Постановление от 30 октября 2024 г. по делу № А46-10341/2023

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-10341/2023
30 октября 2024 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2024 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефремовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1012/2024) общества с ограниченной ответственностью «Алиса» на решение Арбитражного суда Омской области от 21.12.2023 по делу № А46-10341/2023 (судья Иванова И.А.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании действий незаконными, об обязании совершить действия, взыскании судебной неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Алиса» - ФИО1, по доверенности от 13.06.2023; ФИО2 по доверенности от 20.06.2024,

от общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» - ФИО3, по доверенности от 14.07.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (далее – ООО «Альфа Омск», истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Алиса» (далее – ООО «Алиса», ответчик, истец по встречному иску) в требованиями:

- о признании действий по отключению электроэнергии в магазине «Красное&Белое» и проведению разрушительных работ здания по адресу: <...>, незаконными,

- об обязании обеспечить арендуемые ООО «Альфа Омск» помещения по адресу: <...>, энергоснабжением в срок не позднее даты вступления судебного решения в законную силу,

- об обязании не чинить препятствий ООО «Альфа Омск» в пользовании арендуемыми помещениями по адресу: <...>, запретив отключать электрическую энергию, проводить работы, связанные с разрушением и разбором здания на период до 14.09.2025 (окончание действия договора аренды),

- о запрете ООО «Алиса» совершать любые действия, направленные на нарушение права владения и пользования ООО «Альфа Омск» арендуемыми помещениями по адресу: <...>.

Кроме того, ООО «Альфа Омск» просило взыскать с ООО «Алиса» судебную неустойку в порядке статьи 174 АПК РФ в размере 100 000 руб. за каждый месяц просрочки исполнения решения суда, установив срок исчисления судебной неустойки с даты вступления судебного решения в законную силу.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции от ответчика поступило встречное исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, заключенного между ООО «Альфа Омск» и ООО «Алиса».

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.12.2023 по делу № А46-10341/2023 исковые требования ООО «Альфа Омск» удовлетворены частично. Суд обязал ООО «Алиса» устранить препятствия в пользовании ООО «Альфа Омск» и обеспечить возможность владения и пользования ООО «Альфа Омск» в отношении нежилых помещений общей площадью 93,8 кв.м, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: <...>, в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018; обеспечить электроснабжение нежилых помещений общей площадью 93.8 кв.м, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: <...>, в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения №АО-110-07/2018 от 22.08.2018 в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу. При неисполнении решения суда в указанный срок суд решил взыскивать с ООО «Алиса» в пользу ООО «Альфа Омск» 50 000 руб. за каждый месяц просрочки исполнения решения суда до момента фактического исполнения решения суда.

В удовлетворении первоначальных исковых требований в остальной части отказано.

Встречные исковые требования ООО «Алиса» оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Алиса» обратилосьв Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

Мотивируя апелляционную жалобу, ООО «Алиса» обращает внимание суда апелляционной инстанции на следующее:

- факт нахождения здания в аварийном состоянии подтверждается техническим заключением ТО-2604/23 и актом осмотра от 26.04.2023;

- внеплановая реконструкция здания – необходимость, которая возникла по объективным причинам. В связи с этим продление арендных отношений на период проведения строительных работ невозможно;

- материалами дела подтверждается и истцом не опровергнуто, что здание магазина, включая помещение, арендуемое истцом, находится в аварийном состоянии. Указанное состояние было выявлено после соответствующего технического обследования здания экспертной организацией;

- ООО «Алиса» не знало и не могло знать о состоянии здания, поскольку фактически приобрело его с обременением в виде аренды только в марте 2023 года (имела место смена участников общества);

- в случае продолжения предпринимательской деятельности в данном помещении нельзя было исключить возникновения ситуаций, связанных с разрушением конструкций здания и причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц;

- возложение на ответчика обязанности обеспечить возможность владения и пользования истцом помещением в соответствии с условиями договора аренды и обязании ответчика обеспечить электроснабжение арендуемого помещения, при том, что здание находится под угрозой обрушения, не соответствует принципу исполнимости судебного акта.

28.02.2024 от ООО «Алиса» в материалы дела поступили дополнения к апелляционной жалобе с ходатайством о приобщении к материалам дела технического отчета от 24.01.2024 № 24012024-30.

От ООО «Альфа Омск» поступили письменные возражения на ходатайство ООО «Алиса» о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а также отзыв на апелляционную жалобу, дополнения к отзыву.

04.04.2024 от ООО «Алиса» поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с приложением ответов экспертных организаций, доказательств внесения денежных средств, необходимых для оплаты экспертизы, на депозитный счет суда.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024 по делу №А46-10341/2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Судэкспертиза» (далее – ООО «Судэкспертиза») ФИО4, срок проведения экспертизы установлен до 27.05.2024, производство по делу № А46-10341/2023 приостановлено на срок проведения экспертизы.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли помещение магазина «Красное & Белое», расположенное на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: <...>, обязательным требованиям к параметрам постройки (в том числе, градостроительным, санитарным, пожарным) по состоянию на день проведения экспертизы?

- Создает ли помещение магазина «Красное & Белое» расположенное на первом этаже, нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2024 ходатайство ООО «Судэкспертиза» удовлетворено, к проведению судебной экспертизы привлечен эксперт ФИО5, срок проведения экспертизы продлен до 01.08.2024.

19.08.2024 ООО «Судэкспертиза» в материалы дела представлено экспертное заключение № 79-08/2024.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2024 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу № А46-10341/2023.

До начала судебного заседания от ООО «Алиса» поступили дополнения к апелляционной жалобе, согласно которым на основании выводов экспертов истец по встречному иску полагает, что ООО «Альфа Омск» пользуется имуществом с существенными нарушениями правил механической и противопожарной безопасности, которые носят неоднократный, длящийся характер, что дает безусловное основание для расторжения договора аренды.

От ООО «Альфа Омск» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: заключения специалиста №17-07-2024 по результатам визуального и инструментального обследования объекта капитального строительства по адресу <...>; копии искового заявления ООО «Алиса» о признании права собственности на объект незавершенного строительства от 31.07.2024; копии определения об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.04.2024.

Кроме того, ООО «Альфа Омск» представлен отзыв на дополнения к апелляционной жалобе, содержащий доводы относительно недостатков экспертного заключения, ввиду наличия которых экспертное заключение не может быть признано в качестве допустимого доказательства по делу, а также дополнительные доводы к отзыву на апелляционную жалобу.

Представленные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела на основании статей 66, 81 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, открытом 01.10.2024, представители лиц, участвующих в деле, не возражали против возобновления производства по делу, в связи с чем определением апелляционного суда от 01.10.2024 производство по делу № А46-10341/2023 в порядке статьи 146 АПК РФ возобновлено, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 17.10.2024.

Указанным определением ООО «Судэкспертиза» предложено представить письменные пояснения относительно ссылки на ГОСТ 31937-2011, который прекратил действие 01.05.2024, а также аналитическое сравнение ГОСТов. ООО «Алиса» предложено представить возражения на дополнительные доводы к отзыву ООО «Альфа Омск».

От ООО «Алиса» поступили возражения на дополнительные доводы к отзыву ООО «Альфа Омск». Поступившие возражения приобщены апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 81 АПК РФ.

Письменные пояснения экспертов ООО «Судэкспертиза», на необходимость представления которых указывалось апелляционным судом в определении от 01.10.2024, на дату судебного заседания в материалы дела не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, открытом 17.10.2024, стороны поддержали ранее изложенные процессуальные позиции, ходатайствовали о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 66, 268 АПК РФ, приобщил представленные документы к материалам дела в целях полноты исследования позиций сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Омич» и ООО «Альфа Омск» заключен договор аренды нежилого помещения от 22.08.2018 № АО-110- 07/2018, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Омич» передало, а ООО «Альфа Омск» приняло во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 93,8 кв. м, расположенные на первом этаже здания ФИО6 № 126, кадастровый номер 55:36:120307:5027, находящегося по адресу: <...>.

В 2021 общество с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Омич» реорганизовано, в результате чего из общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Омич» выделено ООО «Алиса», к которому перешло право собственности на указанное здание с кадастровым номером 55:36:120307:5027.

09.03.2023 произошла смена участников ООО «Алиса», новыми участниками общества стали ФИО7 и ФИО8.

10.03.2023 единоличным исполнительным органом (директором) ООО «Алиса» стала ФИО7.

На основании дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2023 в связи со сменой собственника здания внесены изменения в преамбулу договора, а также в условия, касающиеся арендной платы и электронного обмена документами.

Как следует из содержания пункта 1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

На основании пункта 5.1 договора срок аренды составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора.

Права и обязанности сторон, порядок приема-передачи (возврата) помещения предусмотрены разделом 2 договора.

Так, в соответствии с пунктом 2.1.2 договора арендодатель обязан передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением (отапливается электричеством), электроснабжением, водоснабжением, водоотведением.

В силу пункта 2.1.4 договора арендодатель несет ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг, за исключением случаев, когда городские линии центрального отопления, энергоснабжения, водоснабжения (водоотведения) отключены для ремонта, технического обслуживания и по другим причинам, не подконтрольным арендодателю, что подтверждается документально.

Согласно пункту 2.1.5 договора арендодатель обязуется обеспечивать в течение действия договора беспрепятственный доступ в помещение арендатора, его сотрудников, посетителей и клиентов, в соответствии с установленным режимом работы арендатора.

Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт помещения либо его элементов и коммуникационных сетей, при этом арендодатель обязан согласовать с арендатором время и сроки проведения капитального ремонта (пункт 2.1.10 договора).

В свою очередь, пунктом 2.3.2 договора на арендатора возложена обязанность по обеспечению представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра с целью проверки технического состояния и порядка его использования арендатором в присутствии представителей арендатора в рамках режима рабочего времени арендатора, не нарушая нормального режима деятельности арендатора. Кроме того, представители арендодателя имеют право доступа в помещение в любое время при аварии или ином обстоятельстве, наносящем ущерб помещению/зданию.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Обстоятельства заключения договора сторонами не оспариваются, помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.08.2018.

26.04.2023 по заданию ООО «Алиса» ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» подготовлено заключение № ТО-2604/23, согласно которому здание магазина ООО «Алиса», расположенное по адресу: <...>, оценено как аварийное и подлежащее сносу, установлено, что существующие конструкции стен, перекрытия, крыши, пола, оконные и дверные блоки обследуемых помещений здания магазина находятся в аварийном состоянии и их эксплуатация должна быть запрещена.

В связи с выявлением указанных обстоятельств, 18.04.2023 ООО «Алиса» направило в адрес ООО «Альфа Омск» письмо, в котором указало, что с 01.06.2023 запланирована комплексная реконструкция здания и помещений продолжительностью от 4 до 6 месяцев, ввиду чего арендатору предложено освободить занимаемое помещение не позднее 01.06.2023. При этом арендодателем отмечено, что после окончания реконструкции здания будет рассмотрен вопрос о продолжении арендных правоотношений.

В ответ на указанное обращение ООО «Альфа Омск» в письме от 25.04.2023 сообщило о том, что капитальный ремонт и реконструкция на период от 4 до 6 месяцев не отвечают интересам арендатора, сроки проведения капитального ремонта не согласовывались, документального обоснования необходимости ремонта не представлено. Арендатор также просил представить проект реконструкции, а также иную техническую документацию.

Повторным уведомлением от 03.05.2023 ООО «Алиса» указало на необходимость освобождения помещения в срок до 01.06.2023, расторжении договора аренды либо подписании дополнительного соглашения о приостановлении арендных правоотношений на период проведения ремонтных работ.

В ответном письме от 15.05.2023 ООО «Альфа Омск» указало на отсутствие в распоряжении арендатора документов, обуславливающих необходимость проведения капитального ремонта/реконструкции, при этом требование арендодателя о расторжении не основано на условиях договора.

24.05.2023 ООО «Алиса» направило ООО «Альфа Омск» письмо, в котором сообщило, что реконструкция здания по адресу: <...>, в том числе помещения, где располагается магазин «Красное&Белое», вызвана тем, что здание фактически находится в аварийном состоянии, имеются риски причинения вреда как имуществу собственника, так и имуществу арендаторов.

29.05.2023 арендодателем в адрес ООО «Альфа Омск» направлено уведомление об отключении электроэнергии в помещении 03.06.2023 в целях проведения ремонтных работ.

Как указывает истец по первоначальному иску 05.06.2023 арендуемые помещения отключены от электроэнергии.

Считая, что действия арендодателя нарушают права и законные интересы арендатора и не соответствуют условиям договора, ООО «Альфа Омск» обратилось в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя устранить препятствия в пользовании помещениями.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, заявляя встречный иск, ООО «Алиса» ссылалось на наличие оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку объект аренды нуждается в срочном капитальном ремонте и может создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска, в удовлетворении встречных требований отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим частичной отмене ввиду следующего.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя передать объект аренды, обеспеченный теплоснабжением (отапливается электричеством), электроснабжением, водоснабжением, водоотведением, а также то, что капитальный ремонт производится по согласованию с арендатором, ввиду чего в рассматриваемом случае ООО «Альфа Омск» вправе требовать от ООО «Алиса» устранения препятствий в пользовании арендуемыми помещениями в пределах обязательств последнего.

Относительно встречных исковых требований судом отмечено, что требование ООО «Алиса», как арендодателя по договору аренды о досрочном расторжении такого договора по основанию возникновения необходимости проведения капитального ремонта или реконструкции здания, в котором расположены арендуемые ООО «Альфа Омск» помещения, могло бы оцениваться судом в качестве обоснованного только в случае, если бы соответствующее основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя было бы предусмотрено условиями договора аренды нежилого помещения, однако соответствующее условие в договоре аренды отсутствует.

Между тем, имеет место следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу положений статей 614, 622, 655 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи.

Обязанность по уплате арендных платежей корреспондирует обязанности арендодателя передать имущество во временное пользование в натуре и обеспечить возможность его реального использования по назначению.

По смыслу норм действующего законодательства, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

В рассматриваемом случае встречные исковые требования о расторжении договора мотивированы невозможностью дальнейшей эксплуатации переданных ООО «Альфа Омск» в аренду помещений по причине их аварийного состояния, создающего угрозу, как нормальному функционированию объекта арендатора, так и причинения вреда жизни и здоровью неограниченного круга лиц.

Из досудебной переписки сторон усматривается, что арендодатель неоднократно обращался к арендатору с просьбой временно освободить занимаемые помещения в целях произведения капитального ремонта, между тем, ООО «Альфа Омск», ссылаясь на экономическую нецелесообразность освобождения помещений и отсутствие оснований для приостановления/расторжения арендных правоотношений, помещения освободить отказалось.

Как установлено статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что договором аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае неоднократной просрочки по внесению арендной платы; использования арендуемых площадей не по назначению (пункт 5.4 договора).

На наличие указанных обстоятельств стороны не ссылаются и иное из материалов дела не следует, между тем, ООО «Алиса» ссылается на существенное изменение обстоятельств, влекущих невозможность дальнейшего исполнения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Сторонами не оспаривается, что в результате выделения из общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Омич» (предшествующий арендодатель) в 2021 году образовано ООО «Алиса», право собственности на здание, в котором находятся арендуемые помещения, перешло к обществу 05.04.2021.

Как указывает ООО «Алиса», состав участников общества определен в 2023 году, после чего новым директором инициировано обследование спорного здания.

Заключением на обследовательские работы здания магазина ООО «Алиса» по адресу: 644079, <...>, подготовленным ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит», установлено, что здание 1963 года постройки находится в неудовлетворительном состоянии, техническое состояние фундаментов, стен, крыши, полов, оконных блоков, внутренних и наружных дверей, отделки, инженерных сетей здания магазина оценивается как аварийное.

Физический износ здания составляет более 90 %, объект исследования непригоден для восстановления, на момент обследования объекта выявлено отсутствие электроснабжения, теплоснабжения, водопровода, канализации, здание не соответствует требованиям механической безопасности, не обладает прочностью и устойчивостью, не отвечает критериям безопасной эксплуатацией здания (сооружения) и влечет угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Судом первой инстанции установленные заключением обстоятельства невозможности дальнейшего использования помещения по назначению, а также риск возникновения угрозы жизни и здоровью третьих лиц, оценены критически, поскольку такое заключение подготовлено по заданию ООО «Алиса», при этом договор на проведение обследования здания и подготовку заключения о его техническом состоянии заключен истцом по встречному иску ранее чем через месяц после подписания дополнительного соглашения от 28.03.2023 к договору аренды нежилого помещения № АО110-07/2018 от 22.08.2018.

В связи с возникновением в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний, судом апелляционной инстанции в порядке 1 статьи 82 АПК РФ по ходатайству ООО «Алиса» назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

-Соответствует ли помещение магазина «Красное & Белое», расположенное на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: <...>, обязательным требованиям к параметрам постройки (в том числе, градостроительным, санитарным, пожарным) по состоянию на день проведения экспертизы?

- Создает ли помещение магазина «Красное & Белое» расположенное на первом этаже, нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

Поступившим в материалы дела заключением экспертов № 79-08/2024 установлено следующее.

Так в части соответствия помещение магазина «Красное&Белое» требованиям пожарной безопасности, эксперт ФИО5 пришел к выводу о том, что арендованное помещение соответствует требованиям технических регламентов и нормативных документов в области пожарной безопасности для неэксплуатируемых зданиях, угрозы жизни и здоровью граждан с точки зрения норм и правил пожарной безопасности как неэксплуатируемое здание не создает.

В части вопросов, касающихся механической безопасности здания отвечал эксперт ФИО4 Так, экспертом техническое состояние фундаментов здания на момент проведения осмотра оценивается как ограниченно-работоспособное, эксплуатационные характеристики отмостки препятствуют нормальной эксплуатации здания. Также выявлены дефекты и повреждения стен, оказывающие влияние на несущую способность строительных конструкций, состояние стен здание оценено как аварийное.

По результатам обследования эксперт ФИО4 пришел к выводу о том, что помещение магазина «Красное&Белое» не соответствует требованиям механической безопасности, имеются нарушения требований механической безопасности зданий и сооружений. В свою очередь, наличие неорганизованного дверного отверстия в кирпичной кладке стены создает угрозу обрушения кирпичной кладки, плиты покрытия, поскольку кирпичная стена, в которой устроен дверной проем, является несущей конструкцией, что создает угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан.

Оценив поступившее экспертное заключение, апелляционный суд установил, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении и в пояснениях отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на все поставленные вопросы, оно подготовлено лицами, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; на момент вынесения судом апелляционной инстанции определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе экспертов заявлено не было.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что заключение экспертов не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», материалы дела не содержат, а изложенные в заключении экспертизы выводы эксперта не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу, заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве одного из доказательств по делу.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ, пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами.

Суд апелляционной инстанции заключение признает в качестве надлежащего доказательства по делу, противоречий в выводах экспертов не имеется.

Вместе с тем ООО «Альфа Омск» указывает, что заключение не является надлежащим доказательством по делу и не может быть положено в основу решения, поскольку при производстве экспертизы допущены нарушения, касающиеся не отражения в экспертном заключении участников, присутствующих при экспертизе, ссылок на документы, которые использовались при исследовании.

Кроме того, на странице 4 заключения указаны нормативы и источники информации, используемые при проведении экспертизы, в частности для ответа на вопросы использовался ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния, однако на дату проведения экспертизы указанный ГОСТ утратил силу и в настоящее время для контроля технического состояния зданий (сооружений), их систем инженерно-технического обеспечения и осуществления проектных работ по реконструкции, капитальному ремонту и демонтажу зданий и сооружений подлежал применению новый ГОСТ 31937-2024. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.

Вопреки позиции ООО «Альфа Омск», указанные недостатки не свидетельствуют о некорректности выводов эксперта, не опровергают их, в сущности, являются недостатками оформления экспертного заключения, тогда как допущенные экспертом нарушения могут быть признаны существенными в случае, если таковые повлияли на правильность итоговых выводов по поставленным вопросам.

Относительно ссылки эксперта на утративший силу ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния, апелляционный суд учитывает, что указанное несоответствие могло быть обусловлено технической ошибкой при составлении заключения.

При этом при сопоставлении требований ГОСТ 31937-2024 Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния с недействующей редакцией не следует, что критерии оценки технического состояния здания претерпели изменения, основные понятия, как то механическая безопасность здания (сооружения) идентичны.

Более того, установленные экспертом обстоятельства относительно организации входного отверстия в несущей стене, создающей риск обрушения и угрозу жизни и здоровью граждан, ООО «Альфа Омск» допустимыми и достаточными доказательствами не опровергнуты (статьи 9, 65 АПК РФ).

ООО «Альфа Омск», указывая на нерепрезентативность представленного заключения, ограничилось формальными указаниями на недостатки оформления экспертного заключения, а также привело доводы, основанные на предположениях и не подтвержденные иными доказательствами.

Правом на заявление мотивированного ходатайства о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы ответчик по встречному иску не воспользовался, результаты, полученные по итогам проведенной экспертизы, не оспорены.

Само по себе несогласие ООО «Альфа Омск» с выводами экспертов не может свидетельствовать о недостоверности и противоречивости проведенного экспертного исследования, его несоответствии закону.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что доводы ООО «Альфа Омск» о недопустимости применения в качестве доказательства по делу заключения судебной экспертизы являются необоснованными, не опровергают правильности выводов экспертов.

Кроме того, заключением технического отчета испытаний электроустановки здания ООО «Алиса», подготовленного ООО «ЭЛЕКТРОЛАБОРАТОРИЯ МЭС» 24.01.2024, установлено, что дальнейшие работы и эксплуатация электрооборудования в здании недопустимы, так как здание находится в аварийном состоянии и не удовлетворяет нормам ГОСТ 12.3.032-84 Система стандартов безопасности труда (ССБТ).

Таким образом, совокупностью установленных по делу обстоятельств подтверждается, что в настоящий момент эксплуатация здания магазина, расположенного по адресу: <...>, в отсутствие проведения капитального ремонта/реконструкции может повлечь причинение вреда жизни и здоровью граждан, поскольку деятельность ООО «Альфа Омск» предполагает нахождение в арендованных помещениях, как сотрудников магазина, так и покупателей.

Вопреки выводам суда первой инстанции, доказательств, безусловно свидетельствующих об осведомленности руководства ООО «Алиса» о техническом состоянии перешедшего к нему в собственность здания при вступлении в арендные правоотношения, материалы дела не содержат. При этом действия нового собственника, направленные на обследование и поддержание эксплуатационных характеристик принадлежащего ему объекта, являются обычно ожидаемым поведением участника гражданского оборота и не может быть квалифицировано в качестве недобросовестного применительно к статье 10 ГК РФ.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Помещение, предполагающее регулярное нахождение в нем граждан, должно соответствовать требованиями нормативных правовых актов в сфере безопасности эксплуатации зданий и сооружений. В рассматриваемом случае сведения о проведении какого-либо капитального ремонта здания 1963 года постройки материалы дела не содержат.

В свою очередь, арендатор, заинтересованный в дальнейшей эксплуатации имущества, уклоняющийся от расторжения договора, не представил минимально достаточных доказательств, свидетельствующих о соответствии помещений требованиям безопасности, а также о надлежащем обеспечении условий труда в переданных помещениях.

При этом ООО «Альфа Омск», действуя разумно и добросовестно, как субъект предпринимательства, деятельность которого связана с обслуживанием в арендованном помещении посетителей магазина, получив от арендодателя сведения о том, что эксплуатация помещения не является безопасной, даже в при неполноте данных сведений, могло и должно было принять меры для проверки данного обстоятельства – провести собственное обследование помещения с привлечением лиц, обладающих профессиональными знаниями в области механической, электротехнической, пожарной и иной безопасности зданий и помещений, только после получения заключения о возможности безопасной эксплуатации помещения продолжить торговую деятельность с доступом в помещение покупателей.

В связи с изложенным доводы ООО «Альфа Омск» о недобросовестности ООО «Алиса», предоставившего по его мнению неполные сведения о техническом состоянии переданного в аренду помещения после марта 2023 года, подлежат отклонению как необоснованные.

Доводы ООО «Альфа Омск» о том, что на техническое состояние переданных в аренду помещений негативно повлияли действия арендодателя, производимые на иной части здания, доказательствами по делу, в том числе результатами судебной экспертизы, не подтверждены.

С учетом изложенного выше, по убеждению суда апелляционной инстанции, дальнейшая эксплуатация помещений ООО «Альфа Омск» может создать угрозу обрушения несущих конструкции, возникновению возгорания, что особенно опасно с учетом значительного количества алкогольсодержащей продукции и энергоёмкого оборудования, причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Как указывалось ранее, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Выявленные арендодателем несоответствия здания требованиям безопасности влекут невозможность исполнения договора арендодателем в части встречного предоставления помещений, пригодных для эксплуатации.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

С учетом установления ненадлежащего технического состояния здания, в котором расположен объект аренды, арендодатель признается неспособным исполнить договор в части обязанности предоставления помещений, пригодных к эксплуатации.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 22.08.2018 № АО-110- 07/2018 подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ, следовательно, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку прекращение арендных правоотношений влечет за собой обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), постольку первоначальные исковые требования об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом подлежат отклонению.

В части первоначальных исковых требований апелляционный суд учитывает также доводы ООО «Алиса» об исполнимости решения суда первой инстанции об обеспечении электроснабжения помещений с учетом технического состояния здания, в том числе состояния электропроводки.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения первоначальных исковых требований и отказа в удовлетворении встречного иска с принятием нового судебного акта в отмененной части.

В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы с ООО «Альфа Омск» в пользу ООО «Алиса» подлежит взысканию 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, а также 62 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Заключение по результатам судебной экспертизы представлено в материалы дела.

Статьей 109 АПК РФ предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Внесенные ООО «Алиса» на депозитный счет Восьмого арбитражного апелляционного суда за проведение судебной экспертизы денежные средства в общем размере 62 000 руб. в соответствии со статьей 109 АПК РФ подлежат перечислению ООО «СудЭкспертиза».

Судом также установлено, что денежные средства в счет оплаты экспертизы внесены ООО «Алиса» на основании платежных поручений от 14.03.2024 № 7 на сумму 30 000 руб., от 21.03.2024 № 9 на сумму 40 000 руб. С учетом стоимости экспертизы, излишне внесенные денежные средства в размере 8 000 руб. подлежат возврату плательщику.

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Алиса» совершать действия самостоятельно либо с привлечением третьих лиц по ограничению, прекращению подачи электрической энергии в арендуемые ООО «Альфа Омск» помещения, проводить работы, связанные с разрушением и разбором здания, части здания по адресу: <...> до вступления решения по делу № А46-10341/2023 в законную силу.

На основании части 5 статьи 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, в связи с чем обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.06.2023, подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алиса» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.12.2023 по делу № А46-10341/2023 в части удовлетворения первоначального иска, отказа в удовлетворении встречного иска отменить. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Алиса» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 22.08.2018 № АО-110-07/2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Алиса» и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Омск».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алиса» 3 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 62 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Выплатить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «СудЭкспертиза» 62 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Возвратить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Алиса» 8 000 руб., излишне внесенных платежным поручением № 7 от 14.03.2024 за экспертизу по делу № А46-10341/2023.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2023 по делу № А46-10341/2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Н.В. Бацман

Судьи


Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая