Постановление от 5 апреля 2021 г. по делу № А75-9459/2020

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-9459/2020
05 апреля 2021 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2021 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-9459/2020 по исковому заявлению Администрации муниципального образования город Нягань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «МостСтрой-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в части требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, а также апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12174/2020) Администрации муниципального образования город Нягань на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.09.2020 по делу № А75-9459/2020 в остальной части,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Челябинский завод железобетонных изделий № 1», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

установил:

Администрация муниципального образования город Нягань (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к акционерному обществу «Челябинский завод железобетонных изделий № 1», обществу с ограниченной ответственностью «МостСтрой-1» (далее – АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1», ООО «МостСтрой-1», ответчики, соответственно) с требованиями:

- об изъятии у АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0000000:2874, общей площадью застройки 3698,7 кв.м, со степенью готовности 9 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительств 1 от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299);

- о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:13:0000000:648, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, в виде залога (ипотеки) в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 12.12.2016 № 1/6, заключенного между АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и ООО «МостСтрой-1».

В ходе рассмотрения искового заявления к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, конкурсный управляющий АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» ФИО2 (далее – Управление, конкурсный управляющий ФИО2, третьи лица соответственно).

Решением от 14.09.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры оставил без рассмотрения исковые требования Администрации об изъятии у АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0000000:2874, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном Постановлением № 1299; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Администрация, не согласившись с решением суда, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии оснований для оставления без рассмотрения требования об изъятии у АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0000000:2874, путем продажи с публичных торгов; считает, что удовлетворение исковых требований Администрации, в рамках настоящего дела, не приведет к нарушению прав кредиторов АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1». Также считает, что поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие 18.11.2019, то залог права аренды прекращен в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 28.10.2020 Восьмой арбитражный апелляционный суд принял к производству апелляционную жалобу.

Определением от 08.12.2020 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 12.01.2021, лицам, участвующим в деле, предложено представить письменные пояснения по вопросу о применении статьи 239.1 ГК РФ с учетом наличия договора долевого участия в строительстве, заключенного с юридическим лицом, и положений части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

При рассмотрении апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела в части требования Администрации, оставленного судом первой инстанции без рассмотрения об изъятии у АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), в связи с чем определением от 12.01.2021 перешел к рассмотрению дела № А75-9459/2020 в указанной части по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Дело в указной части назначено к рассмотрению в судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда на 04.02.2021. Рассмотрение апелляционной жалобы на решение суда в остальной части также отложено на 04.02.2021.

01.02.2021 от АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» поступил отзыв, в котором ответчик просил привлечь к участию в деле в качестве ответчика общество с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ООО «Стройград»).

02.02.2021 от Администрации также поступило ходатайство о замене ненадлежащего ответчика – АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на надлежащего – ООО «Стройград».

В обоснование заявленных ходатайств, стороны указали на то, что объект незавершенного строительства, в отношении которого заявлены исковые требования (здание, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 86:13:0000000:2874), по результатам проведенных конкурсным управляющим АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» открытых торгов в форме публичного предложения на основании договора купли-продажи от 20.01.2021 № 1, отчуждено ООО «Стройград», что свидетельствует о смене собственника спорного объекта.

Определением от 04.02.2021 Восьмой арбитражный апелляционный суд отложил судебное заседание по рассмотрению дела №А75-9459/2020 (в части) и апелляционной жалобы (в части) на 03.03.2021; руководствуясь положениями статей 46, 47 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве ответчика ООО «Стройград», предложил истцу уточнить исковые требования к каждому из ответчиков, пояснить свою позицию в отношении требования о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:13:0000000:648.

02.03.2021 в материалы дела от ООО «Стройград» поступила выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 16.02.2021, согласно которой, 16.02.2021 за ООО «Стройград» зарегистрировано право собственности на спорный объект.

Определением от 03.03.2021 рассмотрение дела №А75-9459/2020 и апелляционной жалобы отложено на 29.03.2021. Этим же судебным актом суд исключил АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» из числа ответчиков и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец, ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, Администрация представила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы и требования в отсутствии ее представителя, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу и требование в части изъятия у АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

29.10.2013 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фридом» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 365, согласно условиям которого администрация передала обществу земельный участок с кадастровым номером 86:13:0000000:648, общей площадью 2500 кв.м, под строительство многоквартирных жилых домов. Срок действия договора установлен сторонами с 29.10.2013 по 28.10.2016 (л.д. 67-69).

По акту приема передачи от 29.10.2013 Администрация передала обществу с ограниченной ответственностью «Фридом» указанный земельный участок (л.д. 70).

В материалы дела представлено письмо от 29.06.2015 № 2901 (л.д.71) согласно которому Администрация согласовывает обществу с ограниченной ответственностью «Фридом» уступку прав и обязанностей по договору от 29.10.2013 № 365.

17.11.2016 Администрация и АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» подписали соглашение о расторжении договора от 29.10.2013 № 365 (л.д. 72). По акту приема-передачи АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» передало Администрации земельный участок с кадастровым номером 86:13:0000000:648.

18.11.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации город Нягань и АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» подписан договор аренды № 421, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 86:13:0000000:648 на срок с 18.11.2016 по 17.11.2019 для завершения строительства многоквартирных жилых домов, со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – федеральный закон № 137-ФЗ) л.д. 75-77).

АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0000000:2874, степенью готовности 9%, по адресу: <...>, что отражено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (выписка из ЕГРН на незавершенный строительством объект л.д. 80-82).

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0000000:648.

Исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона (выписка из ЕГРН на земельный участок л.д. 86), на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 12.12.2016 № 1/6, сторонами которого являются АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» (застройщик) и ООО «МостСтрой-1» (дольщик) (далее – договор участия в долевом строительстве, л.д. 105-108).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.12.2018 по делу № А75-19803/2017 АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

По результатам проведенных конкурсным управляющим АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» открытых торгов в форме публичного предложения на основании договора купли-продажи от 20.01.2021 № 1, объект незавершенного строительства, в отношении которого заявлены исковые требования (здание, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 86:13:0000000:2874), отчужден ООО «Стройград».

16.02.2021 за ООО «Стройград» зарегистрировано право собственности на спорный объект, соответствующая запись внесена в ЕГРН.

Поскольку истек срок договора аренды земельного участка, объект строительством не завершен, истец обратился с требованием об изъятии об изъятии объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, а также признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:13:0000000:648.

Рассмотрев исковые требования Администрации об изъятии об изъятии объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает их подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом № 137-ФЗ как переходные положения.

При этом, законодатель, вводя подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, ставил лиц, заключавших договор аренды до 01.03.2015 и лиц, заключавших такой договор, после 01.03.2015 в равное положение, предоставляя им возможность заключить однократно договор на новый срок для завершения строительства.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:13:0000000:648 предоставлен АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» в аренду на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Таким образом, АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При указанных обстоятельствах, объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника.

Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 86:13:0000000:648 уже был предоставлен предыдущему собственнику объекта – АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» для завершения строительства (договор от 18.11.2016), то у нового собственника объекта может возникнуть право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов только в порядке подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть в случае приобретения объекта по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (то есть изъятого в порядке статьи 239.1 ГК РФ).

В данном же случае ООО «Стройград» приобрело объект не в порядке проведения публичных торгов объекта, изъятого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, в связи с чем положения подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ на него не распространяются.

Таким образом, в данном случае предыдущему собственнику объекта – АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» уже был предоставлен земельный участок для завершения строительства, срок договор аренды истек, строительство объекта не завершено.

Доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), суду не представлено.

В силу статьи 239.1 ГК РФ основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом изложенного, исковые требования Администрации об изъятии у ООО «Стройград» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0000000:2874, общей площадью застройки 3698,7 кв.м, со степенью готовности 9 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением № 1299, подлежат удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части требования о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:13:0000000:648, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, в виде залога (ипотеки) в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 12.12.2016 № 1/6, в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как указывалось выше, 18.11.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации город Нягань и АО «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» подписан договор аренды № 421, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 86:13:0000000:648 на срок с 18.11.2016 по 17.11.2019 для завершения строительства многоквартирных жилых домов, со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона (выписка из ЕГРН на земельный участок л.д. 86), на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 12.12.2016 № 1/6.

Срок действия договора прекратился, оснований для его продления (перезаключения) не имеется.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Указанное выше позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что поскольку право аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:13:0000000:648 прекращено, то обременение в отношении земельного участка в виде залога (ипотеки) также подлежит прекращению, в связи с чем требование Администрации, в данной части, подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что судом апелляционной инстанции установлены основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, в соответствии с пунктом 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.09.2020 по делу № А75-9459/2020 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, то судебные расходы за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат взысканию с ООО «Стройград» в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3 и 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14.09.2020 по делу № А75-9459/2020 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:13:0000000:2874, общей площадью застройки 3698,7 кв.м, степенью готовности 9 %, распложенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, с кадастровым номером 86:13:0000000:648 в виде залога (ипотеки) в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 12.12.2016 № 1/6, дата регистрации 26.12.2016, № 86-86/11- 86/011/034/2016-459/1, заключенного между акционерным обществом «Челябинский завод железобетонных изделий № 1» и обществом с ограниченной ответственностью «МостСтрой-1».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


А.С. Грязникова

Судьи


Т.А. Воронов

О.А. Сидоренко