Постановление от 16 июня 2023 г. по делу № А60-30507/2022

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-3890/2023-ГК
г. Пермь
16 июня 2023 года
Дело № А60-30507/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2023 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Гуляевой Е.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 19.05.2022;

от ответчика, третьих лиц: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 февраля 2023 года

по делу № А60-30507/2022

по иску жилищно-строительного кооператива «Садовый» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга

о признании незаконным начисления арендной платы в отношении земельных участков,

установил:

жилищно-строительный кооператив «Садовый» (далее – истец, ЖСК «Садовый») обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – ответчик, Министерство, МУГИСО) о применении последствия ничтожности договора аренды № 1-944 от 25.04.2007, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527, путем признания незаконным начисления в отношении указанных земельных участков арендной платы за период с 01.01.2021 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.

Решением суда от 22.02.2023 применены последствия ничтожности договора аренды № 1-944 от 25.04.2007, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и жилищно-строительным кооперативом «Садовый», в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527:5, путем признания недействительным Приложения № 1 к Договору Расчет арендной платы на 2021г., 2022г.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо, Администрация города Екатеринбурга, обратилась в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что в настоящее время спорные земельные участки фактически дорогами местного значения не являются. Также в настоящем споре участки улиц Карнавальная и Веселая горка, пролегающие в будущем по территории истца, не внесены ни в ЕГРН, как самостоятельный объект, ни в соответствующий перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального образования «город Екатеринбург». Администрация обращает внимание на то, что спорные земельные участки служат для жизнеобеспечения зданий и иных сооружений в ЖСК «Садовый», а также, что проезды, проходящие по спорным земельным участкам, требованиям к автомобильным дорогам не отвечают. Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение суда не соответствует требованиям пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ, судом не дана оценка позиции истца в контексте статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), принципа платности использования земельных участков (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Кроме того, Администрация не согласна с выводом суда о том, что неиспользование земельных участков в смысле договора аренды подтверждает несущественный размер арендной платы за период с 2015 по 2020 годы.

ЖСК «Садовый» в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения.

Представитель ЖСК «Садовый» в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.04.2007 между Администрацией города Екатеринбург и ЖСК «Садовый» заключен договор аренды № 1-944 в отношении земельного участка, кадастровый номер 66:41:0000000:0493, имеющего местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Садовый, р-он Екатеринбургской кольцевой автодороги, общей площадью 167653 кв.м.

Пунктом 2.1.5. договора предусмотрено целевое назначение аренды: строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инженерного обеспечения.

Пунктом 6.1. договора предусмотрен срок аренды по 25.02.2012.

В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, действие договора было возобновлено на неопределенный срок, что также подтверждается соответствующим письмом Администрации города Екатеринбурга № 21.12.09/1345 от 29.02.2012.

Согласно Постановлению Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 по делу № А60-22434/2022 приведенный договор аренды признан расторгнутым в одностороннем порядке арендодателем.

Истец своими силами и за свой счет подготовил проект планировки территории и межевания территории участка.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 1625 от 13.05.2013 по результатам публичных слушаний утвержден проект планировки и проект межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493.

Приложением № 2 к указанному Постановлению является схема организации транспорта и улично-дорожной сети, согласно которой ул. Районная 5 обозначена как магистральная улица районного значения, ул. Весёлая горка, пер. Эстрадный, ул. Маскарадная, ул. Музыкальная и прочие проезды обозначены на схеме как основные проезды. Указанные улицы и проезды формируют территорию общего пользования.

Силами и за счет истца земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 был разделен на 95 земельных участков с назначением под индивидуальный жилой дом, размещение объектов инженерного обеспечения, места общего и коллективного пользования; соответствующие земельные участки поставлены на кадастровый учет, в отношении всех образованных земельных участков зарегистрировано право аренды ЖСК «Садовый» на основании дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015 к договору аренды земельного участка № 1-944 от 25.04.2007.

Указанные выше улицы и проезды поставлены на учет за следующими кадастровыми номерами:



Кадастровый номер

Площадь, кв.м:

Вид разрешенного использования ЗУ:

1
66:41:0000000:81530

47533.0

Для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов

2
66:41:0102901:199

6740,00

Для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов

3
66:41:0101015:24

451.0

Для общего пользования (уличная сеть)

4
66:41:0102901:188

287.00

Для общего пользования (уличная сеть)

5
66:41:0101015:30

259.00

Для общего пользования (уличная сеть)

6
66:41:0000000:81527

462.00

Для общего пользования (уличная сеть)


Истец настаивает на том, что с момента постановки на кадастровый учет указанных земельных участков, они не используются и не могут использоваться арендатором в целях, предусмотренных договором аренды – строительство индивидуальных жилых домов.

Разрешенное использование указанных земельных участков: для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов, либо для общего пользования (уличная сеть) предполагает использование этих земельных участков неограниченным кругом лиц, что препятствует их использованию по назначению, предусмотренному договором аренды.

Автодороги по ул. Карнавальной (<...> (п. 1373) Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 221 от 07.02.2020 внесены в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения. Остальные запроектированные дороги до настоящего момента не построены, указанное не оспаривается.

Арендодатель начислил арендную плату за использование арендатором указанных земельных участков за период 2021-2022 гг. в размере 2 999 415 руб. 14 коп. за 2021 год, а также 3 116 271 руб. 68 коп. за 2022 год.



Кадастровый номер

Аренда за 2021 год, руб.:

Аренда за 2022 год, руб.:

1
66:41:0000000:81530

2475726,01

2574754,99

2
66:41:0102901:199

505117,87

525322,60

3
66:41:0101015:24

3909,98

4066,34

4
66:41:0102901:188

3878,28

4033,37

5
66:41:0101015:30

3871,27

4026,18

6
66:41:0000000:81527

3911,73

4068,20


Итого:

2 996 415,14

3 116 271,68


Истец полагая, что договор аренды земельного участка № 1-944 от 25.04.2007, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ЖСК «Садовый», в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2015, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527 является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Согласно пункту 12 статьи 1 ГрК РФ к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (абз. 10 пп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

В пункте 12 статьи 85 ЗК РФ предусмотрен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Аналогичная норма содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Таким образом, земельные участки, занятые дорогами не могут находиться в частной собственности, а, следовательно, и на правах аренды, и, в рассматриваемом случае, подлежат нахождению в муниципальной собственности.

Спорные земельные участки (66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527) фактически не используются истцом и не могут быть использованы арендатором в целях, предусмотренных договором аренды – для строительства индивидуальных жилых домов.

Кроме того, как установлено судом, Постановлением № 1625 от 13.05.2013 утвержден Проект планировки и межевания территории, в Приложениях №№ 1, 2 улицы поименованы как улицы Веселая горка, Карнавальная, Музыкальная, Маскарадная и Районная 5, а также пер. Эстрадный, в Приложении № 5 указан их вид использования - проезды и дороги. При этом, как видно из Приложения № 2 ул. Районная 5 (66:41:0102901:199), являющаяся продолжением ул. Карнавальной по факту даже не проходит по территории кооператива и является магистральной улицей районного значения. Согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург», указанные улицы и проезды обозначены как территории общего пользования.

Также в силу п. 3 ст. 40 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» (далее - Правила), к территориям общего пользования (улично-дорожная сеть) ТОП-2 отнесены: магистральные городские дороги; магистральные улицы общегородского значения; магистральные улицы районного значения; улицы местного значения; пешеходные улицы и площади; иные объекты улично-дорожной сети; и т.д.

Аналогичным образом территории общего пользования определены в ст. 2 Правил, как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно Приложению № 2 к Постановлению Администрации города Екатеринбурга № 1625 от 13.05.2013 Схема организации транспорта и улично-дорожной сети на территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0493 расположены магистральные улицы районного значения и основные проезды.

Генеральным планом городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» указанные дороги обозначены в качестве планируемых для размещения автомобильных дорог местного значения.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт того, что спорные земельные участки запланированы как дороги местного значения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Как верно установил суд, новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» к названным сделкам неприменима.

Применительно к названной норме Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Ответчиком и третьим лицом, Администрацией, заявлено о применении сроков исковой давности в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ (ред. от 07.05.2013), согласно которому срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Ссылаясь на то, что истец о нарушенном праве узнал в момент подписания дополнительного соглашения № 1 к договору аренды 16.02.2015, Министерство и Администрация полагают, что 16.02.2018 срок исковой давности истек.

Согласно п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

Как пояснил истец, арендатор никогда не приступал к исполнению указанной сделки в части аренды земельных участков под автодорогами по объективным причинам: спорные земельные участки являются местами общего пользования и физически не могут использоваться только арендатором, земельные участки не имеют каких-либо ограждений, свободны к проезду для любых лиц. Также истец полагает, что начисление арендной платы в размере 0,02 руб. не свидетельствует и об исполнении сделки со стороны ответчика. Истец полагает, что впервые арендная плата начислена ответчиком только в декабре 2021 года на фоне конфликта о расторжении договора аренды № 1-944, таким образом, исполнение сделки, то есть требование ответчиком от истца платы, фактически началось только в декабре 2021 года.

Оценив заявленные доводы и возражения, принимая во внимание отсутствие исполнения сделки в части пользования спорными земельными участками, незначительности выставленных арендных счетов в отношении спорных участков, суд первой инстанции правомерно не установил обстоятельств, свидетельствующих о попуске ЖСК «Садовый» срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, поскольку земельные участки, занятые дорогами, не могут находиться в аренде, учитывая, что заявление о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска о применении последствия ничтожности договора аренды в части передачи в аренду спорных земельных участков, путем признания незаконным начисления в отношении указанных земельных участков арендной платы за период с 01.01.2021.

Сам по себе тот факт, что участки улиц в настоящее время не внесены в ЕГРН, как самостоятельный объект, в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального образования «город Екатеринбург», принимая во внимание, что фактически указанные действия зависят непосредственно от Администрации, не являются основанием для возложения на арендатора обязанности по внесению арендных платежей за территории общего пользования, предоставленных для неограниченного круга лиц.

Кроме того, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означает возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Таким образом, арендодатель не вправе требовать от ЖСК «Садовый» уплаты арендной платы за период с 01.01.2021 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0000000:81530, 66:41:0102901:199, 66:41:0101015:24, 66:41:0102901:188, 66:41:0101015:30, 66:41:0000000:81527.

Выводы, приведенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, представленным по делу доказательствам.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отмену обжалуемого судебного акта не влекут.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 февраля 2023 года по делу № А60-30507/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.



Председательствующий


О.Г. Дружинина


Судьи


Е.И. Гуляева



В.В. Семенов