Постановление от 1 сентября 2025 г. по делу № А63-11209/2023

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-11209/2023

02.09.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 19.08.2025.

Постановление изготовлено в полном объёме 02.09.2025.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мишина А.А., судей: Демченко С.Н. и Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.04.2025 по делу № А63-11209/2023, при участии в судебном заседании от Прокуратуры Ставропольского края – ФИО1 (помощник прокурора), в отсутствие представителей иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации г. Ставрополя (далее – администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет), в котором просила: признать незаконным отказ администрации города Ставрополя в предоставлении предпринимателю в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: производственная деятельность, площадь: 40438 м2, расположенного по адресу: <...> (далее – земельный участок), выраженный в письме от 30.05.2023 № 08/13-5275c. - в порядке устранения допущенных нарушений обязать администрацию города Ставрополя направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка.

В процессе рассмотрения дела, к участию в нем в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена прокуратура Ставропольского края.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.04.2025 по делу № А63-11209/2023 заявление удовлетворено. Суд признал решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность, площадью 40 438 м2, расположенного по адресу: <...>, выраженное в письме от 30.05.2023 № 08/13-5275с незаконным. Обязать администрацию города Ставрополя в лице уполномоченного органа в течение не более 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес ИП ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328; взыскал с администрации города Ставрополя в пользу ИП ФИО2 300 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. Суд, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии оснований для предоставления заявителю в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328, площадью 40438 м2, расположенного по адресу: <...>, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с наличием на указанном земельном участке объектов недвижимости принадлежащих заявителю.

Суд пришел к выводу, что в целях восстановления прав и законных интересов заявителя, счел необходимым обязать администрацию в лице уполномоченного органа (комитета) в течение не более 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес ИП ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328.

Не согласившись с принятым решением, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении иска. Заявитель жалобы указал, что на спорном земельном участке некапитальные объекты не подлежат включению в площадь застройки земельного участка в качестве объектов недвижимости в целях определения объективной потребности в земельном участке. Представленное в дело экспертное заключение содержит ошибки и неточности в связи с чем не может быть допустимым доказательством.

Администрация также обратилась с апелляционной жалобой.

Кроме того, прокуратура Ставропольского края также направила апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции. Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание фактические обстоятельства дела о несоразмерности земельного участка и объектов, принадлежащих ИП ФИО2, а также в непредоставлении последним в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих и допустимых доказательств о необходимости названного земельного участка именно указанной площади. Результаты проведенной по делу экспертизы не подтверждают предусмотренную законом соразмерность земельного участка площади объектов.

Определением суда от 29.05.2025 апелляционные жалобы приняты к совместному рассмотрению, судебное заседание назначено на 15.07.2025.

Рассмотрение жалоб последовательно откладывалось на 19.08.2025.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru/ в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.

Истец по тексту представленного в материалы дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего через канцелярию суда и в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщенного к материалам дела, выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы жалобы, одновременно дал пояснения по обстоятельствам спора.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.04.2025 по делу № А63-11209/2023 в соответствии с требованиями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю на праве собственности принадлежат расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:000000:2328 объекты сельскохозяйственного производственного назначения, растворобетонный узел стационарного типа и зона производственно-складского назначения общей площадью 12 778,8 м2 (том 2, л.д. 32-33).

Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:000000:2328 был предоставлен в аренду ФИО2 на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края от 30.04.2020 № 8754, заключенного на срок до 29.04.2023 по фактическому пользованию под базой подсобного хозяйства (том 2, л.д. 34-39).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 07.07.2020, номер государственной регистрационной записи 26:12:000000:2328-26/018/2020-2.

В целях обеспечения предпринимателя информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка ФИО2 в 2023 году выдан градостроительный план земельного участка № РФ-26-2-12-0-00-2023-0039 (том 1, л.д. 56-108).

Согласно градостроительному плану земельного участка, площадь участка составляет 40438 м2, на участке расположено 12 объектов капитального строительства. Земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий: Охранная зона ВЛ-10кВ Ф-248 ПС «Заводская» с входящей КТП3/248, прибрежная защитная полоса реки Мамайка, водоохранная зона реки Мамайка и полностью расположен в границах таких зон с особыми условиями использования территории как: Приаэродромная территория – Подзона 3 (сектор 3), Приаэродромная территория – Подзона 4 (сектор 31), Приаэродромная территория – Подзона 6, Приаэродромная территория – Подзона 5.

Предпринимателю выдано разрешение от 24.03.2023 № 26-12-22-2023 на реконструкцию объекта производственного назначения – административно-бытового корпуса с кадастровым номером 26:12:031602:108 сроком до 24.03.2026 (том 1, л.д. 42-45).

Поскольку предприниматель завершил реконструкцию объекта производственного назначения – административно-бытового корпуса с кадастровым номером 26:12:031602:108, комитетом градостроительства администрации города Ставрополя 26.04.2023 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 26-12-23-2023 (том 1, л.д. 52-55).

Объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:031602:108 снят с кадастрового учета 27.04.2023 в связи с образованием объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:031806:430.

Право собственности предпринимателя на реконструированный объект зарегистрировано.

До истечения срока действия договора аренды предприниматель обратился в администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328, на котором расположены принадлежащие ему объекты в аренду на новый срок без проведения торгов в соответствии с положениями статей 39.1, 39.6, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Письмом комитета от 30.05.2023 № 08/13-5275с в предоставлении земельного участка в аренду отказано, поскольку на земельном участке имеется разрушенный объект. В соответствии со сложившейся судебной практикой собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления земельного участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта в установленном законом порядке (постановления президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09, от 08.06.2010 № 292/10). В качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, комитетом также указано, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие необходимость предоставления земельного участка площадью 40 348 м2 для размещения объектов недвижимого имущества, учитывая факт наличия на нем разрушенного объекта. Кроме того, комитет указал, что на земельном участке имеется водный объект (том 2, л.д. 5-19).

Предприниматель, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд о признании незаконным отказ администрации в предоставлении участка без проведения торгов.

Апелляционная коллегия судей не находит оснований для отмены или же изменения судебного акта нижестоящего суда и соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Спор по настоящему делу рассмотрен судом в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (глава 24 «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц»: статьи 197 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления. Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, регламентирована в статье 39.17 данного Кодекса.

Таким образом, вопросы предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентированы статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов - статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309- ЭС15-11394). Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования

Следовательно, заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса). Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции по делу была проведена комплексная землеустроительная и строительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Национальный исследовательский институт декарбонизации»: ФИО3 и эксперту-строителю ФИО4.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

1) Определить площадь земельного участка, необходимую для размещения и эксплуатации объектов (зданий строений, сооружений), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельности, площадью 40 438 м2, расположенный по адресу: <...>?

2) Определить фактическое состояние имеющихся на земельном участке объектов недвижимости, полностью ли они разрушены или нет, сохраняют ли они свое назначение.

В заключении от 01.07.2024 № 55-07/24 (том 4, л.д. 15-146, том 5, л.д. 1-41) эксперты при ответе на первый вопрос пришли к выводу, о том, что общая площадь застройки расположенных на земельном участке зданий и сооружений, за исключением объектов зоны отдыха, составляет 12 778,8 м2: комплекс объектов сельскохозяйственного производственного назначения – 1 751 м2; растворобетонный узел (РБУ) стационарного типа – 8 907,8 м2; зона производственноскладского назначения – 2 120 м2. Расчет площади земельного участка, необходимой для размещения и эксплуатации объектов, расположенных в границах земельного участка осуществлялся с применением сводов правил СП 19.13330.2019 «Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка», СП 18.13330.2019 «Производственные объекты». Общая площадь, необходимая для размещения и эксплуатации объектов (зданий, строений, сооружений), расположенных в границах земельного участка, за исключением комплекса объектов, расположенных в зоне отдыха, составляет 38 844 м2.

В ответе на второй вопрос, эксперты пришли к следующему:

1. Объект незавершенного строительства Лит. А с подвалом под. Лит. А, кадастровый номер 26:12:000000:7176, площадь застройки по фактическим размерам 192 ± 4,85 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как удовлетворительное - значительных повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента, необходимо выполнение строительно-монтажных работ до 100% готовности объекта капитального строительства.

2. Объект незавершенного строительства Лит. Б, Б1, б, количество этаже: 2-3, кадастровый номер 26:12:000000:7177, площадь застройки по фактическим размерам 452 ± 7, 44 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее - повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Текущий ремонт может проводиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ, необходимо выполнение строительно-монтажных работ до 100% готовности объекта капитального строительства.

3. Объект незавершенного строительства Лит. В, количество этаже: 1 (степень готовности 86 %), кадастровый номер 26:12:000000:116, площадь застройки по фактическим размерам 1242 ± 3 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как удовлетворительное - значительных критических повреждений и деформаций нет. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии, необходимо выполнение строительно-монтажных работ до 100 % готовности объекта строительства.

4. Объект капитального строительства - административно-бытовой корпус Лит. Г, г, г1, количество этажей: 1-2, кадастровый номер 26:12:031806:430, площадь застройки по фактическим размерам 247 ± 5,50 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее - повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента.

5. Объект незавершенного строительства Лит. Д, кадастровый номер 26:12:000000:7175, площадь застройки по фактическим размерам 312 ± 6, 18 м 2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как удовлетворительное – значительных повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента, необходимо выполнение строительно-монтажных работ до 100 % готовности объекта строительства.

6. Объект капитального строительства – проходная Лит. П, количество этажей 1, площадь застройки по фактическим размерам 70 ± 2, 93 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее – повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Текущий ремонт может проводиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

7. Объект незавершенного строительства Лит. С, площадь застройки по фактическим размерам 197, 86 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как удовлетворительное – значительных повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента, необходимо выполнение строительно-монтажных работ до 100 % готовности объекта строительства.

8. Электроподстанция, площадь застройки по фактическим размерам 7, 8 м2. Техническое состояние хорошее, находится в работоспособном состоянии, дефекты и повреждения не выявлены.

9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16: Теплица лит. Т площадью 188,67 ± 4,81 м2, Теплица лит Т1 площадью 189,06 ± 4,81 м2, Теплица лит. Т2 площадью 428,33 ± 7, 24 м2, Теплица лит. Т3 площадью 143,8 ± 4,20 м2, Теплица лит. Т4 площадью 143,10 ± 4,19 м2, Теплица лит. Т5 площадью 147,74 ± 4,25 м2, Теплица лит. Т6 площадью 165,73 ± 4,51 м2, Теплица лит. Т7 площадью 146,37 ± 4,23 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как удовлетворительное - значительных повреждений и деформаций нет. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

17. Объект капитального строительства РБУ, площадью 24 ± 1, 71 м2. При проведении экспертного обследования установлено, что техническое состояние фундаментной железобетонной плиты (основание РБУ) удовлетворительное, находится в работоспособном состоянии. Монтаж оборудования РБУ возможен в полном объеме.

18. Объект капитального строительства: Причал-беседка, площадью 187 ± 4, 79 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее - повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Текущий ремонт может проводится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

19. Объект капитального строительства – рыбоуловитель площадью 36±2,09 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее – значительных повреждений и деформаций нет.

20. Металлическое строение площадью 16±1,41 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее – значительных повреждений и деформаций нет.

21. Площадка для складирования инертных материалов площадью 5732±26 м2 . Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее – значительных повреждений и деформаций нет.

22. Площадка для ремонта автомобилей площадью 1406±13 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее – значительных повреждений и деформаций нет.

23. Открытая погрузочно-разгрузочная площадка площадью 1590±14 м2. Общая характеристика технического состояния объекта экспертизы оценивается как хорошее – значительных повреждений и деформаций нет. Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:000000:2328, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная деятельность, площадью 40 438 м2, расположенном по адресу: <...>, сохраняют свое назначение.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, эксперты подтвердили свои выводы, что следует из соответствующих протоколов судебных заседаний 18.12.2024 и 03.02.2025.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта о характеристиках участка, его положении и фактическом состоянии, не противоречат сведениям публичной реестровой карты, размещенной в сети Интернет. Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно принял заключение эксперта.

По результатам проведения судебной экспертизы судом первой инстанции обоснованно установлено, что общая площадь, необходимая для размещения и эксплуатации объектов (зданий, строений, сооружений), расположенных в границах земельного участка, за исключением комплекса объектов, расположенных в зоне отдыха, составляет 38 844 м2.

Исследовав и оценив экспертное заключение, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержат. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку они изготовлены на основании определений суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; сами заключения эксперта являются полными, мотивированными, нормативно обоснованными, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, основаны на последовательных суждениях не носят вероятностного характера.

Вопреки доводов апеллянтов, в выводах экспертов не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствуют требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; исследование проведено квалифицированными специалистами, обладающими специальными знаниями, экспертами дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд первой инстанции пришел к законному выводу, что при расчете необходимой к предоставлению в аренду площади земельного участка подлежат учету все объекты, расположенные на земельном участке, поскольку такие объекты, необходимы для использования зданий, сооружений, дополняют их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника объектов недвижимого имущества.

На момент предоставления земельного участка в аренду по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) № 8754 от 30.04.2020, все указанные в экспертном заключении объекты существовали, и были учтены при возможности предоставления земельного участка в аренду.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Доказательства, обосновывающие иную площадь земельного участка, с учетом расположенных на участке зданий и его фактического состояния, также материалы дела не представлено. Заинтересованные лица не представили доказательств, подтверждающих, что испрашиваемая предпринимателем площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему зданий и сооружений, включая необходимые элементы благоустройства и иные объекты, обеспечивающие функционирование базы подсобного хозяйства.

Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Указанные подходы поддерживаются Верховным Судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

При определении соразмерности площади земельного участка принимается во внимание не только площадь застройки находящихся на нем объектов. При проверке названного критерия следует учитывать, в частности, пространственное расположение объектов в границах участка, возможность их использования в соответствии с назначением, обеспечения доступа к ним, а также требования градостроительных регламентов.

Как следует из градостроительного плана испрашиваемого земельного участка, размещение объектов недвижимости таково, что они распределены по большей части спорного земельного участка. Как следствие, назначение и пространственное расположение объектов недвижимости на земельном участке свидетельствует в пользу необходимости использования всей территории земельного участка, испрашиваемой в аренду.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:000000:2328 является неделимым, въезд на территорию земельного участка возможен только со стороны проезжей части улицы Полевой, иные способы въезда/прохода на территорию отсутствуют.

Исходя из сложившейся застройки, особенностей рельефа (рельеф участка сложный, перепад высот в некоторых местах достигает 2,5 - 3 м.), уменьшить площадь земельного участка не представляется возможным. К аналогичным выводам пришли суды при рассмотрении дел №№ А32-59707/2022, А63-3403/2022.

Апеллянтами не учтено, что по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В свою очередь, апеллянтами не представлено доказательств, позволяющих заключить о том, что из оставшейся площади участка (38 844 м2 - 40 438 м2) может быть сформирован самостоятельный участок, отвечающий требованиям градостроительного регламента и положениям пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом сведения об участке площадью 40 438 м2 внесены в государственный кадастр недвижимости 21.10.1994; он в 2020 году уже предоставлялся в аренду для эксплуатации объектов, принадлежащих истцу, следовательно, отсутствует какое-либо расхождение в площади испрашиваемого и сформированного арендуемого земельного участка. Доводы жалоб о несоразмерности площади сводятся к ничем не подкрепленным суждениям, основанным на предположениях, и не основанным на каких- либо нормах и правилах.

Следовательно, заявителями жалоб не доказана возможность раздела земельного участка и формирования его меньшей площади, не подтверждено, что именно такой участок будет достаточным для размещения и эксплуатации принадлежащих истцу объектов.

Апеллянтами не учтено и то, что земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий: Охранная зона ВЛ-10кВ Ф-248 ПС «Заводская» с входящей КТПЗ/248, прибрежная защитная полоса реки Мамайка (7296 м2), водоохранная зона реки Мамайка (23172 м2), что налагает определенные ограничения в использовании земельного участка по прямому назначению в данной части. И в данном случае апеллянтами не раскрыты доводы и не представлены доказательства возможности обособления данной территории и образования иного земельного участка, с возможностью его использования по установленному виду разрешенного использования.

Судом первой инстанции обосновано отмечено, что какие-либо водные объекты, препятствующие предоставлению земельного участка в аренду, на территории испрашиваемого земельного участка отсутствуют, надлежащие доказательства обратного не представлено, в том числе при рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции. Рассматриваемый земельный участок расположен в границах прибрежной защитной полосы и водоохраной зоны лишь частично.

В этой связи довод оспариваемого отказа о том, что нахождение на земельном участке водного объекта препятствует его предоставлению в аренду, противоречит закону, а также заключением по результатам проведения комплексной землеустроительной и строительной судебной экспертизы.

В свою очередь, апеллянтами равно как не представлено опровержимых сведений по результатам проведенной экспертизы, а также не заявлено о проведении дополнительной либо повторной экспертизы. Лица, участвующие в деле не представили суду первой инстанции, ни апелляционному суду, доказательства недостоверности заключения эксперта.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам жалобы прокуратуры, злоупотребления истом своими правами по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции на данной стадии не установлено, наличие у ИП ФИО2 умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается. Напротив, судом отмечается злоупотребление правами со стороны муниципального образования, в части необоснованного отказа истцу в предоставлении земельного участка.

Приведенное прокуратурой в обоснование своих доводов постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2025 по делу № А53-19930/2023, принято при иных обстоятельствах, отличных от рассматриваемых, поскольку в указанном деле, в отличии настоящего дела, объекты только планировались к возведению, тогда как на спорном земельном участке как на момент заключения 30.04.2020 договора аренды, так и в настоящее время, имелись вышеуказанные объекты.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что требования предпринимателя о незаконности письма от 30.05.2023 № 08/13-5275с, подлежали удовлетворению.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции обязал администрацию города Ставрополя в лице уполномоченного органа в течение не более 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес ИП ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:000000:2328.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи, с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа и по их ходатайству копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.04.2025 по делу № А63-11209/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

А.А. Мишин

С.Н. Демченко

З.М. Сулейманов