Постановление от 26 июня 2019 г. по делу № А41-29267/2018

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-29267/18
26 июня 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2019 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Игнахиной М.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Калинка» на решение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2019 года, принятое судьей Бобковой С.Ю. по делу № А41-29267/18 по исковому заявлению ООО «Экран», ООО «Калинка» к Администрации Ступинского муниципального района Московской области о взыскании денежных средств, третье лицо – Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области,

при участии в заседании:

от ООО «Калинка» – ФИО2 по доверенности от 03.09.2018;

от ООО «Экран» – ФИО2 по доверенности от 01.01.2018;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.01.2019;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Экран», ООО «Калинка» обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Ступинского муниципального района об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 421,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, II, на условиях протокола разногласий, предложенного ООО «Экран», ООО «Калинка», а именно:

Пункт 2.5 исключить полностью.

Пункт 4.1 изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества, равна его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы по делу № А41-29267/18 и составляет без учета налога на добавленную стоимость 8 496 326,24 руб.».

Пункт 4.2. изложить в следующей редакции: «Оплата имущества осуществляется на основании письменного заявления «Покупателя-Залогодателя-1» и «Покупателя-Залогодателя-2» в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных в равных долях с момента заключения настоящего договора».

Пункт 4.3 изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель-1» уплачивает «Продавцу-Залогодержателю» сумму 2 767 253,47 руб. в следующем порядке: Первый платеж составляет 138 362,67 руб. и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.

«Покупатель-Залогодатель-2» уплачивает «Продавцу-Залогодержателю» сумму 5 729 072,80 руб. в следующем порядке: Первый платеж составляет 286 453,64 руб. и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора.».

Пункт 4.3.4 изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель-1» и «Покупатель-Залогодатель-2» осуществляют платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет «Продавца- Залогодержателя»: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

«Покупатель-Залогодатель-1» и «Покупатель-Залогодатель-2» считаются исполнившими свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1,2 к договору)».

Пункт 4.5 изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена «Покупателем-Залогодателем-1» и «Покупателем- Залогодателем-2» досрочно на основании их решения».

При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель-1» и «Покупатель-Залогодатель-2» производят ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.».

Пункт 7.2.5 изложить в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества предоставлять «Продавцу-Залогодержателю» документы, подтверждающие оплату».

Пункт 7.2.7 исключить полностью.

Пункт 9.2 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1,2 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора».

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2019 произведена замена ненадлежащего ответчика – Администрации Ступинского муниципального района на надлежащего – Администрацию городского округа Ступино.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2019 года исковые требования удовлетворены частично: разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 421,3 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, пом. I, II, урегулированы путем изложения спорных пунктов договора в следующей редакции.

Пункт 2. 5 исключить полностью.

Пункт 4.1 изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества, равна его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы по делу № А41-29267/18 и составляет без учета налога на добавленную стоимость 28 256 377 (двадцать восемь миллионов двести пятьдесят шесть тысяч триста семьдесят семь) рублей.

Пункт 4.2. изложить в следующей редакции: «Оплата имущества осуществляется на основании письменного заявления «Покупателя-Залогодателя-1» и «Покупателя-Залогодателя- 2» в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных в равных долях с момента заключения настоящего договора».

Пункт 4.3 изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель-1» уплачивает «Продавцу-Залогодержателю» сумму 9 201 933 (девять миллионов двести одна тысяча девятьсот тридцать три)рубля в следующем порядке: Первый платеж составляет 460 096 (четыреста шестьдесят тысяч девяносто шесть)рублей 65копеек и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.

«Покупатель-Залогодатель-2» уплачивает «Продавцу-Залогодержателю» сумму 19 054 444 (девятнадцать миллионов пятьдесят четыре тысячи четыреста сорок четыре) рубля в следующем порядке: Первый платеж составляет 952 722 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот двадцать два) рубля 20 копеек и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.».

Пункт 4.3.4 изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель-1» и «Покупатель-Залогодатель-2» осуществляют платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет «Продавца- Залогодержателя»: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

«Покупатель-Залогодатель-1» и «Покупатель-Залогодатель-2» считаются исполнившими свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1,2 к договору)».

Пункт 4.5 изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена «Покупателем-Залогодателем-1» и «Покупателем- Залогодателем-2» досрочно на основании их решения».

При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель-1» и «Покупатель-Залогодатель-2» производят ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.».

Пункт 7.2.5 изложить в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества предоставлять «Продавцу- Залогодержателю» документы, подтверждающие оплату».

Пункт 7.2.7 исключить полностью.

Пункт 9.2 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1,2 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора».

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе ООО «Калинка», в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции изменить в части урегулирования разногласий по пункту 4.1 договора.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Из содержания апелляционной жалобы усматривается, что решение суда первой инстанции оспаривается только в части разногласий по пункту 4.1 договора.

Участвующими в деле лицами не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой части.

Представитель истцов в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил судебный акт суда первой инстанции в обжалуемой части отменить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил судебный акт суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 – 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением от 25.01.2017 по делу № А41- 80078/16 Арбитражный суд Московской области обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО «Экран», ООО «Калинка» на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 421,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, II (ООО «Экран» – 137,2 кв.м, ООО «Калинка» – 284,1 кв.м), обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как указывают истцы, от администрации поступил проект договора купли-продажи, однако не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском к администрации, для которой заключение договора обязательно как в силу закона, так и в силу решения суда, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Учитывая техническое состояние объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что указанная в пункте 4.1 договора стоимость является недостоверной, а применению подлежит стоимость имущества, установленная экспертным заключением, составленным экспертом ООО «Защита» ФИО4 в рамках настоящего дела.

Ответчик полагает применимой цену имущества, определенную экспертным заключением, составленным экспертом ФИО5 в рамках настоящего дела.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2012 № 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 29.07.2016 – дату обращения истца за выкупом указанного, определением Арбитражного суда Московской области от 09.07.2018 по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Защита» ФИО4, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость нежилого помещения общей площадью 421,3 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, пом. I, II (без налога на добавленную стоимость) по состоянию на 29.07.16 составляет 8 496 326,27 руб.

По результатам исследования заключения эксперта, с учетом содержания заключения и пояснений эксперта в судебном заседании, Арбитражный суд Московской области пришел к выводу о необходимости назначения по ходатайству ответчика в порядке статьи 87 АПК РФ повторной экспертизы и поручении проведения эксперту ФИО5, специалисту ФИО6

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость нежилого помещения общей площадью 421,3 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, пом. I, II (без налога на добавленную стоимость) по состоянию на 29.07.16 составляет 28 256 377 руб.

Оценив представленное экспертом ФИО5 заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в связи с чем именно указанную стоимость следует применить к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а пункт 4.1 спорного договора следует изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества, равна его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы по делу № А41-29267/18 и составляет без учета налога на добавленную стоимость 28 256 377 (двадцать восемь миллионов двести пятьдесят шесть тысяч триста семьдесят семь) рублей».

Доводы апелляционной жалобы ООО «Калинка» сводятся к несогласию с выводами заключения эксперта ФИО5

В соответствии с требованиями части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Апелляционный суд полагает, что заключение эксперта ФИО5 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела.

Отсутствуют основания не доверять выводам эксперта ФИО5, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии предупреждения эксперта ФИО5 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения несостоятелен и опровергаются материалами дела.

Согласно части 4 статьи 82 АПК РФ эксперт предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Так, эксперт ФИО5 была предупреждена об уголовной ответственности в определении о назначении экспертизы (т. 2 л.д. 106-оборот), а также имеется подсписка о предупреждении об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ в самом экспертном заключении (т. 2 л.д. 126).

Дата подписания подписки о предупреждении об уголовной ответственности (12.12.2018) не освобождает эксперта от ответственности за достоверность выводов, изложенных в соответствующем заключении, которое также датировано 12.12.2018.

Доводы в отношении необоснованного привлечения к проведению экспертизы специалиста ФИО6 несостоятельны.

Указанный технический специалист была привлечена определением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2018 для оказания помощи и содействия эксперту ФИО5 на основании ее ходатайства.

Обстоятельства отсутствия предупреждения специалиста ФИО6 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и подписания ею экспертного заключения не имеют правого значения, поскольку выводы экспертного заключения сделаны от имени непосредственно эксперта ФИО5, которой было поручено проведение экспертизы и которая несет всю полноту ответственности за достоверность изложенных в заключении выводов.

В апелляционной жалобе ООО «Калинка» также сослалось на то, что представители истцов не участвовали при проведении экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 83 АПК РФ лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

Как пояснил апелляционному суду представитель ответчика, представители истца были устно извещены экспертом о сроках проведения экспертизы, дате осмотра объекта недвижимости и пр. Ответчик повторно извещал истцов о дате и времени проведения осмотра объекта и пр., однако представители истца для проведения осмотра не явились.

При этом, как пояснил представитель истцов апелляционному суду, препятствий со стороны эксперта или ответчика участию представителей истцом при проведении экспертизы не чинилось.

Истцы также не представили какие-либо документальные доказательства того, что они обращались в экспертную организацию для обеспечения присутствия их представителей при проведении экспертизы, однако им было отказано в предоставлении сведений о датах, времени проведения экспертизы, в обеспечении присутствия представителей.

Таким образом, с учетом положений статей 9, 65 АПК РФ апелляционный суд считает доводы ООО «Калинка» о неучастии истцов при проведении экспертизы необоснованными.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Калинка» о том, что при разрешении разногласий в оспариваемой части следует руководствоваться экспертным заключением, составленным экспертом ООО «Защита» ФИО4, несостоятельны.

Из экспертного заключения эксперта ФИО4 от 22.08.2018 № 3078 следует, что при определении рыночной стоимости спорного имущества эксперт руководствовался только сведениями о доме по адресу: <...>, этаж, пом., 1, 2 в целом (лист 6 экспертного заключения № 3078, раздел – «анализ объекта экспертизы»), однако спорное недвижимое имущество не является единым недвижимым комплексом, а представляет собой отдельные объекты недвижимости.

Согласно указанным экспертом сведениям площадь жилых помещений составляет 8 629 кв.м, площадь нежилых помещений составляет 862 кв.м, площадь земельного участка общего имущества 6 928 кв.м, площадь помещений общего имущества 1 123,90 кв.м.

То есть, характеристики спорного нежилого помещения, необходимые для проведения экспертизы, экспертное заключение ФИО4 не содержит.

Между тем, как установлено в подпунктах «е» и «ж» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», в отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки.

Экспертное заключение ФИО4 не содержит сведений о технических характеристиках объекта по адресу: <...>, этаж, пом., 1, 2, техническая документация к отчету не приложена, что свидетельствует о том, что при проведении судебной экспертизы экспертом в нарушение абзаца 12 статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и части 1 статьи 83, части 1 статьи 86 АПК РФ использованы документы, не представленные в материалы дела. При этом эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы.

Соответственно, стоимость спорного имущества экспертом определена ФИО4 на основании недопустимых доказательств.

Из содержания отчета оценщика ФИО4 не ясна мотивировка его отказа от использования затратного подхода, а именно: «так как объект экспертизы является типичным административным помещением, а сам рынок административных/офисных помещений в Московской области является развитым рынком с большим количеством предложений и совершаемых сделок как купли-продажи, так и аренды.»

Данное обоснование предполагает, что эксперт, при оценке рыночной стоимости спорного объекта располагает возможностью применения различных методов, основанных на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства для применения затратного метода, а не наоборот.

Между тем, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Обоснование отказа эксперта от затратного метода не соответствует пункту 19 ФСО № 1, где четко сказано, что затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Выбор аналогов, для определения рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, экспертом ФИО4 не обоснован.

Между тем, идентификация характеристик объектов-аналогов должна позволять однозначно установить следующее:

отобранные объекты-аналоги «относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» (подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

ценообразование по каждому из ценообразующих факторов является единообразным с объектом оценки;

характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть

скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, что обеспечивает соблюдение требований ФСО № 7 к реализации сравнительного подхода к определению стоимости объекта оценки.

Для проведения идентификации характеристик объектов-аналогов экспертное заключение не содержит сведений об источниках информации, даты публикации не указаны, а также нет указаний, есть ли какие-либо дополнительные характеристики у объектов-аналогов, в том числе этажность и т.д.

То есть, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в заключении, является неполной и не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности и относимости к дате определения рыночной стоимости объекта.

Арендуемое истцом помещение по назначению является торговым помещением, тогда как объекты-аналоги являются офисными, стоимость которых, значительно ниже торговых помещений.

Из таблиц с расчетами среднерыночной стоимости следует, что эксперт ФИО4 использовал для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже), не указав причин, по которым он не взял в качестве объектов-аналогов именно торговые помещения, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД и направлению (шоссе), дате предложения к продаже наиболее схожи с объектом оценки, что противоречит подпункту в) пункта 22 ФСО № 7.

Расчет чистого годового операционного дохода при применении доходного подхода экспертом ФИО4 как таковой не представлен, в связи с чем считать достоверными выводы эксперта о рыночной стоимости, определенной с помощью доходного подхода, в размере 9 444 454,93 руб., нельзя.

Таким образом, выявленные нарушения делают невозможным использование заключения ФИО4 в качестве доказательства по делу № А41-29267/2018.

Представитель ООО «Калинка» в суде апелляционной инстанции заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Представитель Администрации Ступинского муниципального района Московской области возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 данной статьи).

Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы или их назначение по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Каких-либо допустимых доказательств того, что имеющееся в материалах дела экспертное заключение, составленное экспертом ФИО5 по результатам назначенной судом первой инстанции экспертизы, не обосновано и не соответствует требованиям действующего законодательства, не представлено.

Несогласие стороны с выводами экспертизы не может свидетельствовать о ее несоответствии действующему законодательству и материалам дела, равно, как и являться основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

Поскольку в заключении эксперта ФИО5 пороков не обнаружено, учитывая то, что поставленные перед экспертом вопросы соответствуют предмету настоящего спора, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленного в апелляционном суде ходатайств ООО «Калинка» о проведении повторной экспертизы по настоящему делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Ввиду отказа в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, внесенные истцом на депозитный счет Десятого арбитражного апелляционного суда за проведение экспертизы денежные средства подлежат возврату.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2019 года по делу № А41-29267/18 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить ООО «Калинка» с депозитного счёта Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 54 000 руб., внесенные за проведение повторной экспертизы, по следующим реквизитам:

ООО «Калинка» ИНН <***> КПП 504501001,

банк плательщика: ПАО «МИНБАНК» г. Москва,

БИК 044525600,

р/с № <***>,

к/с № 30101810300000000600.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.


Председательствующий


Л.Н. Иванова


Судьи


М.В. Игнахина

С.К. Ханашевич