Постановление от 31 августа 2025 г. по делу № А56-102943/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-102943/2023
01 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 сентября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 12.08.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5480/2025) акционерного общества «Инженерный центр «Гиперзвук» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2025 по делу № А56-102943/2023, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Земельный актив»

к акционерному обществу «Инженерный центр «Гиперзвук»

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области;

2. Администрация Ломоносовского муниципального района Ленинградской области

об уменьшении покупной цены, о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Земельный актив» (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Инженерный центр «Гиперзвук» об уменьшении покупной цены земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 и 47:14:0302009:6, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП на сумму 31 021 040 руб.;  взыскании излишне уплаченной суммы в размере 31 021 040 руб.;  взыскании понесенных убытков в размере 39 000 000 руб.;  взыскании денежных средств в размере 36 000 руб. за проведение оценки рыночной стоимости земельных участков;  взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 200 000 руб.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга исковые требования удовлетворены частично,  : уменьшена покупная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 и 47:14:0302009:6, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП на 36 256 600 (тридцать шесть миллионов двести пятьдесят шесть шестьсот) рублей, взысканы с Акционерного общества «Инженерный центр «Гиперзвук» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 192148, Санкт-Петербург, ул. Крупская, д. 55 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Земельный Актив» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 194100, г. Санкт-Петербург, Муниципальный округ Сампсониевское вн. тер. г., Кантемировская ул., д. 12. Литер А, пом. 10Н, ком. 3, ч. 2 излишне уплаченная сумма в размере 36 256 600 (тридцать шесть миллионов двести пятьдесят шесть шестьсот) рублей, 36 180 (тридцать шесть тысяч сто восемьдесят) рублей судебных расходов по оплате экспертизы, 14 472 (четырнадцать тысяч четыреста семьдесят два) рубля расходов за проведение оценки, 80 400 (восемьдесят тысяч четыреста) рублей расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Акционерное общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 05.02.2025 отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции при вынесении решения допущены нарушения норм материального и процессуального права, заключение эксперта от 18.10.2024 нормам действующего законодательства.

В судебном  заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы; представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 N 13765/10).

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, с учетом доводов сторон, пояснений эксперта ФИО2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной судебной экспертизы, поскольку у суда при рассмотрении настоящего спора не возникло каких-либо дополнительных вопросов.

Оценив представленное в материалы дела по результатам проведенной судебной экспертизы от 18.10.2024 № 24/99-А56-102943/20236, суд апелляционной инстанции установил, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 83, 86 АПК РФ, а также Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», отвечает критерию полноты и ясности, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых выводов из материалов дела не усматривается, вследствие чего указанное экспертное заключение признано судебной коллегией допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору.

Оснований не доверять заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы предупрежденным об уголовной ответственности экспертом, чья квалификация подтверждена надлежащим образом.

На момент вынесения судом первой инстанции определения о назначении судебной экспертизы истцом об отводе эксперта не заявлено, заключение является полным и мотивированными, выводы однозначны, не носят вероятностного характера.

При этом заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, соответствуют требованиям объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом, выводы эксперта не носят вероятностный характер.

Противоречий в выводах эксперта коллегия не усматривает.

Надлежащие доказательства, позволяющие поставить под сомнение выводы эксперта и свидетельствующие о недостоверности выводов, апеллянтом не представлены. Равным образом, не имеется доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства.

В этой связи судебная коллегия, руководствуясь статьями 82, 87, 159, 184, 185 АПК РФ, определила отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку признала объем имеющихся доказательств достаточным для правильного разрешения спора. Приведенные апеллянтами мотивы в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не свидетельствуют о порочности имеющегося заключения эксперта.

Несогласие стороны с выводами эксперта не может являться единственным основанием для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 19 января 2022 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Земельный Актив» (далее - ООО «Земельный Актив») ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 194100, г. Санкт-Петербург, Муниципальный округ Сампсониевское вн. тер. г., Кантемировская ул., д. 12. Литер А, пом. 10Н, ком. 3, ч. 2 и Акционерным обществом «Инженерный центр «Гиперзвук» (далее - ИЦ «Гиперзвук») ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 192148, Санкт-Петербург, ул. Крупская, д. 55 был заключен договор-купли продажи №2КП (далее - Договор), согласно которому ООО «Земельный Актив» купил у АО ИЦ «Гиперзвук» земельные участки с кадастровыми номерами:

1) 47:14:0302009:5, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП, площадь 154967 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, характеристики и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. На момент заключения настоящего Договора в отношении данного земельного участка установлены и зарегистрированы следующие ограничения (обременения) права: Иные ограничения (обременения) прав № 47-47-21/041/2014-489; Иные ограничения (обременения) прав от 25.12.2006; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 15.09.2017; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 23.04.2019; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 17.06.2019.

2) 47:14:0302009:6, расположенные по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП, площадь: 178952 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, индивидуальное жилищное строительство. На момент заключения настоящего Договора в отношении Земельного участка 2 установлены и зарегистрированы следующие ограничения (обременения) права: Иные ограничения (обременения) прав № 47-47-21/041/2014-480; Иные ограничения (обременения) прав от 25.12.2006; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 30.06.2015; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 30.06.2015; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации   от   15.09.2017;   Ограничения  прав   на  земельный  участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 23.04.2019; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 17.06.2019; Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 15.08.2019.

Согласно п. п. 1.1.1 и 1.1.2 Договора данные земельные участки относятся к категории земель: земли населенных пунктов, характеристики и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Пункт 2.1.1 Договора определяет, что Продавец (АО ИЦ «Гиперзвук) заверяет и гарантирует, что отсутствуют обстоятельства, препятствующие заключению Договора и в соответствии с п. 2.1.8 Договора документы и информация, предоставленные Продавцом к моменту подписания настоящего Договора в отношении Земельных участков и Продавца, являются достоверными и действительными.

Цена договора составляет 80 000 000 (восемьдесят миллионов) рублей, была выплачена ООО «Земельный Актив» в установленные п. 3.2 Договора сроки в полном объеме.

 Спустя несколько месяцев Истец обнаружил существенные недостатки товара, умышленно скрытые Ответчиком при продаже земельного участка, а именно:

26 мая 2022 года на главной странице официального сайта Муниципального образования Ломоносовского муниципального района Ленинградской области в разделе «Новости» была размещена информация о том, что данные земельные участки не входят в границы населенного пункта, и относятся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с решением Совета депутатов МО Низинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области от 14.07.2010 № 60 утвержден Генеральный план МО Низинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области (далее - Генеральный план), размещенного на официальном сайте муниципального образования Низинское сельское поселение Ломоносовского района Ленинградской области, земельные участки отнесены к зоне сельскохозяйственного использования, землям сельскохозяйственных угодий (С-1).

Согласно письму Комитета градостроительной политики Ленинградской области данные земельные участки действующим генеральным планом Низинского сельского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области включены в функциональную зону С1 - зону сельскохозяйственных угодий.

Документированная информация о распределении земель по формам собственности, категориям, угодьям и т.п. содержится в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства (далее - ГФДЗ). Сведения ЕГРН таких данных не содержат, в связи с чем ООО «Земельный Актив» направило в адрес АО ИЦ «Гиперзвук» письмо с просьбой, предоставить соответствующие документы, подтверждающие изменение категорий земель: с земли сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов, характеристики и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, в связи с тем что АО ИЦ «Гиперзвук» приобрело земельные участки в 2015 году, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости Собственность, № 47-47/021-47/021/042/2015-1619/2 от 14.12.2015 и записью в Едином государственном реестре недвижимости Собственность № 47¬47/021-47/021/042/2015-1623/2 от 14.12.2015. Ответа на данное письмо от АО ИЦ «Гиперзвук» не поступило.

В целях досудебного урегулирования спора 12.08.2022 г. ООО «Земельный Актив» направило в адрес АО ИЦ «Гиперзвук» претензию, содержащую требования о возмещении разницы оплаченной ООО «Земельный Актив» стоимости земельных участков по договору купли-продажи земельных участков №2КП от 19 января 2022 г. и реальной рыночной общей стоимости земельных участков в соответствии с Отчетом №2022/07/20-05 об оценке рыночной стоимости земельных участков адрес: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», уч. 2 КП в размере 31 021 040 рублей 00 копеек в течении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения настоящей претензии путем перевода денежных средств на расчетный счет ООО «Земельный Актив».

В ответе АО ИЦ «Гиперзвук» от 26.09.2022 указано, что покупателю, то есть ООО «Земельный Актив», продавцом - АО ИЦ «Гиперзвук» при заключении договора были предоставлены все документы и информация по указанным в Договоре земельным участкам.

01.11.2022 ООО «Земельный Актив» направило в адрес АО ИЦ «Гиперзвук» соглашение об уменьшении покупной цены земельного участка к Договору купли-продажи земельных участков №2 КП от 19 января 2022 г.

Ответа или подписанного со стороны АО ИЦ «Гиперзвук» соглашения не поступало.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, заключением судебной экспертизы, установив, что наличие несоответствия фактического вида разрешенного использования и категории спорных земельных участков указанным виду разрешенного использования и категории спорных земельных участков в договоре купли-продажи, руководствуясь статьями 328, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования частично.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу № 56 -102943/2023 фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) предусмотрено, что перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1)         земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством

Российской Федерации;

2)         земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3)         земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4)         земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Нарушение установленного ЗК РФ, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую определены Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон).

Статьей 7 Закона установлены особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается в исключительных случаях, связанных с:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 данной статьи;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту, и в соответствии с ч. 1 ст. 13 ЗК РФ обязаны осуществлять деятельность, направленную на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, Земельный кодекс РФ в порядке реализации положений статей 9 (часть 1) и 36 (части 1 и 2) Конституции РФ закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Данный принцип земельного законодательства призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли как важнейшего компонента окружающей среды (Определения Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 671-О, от 28 сентября 2017 г. № 1919-О и др.).

Указанный принцип земельного законодательства реализуется в том числе посредством возложения законодателем на владельцев и пользователей земельных участков обязанности использовать их в соответствии с целевым назначением (Определение Конституционного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 1219-О).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ч. 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Статья 79 ЗК РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1); особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункт 4).

В соответствии с ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (обзор судебной практики Верховного суда РФ за 4 квартал 2013 г., утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 04.06.2014 г., определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2022 № 88-1362/2022 по делу N 2-166/2021).

Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в соответствии с Законом допускается в исключительных случаях. В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае установления несоответствия испрашиваемого  целевого назначения земель  или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Согласно ч. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Ч. 1 ст. 263 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости перевод земельных участков из одной категории в другую был осуществлен в 2016 году, когда земельные участки находились в собственности у АО «ИЦ «Гиперзвук».

Законодателем в подпункте 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ земля рассматривается как недвижимое имущество, объект права собственности, в связи с чем Конституционный Суд РФ в Определениях от 5 марта 2013 г. N 436-О, от 6 октября 2015 г. N 2317-О исходит из того, что земля является особого рода товаром и, как следствие, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Часть 3 данной статьи определяет, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального содержания приведенной нормы закона продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (ч. 1 ст. 455 ГК РФ).

Категория земель в данном случае является существенным условием договора купли-продажи, влияющим на стоимость земельного участка.

Отнесение указанных земельных участков к функциональной зоне С-1 не позволяет использовать эти участки в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, указанных в Договоре.

Данные о несоответствии категории и вида разрешенного использования земельных участков существовали на момент его продажи, о чем продавец  был осведомлен, так как изменение вида и категории земельных участков произошли в период владения данными земельными участками  ответчиком, что подтверждается выписками ЕГРН за 2015-2016 года.

До обращения в арбитражный суд с настоящим иском истец в судебном порядке предпринимал попытки устранить несоответствие фактической категории и вида разрешенного использования спорных земельных участков той, которая указана в выписке ЕГРН.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области по делу №2а-1291/2023 администрация Ломоносовского района обязана рассмотреть обращения граждан по вопросам возможности включения спорных земельных участков в границы населенного пункта и перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли категории ИЖС. Как следует из отзыва Администрации Ломоносовского района, решением Совета депутатов муниципального образования Низинское сельское поселение от 23.05.2013 №52 утверждены изменения в генеральный план муниципального образования Низинское сельское поселение в соответствии с которыми земельные участки с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 и 47:14:03022009:6 расположены в зоне сельскохозяйственного использования С1 за границами населенных пунктов. Согласно утвержденному генеральному плану Низинского сельского поселения включение земельных участков в границы какого-либо населенного пункта Низинского сельского поселения не предусмотрено.

Документы, подтверждающие отнесение  спорных земельных участков к определенной категории земель или о переводе указанных земельных участков из одной категории в другую, в администрации Ломоносовского муниципального района отсутствуют. Содержащиеся в ЕГРН сведения о категории земельных участков – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство противоречат утвержденным документам территориального планирования.

В соответствии со Схемой территориального планирования Ленинградской области в области промышленной политики и планирования использования земель сельскохозяйственного назначения, утвержденной постановлением Правительства  Ленинградской области от 17.06.2021 №372, земельные участки отнесены к объекту регионального значения «Зона преимущественно сельскохозяйственного использования «Ломоносовская». В границы зон преимущественно сельскохозяйственного использования регионального значения включаются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, использование которых для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, не допускается. По информации из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области и Управления Росреестра по Ленинградской области,  сведения об изменении категории земельных участков с категории «земли сельскохозяйственного назначения» на категорию «земли населенных пунктов» изменены в феврале 2012 года на основании документа на выявление и исправление технической ошибки в кадастровых сведениях. В архивах государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, отсутствуют распорядительные документы на изменение категории земель.

На основании ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Определением от 15.07.2024 суд назначил экспертизу по делу, приостановил производство по делу до получения экспертного заключения. Определением от 16.09.2024 суд продлил срок приостановления производства по делу до получения результатов экспертизы.

В арбитражный суд 23.10.2024 поступило заключение эксперта от 18.10.2024 № 24/99-А56-102943/20236 в выводах которого указана стоимость спорных земельных участков, составившая на январь 2022 г. 43 743 400 (сорок три миллиона семьсот сорок три тысячи четыреста рублей): стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:14:0302009:5 составляла 20 300 700 (двадцать миллионов триста тысяч семьсот рублей); стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:14:0302009:5 составляла 23 442 700 (двадцать три миллиона четыреста сорок две тысячи семьсот рублей).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, установив факт несоответствия фактического и указанным в договоре купли-продажи вида разрешенного использования и категории земельных участков, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований Истца в части уменьшения покупной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0302009:5 и 47:14:0302009:6, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Низинское сельское поселение», ЗАО «Петродворцовое», участок 2 КП на 36 256 600 (тридцать шесть миллионов двести пятьдесят шесть шестьсот) рублей, и взыскания с Акционерного общества «Инженерный центр «Гиперзвук» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 192148, Санкт-Петербург, ул. Крупская, д. 55 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Земельный Актив» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес места нахождения: 194100, г. Санкт-Петербург, Муниципальный округ Сампсониевское вн. тер. г., Кантемировская ул., д. 12. Литер А, пом. 10Н, ком. 3, ч. 2 излишне уплаченную сумму в размере 36 256 600 (тридцать шесть миллионов двести пятьдесят шесть шестьсот) рублей, 36 180 (тридцать шесть тысяч сто восемьдесят) рублей судебных расходов по оплате экспертизы, 14 472 (четырнадцать тысяч четыреста семьдесят два) рубля расходов за проведение оценки, 80 400 (восемьдесят тысяч четыреста) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2025 по делу № А56-102943/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Н.С. Полубехина


Судьи


С.В. Изотова


 Т.С. Сухаревская