Решение от 10 февраля 2020 г. по делу № А35-7748/2019

Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7748/2019
10 февраля 2020 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО3 по доверенности от 18.06.2019;

от ответчика – не явился, уведомлен.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ИП ФИО2 и Комитетом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: здания литер В, площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, с земельным участком (кадастровый номер: 46:29:101040:0018), площадью 514 кв.м., расположенным по адресу: <...> (около д. 6-в), в части определения рыночной стоимости имущества в абз. 1 и 4 пункта 3 и пункте 3.2. договора:

изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Рыночная стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости Имущества составляет 1 979 000 (Один миллион девятьсот семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС. Стоимость здания - 1 779 000 (Один миллион семьсот семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка -200 000 (Двести тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС»;

изложить абзац 4 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Итоговая сумма основного долга Покупателя перед Продавцом за Имущество составляет 460 197 (Четыреста шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется. Стоимость здания - 260 197 (Двести шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 200 000 (Двести тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС».

изложить пункт 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на Имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 460 197 (Четыреста шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек. Стоимость здания - 260 197 (Двести шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 200 000 (Двести тысяч) рублей 00 копеек, является начальной продажной ценой заложенного Имущества».

Делу был присвоен номер А35-7748/2019. В соответствии с установленной специализацией в порядке автоматизированного распределения дело передано на рассмотрение судье Песниной Н.А.

Определением председателя третьего судебного состава от 06.11.2019 в связи с назначением на должность в иной арбитражный суд была произведена замена судьи Песниной Н.А. на судью Белых Н.Н.

Определением суда от 05.12.2019 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-Партнер», эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость недвижимого имущества: здания литер В, площадью 131,5 кв.м., кадастровый номер 46:29:101042:2239, расположенного по адресу: <...> без учета НДС, с земельным участком с кадастровым номером 46:29:101040:18, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в), по состоянию на дату подачи заявления о выкупе объекта недвижимого имущества (14.02.2019)?»

25.12.2019 через канцелярию суда от эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-Партнер» ФИО4 поступило экспертное заключение от 25.12.2019.

С учетом результатов судебной экспертизы, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и Комитетом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: здания литер В, площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, с земельным участком (кадастровый номер: 46:29:101040:0018), площадью 514 кв.м., расположенным по адресу: <...> (около д. 6-в), в части определения рыночной стоимости имущества в абз. 1 и 4 пункта 3 и пункте 3.2. договора:

изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Рыночная стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости Имущества составляет 1 866 000 (Один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС. Стоимость здания - 1 665 000 (Один миллион шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка -201 000 (Двести одна тысяча) рублей 00 копеек без учета НДС»;

изложить абзац 4 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Итоговая сумма основного долга Покупателя перед Продавцом за Имущество составляет 347 197 (Триста сорок семь тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется. Стоимость здания - 146 197 (Сто сорок шесть тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 201 000 (Двести одна тысяча) рублей 00 копеек без учета НДС».

изложить пункт 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на Имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 347 197 (Триста сорок семь тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек. Стоимость здания - 146 197 (Сто сорок шесть тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 201 000 (Двести одна тысяча) рублей 00 копеек, является начальной продажной ценой заложенного Имущества».

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, 03.02.2020 через канцелярию суда направил ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для ознакомления с материалами дела (результатами судебной экспертизы).

В соответствии с частью 1 статьи 163 АПК РФ арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. При этом указанная норма не носит императивного характера, и вопрос об объявлении перерыва решается судом с учетом всех обстоятельств дела и представленных заявителем ходатайства документов по своему внутреннему убеждению.

Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Учитывая, что заключение эксперта поступило в суд еще 25.12.2019, у ответчика имелась возможность заблаговременно ознакомиться с результатами судебной экспертизы, отсутствие доказательств объективных причин, препятствовавших своевременному совершению соответствующих процессуальных действий, а также учитывая срок рассмотрения дела и возражения истца против отложения рассмотрения дела по существу, в удовлетворении заявленного ходатайства судом было отказано.

В ходе рассмотрения дела ответчик представил отзыв от 07.11.2019 №107.01-14, в котором возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что отчеты об оценке спорных объектов, выполненных по заказу Комитета не были обжалованы заинтересованными лицами в установленном порядке, полагал, что отчет, выполненный по заказу ИП ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в связи с некорректным подбором объектов-аналогов и необоснованным применением поправочных коэффициентов.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО5 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 0.08.2018, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска зарегистрирован в качестве юридического лица 19.06.1997 ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 305004, <...>.

29.11.2018 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор №5017 аренды объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под автосервис, объект недвижимости (здание, строение, сооружение), расположенное по адресу: ул. Интернациональная, б/н, лит. В, общей площадью 131,50 кв.м., на срок с 29.11.2018 по 27.11.2019.

Спорное помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 29.11.2016 (приложение 1 к договору).

14.02.2019 ИП ФИО2 как субъект малого и среднего предпринимательства обратился в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого здания, расположенного по адресу: <...> б/н, лит. В, общей площадью 131,50 кв.м., с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет. Одновременно ИП ФИО2 Просил засчитать стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя имущества от 13.04.017 №2368/07.01-14, в счет оплаты приобретаемого имущества.

На основании муниципального контракта №Ф.2019.75140 от 04.03.2019, ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» провел оценку величины рыночной стоимости объектов оценки.

Согласно отчетам ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 15.05.2019 №136-2/03 и №136-2/04 величина рыночной стоимости здания, лит. В, площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, на дату проведения оценки, без учета НДС, составляет 3 142 850 руб., величина рыночной стоимости земельного участка, площадью 514 кв.м., кадастровый номером 46:29:101040:0018, расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в), на дату проведения оценки, без учета НДС, составляет 204 000 руб.

Кроме того, на основании муниципального контракта №743868/12-19 от 12.04.2019, ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» была проведена строительно-техническая экспертиза недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> б/н, находящегося в собственности МО «Город Курск», с целью определения стоимости неотделимых улучшений.

Согласно отчету ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» от 26.04.2019 №28/с стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества – нежилого здания, лит. В, площадью 131,5 кв.м., находящегося в собственности МО «Город Курск» по адресу: <...> б/н, на дату оценки 14.02.2019, составляет 1 518 803 руб.

Решением от 03.06.2019 №12 Комитет решил приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество - здание, лит. В, площадью 131,50 кв.м., расположенное по адресу: <...> б/н, с земельным участком, кадастровый номер 46:29:101040:0018, площадью 514 кв.м., расположенном по адресу: . Курску, ул. Интернациональная (около д. 6-в), по выкупной стоимости 3 346 850 руб., сроком рассрочки 5 лет с оплатой имущества ежемесячно равными долями.

Письмом от 05.06.2019 №3702/07.01-14 Комитет направил в адрес ИП ФИО2 копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества от 03.06.2019 №12 и проект договора купли-продажи муниципального имущества №12-2019/06/В от 03.06.2019.

Согласно пункту 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №12-2019/06/В от 03.06.2019 рыночная стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости Имущества составляет 3 346 850 (Три миллиона триста сорокшесть тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 00 копеек без учёта НДС.Стоимость здания - 3 142 850 (Три миллиона сто сорок две тысячи восемьсотпятьдесят) рублей 00 копеек без учёта НДС, стоимость земельного участка -204 000 (Двести четыре тысячи) рублей.

Стоимость неотделимых улучшений Имущества в соответствии с отчетом о проведении строительно-технической экспертизы 1 518 803 (Один миллион пятьсот восемнадцать тысяч восемьсот три) рубля 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты Имущества.

Итоговая сумма основного долга Покупателя перед Продавцом за Имущество составляет 1 828 047 (Один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч сорок семь) рублей 00 копеек. Стоимость здания - 1 624 047 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи сорок семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка – 204 000 (Двести четыре тысячи) рублей.

Согласно пункту 3.2 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №12-2019/06/В от 03.06.2019 в случае обращения взыскания на Имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 1 828 047 (Один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч сорок семь) рублей 00 копеек. Стоимость здания -1 624 047 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи сорок семь) рублей 00 копеек без учёта НДС, стоимость земельного участка - 204 000 (Двести четыре тысячи) рублей, является начальной продажной ценой заложенного Имущества.

Усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратился к независимому оценщику – ООО «Эксперт», с которым заключил договор №888/19 от 24.06.2019 на оказание оценочных услуг.

Согласно отчету ООО «Эксперт» от 02.07.2019 №888/19 рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 24.06.2019, без учета НДС, составляет: земельного участка с кадастровым номером 46:29:101040:0018, площадью 514 кв.м., расположенном по адресу: <...> (около д. 6-в) – 200 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 46:29:101042:2239, площадью 131,50 кв.м., расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в) – 1 779 000 руб.

Ссылаясь на несоответствие цены выкупаемого имущества рыночным условиям, ИП ФИО2 обратился в Комитет с уведомлением от 13.07.2019 о вступлении в преддоговорной спор, в котором предлагал заключить договор купли-продажи с учетом внесения изменений в пункты 3 и 3.2 договора и подписать его в редакции, предложенной покупателем.

К уведомлению прилагался протокол разногласий, согласно которому покупатель предлагал изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Рыночная стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости Имущества составляет 1 979 000 (Один миллион девятьсот семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС. Стоимость здания - 1 779 000 (Один миллион семьсот семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка -200 000 (Двести тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС»; изложить абзац 4 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Итоговая сумма основного долга Покупателя перед Продавцом за Имущество составляет 460 197 (Четыреста шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется. Стоимость здания - 260 197 (Двести шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 200 000 (Двести тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС»; изложить пункт 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на Имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 460 197 (Четыреста шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек. Стоимость здания - 260 197 (Двести шестьдесят тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 200 000 (Двести тысяч) рублей 00 копеек, является начальной продажной ценой заложенного Имущества».

Письмом от 24.07.2019 №5081/07.01-14 Комитет отклонил представленный ИП ФИО2 протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №12-2019/06/В от 03.06.2019, сославшись на то, что органы местного самоуправления не наделены правом изменять величину рыночной стоимости предполагаемого к выкупу имущества и обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, тогда как комитет не наделял ИП ФИО2 правом на проведение оценки в отношении муниципального имущества.

Ссылаясь на неурегулированные с Комитетом в добровольном порядке разногласия относительно выкупной стоимости муниципального имущества, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела с учетом результатов судебной экспертизы, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании проекта купли-продажи муниципального имущества №12-2019/06/В от 03.06.2019 у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого муниципального имущества.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ИП ФИО2 как субъект малого и среднего предпринимательства обратился в Комитет с заявлением от 14.02.2019 о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого здания, расположенного по адресу: <...> б/н, лит. В, общей площадью 131,50 кв.м., с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

При этом в силу пункта 1 части целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Как разъяснено в статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании муниципального контракта №Ф.2019.75140 от 04.03.2019, ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» провел оценку величины рыночной стоимости объектов оценки: здания, лит. В, площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, и земельного участка, площадью 514 кв.м., кадастровый номером 46:29:101040:0018, расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в), по результатам которой были составлены отчеты ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 15.05.2019 №136-2/03 и №136-2/04, на основании которых была определены выкупная цена объектов муниципального имущества по договору купли-продажи №12-2019/06/В от 03.06.2019.

Согласно отчетам ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 15.05.2019 №136-2/03 и №136-2/04 величина рыночной стоимости здания, лит. В, площадью 131,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, на дату проведения оценки, без учета НДС, составляет 3 142 850 руб., величина рыночной стоимости земельного участка, площадью 514 кв.м., кадастровый номером 46:29:101040:0018, расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в), на дату проведения оценки, без учета НДС, составляет 204 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что названные отчеты об оценке спорных объектов, выполненных по заказу Комитета, не были обжалованы заинтересованными лицами в установленном порядке.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом, из смысла части 2 данной статьи следует, что в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В этом случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445-446 Гражданского кодекса. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП ФИО2 ссылался на то обстоятельство, что установленная цена выкупаемого имущества существенно завышена и не соответствует рыночным условиям, поскольку при проведении оценки ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» использовались некорректно подобранные объекты-аналоги, фактически не сходные с объектов оценки по основным ценообразующим факторам, а именно: используемые объекты-аналоги относятся к сегменту коммерческих объектов для размещения торговли, оказания услуг населению и не связанных с производственной деятельностью.

С целью определения достоверной величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратился к независимому оценщику – ООО «Эксперт», с которым заключил договор №888/19 от 24.06.2019 на оказание оценочных услуг.

Согласно отчету ООО «Эксперт» от 02.07.2019 №888/19 рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 24.06.2019, без учета НДС, составляет: земельного участка с кадастровым номером 46:29:101040:0018, площадью 514 кв.м., расположенном по адресу: <...> (около д. 6-в) – 200 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 46:29:101042:2239, площадью 131,50 кв.м., расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в) – 1 779 000 руб.

Как разъяснено в пункте абзаца 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке стоимости выкупаемого здания (3 142 850 руб. и 1 779 000 руб.), определением суда от 05.12.2019 по настоящему делу по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза. При этом вопрос перед экспертом для определения рыночной стоимости объектов был поставлен с учетом даты подачи заявления о выкупе объекта недвижимого имущества (14.02.2019).

При определении кандидатуры эксперта, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, учитывая, что предложенная истцом в качестве эксперта кандидатура отвечала требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяли сделать вывод о наличии у эксперта необходимого образования и опыта работы, суд, учитывая также отсутствие возражений ответчика против данного экспертного учреждения, поручил проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-Партнер», эксперту ФИО4.

Представленное в материалы дела заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, отводов конкретному эксперту в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было, выводы, изложенные в заключении экспертизы, по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается и сторонами не заявлено.

На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд признает экспертное заключение эксперта ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-Партнер» ФИО4 от 25.12.2019 надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная организация «Эксперт-Партнер» ФИО4 от 25.12.2019 (с учетом письма от 1.01.2020 №1 об исправлении технической ошибки) рыночная стоимость недвижимого имущества: здания литер В, площадью 131,5 кв.м., кадастровый номер 46:29:101042:2239, расположенного по адресу: <...> без учета НДС, с земельным участком с кадастровым номером 46:29:101040:18, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в), по состоянию на дату подачи заявления о выкупе объекта недвижимого имущества (14.02.2019), составляет 1 866 000 руб.

При этом рыночная стоимость объектов исследования на дату определения стоимости, без учета НДС, составляет: здания литер В, площадью 131,5 кв.м., кадастровый номер 46:29:101042:2239, расположенного по адресу: <...> 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 46:29:101040:18, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: <...> (около д. 6-в) – 201 000 руб.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного помещения (цена его продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Согласно части 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (часть 2 статьи 623 ГК РФ).

В пункте 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества. Из указанного следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.

Следовательно, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Как усматривается из материалов дела, письмом Комитета от 13.04.2017 №2368/07.01-14 ИП ФИО5 было согласовано проведение капитального ремонта помещения муниципального нежилого фонда города Курска по адресу: ул. Интернациональная, б/н, лит. В, в том числе проведение необходимых инженерных коммуникаций и перепланировки помещения за счет собственных средств.

В подтверждение стоимости ИП ФИО2 были представлены: справка от 28.04.2017 №1, согласно которой стоимость выполненных работ и затрат составляет 1 518 803 руб. 00 коп., локальный сметный расчет на ремонтные работы по зданию б/н лит. В по ул. Интернациональная г. Курск, согласно которому сметная стоимость работ составляет 1 518 803 руб. 00 коп.

На основании муниципального контракта №743868/12-19 от 12.04.2019, ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» была проведена строительно-техническая экспертиза недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> б/н, находящегося в собственности МО «Город Курск», с целью определения стоимости неотделимых улучшений.

Согласно отчету ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» от 26.04.2019 №28/с стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества – нежилого здания, лит. В, площадью 131,5 кв.м., находящегося в собственности МО «Город Курск» по адресу: <...> б/н, на дату оценки 14.02.2019, составляет 1 518 803 руб.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик не оспаривал право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений, между сторонами отсутствует спор относительно стоимости затрат, связанных с неотделимыми улучшениями, содержание отчета ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» от 26.04.2019 №28/с не противоречит требованиям части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и соответствует заявленной цели, суд полагает возможным определить стоимость выкупаемых объектов в размере 347 197 руб. (стоимость здания - 146 197 руб., стоимость земельного участка - 201 000 руб.) в виде разницы между рыночной стоимостью выкупаемого объекта и стоимостью неотделимых улучшений (1 665 000 руб.- 1 518 803 руб.).

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

При этом, как разъяснено в части 3 статьи 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания. С учетом изложенного, суд полагает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с ценой, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора по результатам судебной экспертизы, учитывая принцип расчета данной цены, установленной сторонами в договоре купли-продажи.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований и полагает необходимым изложить абзац 1 пункта 3, абзац 4 пункта 3, пункт 3.2 договора купли-продажи муниципального имущества №12-2019/06/В от 03.06.2019 в редакции ответчика (с учетом уточнений по результатам судебной экспертизы).

Иные доводы сторон на основании изложенного выше не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют существенного правого значения для рассмотрения данного спора.

Статья 101 АПК РФ закрепляет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По рассматриваемой категории дел удовлетворение исковых требований определяется самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.

На основании изложенного, расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся судом на ответчика как на проигравшую сторону.

При этом суд принимает во внимание, что в соответствии с абзацем 4 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Таким образом, понесенные ИП ФИО2 судебные издержки (по чеку-ордеру от 06.08.2019 и чекам-ордерам от 06.11.2019), отвечают положениям статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию с Комитета как с проигравшей стороны. То обстоятельство, что в конкретном случае ответчиком является государственный орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не может повлечь отказ ИП ФИО2 в возмещении понесенных судебных расходов при принятии в его пользу судебного акта, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №12-2019/06/В от 03.06.2019, изложив абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции:

«Рыночная стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночнойстоимости Имущества составляет 1 866 000 (один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек без учёта НДС. Стоимость здания - 1 665 000 (один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек без учёта НДС, стоимость земельного участка - 201 000 (Двести одна тысяча) рублей»;

абзац 4 пункта 3 договора – в следующей редакции:

«Итоговая сумма основного долга Покупателя перед Продавцом за Имущество составляет 347 197 (три сорок семь тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек. Стоимость здания - 146 197 (сто сорок шесть тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 201 000 (Двести одна тысяча) рублей»;

пункт 3.2. договора – в следующей редакции:

«В случае обращения взыскания на Имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 347 197 (три сорок семь тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек. Стоимость здания - 146 197 (сто сорок шесть тысяч сто девяносто семь) рублей 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 201 000 (Двести одна тысяча) рублей, является начальной продажной ценой заложенного Имущества».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. 00 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Белых