Постановление от 26 февраля 2025 г. по делу № А76-32902/2023

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-17035/2024, 18АП-361/2025

Дело № А76-32902/2023
27 февраля 2025 года
г. Челябинск



Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2025 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Камаева А.Х.,  Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кофтун В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «БМ-ГРУПП»,  Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2024 по делу № А76-32902/2023.

В судебном заседании принял участие:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО1 (доверенность от 22.02.2024 срок действия 1 год, служебное удостоверение, копия диплома, копия свидетельства о заключении брака);

Администрации города Челябинска - ФИО1 (доверенность от 05.12.2024 срок действия 1 год, служебное удостоверение, копия диплома, копия свидетельства о заключении брака);

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» - ФИО2  (доверенность от 15.09.2020 срок действия 5 лет, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака);

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» - ФИО3 (доверенность от 23.10.2024 срок действия 1 год, паспорт);

индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО5 (доверенность от 29.11.2024 срок действия до 31.12.2025, паспорт, копия диплома).


Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО, Комитет, заинтересованное лицо) в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-досугового комплекса), выраженного в письме от 07.08.2023 № 37317;

об обязании КУИиЗО г. Челябинска заключить с ИП ФИО4 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-досугового комплекса) в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» (далее - ООО Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП»).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.11.2024 требования заявителя  удовлетворены.

С вынесенным решением не согласились Комитет и ООО Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» и обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы заинтересованного и третьего лица о том, что в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 фактически отсутствует объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130.

По мнению апеллянта, доводы об отсутствии объекта незавершенного строительства на спорном участке подтверждены заключением кадастрового инженера от 06.11.2024, подготовленного ООО «Консалт-недвижимость Плюс», однако, суд необоснованно отклонил ссылку ООО Специализированный Застройщик «БМ-ГРУПП» на заключение ООО «Консалт - Недвижимость плюс».  Как указывает апеллянт, обозначенное заключение было подготовлено по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 на основании договора на оказание услуг №06-11-24 от 06.11.2024, заключенного между обществом Специализированный Застройщик «БМ - Групп» и обществом «Консалт - Недвижимость плюс», как с одним из участников кадастрового рынка. Доказательств недобросовестности указанной компании при подготовке заключения материалы дела не содержат.  Кроме того, третьим лицом заявлялось ходатайство о приобщении к материалам дела фотоматериалов и видео-записи из архива ООО Специализированный Застройщик «БМ-ГРУПП», из которых следует, что в день проведения работ на арендуемом земельном участке по частичному сносу здания, которые были осуществлены третьим лицом 28.05.2024 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0614001:130 какой-либо объект незавершенного строительства отсутствует. Однако, в приобщении к материалам дела видео-записи и фотоматериалов судом было отказано со ссылкой на то, что достаточно заключения ООО «Консалт-недвижимость Плюс».

Также апеллянт полагает, что заключение эксперта ООО «Техноком-Инвест» имеет противоречия в выводах, а именно заключение эксперта не соответствует выводам других материалов дела, имеет недостаточный объем исследований, при проведении экспертизы применены измерительные приборы, не прошедшие поверку (срок поверки по которым истек). При этом, в удовлетворении ходатайства третьего лица о назначении повторной экспертизы по делу судом было необоснованно отказано.

 Комитет (далее - податель жалобы, апеллянт) в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что при вынесении обжалуемого решения судом сделаны выводы, несоответствующие фактическим обстоятельствам дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Так, Комитет считает неверным вывод суда о том, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0614001:130 является объектом капитального строительства. Экспертом ООО «Техноком - Инвест» не дано однозначных ответов, позволяющих определить факт натурального осмотра объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, факт натурального осмотра указанного объекта экспертом ничем не подтвержден, акт осмотра спорного объекта не составлялся, также имеется разногласие в заключении эксперта относительно даты проведения осмотра (23.03.2024 или 25.03.2024). Таким образом, Комитет считает, что заключение эксперта от 24.07.2024 №604 нельзя считать достоверным и достаточным доказательством по делу при наличии акта осмотра Комитета от 16.11.2023, согласно которому отсутствуют координаты границ объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130 и идентифицировать объект недвижимости на местности не представляется возможным.

Кроме того, апеллянт указывает, что суд первой инстанции, отклоняя заключение кадастрового инженера от 06.11.2024, подготовленного обществом «Консталт-недвижимость плюс», в нарушение ч. 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ставит заключение эксперта ООО «Техноком - Инвест» в приоритет другим доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Дополнительно апеллянт отмечает, что Комитетом предъявлен иск к ИП ФИО4 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:158 (№A76-41692/2024).

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционные жалобы к производству определениями от 26.12.2024 и 16.01.2025,  назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 05.02.2025.

К дате судебного заседания от ИП ФИО4 поступили отзывы на вышеуказанные апелляционные жалобы.

Представителем ООО Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по делу и о приобщении к материалам дела электронного носителя с материалами фото и видеофиксации.

Представителем Администрации и Комитета было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения итогового судебного акта по делу №A76-41692/2024.

Вопрос о приобщении к материалам дела представленных сторонами документов и разрешении всех перечисленных ходатайств апелляционным судом оставлен открытым.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб было отложено на 19.02.2025, поскольку при принятии 16.01.2025 апелляционной жалобы Комитета к производству и назначении ее к совместному рассмотрению с апелляционной жалобой общества Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» в судебном заседании 05.02.2025, учитывая подачу жалоб в разное время, по объективным причинам не соблюдены требования части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К дате судебного заседания от ООО Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» поступило мнение относительно ходатайства о приостановлении производства по делу, а также копии почтовых квитанций и описей вложений, подтверждающих направление видеосъемки и фотоматериалов в адрес заявителя и заинтересованного лица.

От ИП ФИО4 поступили возражения на ранее заявленные ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы и о приостановлении производства по делу.

Все представленные сторонами документы в судебных заседаниях 05.02.2025 и 19.02.2025 приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель заявителя с доводами, изложенными в апелляционных жалобах, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Представители Комитета и общества Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» доводы апелляционных жалоб поддержали, настаивали на удовлетворении заявленных ходатайств.

Рассмотрев ходатайство общества Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» о назначении по делу повторной судебной экспертизы, судебная коллегия отказала в его удовлетворении по мотивам, изложенным далее в настоящем постановлении.

Рассмотрев ходатайство Администрации и Комитета о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения итогового судебного акта по делу №A76-41692/2024 судебная коллегия отказала в его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с частью 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 названного Кодекса.

Основания приостановления производства по делу предусмотрены статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 1 статьи 143 данного кодекса указано, что арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» возбуждение самостоятельного производства по иску о признании договора недействительным, само по себе не означает невозможности рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.

В таком случае судам следует иметь в виду, что эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Кроме того, арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

По смыслу вышеприведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оспаривание договора по признаку его действительности не является препятствием для рассмотрения судом дела о взыскании по оспариваемому договору и основанием для приостановления производства по делу о взыскании в порядке статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае признания отсутствующим права собственности ИП ФИО4 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, степенью готовности 20%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:158, Комитет не лишен возможности обратиться с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам решения по настоящему делу в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства судом также отказано.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО4 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, расположенного по адресу: <...> (материалы электронного дела от 16.10.2023).

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:158, общей площадью 4 930 кв.м, расположенном по адресу: <...> (материалы электронного дела от 16.10.2023).

ИП ФИО4 (как собственник указанного объекта недвижимости) обратился в КУИиЗО с заявлением от 03.07.2023 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: <...> сроком на три года (материалы электронного дела от 16.10.2023).

По результатам рассмотрения данного обращения КУИиЗО принято решение от 07.08.2023 № 37317 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: <...> (т. 1, л.д. 7).

В качестве оснований данного отказа указано:

«В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости па земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:158 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, степень готовности 20%.

Вместе с тем по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 установлено, что на участке вырыт котлован, в котором размещена металлическая конструкция, лестница из бетонных плиток и плитняка для пешеходов.

Доказательства отнесения объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка, к объектам капитального строительства отсутствуют».

Не согласившись с вышеуказанным решением-отказом от 07.08.2023                  № 37317, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из несоответствия оспариваемого отказа Комитета закону и нарушения указанным отказом прав и законных интересов заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения первого заместителя главы администрации города Челябинска от 17.07.2012 № 3794-к «О предоставлении ФИО4 земельного участка из земель населенных пунктов в аренду для завершения строительства незавершенного строительством объекта (торгово-досуговый комплекс) и его дальнейшей эксплуатации» 19.09.2012 между КУИиЗО (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) подписан договор долгосрочной аренды УЗ от 19.09.2012 № 010723-Д-2012 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства незавершенного строительством объекта (торгово-досуговый комплекс) и его дальнейшей эксплуатации.

Согласно пункту 1.4 договора аренды договор заключен сроком на пять лет.

После истечения срока действия договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:158 не был возвращен собственнику, в связи с чем КУИиЗО направил уведомление о прекращении договора по сроку от 22.04.2021 № 16031.

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:158 погашено в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Челябинской области.

Таким образом, судом установлено, что ИП ФИО4 воспользовался правом на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, в порядке, установленном подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельного кодекса Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации также следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, а также отражена в Обзоре судебной практики по делам, рассмотренным Арбитражным судом Уральского округа в IV квартале 2022 года.

Таким образом, толкование приведенных норм права в совокупности позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок после 01.03.2015 уже предоставлялся ему для завершения строительства.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Судом установлено, что решение об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130 в соответствии с требованиями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления города Челябинска не принималось.

С учетом изложенного, исходя из положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, учитывая наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, легально возведенного в период действия разрешения на строительство, а также принимая во внимание, что КУИиЗО, осуществляя полномочия публичного собственника спорного земельного участка, не воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект (как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), у ИП ФИО4 возникло право на получение в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта.

При этом, доводы заинтересованного лица и третьего лица о том, что в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 фактически отсутствует объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130 отсутствует, правомерно отклонен судом первой инстанции, на основании следующего.

Актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 от 16.11.2023 (т. 1, л.д. 29-39), проведенного представителями КУИиЗО, установлено, что на земельном участке вырыт котлован, в котором размещена металлическая конструкция с бетонными блоками. На участке складирован строительный мусор, имеется древесно-кустарниковая растительность, на земельном участке размещена лестница из бетонных плиток и плитняка для пешеходов.

Однако, при реализации прав арендатора, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, заявитель не лишен возможности доказывания того, что на испрашиваемом земельном участке расположен правомерно возведенный им объект незавершенного строительства.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства кадастровым номером 74:36:0614001:130, собственником которого является ИП ФИО4, со степенью готовности 20%.

ИП ФИО4 (как собственник указанного объекта недвижимости) направил КУИиЗО заявление от 03.07.2023 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158, площадью 4 930 кв.м, расположенного по адресу: <...> сроком на три года.

Вид целевого использования испрашиваемого заявителем земельного участка - завершение строительств объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, расположенного по адресу: <...> со степенью готовности 20%.

С целью установления наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0000000:158 КУИиЗО в суде первой инстанции заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

В связи с наличием спора относительно того, является ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, расположенный по адресу: <...> объектам капитального строительства, определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Техноком-Инвест».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

 1) Имеет ли место фактическое нахождение на земельном участке, площадью 4 930 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0000000:158, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130.

 2) Обладает ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, расположенный по адресу: <...> признаками или критериями, по которым его можно отнести к объектам капитального строительства?

 В материалы дела 24.07.2024 поступило экспертное заключение № 604 (т. 1, л.д. 137-165).

При ответе на первый и второй вопрос эксперт пришел к следующим выводам.

На земельном участке, площадью 4 930 кв.м с кадастровым номером 74:36:0000000:158, находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, который соответствует представленной проектной документации на строительство торгово-досугового комплекса (1-ая очередь) в осях 1-3/Г-М на отметке минус 3.000 (лист 2 шифр 1.169-01); оси А1-Г1/I-VI шифр 1.16-01 лист 3.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614001:130, расположенный по адресу: <...> обладает следующими признаками (критериями), по которым его можно отнести к объектам капитального строительства:

монолитные железобетонные фундаменты с закладными выпусками, объекта незавершенного строительства, установлены в котловане, с глубиной заглубления от уровня земли 3.5 … 3.8 метра;

 монолитные железобетонные фундаменты изготовлены по месту их установки (заливка бетона в опалубку), из бетона маркой по прочности В25. Четыре металлических колонны высотой 10 500 мм, смонтированные на бетонные блоки, связанные между собой металлическими балками, в двух уровнях: +3 300 мм; +6 900 мм от низа котлована;

выполнение работ по устройству фундаментов, монтаж металлических колонн, укладка плит перекрытий, соответствует представленной проектной документации на строительство торгово-досугового комплекса (1 очередь) в осях 1-3/Г-М на отметке 3. 000 (лист 2 шифр 1.169-01); оси А1-Г1/I-VI шифр 1.16-01 лист 3, свидетельствует о неразрывной связи объекта с землей, и невозможности его перемещения без несоразмерного ущербам их назначению (полный демонтаж монолитных фундаментов, и вновь их устройство);

строительство объекта осуществлялось на основании выданного Администрацией города Челябинска разрешения на строительство № 35/г от 27.06.2006; объектом экспертизы является незавершенный строительством объект: торгово-досуговый комплекс (1 очередь).

Заключение эксперта № 604 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; содержит сведения об эксперте (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам.

В силу положений статей 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта № 604 следует признать надлежащим доказательством по настоящему делу, поскольку оно получено судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупреждался судом первой инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции верно счел его подробным, мотивированным и обоснованным. Составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и имеет недостатки, которые бы позволили суду признать его ненадлежащим доказательством по делу.

Приведенные в апелляционной жалобе возражения по существу означают несогласие стороны с выводами эксперта, что не является основанием для критической оценки.

Доводы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; эксперт давал пояснения в судебном заседании суда первой инстанции по заключению, отвечал на дополнительные вопросы суда и лиц, участвующих в деле (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом апелляционной инстанции, выводы экспертного заключения понятны, мотивированы, не имеют вероятностного характера, нормативно обоснованы. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, истцом документально не опровергнуты (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам апелляционных жалоб судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, так как в материалы дела представлены достаточные доказательства для разрешения дела по существу. Кроме того, отказ в назначении экспертизы не может служить самостоятельным основанием к отмене решения, так как назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Несогласие истца с выводами эксперта и произведенными экспертом исследованиями не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Таким образом, заключение эксперта № 604 соответствует требованиям законодательства, в нем даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, не имеется основания для проведения повторной экспертизы, которая может быть назначена в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении сомнений в обоснованности заключения или наличия противоречий в выводах эксперта; несогласие с выводами эксперта не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Учитывая изложенное и то, что само по себе несогласие стороны по делу с результатом экспертизы не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, а выводы эксперта, изложенные в представленном суду заключении, не содержат противоречий и неясностей, оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.

В этой связи заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Доводы о том, что судебная экспертиза проведена с рядом нарушений, подлежат отклонению на основании следующего.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отвечает признакам ясности и полноты, не содержит противоречий. Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности или неполноте экспертного заключения.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.

Кроме того, эксперт вправе сам определять методику проведения экспертизы и устанавливать ход и содержание исследования, поскольку при проведении судебной экспертизы - эксперт процессуально независим и профессионально самостоятелен (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Доказательств некомпетентности эксперта, нарушения экспертом законодательства при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что соответствующие доводы апелляционных жалоб об обратном, отклоняются как противоречащие нормам материально права. Кроме того установленные по делу обстоятельства опровергают доводы подателей жалоб.

При таких обстоятельствах, заявленное в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению по указанным основаниям и с учетом положений, установленных частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апеллянтов о необоснованности отказе судом в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы подлежат отклонению, поскольку само по себе несогласие с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства по делу.

Поскольку в результате экспертного исследования было установлено, что спорное здание соответствует всем необходимым признакам объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что отсутствуют предусмотренные законом основания для вынесения оспариваемого отказа, который нарушает право заявителя на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства спорного здания.

При таких обстоятельствах, требование заявителя о признании отказа Комитета, выраженного в письме 07.08.2023 № 37317 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 в аренду ИП ФИО4 незаконным, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признавая решение незаконным, арбитражный суд должен указать способ устранения допущенных нарушений заявителя.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Ввиду указанного, поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, в качестве восстановительной меры, с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, Комитет должен заключить с ИП ФИО6 договор аренды  земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:158 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства - нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0614001:130.

Апелляционные жалобы не содержат мотивов, позволяющих апелляционному суду прийти к иным выводам, и по существу представляют собой несогласие апеллянтов с результатами оценки судом представленных в дело доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Доводы апелляционных жалоб по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Судебные расходы по апелляционным жалобам распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2024 по делу № А76-32902/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «БМ-ГРУПП», Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина


Судьи:

А.Х. Камаев


Ю.С. Колясникова