Постановление от 31 августа 2022 г. по делу № А07-25118/2020

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-10025/2022
г. Челябинск
31 августа 2022 года
Дело № А07-25118/2020



Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2022 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эльф Плюс» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2022 по делу № А07-25118/2020.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Эльф Плюс»:

- ФИО2 (доверенность от 14.07.2022, срок действия по 31.12.2022, нотариально заверенная копия диплома, паспорт);

- ФИО3 (доверенность от 01.07.2022, срок действия до 06.12.2022, паспорт, удостоверение адвоката).


Общество с ограниченной ответственностью «Эльф Плюс» (далее – ООО «Эльф Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) о признании незаконным бездействие Управления в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, помещения муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв.м, с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: <...>, литера А; обязать Управление заключить договор купли-продажи помещения муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв.м, с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: <...>, литера А. по рыночной стоимости помещения, за вычетом определенной рыночной стоимости неотделимых улучшений в результате проведенного экспертного заключения №14-22 от 11.04.2022 в размере 1 732 639 руб., т.е. в размере 2 835 826 руб. 72 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 8 л.д. 34).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (далее – третье лицо, ООО «Аудит-безопасность»).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.06.2022 (резолютивная часть от 21.06.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Эльф Плюс» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апеллянт указал, что материалами дела были установлены многочисленные факты допущенных Управлением нарушений норм муниципальных и федеральных нормативных актов (приводит в таблице), в связи с чем, требования ООО «Эльф Плюс» в части признания действий (бездействия) подлежали удовлетворению. При этом, суд первой инстанции, установив факт длительного бездействия, значительного нарушения сроков, сделал противоположный вывод об отсутствии бездействия. Факт наличия нарушений подтверждается также представлением прокуратуры и ответом на него администрации, что означает признание наличия нарушений со стороны ответчика. Так представлением прокуратуры от 22.01.2021 (т. 4. л.д. 36-41) установлено, что выявленные нарушения ущемляют права ООО «Эльф плюс» на оказание в соответствии с утвержденными стандартами.

Податель жалобы ссылается на наличие в действиях ответчика признаков злоупотребления правом. Данному доводу судом первой инстанции оценка не дана.

Апеллянт указал, что судом первой инстанции не разрешен спор о цене арендованного имущества, являющегося предметом договора купли-продажи.

Податель жалобы настаивает на доводах, что необходимость проведения арендатором ремонта заключалась в том, что переданный объект по договору аренды, не соответствовал условиям для осуществления в нем какой-либо деятельности (вне зависимости от ее вида), поскольку был передан в черновой отделке, без проведенных и подключенных сетей энергоснабжения (электроснабжения).

Ссылается на необходимость установления судом стоимости покупаемого объекта недвижимости с учетом несения истцом расходов на необходимый ремонт. Указывает, что стоимость расходов определена в соответствии с заключением эксперта № 14-22 от 11.04.2022.

Считает выводы суда первой инстанции относительно недоказанности факта непригодности объекта недвижимости для осуществления в нем хозяйственной деятельности, необоснованными. Выводы суда первой инстанции сделаны без какой-либо экспертной оценки, перед экспертами вопрос о состоянии помещения на 2016 год не ставился. Суд первой инстанции провел анализ состояния помещения исключительно на основании фотографий, представленных ответчиком, не отвечающим обязательным признакам доказательств.

Апеллянт настаивает на доводе, что изначально предоставленное помещение не являлось пригодным для эксплуатации, истец был вынужден провести ремонт для последующей эксплуатации помещения и ранее технологическое подключение к энергосетям арендованного помещения не производилось, а выводы суда первой инстанции об обратно считает необоснованными.

Податель жалобы считает, что акты приема-передачи спорного помещения лишь подтверждают, что помещение не находилось в состоянии пригодном для эксплуатации, каждый акт, содержащийся в материалах дела содержит указание: «помещение находится в удовлетворительном состоянии». Тогда как, удовлетворительное состояние помещения означает «повреждения, как во внутренних помещениях, так и снаружи, в т.ч. инженерных коммуникаций (требуется проведение не только косметического ремонта, но и замены отдельных элементов или их капитальный ремонт: например - замена окон, дверей, сантехники, капитальный ремонт кровли и т.д.).

Также апеллянт отметил, что представленный технический паспорт от 13.01.2010, не может являться доказательством того, что помещение находилось в состоянии пригодном к эксплуатации, поскольку техническое описание конструктивных элементов основного строения, изложенное в техническом паспорте, имеет отношение к конструктивным элементам самого здания <...> г. Уфа, в целом, а не конкретного помещения, (литер А) офиса № 1.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 23.07.2018между Управлением (арендодатель) и ООО «Эльф-плюс» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального фонда (далее – договор), по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв.м, с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: <...>, литера А (пункт 1.1 договора).

ООО «Эльф-плюс» в адрес истца 04.08.2020 направило заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, ссылаясь на то, что арендуемое имущество находится непрерывно в пользовании ответчика на протяжении двух лет.

В заявлении ответчик сослался на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пояснил, что истец соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным Федеральным законом от 27.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» а также на отсутствие задолженности по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствует.

Дополнительно истец сообщил, что по инициативе арендатора заключен договор о проведении независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения с учетом и без учёта проведенных арендатором ремонтных работ.

Ссылаясь на то, что в указанные сроки ответ Управлением не был предоставлен, 08.09.2020 истец направил жалобу о неисполнении порядка реализации арендованного имущества. Жалоба также содержала требование предоставить ООО «Эльф-плюс» ответ о принятии заявления и начала процедуры реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения либо об отказе в удовлетворении заявления.

Ссылаясь на то, что Управление в предусмотренный административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящего в муниципальной собственности муниципального образования», ответ на заявление предоставлен не был, истец обратился в суд с требованием о признании незаконным бездействие ответчика в реализации имущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, об обязании заключить договор купли-продажи помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Заявитель обратился в суд с требованиями о признании незаконным бездействия Управления в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, помещения муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв.м, с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: <...>, литера А, в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества на основании Закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены частью 3 статьи 9 вышеназванного закона, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заинтересованного лица на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Эльф Плюс» обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, спорное имущество находится в аренде у заявителя с июля 2018 года согласно договору аренды № 31206 от 23.07.2018.

Срок действия данного договора в соответствии с пунктом 1.1 договора был определен с 23.07.2018 по 22.07.2023.

В обоснование иска заявитель указал, что Управлением допущено бездействие, выразившееся в не рассмотрении по существу заявления о приватизации арендуемого имущества, поскольку положениями Закона № 159-ФЗ прямо предусмотрено, что по результатам рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченным органом должно быть принято либо решение о подготовке проекта договора купли-продажи, либо решение об отказе в приобретении арендуемого имущества, при этом решение об отказе в приобретении имущества принимается только по основаниям, установленным частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Исходя из главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве восстановления нарушенного права Управление должно было совершить действия, указанные в Законе № 159-ФЗ.

Как установлено судом первой инстанции, 19.11.2020 было принято постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1466, в соответствии с которым нежилое помещение по вышеуказанному адресу было включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2020 год.

Документы на оценку рыночной стоимости рыночной стоимости были переданы истцом ООО «Аудит-безопасность 25.11.2020, о чем свидетельствует письмо № УЗ–11369 от 25.11.2020, представленное ответчиком в материалы дела.

Отчет № 20 - 344/8/1-Н об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 110,6 кв.м составлен независимым оценщиком ООО «Аудит-безопасность» ФИО4 08.12.2020.

Согласно указанному отчету об оценке №20-344/8/1-Н от 08.12.2020, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилые помещения общей площадью 110,6 кв.м цоколя 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу, Кировский район, ул. З.ФИО5, д. 16 по состоянию на 05.08.2020, составляет 5482158 руб. 86 коп. с НДС, 4 568 465 руб. 72 коп. без НДС.

Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 39 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда — нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Загира ФИО5, 16» было принято 25.01.2021.

В соответствии с правилами статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Принимая во внимание, что 28.11.2020 является не рабочим днем, следовательно, 30.11.2020 является последним для направления ответчиком проекта договора купли-продажи объекта аренды истцу.

02.02.2021 Управление направило истцу письмо № УЗ-850 от 01.02.2021 с предложением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, с приложением копии постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.01.2021 № 39, проекта договора купли — продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 29.01.2021.

В направленном истцу проекте договора стоимость объекта в договоре определена в размере рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком, составленным ООО «Аудит-безопасность» и составляет 4 568 465,72 руб.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что избранный способ защиты не приведет к восстановлению прав заявителя, поскольку на момент обращения с требованием в суд Управлением уже был направлен проект договора купли-продажи, в действиях Управления отсутствует уклонение от заключения договора купли-продажи, не наблюдается бездействие.

Руководствуясь положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, принимая во внимание тот факт, что на момент обращения с требованием в суд (16.10.2020) срок рассмотрения заявления ответчиком о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не истек, судом первой инстанции правомерно не установлено оснований для признания незаконным бездействия Управления, поскольку истец преждевременно, до истечения предусмотренных законом сроков рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение имущества обратился в суд иском о признании незаконным бездействие ответчика и об обязании заключить договор купли-продажи.

Ответчик в ходе рассмотрения дела пояснил, что для включения объекта в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа город Уфа Башкортостан на 2020 год (далее по тексту - Прогнозный план приватизации) Управлением проводилась работа по сбору и проверке документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги, в связи с чем в проект постановления, отправленный на утверждение в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан 19.08.2020, объект включен не был. До выхода указанного проекта постановления, утверждённого 23.09.2020, согласование следующего постановления в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан не представлялось возможным, в связи с чем проект постановления о включении объекта в Прогнозный план приватизации на согласование в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан был отправлен 02.10.2020. Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 19.11.2020 № 1466 Объект включен в Прогнозный план приватизации.

В рамках муниципального контракта № 0301300247620000561 от 06.07.2020 в адрес ООО «Аудит-безопасность» Управлением 25.11.2020 направлено письмо с заданием на оказание услуг по оценке, отчёт об оценке объекта представлен 08.12.2020.

На основании отчёта об оценке Управлением подготовлен и представлен 21.12.2020 на согласование в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект постановления об условиях приватизации Объекта. Условия приватизации утверждены постановлением Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.01.2021 №39.

Управлением в адрес ООО «Эльф Плюс» 02.02.2021 заказным письмом с уведомлением о вручении направлены копия указанного постановления, предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого Объекта и проект договора купли-продажи. Согласно данным об отслеживании отправления письмо получено адресатом.

Суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает, что в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель, полагающий, что его права и законные интересы нарушены длительным периодом оформления договора купли-продажи, не лишен права обратиться в суд с иском о взыскании убытков.

Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы о выполнении Управлением мероприятий, направленных на реализацию преимущественного права ООО «Эльф Плюс» на приобретение объекта, с нарушением срока подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку не имеет правового значения по отношению к рассматриваемому спору.

Направленный договор купли-продажи со стороны истца не подписан в связи с несогласием рыночной стоимости объекта. По утверждению истца, стоимость объекта недвижимого имущества должна быть определена за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

В части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным действия, выразившегося в неприменении к установленной выкупной стоимости вычета за счет согласованных неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Согласно п. 2.2.6 договора аренды арендатор обязуется не производить на объекте прокладывания скрытых и открытых проводок и коммуникации, перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладывания сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора в срок определенный, предписанием арендодателя.

В силу п. 2.2.7 договора аренды арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью.

Пунктом 2.2.10 договора аренды стороны согласовали, что по истечении срока действия договора, а также при прекращении его действия в срок не более 14 дней передать по акту передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные перестройки и переделки, а также необходимые улучшения, не требуя возмещения средств.

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что истец не представил доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции верно указал на отсутствие в данном случае оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, во-первых, надлежащее техническое состояние объекта при заключении договора аренды от 23.07.2018, что следует из акта приема-передачи от 23.07.2018; во-вторых, производство ремонтных работ арендатором для собственных нужд, что следует из характера деятельности истца.

Как следует из материалов дела, в подтверждение факта проведения работ в период с 01.12.2019 по 29.12.2019 по ремонту нежилых помещений цокольного этажа (номера на поэтажном плане № 31,32,33,34,35,36, 37,38, 39.40,41) 9-ти этажного жилого здания общей площадью 110,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 02:55:011022:242) истец представил локально-сметный расчет, акты о приемке выполненных работ, акты формы КС-1, КС-2 и сослался на договор подряда от 28.11.2019, заключенный с ООО «Башстройсервис», дополнительное соглашение к договору подряда.

В подтверждение стоимости ремонта помещения истцом представлен независимый отчет об оценке стоимости помещения № П/564-1/564-1/НИ/РС от 20.08.2020, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости ремонта отделки, конструктивных элементов нежилого помещения общей площадью 110,6 кв.м цоколя 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу, Кировский район, ул. З.ФИО5, д. 16, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на 20.08.2020 составляет 723 603 руб. 61 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.12.2021, по ходатайству ответчика, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков».

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить, соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки отчет № 20-344/8/1-Н от 08.12.2021, исполненный оценщиком ООО «Аудит-безопасность» ФИО4 Если не соответствует, то указать в чем заключается несоответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

Согласно экспертному заключению № 3/2022 от 20.01.2022 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилые помещения общей площадью 110,6 кв.м цоколя 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу, Кировский район, ул. З.ФИО5, д. 16 по состоянию на 05.08.2020, составляет 5 482 158 руб. 86 коп. с учетом НДС, 4568465 руб. 72 коп. без НДС.

Согласно статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом, положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, доводы истца об отсутствии необходимости исследования вопроса правильности проведенной оценки, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства

Согласно статей 12, 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное, В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обстоятельства рассматриваемого судом первой инстанции дела свидетельствуют о наличии возражений предпринимателя против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете независимого оценщика ООО «Аудит - безопасность», при том, что договор купли-продажи объекта недвижимости не заключен в связи с наличием разногласий относительно условия о цене объекта.

Согласно пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Экспертное заключение № 3/2022 от 20.01.2022 принято во внимание судом первой инстанции, сомнений в достоверности выводов не выявлено.

При этом, как верно отметил суд первой инстанции, истец, несмотря на несогласие с величиной рыночной стоимости объекта недвижимости определенной оценщиком ООО «Аудит-безопасность» ФИО4 в отчете № 20-3444/8/1 от 08.12.2021, уточнил основание исковых требований, в окончательной редакции от 12.05.2022 исходил из рыночной стоимости 4 568 465 руб. 72 коп.

Определением суда от 01.02.2022, по ходатайству истца, по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Корпорация ТЭФ (<...>) ФИО6 и ФИО7.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Выполнены ли в нежилом помещении цокольного этажа (номера на поэтажном плане № 31,32,33,34,35,36, 37,38, 39.40,41) 9 -ти этажного жилого здания общей площадью 110,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 02:55:011022:242) следующие ремонтные работы:

1) установка металлических дверных блоков в готовые проемы, а также работы необходимые для их установки;

2)сплошное выравнивание внутренних бетонных поверхностей;

3) устройство потолков: плитно-ячеистых по каркасу из оцинкованного профиля;

4) устройство потолков: реечных алюминиевых;

5) устройство подстилающих бетонных слоев;

6) устройство покрытий из линолеума насухо из готовых ковров на комнату;

7) устройство покрытий из плит керамогранитных;

8) сплошное выравнивание внутренних поверхностей (одностороннее оштукатирование) из сухих растворных смесей толщиной до 10 мм;

9) оклейка обоями стен по монолитной штукатурке и бетону простыми и средней плотности;

10) третья шпатлевка при высококачественной окраске по штукатурке и сборным конструкциям стен, подготовленных под окраску;

11) установка решеток радиаторных;

12) гладкая облицовка стен, столбов, пилястр и откосов с установкой плиток туалетного гарнитура;

13) установка светильников в подвесных потолках;

14) установка светильника аварийного освещения;

15) установка щитков осветительных ОЩВ-12 УХЛ-14;

16) установка приемно-контрольного прибора на 4 луча;

17) установка источника питания малогабаритного для электропитания средств охранно-противопожарной сигнализации марки «МИП Р1»

18) установка аппарата управления и сигнализации;

19) установка звукового оповещателя «Маяк-12 3М»;

20) установка выключателя для скрытой проводки;

21) установка розетки скрытой проводки;

22) установка унитазов с непосредственно присоединенным бачком;

23) установка умывальников трапециевидных со скрытыми установочными поверхностями без, спинки,

24) проведение иных вспомогательных работ.

2) Если да, то какова по состоянию на 05.08.2020 рыночная стоимость неотделимых улучшений.

Согласно экспертному заключению № 14-22 от 11.04.2022 в нежилом помещении цокольного этажа (номера на поэтажном плане №№ 31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41) девятиэтажного жилого здания, общей площадью 110,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>. ФИО5, д,16 (кадастровый номер 02:55:011022:242) были выполнены ремонтные работы.

При ответе на второй вопрос эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 05.08.2020 составляет 1 732 639 руб.

Отказывая в принятии неотделимых улучшений и включении их в цену покупаемого объекта, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как указывает ответчик и следует из материалов дела, 21.10.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ и ГБУЗ РБ «Уфимский городской центр медицинской профилактики» был заключен договора аренды № 28532 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 110,6 кв. м.

01.04.2016 соглашением сторон договор был расторгнут и помещение передано по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии.

01.06.2016 независимый оценщик ЗАО «Эксперт - Оценка» произвел осмотра вышеуказанного помещения и составил отчет об оценке № 16 - 14-6/14 - Н об определении рыночной годовой арендной платы.

Из фотографий, которые приложены к вышеуказанному отчету и сведений об объекте недвижимости в отчете следует, что в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, площадью 110,6 кв. м, современный стандартный ремонт, имеются все необходимые коммуникации, помещение в хорошем состоянии.

С 01.04.2016 по 23.07.2018 указанное нежилое помещение в арендное пользование не передавалось.

13.07.2018 были проведены торги на право заключения договора аренды вышеуказанного нежилого помещения, по результатам которых, договор был заключен с ООО «Эльф Плюс».

Как верно указал суд первой инстанции, до проведения торгов истец был ознакомлен с состоянием объекта и наличием коммуникаций.

23.07.2018 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ и ООО «Эльф Плюс» был заключен договор аренды № 31206 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> и подписан акт приема-передачи. Из акта приема передачи следует, что объект передается в удовлетворительном состоянии, видимые недостатки - отсутствуют.

Доказательств обращения истца с письменными претензиями в адрес арендодателя относительно состояния вышеуказанного объекта и необходимости проведения ремонтных работ до и после заключения договора аренды материалы дела не содержат. Обратного не доказано.

Как установлено судом первой инстанции, спорное помещение истец использует под Детскую студию «Город друзей», и согласно информации, содержащейся на интернет ресурсе по адресу gorod-druzei.ru и архивным фотографиям, размещенным на указанном адресе, следует, что ООО «Эльф Плюс» осуществляло свою деятельность в 2018-2019 годах в помещении с чистовой отделкой.

Из представленных в материалы дела скриншотов интернет -страницы gorod-druzei.ru следует, что 24.10.2018 размещена информация об открытии студий детский праздников и развития «Город друзей» - 01.11.2018. О том, что истец осуществлял деятельность в спорном помещении в ноябре - декабре 2018 года следует из размещения истцом на сайте информации о проведении новогодних утренников 25.12.2018 в 18-00 час.

Факт пользования спорным помещением в период с января по декабрь 2019 года также следует из скриншотов интернет-страницы gorod-druzei.ru, где размещена информация о мероприятиях, которые состоялись 21.02.2019 (спектакль «Финдус переезжает»), 10.03.2019 (пижамная вечеринка), празднование дня рождений (Только в мае!) с указанием аренды студии -700 руб./час.в будни, 1000 руб./час. в выходные, 02.06.2019 (бесплатная фотосессия к «Дню защиты детей»), 24.11.2019 (новогодний фотодень с собачками Варей и Лелей), 24.12.2019 (новогоднее семейное шоу «Щелкунчик»), 27.12.2019 (новогодний малышник «Моя первая елочка»), на сайте также размещена новостная лента по месяцам, отзывы о проведении праздников и фотосессий.

Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты, доказательств иного истцом в материалы дела не представлены.

В подтверждение доводов о том, что помещение было передано в аренду без подключения к системе электроснабжения, истец представил ответ на адвокатский запрос.

Из ответа ООО «Башкирэнерго» следует, что технологическое присоединение энергопринимающего устройства ООО «Эльф Плюс» осуществлено 12.04.2019, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения № 2401, оформленного между ООО «Домоуправление «Белореченский» (иной владелец объектов электросетевого хозяйства) и ООО «Эльф плюс», актом организации коммерческого учета электрической энергии от 12.04.2019, оформленного между вышеуказанными организациями.

Актом об осуществлении технологического присоединения № 19-10-24010-16-01 от 17:04.2019, оформленного между ООО «Башкирэнерго» и ООО «Эльф плюс» была подтверждена ранее отпущенная мощность ООО «Эльф плюс» в объеме 15 кВт.

Письмом от 26.06.2019 № 132/1-1811, адресованным директору ПО «УГЭС», общество с ограниченной ответственностью «Энергетическая сбытовая компания Башкортостана» уведомило о заключении энергоснабжения с ООО «Эльф Плюс» с 12.04.2019.

При этом в письме указано на то, что вносятся дополнения (изменения) в договор оказания услуг по передаче электрической энергии № 01110000000001 от 01.09.2018.

С учетом содержания представленных писем, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что на момент заключения договора аренды, помещение было подключено к системе электроснабжения. Ответчик лишь переоформил на себя договор электроснабжения.

Доводы апеллянта о том, что помещение было ему передано в черновой отделке, без подключения к системе электроснабжения, подлежит отклонению в силу установленных выше обстоятельств.

Кроме того, согласно п. 2.2.6 договора аренды арендатор обязуется не производить на объекте прокладывания скрытых и открытых проводок и коммуникации, перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладывания сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора в срок определенный, предписанием арендодателя.

В силу п. 2.2.7 договора аренды арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью.

Из материалов дела не следует, что арендатор обращался к арендодателю за согласованием производства каких-либо работ и получил соответствующее согласование.

Кроме того, отсутствуют доказательства того, что арендодатель принял на себя обязательства по зачету стоимости неотделимых улучшений в последующем при выкупе арендатором спорного помещения, наоборот пунктом 2.2.10 договора аренды стороны согласовали, что по истечении срока действия договора, а также при прекращении его действия в срок не более 14 дней передать по акту передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные перестройки и переделки, а также необходимые улучшения, не требуя возмещения средств.

Отказывая в удовлетворении требования истца об обязании Управления заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул. Загира ФИО5, 16, площадью 110,6 кв.м, на условиях истца, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено выше, Управление не отказывало истцу в заключении договора купли-продажи.

Напротив, материалами дела подтверждается, что истец предпринимал меры для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Управление в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 направило в адрес истца договор купли-продажи для подписания.

Однако, после получения предложения Управления договор купли-продажи истец не подписал, протокол разногласий в адрес Управления не направил и с требованиями в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в суд не обращался.

Учитывая, что истцом приняты меры по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы о злоупотреблении ответчиком своими правами, подлежат отклонению.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, выраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2015 № 32-КГ14-17, от 14.06.2016 № 52-КГ16-4, от 20.10.2015 № 18-КГ15-181, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребление правом, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, либо лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия.

В рассматриваемом случае доводы о злоупотреблении правом со стороны Управления не подтверждены представленными в материалы дела доказательствами и не основаны на нормах действующего законодательства. Доказательств злоупотребления правом со стороны ответчика в материалы дела не представлено.

Судом первой инстанции полно и правильно установлены все фактические обстоятельства по делу, исходя из оценки доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Иные доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2022 по делу № А07-25118/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эльф Плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судьяВ.А. Томилина


СудьиА.С. Жернаков


Ю.С. Колясникова