Постановление от 8 июля 2024 г. по делу № А76-11796/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-8096/2024
г. Челябинск
08 июля 2024 года
Дело № А76-11796/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2024 по делу № А76-11796/2022.

В заседании приняли участие представители:

Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области - ФИО1 (паспорт, доверенность от 04.05.2023, срок действия три года, диплом, справка о заключении брака), ФИО2 (паспорт, доверенность от 10.03.2022, срок действия три года, диплом),

общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 18.03.2029, срок действия до 18.03.2029, диплом).


Администрация Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района (далее - истец по первоначальному иску, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее - ответчик по первоначальному иску, общество, ООО «Возрождение»), в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1 от 10.11.2015, заключенный между муниципальным образованием «Кременкульское сельское поселение» и ООО «Возрождение».

К рассмотрению совместно с первоначальным принято встречное исковое заявление ООО «Возрождение», в котором истец по встречному иску просил обязать Администрацию заключить с ООО «Возрождение» договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв. м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв. м, по адресу: <...>, изложив оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п. 1.2 договора «Стоимость объекта 1 572 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв. м, расположенного по адресу: <...>»;

- п. 2.7 договора «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца»;

- п. 2.8 договора «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось»;

- п. 6.1 договора «В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно»;

- п. 8.1 договора «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Дополнить договор купли-продажи недвижимого имущества пунктом 2.13 в следующей редакции «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств». (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Дело рассмотрено Арбитражным судом Челябинской области после отмены постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 09.11.2023 решения Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023, дополнительного решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу № А76-11796/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 по тому же делу, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2024 принят заявленный Администрацией отказ от первоначальных исковых требований, производство по первоначальному иску прекращено.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2024 встречный иск удовлетворен. Суд обязал Администрацию Кременкульского сельского поселения заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 3 общей площадью 59,3 кв. м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв. м, по адресу: <...>, изложив оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п. 1.2 договора «Стоимость объекта 1 572 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв. м, расположенного по адресу: <...>» ( с учетом определения от 02.05.2024 об исправлении опечатки (описки).

- п. 2.7 договора «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца.»

- п. 2.8 договора «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось».

- п. 6.1 договора «В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно».

- п. 8.1 договора «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Договор купли-продажи дополнен пунктом 2.13 в следующей редакции «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств».

С вынесенным решением не согласился ответчик по встречному иску, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на утрату обществом «Возрождение» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу пункта 1 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). При удовлетворении требований истца по встречному иску судом применен закон, не подлежащий применению - часть 4 статьи 4 и часть 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ. В силу названных норм, пропуск 30-дневного срока на заключение договора купли-продажи и использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, влечет утрату преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Проект договора купли-продажи был получен обществом «Возрождение» 22.01.2022, а 11.02.2022 в Администрацию вновь поступил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, на который Администрация ответила отказом в согласовании. 21.03.2022 в адрес общества было направлено уведомление об отклонении протокола разногласий. В связи с наличием задолженности Администрацией в адрес общества направлено предложение о расторжении договора аренды от 11.03.2022 № 425.

Обществом в адрес Администрации не направлялся проект договора купли-продажи в своей редакции. ООО «Возрождение» в указанный срок не подписало договор купли-продажи и не обратилось за урегулированием разногласий в суд. Обращение со встречным иском имело место после предъявления первоначальных исковых требований Администрации о расторжении договора аренды.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не выяснил обстоятельства, имеющие значения для дела и не оценил распоряжение от 14.03.2022 № 24/1, которым было отменено распоряжение Главы Администрации Кременкульского сельского поселения от 16.08.21 № 89 в связи с неподписанием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в течение 30 дней со дня получения и ООО «Возрождение» признано утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Данное постановление является действующим и не оспорено в установленном порядке.

Возражая относительно определенной судом первой инстанции стоимости отчуждаемого имущества, указывает что проведение оценки стоимости нежилого помещения было произведено по инициативе общества. ООО «Возрождение» не обращалось за оспариванием отчета об оценке № 0308210052 об определении рыночной стоимости нежилого помещения в сумме 1 845 000 руб. Данный отчет об оценке выполнен в целях исполнения решения суда от 26.10.2020 по делу № А76-14932/2020, в рамках исполнительного производства. При новом рассмотрении дела обществом не было заявлено ходатайства о назначении судебной экспертизы по данному вопросу.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал относительно ее удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и обществом «Возрождение» (арендатор) 10.11.2015 заключен договор аренды нежилого помещения № 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорные нежилые помещения

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора имущество передается в аренду для размещения аптеки.

Договор вступает в силу с 10.11.2015 и действует до 09.11.2020.

По акту приема-передачи от 10.11.2015 спорное нежилое помещение передано в пользование арендатора.

Общество «Возрождение» 14.10.2019 обратилось в Администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса о праве приобретения спорных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 14.01.2020 № 24 Администрация указала на отсутствие прямого обязательства на совершение предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ юридически значимых действий по заявлению о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также отсутствие намерения на реализацию вышеуказанного имущества посредством заключения договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу № А76-14932/2020, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2021, признан недействительным отказ администрации, выраженный в письме от 14.01.2020 № 24, в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемых нежилых помещений как не соответствующий Закону № 159-ФЗ. На администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.10.2020 по делу № А76-14932/2020 администрацией 26.08.2021 обществу «Возрождение» направлен проект договора купли-продажи на условиях продажи объекта с единовременной оплатой цены договора.

Обществом «Возрождение» 09.09.2021 в адрес администрации направлен протокол разногласий вх. № 2950 от 09.09.2021 в связи с несогласием с условием об единовременной оплате стоимости спорных нежилых помещений.

Администрацией 17.01.2022 в адрес общества «Возрождение» направлены уведомление от 17.01.2022 № 76, сопроводительное письмо от 17.01.2022 № 77, проект договора купли-продажи № 3 с условиями договора о продаже объекта в рассрочку.

Обществом «Возрождение» 11.02.2022 в адрес Администрации вновь направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, в связи с несогласием с пятью пунктами проекта договора купли-продажи, связанных с порядком оплаты, страхованием имущества, графиком осмотра и проверки документов администрацией, а также размером неустойки, которые были внесены Администрацией в первоначальный проект договора в связи с изменением порядка оплаты спорного имущества.

В адрес общества «Возрождение» 21.03.2022 направлено уведомление исх. № 482 о том, что направленный протокол разногласий оставлен без удовлетворения. Кроме того, направлено письмо от 10.03.2022 № 389 о необходимости оплатить арендную плату согласно направленному ранее дополнительному соглашению от 17.01.2022.

В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате ответчиком полностью погашена, что послужило основанием для отказа Администрации от иска в части взыскания задолженности по арендной плате. Отказ от первоначальных исковых требований в части расторжения договора аренды мотивирован прекращением его действия 31.01.2022 и погашением регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости 24.07.2023 (л.д. 53-54).

Обращаясь со встречными исковыми требованиями общество «Возрождение» ссылалось на необходимость урегулирования судом разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части определения выкупной стоимости объекта, которая подлежит определению на дату направления заявления о выкупе нежилого помещения, то есть на 14.10.2019, а также условий договора, определяющих взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права на проведение осмотра имущества, проведения проверки его состояния, пересчету процентов в случае досрочной оплаты стоимости помещения, а также размеру штрафных санкций в случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения и оснований отказа от договора продавцом.

При удовлетворении заявленных по встречному иску требований суд первой инстанции исходил из установленной вступившим в законную силу судебным актом обязанности Администрации заключить с ответчиком договор купли-продажи спорного нежилого помещения и отсутствии оснований для признания общества утратившим права преимущественного приобретения арендуемого имущества. При разрешении разногласий сторон об определении цены выкупаемого имущества суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости выкупаемого имущества независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Вместе с тем, предложение суда о назначении судебной экспертизы в целях оценки итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату подачи ООО «Возрождение» заявления о выкупе - 14.10.2019 реализовано не было. Поскольку отчет № 0308210052 составлен по заданию Администрации в августе 2021 года, суд основывался на данных отчета, выполненного ООО «АЛС Консалтинг» по заказу ООО «Возрождение» на дату 14.10.2019 о рыночной стоимости помещения для целей заключения договора купли-продажи 1 572 000 руб. Иные спорные условия договора купли-продажи приняты судом в предлагаемой обществом редакции.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе в случае, если по истечении тридцати дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества не подпишут данный договор за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 данной статьи, то есть при оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Из материалов дела следует, что во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.10.2020 по делу № А76-14932/2020 администрацией 26.08.2021 обществу «Возрождение» направлен проект договора купли-продажи с условиями о продаже объекта с единовременной оплатой. Обществом «Возрождение» 09.09.2021 в связи с несогласием с таком порядком оплаты в адрес администрации направлен протокол разногласий вх. № 2950 от 09.09.2021.

Администрацией 17.01.2022 в адрес общества «Возрождение» направлен новый проект договора купли-продажи № 3 с условиями оплаты объекта в рассрочку. Обществом «Возрождение» 11.02.2022 в адрес администрации вновь направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, в связи с несогласием с пятью пунктами проекта договора купли-продажи, связанных с порядком оплаты, страхованием имущества, графиком осмотра и проверки документов администрацией, а также размером неустойки, которых не было в первоначальном проекте договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695).

Последовательные действия ООО «Возрождение» по направлению в адрес Администрации протоколов разногласий по условиям заключаемого договора и передачи таких разногласий на рассмотрение арбитражного суда исключают основания для вывода об утрате интереса к приобретению в собственность арендуемого имущества, в связи с чем соответствующие доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Ссылка Администрации на издание не признанного недействительным распоряжения от 14.03.2022 № 24/1, которым было отменено распоряжение Главы Администрации Кременкульского сельского поселения от 16.08.21 № 89 в связи с неподписанием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в течение 30 дней со дня получения и ООО «Возрождение» признано утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, также не может свидетельствовать об утрате обществом соответствующих прав.

По общему правилу, в силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативные правовые акты, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, признанию недействительными наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Вместе с тем, статья 12 Гражданского кодекса в качестве способа защиты гражданских прав предусматривает неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Если при принятии ненормативного правового акта государственным органом или органом местного самоуправления допущены существенные нарушения законодательства, такой ненормативный правовой акт суд может оценить как не имеющий юридической силы и не подлежащий применению при рассмотрении спора.

К существенным нарушениям, в частности, могут быть отнесены случаи, когда ненормативный акт ограничивает права гражданина или юридического лица, гарантированные законом.

Ввиду очевидной направленности распоряжения от 14.03.2022 № 24/1, изданного в период урегулирования разногласий сторон по заключению договора купли-продажи и исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу № А76-14932/2020, на создание препятствий обществу «Возражение» на реализацию его прав, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, издание постановление произведено с нарушением установленного статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа добросовестного осуществления прав.

Оснований для применения такого ненормативного правого акта не имеется.

Само по себе отсутствие указания на оценку названного апеллянтом распоряжения в решении суда первой инстанции, не свидетельствует о том, что приведенные выше обстоятельства не были учтены судом при принятии обоснованного судебного акта.

Исходя из изложенного, доводы подателя апелляционной жалобы об утрате обществом «Возрождение» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в результате несовершения действий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, являются ошибочными и подлежат отклонению.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 разъяснено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Из материалов дела следует, что администрацией рыночная стоимость спорных нежилых помещений определена в размере 1 845 000 на основании отчета № 0308210052 от 03.08.2021, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебной Экспертизы», по состоянию на 03.08.2021.

Соответственно, указанная стоимость не может быть учтена для выкупа спорного объекта, вне зависимости от оспаривания обществом достоверности оценки.

Определениями от 31.01.2024, от 06.03.2024 суд первой инстанции предлагал участникам спора рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату подачи ООО «Возрождение» заявления о выкупе - 14.10.2019.

Данное предложение не было реализовано сторонами, со ссылкой Администрации на отсутствие у общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. ООО «Возрождение» представило в материалы дела отчет об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024, подготовленный ООО «АЛС Консалтинг», в котором экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 14.10.2019 с учетом округления составляет 1 572 000 руб. 00 коп.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления негативных последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Не реализовав право на определение рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 14.10.2019 по результатам проведенной судебной экспертизы и не представив мотивированных возражений относительно достоверности данных приведенных в отчете об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 (л.д. 8-97, т. 5), выполненном ООО «АЛС Консалтинг», Администрация несет связанные с этим риски и не вправе исключать доказательственное значение названного отчета по формальным признакам.

Приведенная в апелляционной жалобе ссылка на необходимость заявления ходатайства о назначении экспертизы исключительно обществом «Возрождение» подлежит отклонению, как противоречащая положениям пункта 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ об отнесении обеспечения проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (на дату подачи заявления о выкупе) к обязанностям уполномоченного органа публичного образования.

С учетом названного, в отсутствие оснований для критической оценки отчета об оценке № 0175-2024 от 27.01.2024 выполненного ООО «АЛС Консалтинг» и сопоставимости значений рыночной стоимости выкупаемого объекта (применительно к времени оценки), оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об определении выкупной стоимости имущества, судебной коллегией не установлено.

При урегулировании разногласий сторон в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации по иным пунктам договора суд судом первой обоснованно исходил из следующего.

В направленном в адрес ответчика проекте договора купли-продажи недвижимого имущества пункт 2.7 изложен в следующей редакции: «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца, застраховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы обязательства».

Общество настаивало на следующей редакции п. 2.7 договора: «Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца».

В отсутствие возражений Администрации, суд первой инстанции согласился с предложенной обществом редакции, признав ее направленной на упорядочение взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права о проведении осмотра. Проведение осмотра помещения 1 раз в квартал признано достаточным для определения состояния помещения и выявления возможных повреждений. Заблаговременное уведомление общества о проведении осмотра позволит обеспечить беспрепятственный доступ представителя Администрации в помещение.

По аналогичным мотивам, пункт 2.8 договора, принят в предлагаемой обществом редакции «Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось».

С учетом пункта 2 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд не усмотрел оснований для обязательного указания в договоре обязанности по страхованию предмета залога.

Соглашаясь с обоснованностью требования о включении в договор пункта 2.13 «Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств», суд принял во внимание направленность данного условия на исключение спора о наличии права досрочной оплаты и возможности неосновательного обогащения истцом по получению процентов, рассчитанных на срок рассрочки.

На основании части 4 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Согласно п. 8.1 договора в редакции Администрации, в случае, если покупатель не производит в установленный настоящим договором срок платеж за нежилое помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения.

Общество полагало необходимым изложить пункт 8.1 договора в следующей редакции: «В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с частью 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Установив, что предлагаемая обществом редакция соответствует пункту 2 статьи 450, пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно согласился с предлагаемой ООО «Возрождение» редакцией.

Согласно п. 6.1 договора в редакции Администрации, в случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляется пеня в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно.

Поскольку условие о договорной неустойке должно определяться по свободному усмотрению сторон при заключении договора, исходя из положений 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно согласился с предложенной обществом ставкой неустойки в размере 0,1%, которая является обычно применяемой в гражданском обороте.

Самостоятельных доводов в части принятой судом редакции перечисленных условий договора апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше, он не требует дополнительной аргументации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы. В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2024 по делу №А76-11796/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

И.Ю. Соколова



Судьи:

А.С. Жернаков




В.А. Томилина