арбитражный

суд с исковым заявлением.

Согласно материалам дела, ответчик факт заключения соглашения об урегулировании № ФЖС-02 от 27.03.2019 и погашения истцом долга ответчика перед Банком не отрицает, ходатайствует о снижении неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств оплаты либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты, ответчик, заключив договор и соглашение, обязался, в том числе, нести ответственность в виде уплаты неустойки.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункту 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 (Заем) главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность заемщика возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Пункт 5 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности, такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Суд первой инстанции не усмотрел в соглашении об урегулировании № ФЖС-02 от 27.03.2019 признаков незаключенности либо ничтожности.

Действительность соглашения в рамках апелляционного производства не оспаривается.

Суд первой инстанции указал, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты, требования истца подлежат удовлетворению в заявленном размере:

- основной долг по соглашению об урегулировании № ФЖС-02 от 27.03.2019 в сумме 500 000 000 руб.,

- проценты на сумму основного долга с 29.03.2019 по 31.07.2021 в сумме 58 931 506,86 руб.

- проценты на сумму основного долга 500 000 000 руб. по ставке 5 (пять) процентов годовых с 01.08.2021 г. по дату фактической оплаты.

Суд первой инстанции рассмотрел требование о взыскании неустойки за период с 01.07.2021 по 31.07.2021в сумме 8 621 609,59 руб.,

- пени на сумму основного долга 500 000 000 руб. по ставке 0,05 (ноль целых пять сотых) процента в день с 01.08.2021 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по дату фактической оплаты,

- пени на сумму просроченных процентов в размере 56 232 876,71 руб. по ставке 0,05 процента в день с 01.08.2021 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по дату фактической оплаты.

Расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным.

Согласно материалам дела, ответчиком было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки, которое судом первой инстанции отклонено, ввиду чего требование истца о взыскании неустойки удовлетворено в заявленном размере.

Решение суда первой инстанции в части взыскания суммы основного долга, процентов, пени не оспаривается, а потому апелляционному пересмотру не подлежит.

Кроме того, истцом заявлено требование об обращении взыскания на принадлежащее ответчику на праве хозяйственного ведения и заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.10.2016 № 08-022/1/3/16, имущество:

- Административное здание, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 4062,9 десятых) кв.м., инв. № 11102, лит. АА1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:185;

- Бистро, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 105,00 кв.м., инв. № 11102, лит. Б, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:186.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 6 соглашения, статья 313 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что к АО «Региональный фонд» перешли права кредитора по Кредитному договору между Должником и Банком, включая право залога на объекты недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.10.2016 № 08-22/1/З/16, заключенному между Банком и Должником, принадлежащие Должнику на праве хозяйственного ведения.

Суд первой инстанции пришел к правомерном выводу о том, что поскольку факт неисполнения (ненадлежащего исполнения) ответчиком обязательства, обеспеченного залогом по договору об ипотеке, судом установлен и подтверждается материалами дела, договор залога соответствует требованиям, предъявляемым законом к данному виду договоров, сторонами не оспорен, наличие обстоятельств, подтверждающих незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества залогодателем не доказано, требование истца об

обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, суд правомерно обратил взыскание на имущество, заложенное по делу об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.10.2016 № 0822/1/З/16.

Относительно данных выводов суда апелляционная жалоба доводов не содержит.

Согласно статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с пунктом 3.1 договора об ипотеке залоговая стоимость недвижимости составляет 235 910 500 руб., в том числе - Здание-1 -229 030 200 руб., Здание-2 Бистро- 6 880 300 руб.

Согласно материалам дела, ответчик полагает, что стоимость залогового имущества надлежит определить, исходя из рыночной стоимости, ввиду чего было заявлено ходатайство о проведении оценочной судебной экспертизы.

Определением от 20.12.2021 по делу № А07-22375/2021 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

-определить на дату проведения судебной экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости: Административное здание, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 4062,9 кв.м., инв. № 11102, лит. АА1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д.5, корп.3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:185?

-определить на дату проведения судебной экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости: Бистро, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 105,00 кв.м., инв. № 11102, лит. Б, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д.5, корп.3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:186?

31.03.2022 в суд поступило заключение эксперта № б/н от 29.03.2022.

По результатам исследования эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 15.03.2022 рыночная стоимость будет равна:

- объекта исследования, в состав которого входит ОКС с кадастровым № 02:55:010142:185 (административного здания (лит. А) + пристрой (лит. А1))388 905 ООО (Триста восемьдесят восемь миллионов девятьсот пять тысяч) рублей;

- объекта исследования, в состав которого входит ОКС с кадастровым № 02:55:010142:186 (бистро (лит. Б)) - 16 658 ООО (Шестнадцать миллионов шестьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Ввиду наличия возражений со стороны ответчика относительно экспертного заключения и выводов эксперта определением Арбитражного суда

Республики Башкортостан от 28.03.2023 назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- влияет ли применение актуальных справочников, затратного и доходного метода, корректировка объектов-аналогов и расстановки «баллов» по местоположению, корректировка на неотделимые улучшения на определение рыночной стоимости объектов недвижимости: Административное здание, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 4062,9 кв.м., инв. № 11102, лит. АА1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д.5, корп.3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:185, Бистро, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 105,00 кв.м., инв. № 11102, лит. Б, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д.5, корп.3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:186?

-с учетом ответа на первый вопрос определить какова рыночная стоимость указанных объектов.

04.05.2023 в суд поступило заключение эксперта от 28.04.2023.

Экспертом сделаны выводы о том, что рыночная стоимость объектов составляет:

- Административное здание, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 4062,9 десятых) кв.м., инв. № 11102, лит. АА1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:185 - 311 289 600 руб.;

- Бистро, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 105,00 кв.м., инв. № 11102, лит. Б, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Ленина, д. 5, корп. 3, кадастровый (условный) номер 02:55:010142:186 - 13 266 400 руб.

Согласно части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Как верно отметил суд первой инстанции, проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Ввиду чего, суд первой инстанции пришел к правомерным выводам, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела. Таким образом,

нет оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащими доказательствами по делу.

Коллегией установлено, что доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с заключением эксперта.

Между тем, суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные в материалы дела заключения судебных экспертиз, представленные ответчиком возражения, не усматривает оснований для признания доводов апелляционной жалобы обоснованным.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Заключение по итогам проведения судебной экспертизы обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обоснованно ссылками на применяемые в процессе исследования стандартами и методиками.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-Ф3 Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Коллегия приходит к выводу о том, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы в письменном виде, сомнений в обоснованности заключения или наличия противоречий в выводах экспертов у суда не возникло.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив порядок назначения и проведения судебной экспертизы, суд не установил каких-либо процессуальных нарушений, влекущих признание данного доказательства не допустимым.

Поскольку заключения эксперта соответствует требованиям закона, не содержат противоречий и неоднозначных толкований установленных данных, являются полными, мотивированными и содержат ясные и обоснованные выводы; нарушений при проведении данной экспертизы не усматривается, в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперты судом предупреждены, сомнений в обоснованности, объективности и достоверности заключения экспертов у суда также не возникло.

Таким образом, коллегией экспертные заключения приняты в качестве надлежащего доказательства.

Коллегией отклоняется довод апеллянта о том, что эксперт (оценщик) при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из дополнительных пояснений эксперта, представленных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, следует, что согласно п.11 ФСО

№ 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные правила содержатся в ст. 25 Федерального закона

№ 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, необходимо обоснование лишь выбора подхода и указание примененных методов, а потому, вопреки доводам апеллянта, эксперт выполнил требования законодательства в полном объеме.

Более того, экспертом отмечено, что объект исследования не является уникальным и не является объектом специального назначения ввиду чего применение затратного подхода не является предпочтительным.

Коллегией не может быть признан обоснованным довод апеллянта о том, что эксперту необходимо было обосновать отказ от применения того либо иного подхода, поскольку ФСО № 1 (в редакции от 20.05.2015 № 297) в пункте 11 не содержит требование о необходимости обоснования отказа.

Довод апеллянта о том, что при определении экспертом корректировки на состояние отделки, при наличии осмотра лишь оцениваемого объекта (без осмотра аналогов) нарушен сам принцип проверяемости и обоснованности заключения, отклоняется.

Исследуемый объект находится в удовлетворительном состоянии, не требует реставрационных работ (исходя из предоставленных материалов и результата осмотра). Из материалов дела не следует, что ответчик во время осмотра информировал эксперта о необходимости реставрационных работ, т.е. данный фактор не влияет на рыночную стоимость (на дату проведения экспертизы).

Кроме того, из пояснений эксперта, имеющихся в материалах дела, объект исследования хотя и является объектом культурного наследия, не является уникальным с позиций рынка ни с точки зрения вида, ни назначения: это многоэтажное здание со стандартным офисным назначением.

Уникальными объектами являются такие объекты как церкви, мечети, такие как Останкинская башня и т.д. (т.е. и по виду уникальны, и по назначению).

Собственник объекта культурного наследия (ОКН) несет бремя содержания принадлежащего ему ОКН, включенного в реестр или перечень выявленных ОКН, что, как правило, приводит к большим операционным расходам по отношению к не обремененным охранными обязательствами объектам при более строгом контроле за соблюдением условий эксплуатации, а потому ведет к уменьшению стоимости объекта недвижимости в целом за счет увеличения операционных расходов, связанных с проведением реставрационных работ (при необходимости).

Коллегия обращает внимание на то, что нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, не содержат требования для осмотра оценщиком объектов аналогов, используемых в сравнительном подходе.

Так, согласно п.5 ФСО № 7 в отношении оценимого объекта имеется необходимость осмотра, а при отсутствии возможности экспертом обосновывается невозможность осмотра ( ФСО № 7 п.5).

С учетом изложенного необоснованы доводы ответчика о том, что экспертом не производился осмотр объектов-аналогов.

Ссылки апеллянта на отсутствие у объекта-аналога № 1 коммуникаций судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из заключения эксперта, выполненного по итогам дополнительной судебной экспертизы от 28.04.2023, следует, что объект аналог № 1 не использовался при проведении оценки.

Отклоняется довод о том, что при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом не учтены следующие существенные факторы того, что объект находится в центре города Уфы, имеются все подведенные коммуникации, здание оснащено Системой контроля и управления доступом (СКУД) с установленными видеокамерами по всему периметру здания, наличие автостоянки (парковки) на двадцать машин, крытая галерея с пандусами и лестницами вокруг здания Бистро, здание полностью оборудовано современной системой кондиционирования.

Указанный довод несостоятелен, поскольку в заключении эксперта от 28.04.2023 фактор местонахождения объекта учтен при расчете корректировки на местоположение (стр. 82-83 заключения).

Ссылки апеллянта на использование экспертом в качестве объектов- аналогов, не относящихся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту признаются противоречащими материалам дела, поскольку в заключении эксперта от 20.04.2023 не используются указанные ответчиком объекты- аналоги, расположенные в Орджоникидзевском районе города Уфы (СК Черника), в Кировском районе (ЖК Уникум).

При этом на странице 62 дополнительного заключения от 28.04.2023 экспертом указаны объекты-аналоги, расположенные на ул. Пархоменко, ул. К.Маркса г.Уфы.

Ссылки апеллянта на использование неактуальной редакции «Справочника оценщика», под редакцией Л.А. Лейфера, 2020 года, противоречит содержанию заключения дополнительной экспертизы, из которого следует, что использован актуальный справочник под редакцией Л.А. Лейфера, 2021 (страницы 81-85 заключении эксперта от 20.04.2023).

Коллегия обращает внимание на то, что замечания ответчика к первичной экспертизе послужили одним из оснований для назначения судом дополнительной экспертизы. Замечания были учтены экспертом при проведении дополнительной экспертизы. На страницах 82-83 заключения эксперта от 20.04.2023г. корректировка на местоположение по методу бального расчета корректировки заменен на корректировки по справочнику Лейфера.

Новый расчет по этажности содержится на стр. 84-85 заключения эксперта от 20.04.2023.

Ссылки апеллянта на то, что судом отражены в обжалуемом решении суда не все доводы ответчика коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку нормы статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предъявляют конкретных требований к фактической полноте судебных актов. Указание арбитражными судами только выводов, в том числе по итогам непосредственной оценки документов, содержание которых исключает согласие суда с доводами участвующего в деле лица, не является нарушением указанных норм процессуального права.

Иными словами, неотражение судом в решении всех доводов стороны по делу, не свидетельствует о том, что судебный акт был принят с нарушением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и без учета позиции стороны.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2017 № 305-КГ17-13553 указано, что неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств и доводов заявителя не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки. Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой, в том числе определениями Верховного суда Российской Федерации от 15.12.2016 № 302-КГ16-16864, от 27.03.2017 № 304-КГ17-1427, от 29.11.2016 № 304-КГ16-15626.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта с учетом имеющихся в материалах дела доказательств не находят своего подтверждения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, основанием для отмены (изменения) судебного акта суда первой инстанции, исходя из принципа правовой определенности, могут являться только те, которые указаны в норме ст. 271 (ст. 272) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

При вышеизложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2023 по делу № А07-22375/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова

Судьи: И.Ю. Соколова

В.А. Томилина