Постановление от 30 апреля 2021 г. по делу № А60-31351/2020



СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-3399/2021-ГК
г. Пермь
30 апреля 2021 года
Дело № А60-31351/2020


Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2021 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца: Мехонцев В.Ю., паспорт, доверенность от 31.07.2020;

от ответчиков: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 января 2021 года

по делу № А60-31351/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр развития электронной коммерции и интернет-экономики» (ИНН 6679090083, ОГРН 1169658035788)

к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом, обществу с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» (ИНН 7203105770, ОГРН 1027200877604)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и определении его условий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) «Уральский центр развития электронной коммерции и интернет-экономики» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании отчета общества «ГК «Азира» №380/40 от 31.01.2020 об оценке рыночной стоимости объекта оценки недостоверным; об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Уральский центр развития электронной коммерции и интернет-экономики» и Администрацией города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (Администрация) при заключении договора купли-продажи № 2098 от 19.03.2020, предметом которого выступает нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Грибоедова, д. 17/ул. Бородина, д. 19, общей площадью 258,9 кв. м.: подвал-помещения №№ 21, 24-27, 32-33, общей площадью 101,8 кв. м. (кадастровый номер: 66:41:0509035:609), полное благоустройство (ХВС, ПЗС, канализация, отопление, освещение); подвал-помещения №№ 18-20, 22, общей площадью 157,1 кв. м., (кадастровый номер: 66:41:0509035:608), благоустройство отсутствует, изложив в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора: «Цена Объекта составляет - 4 365 105 (четыре миллиона триста шестьдесят пять тысяч сто пять) рублей 83 копейки без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС. Цена объекта составляет в соответствие с отчетом оценщика ООО «Областной центр оценки» № 945 -20/Э от 24.12.2020г.».

Пункт 6.1. договора. «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 (ноль целях пять сотых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. В случае добровольной уплаты пени Покупатель указывает в платежном документе назначение платежа - «пени по договору № _ купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа» (с учетом уточнения исковых требований (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)).

Решением от 25.01.2021 исковые требования удовлетворены частично. Величина рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Грибоедова, д. 17/ул. Бородина, д. 19, общей площадью 258,9 кв. м.: подвал-помещения №№ 21, 24-27, 32-33, общей площадью 101,8 кв. м. (кадастровый номер: 66:41:0509035:609), полное благоустройство (ХВС, ПЗС, канализация, отопление, освещение); подвал-помещения №№ 18-20, 22, общей площадью 157,1 кв. м., (кадастровый номер: 66:41:0509035:608), благоустройство отсутствует, определенной по отчету общества с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» №380/40 от 31.01.2020г., признана недостоверной. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом «Уральский центр развития электронной коммерции и интернет-экономики» и Администрацией при заключении договора купли-продажи № 2098 от 19.03.2020, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Грибоедова, д. 17/ул. Бородина, д. 19, общей площадью 258,9 кв. м.: подвал-помещения №№ 21, 24-27, 32-33, общей площадью 101,8 кв. м. (кадастровый номер: 66:41:0509035:609), полное благоустройство (ХВС, ПЗС, канализация, отопление, освещение); подвал-помещения №№ 18-20, 22, общей площадью 157,1 кв. м., (кадастровый номер: 66:41:0509035:608), благоустройство отсутствует, изложив в следующей редакции: Пункт 2.1. договора: «Цена Объекта составляет - 4 365 105 (четыре миллиона триста шестьдесят пять тысяч сто пять) рублей 83 копейки без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС. Цена объекта составляет в соответствие с отчетом оценщика ООО «Областной центр оценки» № 945-20/Э от 24.12.2020г.». Пункт 6.1. договора. «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процент от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. В случае добровольной уплаты пени Покупатель указывает в платежном документе назначение платежа - «пени по договору № _ купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа».

Администрация с принятым решением не согласна, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить.

Общество «Уральский центр развития электронной коммерции и интернет-экономики» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Заявленное Администрацией в апелляционной жалобе ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы рассмотрено судом в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено. Приведенные заявителем апелляционной жалобы мотивы в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не свидетельствуют о порочности заключения эксперта, в этой связи оснований полагать отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы неправомерным не установлено, суд апелляционной инстанции полагает основания для удовлетворения ходатайства отсутствующими, в удовлетворении ходатайства судом отказано на основании статей 82, 87, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, 06.11.2019 истец обратился в Департамент по управлению имуществом города Екатеринбурга в лице Администрации города Екатеринбурга с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - объекта: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Грибоедова, д. 17/ул. Бородина, д. 19, общей площадью 258,9 кв. м.: подвал-помещения №№ 21, 24-27, 32-33, общей площадью 101,8 кв. м. (кадастровый номер: 66:41:0509035:609), полное благоустройство (ХВС, ПЗС, канализация, отопление, освещение); подвал-помещения №№ 18-20, 22, общей площадью 157,1 кв. м., (кадастровый номер: 66:41:0509035:608), в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон №159-ФЗ).

Истцом от Администрации получен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2098 от 19.03.2020.

Выкупная цена установлена Администрацией на основании отчета № 380/40 от 31.01.2020, подготовленного ответчиком - обществом «ГК «Азира».

По условиям вышеуказанного проекта договора ответчик - Администрация продает, а истец приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - «нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Грибоедова, д. 17/ул. Бородина, д. 19, общей площадью 258,9 кв. м.: подвал-помещения №№ 21, 24-27, 32-33, общей площадью 101,8 кв. м. (кадастровый номер: 66:41:0509035:609), полное благоустройство (ХВС, ПЗС, канализация, отопление, освещение); подвал-помещения №№ 18-20, 22, общей площадью 157,1 кв. м., (кадастровый номер: 66:41:0509035:608), благоустройство отсутствует» (далее - объект).

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 6 738 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной собственником имущества на основании отчета №380/40 от 31.01.2020, подготовленного ответчиком - ООО «ГК «Азира», об определении рыночной стоимости объектов оценки, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи по иной цене - по цене приобретения имущества, равной рыночной стоимости, установленной обществом «Эксперт» в отчете № 0215/и-20 от 14.04.2020 - 2 647 000 руб.

Администрация отказала в согласовании разногласий в части стоимости выкупаемого имущества.

Помимо прочего, на стадии заключения договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно условия о размере ответственности (пени) за нарушение покупателем сроков внесения выкупных платежей.

Разногласия по вышеуказанным пунктам договора до настоящего времени не урегулированы, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 445, 466 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3, ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, исходил из того, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда; истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества; Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Закона №159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

На основании статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона № 135-ФЗ).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, суд, руководствуясь разъяснениями п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу на предмет соответствия/несоответствия отчета об оценке от 31.01.2020 №380/40, выполненного обществом «ГК «Азира», федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, если в рамках проведения судебной экспертизы будет установлено несоответствие отчета об оценке от 31.01.2020 №380/40 законодательству.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества «Областной центр оценки» Безнутровой П.И. представлено экспертное заключение № 945-20/Э от 24.12.2020.

Согласно экспертному заключению эксперт Безнутрова П.И. пришла к выводу о том, что отчет от 31.01.2020 № 380/40 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «ГК «Азира», не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики. Экспертом в Отчете об оценке №380/40 от 31.01.2020 выявлены следующие нарушения Закона № 135-ФЗ и требований федеральных стандартов оценки:

1. Нарушение требований п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 299, ст. 11 Закона №135-ФЗ: в отчете отсутствуют сведения о почтовом адресе оценщика.

2. Нарушение требования ст. 11 Закона №135-ФЗ: в отчете оценщиком не указаны задачи проведения оценки.

3. Нарушение п. 22 Федерального стандарта №7 (ФСО №7) «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в числе прочего, следующее: в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Как указывает эксперт, оценщик не описывает объем доступных данных об объектах-аналогах - в отчете приведена выборка из 18 объектов по продаже / 18 объектов по аренде коммерческих объектов по всему г. Екатеринбургу. Из содержания отчета об оценки непонятно, по каким критериям в отчете сформирована выборка из 18 предложений по продаже и по аренде сопоставимых объектов. Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что в районе расположения объекта оценки на дату оценки было доступно большее количество объектов по продаже и по аренде коммерческой недвижимости, чем три объекта, представленные в отчете.

4. Согласно п. 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 299 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Вместе с тем, оценщик использует информацию (корректировка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии и т.д.) из справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, под редакцией Лейфера, полученное опросом экспертов, то есть представляющее собой усредненное экспертное мнение. Анализ справочных значений на соответствие рыночным данным в отчете не проводился.

5. Нарушение требований п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 299, ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Оценщик указывает, что физическое состояние объектов-аналогов №1, 2 по сравнительному подходу - удовлетворительное. Здание, в котором расположены оцениваемые помещения, построено в 1951 году, эксперт согласился с оценкой в отчете о том, что физическое состояние объекта - удовлетворительное. Объекты-аналоги №1, 2 по ул. Орденоносцев построены в 2007-2008 гг. физическое состояние данных зданий, по мнению эксперта, можно охарактеризовать минимум как хорошее, впоследствии данная ошибка приводит к появлению погрешности в расчетах (не применена понижающая корректировка к объектам-аналогам №1. 2). Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что содержание отчета в указанной части вводит пользователя отчета в заблуждение и допускает неоднозначное толкование.

6. Нарушение требования п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297. Согласно отчету дата оценки - 06.11.2019, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки». В приложениях к отчету на странице 84 ив объявлении объекта- аналога указана дата публикации объявления - 28.11.2020 (после даты оценки). Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что содержание вводит пользователя отчета в заблуждение и может повлиять на итоговый результат.

7. Нарушение ст. 11 Закона №135-ФЗ: в отчете отсутствует корректировка на тип, площади, что, как указывает эксперт, влияет на итоговый результат. Часть помещений, а именно: подвал-помещения №№ 18-20, 22 общей площадью 157,1 кв. м. (кадастровый номер: 66:41:0509035:608) - отсутствует отделка и благоустройство, по мнению эксперта, требуется корректировка на вспомогательные помещения.

8. Нарушение ст. 11 Закона №135-ФЗ: при переходе стоимости без учета НДС к стоимости с учетом НДЧ возникает погрешность (6 738 000 * 1,2 = 8 085 600), то есть по использованным оценщикам правилам округления ближе к значению 8 086 000 руб. Таким образом, эксперт пришел к выводу о том, что содержание отчета вводит пользователя отчета в заблуждение и допускает неоднозначное толкование.

Принимая во внимание, что экспертом по результатам проведения судебной экспертизы выявлены нарушения требований Закона №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития, экспертом проведено исследование по второму вопросу судебной экспертизы. По итогам проведения исследования рыночная стоимость спорного имущества определена экспертом в размере 4 365 105 руб. 83 коп., без учета НДС.

Оценивая заявленные ответчиком возражения о том, что выявленные недостатки отчета №380/40 от 31.01.2020, подготовленного ООО «ГК «Азира», не имеют существенного значения для изменения стоимости отчуждаемого объекта, ссылаясь при этом на то, что в заключении эксперта отсутствуют правила отбора аналогов при использовании сравнительного подхода (стр. 32), в качестве аналога использованы объекты «как наиболее сопоставимые», при этом, не разъяснено, по каким причинам не использованы объекты-аналоги №11 (Химмаш) и №34 (Химмаш), которые также соответствуют объекту оценки; при использовании доходного метода (стр. 33-37) также отсутствует обоснованный отказ от использования объектов-аналогов №1-4, 10-11, 12-14, которые также соответствуют объекту оценки; в заключении эксперта (стр. 49) не представлен расчет абсолютного значения поправочного коэффициента (Kabs, %), если поправка на отделку принята не в процентном, а в числовом выражении, не ясно, каким образом получилось указанное числовое значение; аналогичное замечание при расчете с применением доходного метода, суд первой инстанции установил, что выявленные экспертом недостатки отчета об оценки, подготовленного ООО «ГК «Азира», их характеристика прописаны четко и конкретно, эксперт явно и не двусмысленно делает вывод о том, что нарушение оценщиком требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, выразившееся в использовании информации о событиях, произошедших после даты оценки, оказывает влияние на достоверность стоимости объекта оценки. Экспертом установлено, что оценщиком в качестве объектов-аналогов подобраны здания, построенные в 2007-2008 гг., в то время как здание, в котором находятся спорные помещения, построено в 1951 году, несмотря на данное обстоятельство, оценщик не сделал понижающих корректировок, не обосновал выбор объектов-аналогов, в этой связи, суд исходил из обоснованности вывода эксперта о том, что впоследствии данная ошибка приводит к погрешности в расчетах.

Ссылка ответчика на то, что указанные судебным экспертом недостатки отчета об оценке №380/40 от 31.01.2020, являются формальными и не влияют на достоверность рыночной стоимости объекта оценки, судом отклонена, поскольку согласно заключению судебной экспертизы к недостаткам формы заключения относятся только два недостатка: в отчете отсутствуют сведения о почтовом адресе оценщика, в отчете оценщиком не указаны задачи проведения оценки. Иные недостатки напрямую относятся к содержанию отчета и влияют на достоверность цены, эксперт четко указал о том, что содержание отчета вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование, выявленные недостатки влияют на достоверность цены объекта.

Доводы Администрации о том, что саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков» проведена экспертиза отчета об оценке №380/40, по результатам которой сделаны выводы о соответствии отчета требования ФСО №3, иным федеральным стандартам и правилам оценки или иным актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также о том, что стоимость объекта оценки, указанная в отчете, подтверждается и соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной, не нашли своего подтверждения в материалах дела, результаты такой экспертизы в материалы дела не представлены, в связи с чем, суд принял заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.

Поскольку установлено, что отчет от 31.01.2020 № 380/40 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «ГК «Азира», и на основании которого в проект договора купли-продажи включено условие о стоимости объекта, равной 6 738 000 руб., не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, величина рыночной стоимости выкупаемого объекта нежилое помещение, определена судом в размере 4 365 105 руб. 83 коп., без учета НДС.

При рассмотрении разногласия относительно условия о размере ответственности (пени) за нарушение покупателем сроков внесения выкупных платежей, суд установил, что Администрацией предложен размер неустойки - 0,5%, истцом 0,05 %.

В этой части суд, учитывая положения ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, принимая во внимание, что Законом №159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлена, покупатель возражает против предложенного продавцом размера неустойки, в целях обеспечения баланса интересов сторон посчитал возможным установить неустойку в размере 0,1%, поскольку неустойка как способ обеспечения обязательства призвана носить компенсационный характер и побуждать контрагента по договору к надлежащему исполнению обязательства, а потому не может являться средством обогащения за счет нарушителя. Указанный размер признан судом обеспечивающим баланс интересов сторон.

Установленные в результате исследования совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования.

Доводы апелляционной жалобы, которые в данном случае заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, не влекут ее удовлетворение.

Соответствующим образом оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции указание на то, что, как считает Администрация, экспертом не приведено обоснованных доводов, исходя из которых выбраны объекты-аналоги; формулировка «наиболее сопоставимы» вводит в заблуждение, поскольку невозможно понять по каким именно критериям проводилась выборка объектов-аналогов на «сопоставимость»; экспертом не приведен обоснованный отказ от использования иных объектов; экспертом указано, что «остальные объекты не выбраны ввиду различий в ценообразующих параметрах», при этом, различия в ценообразующих параметрах экспертом не приведены; вывод эксперта о применении корректировки на вспомогательные помещения не соответствует п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

К категории таких нарушений или неправильного применения норм процессуального права не относится то, что судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта и назначении повторной экспертизы.

Положения ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают возможность вызова эксперта в судебное заседание для дачи необходимых пояснений относительно его выводов изложенных в заключении.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов арбитражным судом может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку Администрация не пояснила суду первой инстанции, что именно непонятно из заключения экспертизы, какие вопросы и обстоятельства требуют дополнительного исследования, суд первой инстанции в отсутствие доказательств, подтверждающих, что выводы эксперта являются противоречивыми и (или) недостоверными, обоснованно отказал в удовлетворении ходатайств о вызове эксперта и назначении по делу повторной экспертизы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на ее заявителя в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 января 2021 года по делу № А60-31351/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.



Председательствующий


В.Ю. Дюкин



Судьи


Д.И. Крымджанова





М.А. Полякова