Постановление от 19 декабря 2017 г. по делу № А46-17528/2016

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-17528/2016
19 декабря 2017 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2017 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Кудриной Е.Н., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Администрации города Омска (регистрационный номер 08АП-15123/2017), общества с ограниченной ответственностью «Финэстейт Ко.» (регистрационный номер 08АП-14026/2017) на решение Арбитражного суда Омской области от 05 октября 2017 года по делу № А46-17528/2016 (судья С.В. Яркова), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Финэстейт Ко.» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № Д-С-14-5096, зарегистрированному 25.11.2004, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Регистратор Р.О.С.Т.»,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Финэстейт Ко.» – ФИО2 (паспорт, доверенность № 8 от 18.10.2016 сроком действия по 31.12.2017),

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 (паспорт, доверенность № Исх-ДИО/16317 от 28.09.2017 сроком действия один год),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Финэстейт Ко.» (далее – ООО «Финэстейт Ко», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об регулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в следующей редакции:

«1.) Преамбула договора аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в редакции соглашения в части сведений об Арендаторе: «и Общество с ограниченной ответственностью «Финэстейт Ко.», место нахождения: Россия, 115035, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в лице ФИО4, представителя Управляющей организации ООО «Миллхаус», ИНН <***>/КПП 770501001, ОГРН <***>, место нахождения: 115035, <...>, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа ООО «Финэстейт Ко.» на основании Договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа от 11.05.2016 и Решения единственного участника от 25.04.2016, действующей на основании доверенности от 26 мая 2016 года бланк 77 АВ 1089224, зарегистрировано в реестре за № 6-3107, именуемое в дальнейшем «Арендатор».

2.) Пункт 1 строка 9 соглашения: «недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2015 №55-55/001-55/101/029/2015-7166/2, регистрационной».

3.) Пункт 2.1 договора аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в редакции соглашения:

«2.1. Размер арендной платы для арендатора с 05.02.2016 составляет 213 633,75 рублей в месяц и определяется расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы (приложение к Договору)».

4.) Пункт 2.4 договора аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в редакции соглашения: «2.4. Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором с 05.02.2016».

5.) Приложение к договору в редакции соглашения - Порядок расчёта арендной платы с 05.02.2016 - расчёт ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок производится по формуле: А = СхР/12, где:

А - размер арендной платы в год;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов судебной экспертизы по делу №А46-17773/2016, составляет 31 074 000 руб.; Р –ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25%. Размер арендной платы для арендатора составляет 213 633,75 рублей в месяц».

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, 12.01.2017 к участию в деле привлечено акционерное общество «Регистратор Р.О.С.Т.» (далее – АО «Регистратор Р.О.С.Т.», третье лицо).

Определением суда от 21.02.2017 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу №А46-17773/2016.

Протокольным определением от 28.09.2017 производство по настоящему делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.10.2017 по делу №А46-17528/2016 исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие при заключении соглашения между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (Арендодатель) и ООО «Финэстейт Ко.» (Арендатор) к договору аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в следующей редакции:

«1.) Преамбула договора аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в редакции соглашения в части сведений об арендаторе: «и общество с ограниченной ответственностью «Финэстейт Ко.», место нахождения: Россия, 115035, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в лице ФИО4, представителя управляющей организации ООО «Миллхаус», ИНН <***>/КПП 770501001, ОГРН <***>, место нахождения: 115035, <...>, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа ООО «Финэстейт Ко.» на основании договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа от 11.05.2016 и решения единственного участника от 25.04.2016, действующей на основании доверенности от 26 мая 2016 года бланк 77 АВ 1089224, зарегистрировано в реестре за № 6-3107, именуемое в дальнейшем «Арендатор».

2.) Пункт 1 строка 9 соглашения: «недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2015 №55-55/001-55/101/029/2015-7166/2, регистрационной».

3.) Пункт 2.1 договора аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в редакции соглашения:

«2.1. Размер арендной платы для арендатора с 05.02.2016 определяется расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы (приложение к договору)».

4.) Пункт 2.4 договора аренды земельного участка №Д-С-14-5096 от 15.11.2004 в редакции соглашения:

«2.4. Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором с 05.02.2016».

5.) Приложение к договору в редакции соглашения – Порядок расчёта арендной платы с 05.02.2016 – Расчёт ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок производится по формуле: А = СхР/12, где:

А - размер арендной платы в год;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов судебной экспертизы по делу №А46-17773/2016, составляет 31 074 000 руб.; Р – действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации». В удовлетворении остальной части требований отказать.

Суд взыскал с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО «Финэстейт Ко.» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Не соглашаясь с решением суда, департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что расчёт арендной платы по рассматриваемому земельному участку с 11.05.2015 надлежит определять с учётом порядка определения размера арендной платы, утверждённого постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 №108-п. Считает, что оценщиком неверно определён вид разрешённого использования спорного участка, вследствие чего искажён конечный результат о стоимости объекта оценки. По мнению заявителя жалобы, расчёт арендной платы следует производить с учётом вида разрешённого использования №7, а не №17, на что ссылался оценщик.

Оспаривая выводы суда, ООО «Финэстейт Ко.» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой истец просил изменить решение суда в части указания размера арендной платы и указания ставки рефинансирования, по которой рассчитывается арендная плата.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что в решении суда отсутствует размер ставки рефинансирования, что ведёт к неопределённости в части размера арендной платы.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. На основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие неявившегося участника процесса.

До начала судебного заседания от департамента имущественных отношений Администрации города Омска поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, которое поддержано представителем ответчика в судебном заседании.

Представитель ООО «Финэстейт Ко.» в судебном заседании возражал против отложения судебного разбирательства.

Учитывая наличие кассационного производства по делу № А46-17773/2016, суд апелляционной инстанции, усматривая наличие связи между указанными делами, а также учитывая невозможность рассмотрения дела в данном судебном заседании, отложил рассмотрение апелляционных жалоб на решение Арбитражного суда Арбитражного суда Омской области от 05.10.2017 по делу № А46-17528/2016 до 12.12.2017 на 15 час. 00 мин.

После отложения апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещённого о дате и времени судебного заседания.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Финэстейт Ко.» поддержал доводы, изложенные в поданном им апелляционной жалобе.

Представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе.

С учётом положений части 5 статьи 268 АПК РФ, учитывая, что от лиц, участвующих в деле, заявлений относительно проверки обжалуемого судебного акта в полном объеме не поступило, суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность решения суда первой инстанции по настоящему делу в пределах доводов апелляционных жалоб.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобу департамента, выслушав мнение представителей истца и ответчика, оценив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы подлежащими оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 15.11.2004 между ОАО «Сибирская нефтяная компания» и Департаментом недвижимости Администрации г. Омска заключён договор аренды №Д-С-14-5096, предметом которого является земельный участок площадью 46 587 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:12, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для общественно-деловых целей под здания (здание обслуживающего персонала, гостиничный блок, оздоровительный блок, офисный блок, гараж, расположенный по адресу: <...> (Советский округ).

Договор прошёл государственную регистрацию в Учреждении юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.11.2004 за номером 55-01/00-42/2004-2094.

По соглашению от 10.07.2010 к указанному договору все права и обязанности по договору перешли к АО «Регистратор Р.О.С.Т.».

На земельном участке находятся объекты недвижимости, перечисленные в пункте 1.2. договора.

В последующем указанные объекты недвижимости проданы ООО «Финэстейт Ко.» по договорам купли-продажи №№001,003 от 25.09.2015, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

17.02.2016 истцом в целях оформления прав на земельный участок в адрес департамента имущественных отношений Администрации г. Омска направлено письмо с просьбой оформить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору на основании статьи 552 ГК РФ.

26.10.2016 истец получил от ответчика проект соглашения о передаче прав и обязанностей по договору, по отдельным условиям которого у сторон возникли разногласия.

Поскольку стороны не пришли к взаимному согласию со спорным условиям соглашения к договору аренды земельного участка от 15.11.2004 №Д-С-14-5096, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частичное удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи истцом и ответчиком апелляционных жалоб.

Согласно доводам апелляционных жалоб истец оспаривает решение суда в части размера арендной платы и подлежащей применению ставки рефинансирования при её расчётах. Ответчик утверждает о применении судом неверного порядка расчёта арендной платы, ссылаясь на то, что оценщиком неверно произведён расчёт стоимости земельного участка, исходя из вида разрешённого использования (ВРИ) данного участка №17, вместе ВРИ 7, который в 2017 году учтён при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

При повторной оценке имеющихся в деле доказательств, коллегия суда пришла к выводу об обоснованности и законности принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела усматривается, что между сторонами возник спор относительно порядка определения размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2017 по делу № А46-17773/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.12.2017, признаны незаконными действия Департамента по увеличению арендной платы по договору аренды № Д-С-14-5096 от 15.11.2004, зарегистрированному 25.11.2004, номер регистрации 55-01/00-42/2004-2094, за период с 18.09.2012 по 04.02.2016.

Указанным судебным актом на ответчика возложена обязанность произвести перерасчёт арендной платы, в соответствии с которым арендная плата по договору № Д-С-14-5096 от 15.11.2004, за период с 18.09.2012 по 04.02.2016, когда АО «Р.О.С.Т.» являлся арендатором, составляет:

- за период с 18.09.2012 по 10.01.2015: 2 704 332,28 руб. в год или 225 361,02 руб. в месяц и рассчитывается по формуле: 180 288 819,05 руб. (кадастровая стоимость участка до 09.01.2015) х 0,015 (Сап, установленный в пункте 7 Приложения № 1 к Постановлению «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» № 179-п от 29.10.2008);

- за период с 10.01.2015 по 10.05.2015: 293 477,13 руб. в год или 24 456,42 руб. в месяц и рассчитывается по формуле: 19 565 142,39 руб. (кадастровая стоимость на 10.01.2015) х 0,015 (Сап, установленный пункте 7 Приложения № 1 к Постановлению «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» № 179-п от 29.10.2008);

- за период с 11.05.2015 по 31.12.2015: 2 563 605 руб. в год или 213 633,75 руб. в месяц и рассчитывается по формуле: 31 074 000 руб. (рыночная стоимость участка, определённая по результатам судебной экспертизы) х 8,25% (ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по состоянию на 11.05.2015);

- за период с 01.01.2016 по 04.02.2016: 3 418 140 руб. в год или 284 845 руб. в месяц и рассчитывается по формуле: 31 074 000 руб. (рыночная стоимость участка, определённая по результатам судебной экспертизы) х 11% (ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по состоянию на 01.01.2016).

В силу пункта 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актам арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом.

На основании изложенного, при указании размера арендной платы суд первой инстанции обоснованно исходил из установленного судебными актами по делу №А46-17773/2016 размера рыночной стоимости земельного участка, определённого по результатам судебной экспертизы - 31 074 000 руб.

Как установлено судом, арендная плата за предоставленный участок в спорный период поставлена в зависимость от действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая не является постоянной величиной.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» в соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 11.12.2015 № 37) с 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату.

Учитывая переменный характер такой величины как ставка рефинансирования, суд первой инстанции обоснованно не указал в резолютивной части конкретный показатель ставки рефинансирования, констатировав применение при расчёте арендной платы действующей в соответствующий период ставки Центрального банка Российской Федерации.

По аналогичным основаниям суд первой инстанции правомерно изложил пункт 2.1 соглашения к договору аренды земельного участка в следующей редакции: «Размер арендной платы для Арендатора с 05.02.2016 определяется расчётным путём в соответствии с порядком расчёта арендной платы (приложение к Договору)».

Вопреки ошибочным доводам истца, указание на конкретный размер арендной платы для арендатора с 05.02.2016 в настоящем случае нецелесообразно, поскольку её размер меняется в зависимости от действующей в соответствующие периоды ставки ЦБ РФ. Поэтому при названных обстоятельствах указание суда первой инстанции на способ расчёта размера арендной платы является обоснованным и достаточным.

Доводы ответчика о неверном расчёте рыночной стоимости спорного земельного участка со ссылкой на отсутствие доказательственного значения заключения эксперта ФИО5 ООО «ЦН ЭКСПО «Арус» в рамках дела №А46-17773/2016 суд апелляционной инстанции отклоняет, обращая внимание, что данному заключению судами дана надлежащая правовая оценка.

В постановлении от 07.12.2017 суд кассационной инстанции по делу №А46-17773/2016 указал, что податель жалобы, ссылаясь на необходимость применения иного значения коэффициента, установленного для вида разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, не доказал, что именно данный вид соответствует фактическому использованию земельного участка, а также, учитывая, что ранее им применялся иной коэффициент и для другого вида разрешенного использования, не обосновал, что в фактическом использовании земельного участка произошли такие изменения, которые позволяли бы утверждать о несоответствии установленного вида разрешенного использования фактическому использованию.

Таким образом, основания для изменения размера стоимости спорного земельного участка ответчиком не доказаны и судом апелляционной инстанции не установлены.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО «Финэстейт Ко.» в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на её подателя.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Администрации г. Омска не распределяются в силу его освобождения от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 05 октября 2017 года по делу № А46-17528/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Д.Г. Рожков

Судьи


Е.Н. Кудрина

Н.В. Тетерина