Постановление от 9 июля 2025 г. по делу № А32-30435/2017

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30435/2017
город Ростов-на-Дону
10 июля 2025 года
15АП-11430/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деминой Я.А.,

судей Гамова Д.С., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от ФИО1: представителя ФИО2 по доверенности от 28.03.2023,

от ФИО3: представителя ФИО4 по доверенности от  22.02.2024,

от ФИО5: представителя ФИО4 по доверенности от  23.05.2023,

от ФИО6: представителя ФИО4 по доверенности от  19.04.2023,

от ФИО7: представителя ФИО4 по доверенности от 04.04.2023,

от ФИО8: представителя ФИО4 по доверенности от 27.03.2023,

от ФИО9: представителя ФИО4 по доверенности от 04.04.2023,

от ФИО10: представителя ФИО4 по доверенности от 21.03.2023,

от ФИО11: представителя ФИО4 по доверенности от 23.03.2023,

от ФИО12: представителя ФИО4 по доверенности от 12.05.2023,

ФИО13, лично,

ФИО14, лично,

посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15: представителя ФИО16 по доверенности от 20.06.2024,

от ФИО3: представителя ФИО17 по доверенности от 28.06.2023,

от ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект": представителя ФИО18 по доверенности от  01.07.2024,

после перерыва:

от ФИО1: представителя ФИО2 по доверенности от 28.03.2023,

от ФИО3: представителя ФИО4 по доверенности от  22.02.2024,

от ФИО5: представителя ФИО4 по доверенности от  23.05.2023,

от ФИО6: представителя ФИО4 по доверенности от  19.04.2023,

от ФИО7: представителя ФИО4 по доверенности от 04.04.2023,

от ФИО8: представителя ФИО4 по доверенности от 27.03.2023,

от ФИО9: представителя ФИО4 по доверенности от 04.04.2023,

от ФИО10: представителя ФИО4 по доверенности от 21.03.2023,

от ФИО11: представителя ФИО4 по доверенности от 23.03.2023,

от ФИО12: представителя ФИО4 по доверенности от 12.05.2023,

ФИО13, лично,

ФИО14, лично,

конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15, лично,

представителя редакции сетевого издания "За Краснодар" ФИО19 лично,

посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15: представителя ФИО16 по доверенности от 20.06.2024,

от ФИО3: представителя ФИО17 по доверенности от 28.06.2023,

от ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект": представителя ФИО18 по доверенности от  01.07.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО7, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО5, ФИО23, ФИО24, ФИО8, ФИО25, ФИО26, ФИО12, ФИО11, ФИО27, ФИО9, ФИО28, ФИО10, ФИО6, ФИО29, ФИО30 и ФИО3 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" о намерении стать приобретателем земельного участка (кадастровый номер 23:43:0403017:1372) с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСтрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>);

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСтрой" (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" (далее – общество) с заявлением о намерении стать приобретателем земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 приняты уточнения.

Заявление общества о намерении стать приобретателем прав                        ООО "Юг-ГарантСтрой" на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК "Мультиплекс Кино", с находящимися на них неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, прав требования к участникам строительства, и о намерении исполнить обязательства ООО "Юг-ГарантСтрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, удовлетворено частично.

Передано ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект"            с обязательным переоформлением разрешения на строительство, выданного должнику департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, имущество застройщика:

? земельный участок общей площадью 10952 м.кв, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу <...>, принадлежащий ООО "Юг-ГарантСтрой" на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства;

? права на проектную и исполнительную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и дополнения, вместе с документацией, связанной с разработкой генерального плана земельного участка общей площадью 10952 м.кв, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу <...>;

? право требования к участникам долевого строительства, включённым в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой", частично или в полном объеме не исполнившим свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, исполнения таких обязательств в полном объёме или в неисполненной части и право получения в свою собственность такого исполнения;

? право оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой";

? обязательства ООО "Юг-ГарантСтрой" перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой" в размере 906 060 764,24 рублей.

Установлен размер суммы, необходимой для погашения задолженности ООО "Юг-ГарантСтрой" по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, в размере 3 500 000,00 рублей.

Возложена на общество обязанность погашения задолженности должника по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди в размере           3 500 00,00 рублей путём перечисления денежных средств на специальный банковский счёт ООО "Юг-ГарантСтрой".

Признаны погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10 952 м.кв, расположенный по адресу <...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Выделено в отдельное производство требование общества о передаче ему прав и обязанностей застройщика-банкрота ООО "Юг-ГарантСтрой" в отношении земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенного по адресу <...>.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО7, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО5, ФИО23, ФИО24, ФИО8, ФИО25, ФИО26, ФИО12, ФИО11, ФИО27, ФИО9, ФИО28, ФИО10, ФИО6, ФИО29, ФИО30 в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловали определение от 26.12.2022, просили его изменить, исключив из текста указание на переход права оспаривания действительности договоров долевого участия и договоров уступки, а также указание на погашение всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка. Также участниками строительства при обжаловании определения от 26.12.2022 указывалось на то, что судом первой инстанции не была определена первоначальная компенсация, выплата которой предусмотрена постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 м.кв, расположенного по адресу: <...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Указано, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2023 кассационные жалобы на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 по делу № А32-30435/2017 оставлены без рассмотрения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 (резолютивная часть от 21.08.2023) восстановлен ФИО3 срок на обжалование определения Арбитражного суда Краснодарского края 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2023 отменено, назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб ФИО3 и кредиторов по требованиям о передаче нежилых помещений.

Данное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 оставлено без изменений постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2023 по делу № А32-30435/2017.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 изменено в части указания на признание погашенными всех обременений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, общей площадью 10952 кв.м, расположенного по адресу: <...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства.

Указано, что залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Дополнена резолютивная часть определения следующим.

Установить стоимость прав застройщика на земельный участок, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу <...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершённого строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащих передаче приобретателю ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" в размере 1 308 198 684,00 рублей.

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2024 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А32-30435/2017 в части установления стоимости прав застройщика отменено, в отмененной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 22.03.2024 по данному делу оставлено без изменения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2024 апелляционная жалоба принята к рассмотрению.

Определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений от 19.06.2025 в порядке  части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Чеснокова С.С. на судью Сурмаляна Г.А.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала

От ФИО14 поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

ФИО14 поддержал заявленное ходатайство.

От и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15 поступило ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

От ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" поступило ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции и об исключении требований кредиторов из четвертой очереди и определении им размера первоначальной компенсации.

Представитель ООО Специализированный застройщик "Альфа-Строй Комплект", представитель и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15 поддержали заявленные ходатайства.

Представитель кредиторов возражал против удовлетворения ходатайств, представил письменную правовую позицию по ходатайству о переходе к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Представитель ФИО1, ФИО14, ФИО13 возражали против удовлетворения ходатайств.

В обоснование необходимости перехода к рассмотрению заявления по правилам первой инстанции заявители указали, что после вынесения обжалуемого определения от 26.12.2022 и вступления его в соответствующей части в законную силу в рамках настоящего дела арбитражным судом продолжают рассматриваться требования участников строительства о включении в реестр о передаче жилых помещений, принят ряд судебных актов об удовлетворении требований. Следовательно, после установления Арбитражным судом Краснодарского края размера обязательств застройщика перед участниками строительства ООО "Юг-ГарантСтрой" в сумме 906 060 764,24 рублей, произошло суммарное увеличение вышеприведенного размера требований.

Рассмотрев заявленные ходатайства, судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае установлены частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе: рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе; рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; нарушение правил о языке при рассмотрении дела; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; неподписание решения судьей или одним из судей, если дело рассмотрено в коллегиальном составе судей, либо подписание решения не теми судьями, которые указаны в решении; отсутствие в деле протокола судебного заседания или подписание его не теми лицами, которые указаны в статье 155 настоящего Кодекса, в случае отсутствия аудиозаписи судебного заседания; нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.

Между тем, в рамках рассмотрения данного заявления процессуальных нарушений, влекущих отмену судебного акта по безусловным основаниям, судом не допущено.

При этом судебная коллегия отмечает, что ходатайства управляющего и ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" фактически направлены на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по настоящему обособленному спору.

Как следует из постановления суда кассационной инстанции от 09.07.2024, постановление апелляционного суда от 22.03.2024 отменено только в части определения размера стоимости прав застройщика, что не препятствует переходу прав застройщика к обществу, не создает препятствий для принятия приобретателем (застройщиком) мер по завершению строительства и введению многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, не нарушает права участников долевого строительства.

Учитывая изложенное, оснований для перехода к рассмотрению заявления общества по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судебная коллегия не усматривает.

От ФИО14 посредством сервиса подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" поступили объяснения и дополнения к ходатайству о принятии обеспечительных мер в связи с вновь открывшимися обстоятельствами по обособленному спору о передаче имущества. Документы приобщены к заявлению ФИО14 о принятии обеспечительных мер, назначенному судом к рассмотрению в отдельном судебном заседании на 02.07.2025.

От ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" поступила письменная правовая позиция.

От и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15 поступила правовая позиция по заключению комиссии экспертов № 887-А от 15.04.2025 и ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии № 0358/06/2025-1, выполненной ООО "Оценочная компания "Юрдис".

От Некоммерческого экспертного учреждения "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" поступили объяснения по результатам судебной экспертизы с учетом возражений ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" на заключение, выраженных в рецензии ООО "Глобал Эксперт" от 20.05.2025.

Представитель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представители ФИО3 поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили определение суда отменить.

Представитель кредиторов поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15 просил определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель ООО Специализированный застройщик "Альфа-Строй Комплект" просил определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании, состоявшемся 19.06.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 26.06.2025 до 14 час. 00 мин.

Информация о времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда http://15aas.arbitr.ru. О возможности получения такой информации лицам, участвующим в деле, было разъяснено в определении о принятии апелляционной жалобы к производству, полученном всеми участниками процесса.

После перерыва судебное заседание продолжено.

От ФИО14 поступили письменные объяснения по результатам судебной экспертизы и дополнения к ходатайству о принятии обеспечительных мер в связи с вновь открывшимися обстоятельствами.

ФИО14 заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

От ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" посредством сервиса подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" поступила правовая позиция с приложением реестра требований участников строительства с расчетом реального ущерба по состоянию на 17.10.2022 , Литер А; копия приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 сентября 2022 года об установлении средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2022 года.

Конкурсный управляющий ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15 заявил ходатайство о приобщении к материалам дела реестра требований участников строительства с расчетом реального ущерба по состоянию на 17.10.2022, Литер А.

Представитель кредиторов возражал против доводов конкурсного управляющего о включении в расчет требований участников строительства реального ущерба.

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15 не поддержал ранее направленное заявление о разрешении разногласий.

Суд, совещаясь на месте, определил: оставить без рассмотрения заявление конкурсного управляющего.

Представитель кредиторов поддержал доводы апелляционной жалобы в части определения соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок и размера требований участников строительства.

Представитель ФИО1 поддержал правовую позицию кредиторов.

Представитель ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы.

ФИО14 поддержал правовую позицию представителя кредиторов, представителя ФИО1

Конкурсный управляющий ООО "Юг-ГарантСтрой" ФИО15 оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.

Представитель ООО Специализированный застройщик "Альфа-Строй Комплект" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, ООО "Град 23" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании общество с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, временным управляющим утвержден ФИО15.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 общество с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО15.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства должника перед участниками строительства.

Как указано ранее, требование общества о передаче ему прав и обязанностей застройщика-банкрота ООО "Юг-ГарантСтрой" в отношении земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенного по адресу <...>, выделено в отдельное производство.

Предметом настоящего обособленного спора является заявление общества о намерении стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2024 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А32-30435/2017 в части установления стоимости прав застройщика отменено, в отмененной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 22.03.2024 по данному делу оставлено без изменения.

В силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При указанных обстоятельствах, заявление ООО Специализированный застройщик "АльфаСтрой Комплект" рассматривается только в отмененной части.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и пункта 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Законом о банкротстве установлено, что после введения первой процедуры банкротства требования кредиторов, включенные в реестр, могут быть удовлетворены лишь в специальном порядке. Такой порядок предусмотрен положениями статей 71.1, 85.1, 112.1, 113, 125 и 129.1 Закона о банкротстве.

Специальными правилами параграфа §7 Закона о банкротстве предусмотрено, что погашение требований кредиторов возможно с учетом применений положений статьей 201.15.1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Так, в силу ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного предоставления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Согласно пункту 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

Во исполнение требований подпункта 2 пункта 8 статьи 201.15-1 Закона         о банкротстве исполняющим обязанности конкурсного управляющего должником ФИО15 в суд первой инстанции представлены сведения, согласно которым стоимость прав застройщика на объект по строительному адресу: <...> (земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372) составляет 1 057 230 157,00 рублей, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в отношении Литера А (ул. Уральская 100) составляет: 1 065 896 886,44 рублей, в том числе: 906 060 764,24 рублей - требования о передаче помещений, 69 521 289,00 рублей - денежные требования, 90 314 833,20 рублей - ущерб (неустойка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона (пункт 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

В пункте 5 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве установлено, что в случае передачи приобретателю одновременно земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.

Судом апелляционной инстанции при первоначальном исследовании вопроса о стоимости прав застройщика (постановление от 22.03.2024 по настоящему делу) установлено, что указанные исполняющим обязанности конкурсного управляющего сведения о стоимости прав застройщика в размере           1 057 230 157,00 рублей основаны на отчете об оценке недвижимого имущества       № ЮК-22/123 от 22.08.2022, подготовленного ООО "Южная оценочная компания "Эксперт".

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке недвижимого имущества № ЮК-22/123 от 22.08.2022, суд апелляционной инстанции установил, что оценщиком ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" при определении стоимости объекта незавершенного строительства применен только затратный метод. Отказ от применения сравнительного метода оценщик обосновал отсутствием подходящих объектов-аналогов.

ФИО3 в суде апелляционной инстанции представлено в материалы дела заключение специалиста № ЗС2023/049 от 12.08.2023, подготовленное АНО "Центр судебных экспертиз "ПрофОтвет", согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372               по адресу: <...>, составляет 2 000 000 000 рублей. Оценщиком АНО "Центр судебных экспертиз "ПрофОтвет" в отчете об оценке         № ЗС2023/09 от 12.08.2023 применен как сравнительный метод, так и затратный метод, что свидетельствует о более полном анализе рынка.

Представленное ФИО3 заключение специалиста не содержит сведений относительно стоимости земельного участка. При этом лишь стоимость объекта незавершенного строительства, определенная заключением специалиста № ЗС2023/049 от 12.08.2023 (в размере 2 000 000 000 руб.), в 2 раза превышает стоимость объекта, определенную в отчете об оценке № ЮК-22/123 от 22.08.2022   (в размере 1 057 230 157 руб.), представленном конкурсным управляющим.

С целью установления стоимости прав застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (ул. Уральская, д. 100) ФИО3 заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы. На разрешение эксперта просил поставить вопрос: Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, по состоянию на 17.10.2022?

Приняв во внимание наличие двух отчетов об оценке, имеющих существенное расхождение в части определения стоимости объектов, суд апелляционной инстанции определением от 20.11.2023 назначил судебную оценочную экспертизу по обособленному спору о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372; проведение экспертизы поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Зенит" ФИО31; на разрешение эксперта поставил следующие вопросы: Какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства (22-х этажный 5-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), этажностью 22 этажа, расположенный по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, площадью 10952 кв.м, без учета всех ограничений и обременений по состоянию на 17.10.2022?

Определение от 20.11.2023 лицами, участвующими в деле, обжаловано в суд кассационной инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2024 определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2023 оставлено без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

В Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд от общества с ограниченной ответственностью "Зенит" поступило заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024, согласно которому рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок по состоянию на 17.10.2022 составила 2 015 582 000,00 рублей, из которых права застройщика на объект незавершенного строительства оценены в 1 844 960 000,00 рублей, права застройщика на земельный участок - в 170 622 000,00 рублей.

Как следует из представленного обществом с ограниченной ответственностью "Зенит" экспертного заключения № 11-23-014 от 15.01.2024, при исследовании предмета оценки экспертом применялись те подходы и методы оценки, использование которых было целесообразным для ответа на поставленный судом вопрос для целей выявления факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта исследования. Экспертом ООО "Зенит" приняты во внимание такие ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости, как вид права, месторасположение, транспортная и пешеходная доступность, качество ближайшего окружения. Проведен анализ рынка недвижимости, выбраны объекты-аналоги на основании архивных объявлений, определен их ценовой диапазон и применены весовые коэффициенты.

Проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта, суд апелляционной инстанции установил, что заключение № 11-23-014 от 15.01.2024 составлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ. В нем отражены все предусмотренные части 2 статьи 86 АПК РФ необходимые сведения.

В данном случае заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024 получено в результате удовлетворения судом ходатайства о назначении судебной экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, а само заключение эксперта составлено с соблюдением установленных в законе требований.

Судом апелляционной инстанции проанализирована исследовательская часть заключения эксперта и установлено, что описание объекта экспертизы произведено согласно Проектной декларации № 23-002924 "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <...>" и материалам дела.

Согласно Проектной декларации № 23-002924 многоквартирный дом представляет собой 22-х этажное здание, имеющее разные по высоте уровни прилегающей территории: внутридомовая территория (вход в жилые квартиры); фасадная часть со стороны ул. Уральской.

Согласно Проектной декларации № 23-002924 в многоквартирном доме имеются одно-, двух-, трех-, четырех-, пяти-комнатные квартиры, площадью           от 42,93 до 227,51 кв.м, расположенные со 2-го по 20-ый этажи; нежилые коммерческие помещения имеют наименование "шахматно-шашечный клуб" и "офис", площадью от 11,87 до 696,54 кв.м, расположенные на этажах, имеющих наименования "-2; -1; 1", что соответствует уровню внутридомовой территории (вход в жилые квартиры). В свою очередь относительно уровня фасадной части со стороны ул. Уральской нежилые помещения находятся на 1-ом, 2-ом, 3-ем этажах.

Также согласно Проектной декларации № 23-002924 в многоквартирном доме имеется "подземный паркинг" (машино-места), расположенные на этажах, имеющие наименования "-3; -2; -1"

Из приведенной на основании Проектной декларации № 23-002924       таблицы следует, что объект незавершенного строительства предполагает общую площадь 55 513,03 кв.м, общую площадь жилых помещений - 34 547,37 кв.м       (648 квартир), общую площадь машино-мест (автостоянки) - 4 675 кв.м (340 мест), общую площадь нежилых помещений (вспомогательного назначения) - 702,81 кв.м, общую площадь нежилых помещений (коммерческого назначения) - 6 411,32 кв.м, общую площадь нежилых помещений (общего пользования) - 9 176,53 кв.м. Средневзвешенная величина готовности объекта - 57,4%.

При проведении анализа рынка по состоянию на дату определения стоимости прав застройщика экспертом проанализированы архивные объявления сайта Авито и установлено, что значение кв.м объекта недвижимости в районе расположения объекта экспертизы по состоянию на 17.10.2022 составляет: для коммерческих объектов - от 42 000 руб. до 167 500 руб. за кв.м, для машиномест - от 22 500 руб. до 115 384,62 руб. за кв.м, для квартир - от 38 793,10 руб. до 118 750 руб. за кв.м.

Руководствуясь проведенным анализом рынка недвижимости, эксперт осуществил подбор объектов-аналогов, установил схожие по месторасположению и характеристикам объекты, установил средневзвешенную цену и произвел корректировки (на торг, на степень готовности дома, на площадь, на этажность и т.д.).

Соответственно, данные об объекте получены экспертом на основании представленных ему материалов дела и проектной декларации № 23-002924, а сведения о стоимости объекта основаны на применении сравнительного метода с использованием схожих объектов в качестве объектов-аналогов и применением корректирующих коэффициентов.

Возражая против выводов эксперта, ООО "СЗ "Альфа-СтройКомплект" представило в материалы дела заключение специалиста (рецензию) № 1Р/204          от 30.01.2024, подготовленное специалистом ООО "Агентство по оценке и экспертизе "Факт" ФИО32

Согласно представленной рецензии, заключение эксперта имеет ряд неточностей и ошибок, указанная экспертом информация приведена без ссылок на конкретные материалы, что не позволяет осуществить проверку изложенных экспертом обстоятельств. Также в рецензии отмечено, что объекты-аналоги подобраны экспертом некорректно, в качестве объекта-аналога выбрано архивное предложение о продаже оцениваемого объекта. В расчетах стоимости нежилых помещений, жилых помещений и машиномест было учтено, что объект экспертизы является объектом незавершенного строительства и уменьшение суммарной стоимости прав на помещения объекта экспертизы на величину затрат, необходимых для завершения строительства является ошибочным, поскольку в результате происходит двойной учет затрат, необходимых для завершения строительства.

Также приобретателем прав застройщика ООО "СЗ "Альфа-СтройКомплект" представлено заключение специалиста (рецензия) № 43-23-2024 от 09.02.2024, подготовленное специалистом ООО "Юг-Стимул" ФИО33 Согласно данной рецензии, эксперт ошибочно приводит утверждение о рыночной стоимости многоквартирного дома как суммы рыночной стоимости прав на помещения в нем, за вычетом расходов на завершение строительства, таким образом не учитывая, что объект незавершенного строительства на дату оценки не введен в эксплуатацию, и юридически (а с учетом степени готовности и фактически) помещения в МКД на дату исследования отсутствуют, т.к. находятся в стадии строительства. Также рецензентом указывается на то, что при описании объекта эксперт приводит сведения о расположении объекта исследования в районе ХБК, однако объекты-аналоги избраны им из районов ЧМР, КМР, КСК, РМЗ, ПМР, ГМР, что влияет на применяемые ценообразующие факторы и, по мнению рецензента, свидетельствует о неверном избрании объектов-аналогов.

В противовес позиции ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" податель жалобы ФИО3 представил в материалы дела заключение специалиста № 012/АНО/2/24 от 12.03.2024, подготовленное АНО "Негосударственный судебно-экспертный центр "ФИНЭКА" в отношении заключения специалиста (рецензии) № 1Р/24 от 30.01.2024. Из представленного заключения специалиста следует, что экспертом раскрыты используемые им материалы, приведены ссылки на используемые данные из открытых источников, надлежащим образом осуществлен подбор объектов-аналогов, осуществлены необходимые корректировки. По итогам рецензирования специалист АНО "НСЭЦ "ФИНЭКА" пришел к выводу, что замечания, отраженные в заключении специалиста (рецензии) № 1Р/24 от 30.01.2024, выполненном специалистом ООО "ФАКТ" ФИО32 в период с 25.01.2024 по 30.01.2024, не достоверны и не обоснованы.

С целью устранения сомнений в выводах эксперта и исследовании вопроса о полноте произведенного исследования суд апелляционной инстанции определением от 19.02.2024 удовлетворил ходатайство ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" о вызове в судебное заседание эксперта ФИО31.

В судебное заседание от 18.03.2024 явился эксперт ООО "Зенит" ФИО31, который дал объяснения по вопросам лиц, участвующих в деле. Эксперт указал, что при проведении судебной экспертизы он руководствовался представленными ему материалами дела, о предоставлении дополнительных документов не ходатайствовал. На основании представленных документов экспертом осуществлен анализ рынка недвижимости, проведена оценка стоимости с применением сравнительного метода исследования.

При этом в ходе судебного заседания ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" представило в материалы дела Проектную декларацию № 23-002924 с внесенными в нее изменениями. Из представленной проектной декларации следует, что изменения внесены в части площади объекта - 51 937,3 кв.м (было 55 513,03 кв.м). Данные изменения проектной документации, относящиеся к общей площади застройки, оказывают влияние на итоговую стоимость прав застройщика.

В связи с тем, что заключение эксперта № 11-23-014 от 15.01.2024 подготовлено без учета внесенных в проектную документацию изменений,          ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, просило поручить проведение экспертизы ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации или Новороссийскому филиалу ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Отклоняя заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции исходил из того, что внесенных ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" денежных средств недостаточно для оплаты услуг заявленной экспертной организации. Данное обстоятельство в силу разъяснений пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ          от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы.

При отказе в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы судом также принято во внимание обстоятельство, на которое обратил внимание представитель и.о. конкурсного управляющего, что в рамках доследственной проверки КРСП № 121пр-23 от 04.12.2023 следователем СУ СК России по Карасунскому району г. Краснодар была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство названной эксперты поручено государственному судебному эксперту сотруднику Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО34

Согласно заключению эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023 рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу          <...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по состоянию на 17.10.2022 без учета ограничений и обременений составляет 1 308 198 684 рубля.

С целью исследования заключения эксперта суд апелляционной инстанции определением от 19.02.2024 в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал от Новороссийского филиала ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации" и следователя СУ СК России по Карасунскому округу г. Краснодара лейтенанта юстиции ФИО35 надлежащим образом заверенную копию экспертного заключения судебной строительно-технической экспертизы № 5194/10-5-23 от 18.12.2023.

Во исполнение определения суда следователем следственного отдела по Карасунскому округу г. Краснодар СУ СК РФ по Краснодарскому краю  ФИО35 (исх. N 201-04 от 29.02.2024) представлена в материалы дела надлежащим образом заверенная копия заключения строительно-технической экспертизы № 5194/10-5-23 от 18.12.2023.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023 следует, что для проведения экспертизы представлены следующие документы: выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372; проектная документация в отношении многоквартирного дома литер 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу: <...>: копии проектной документации (корректировка) в отношении многоквартирного дома литер 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу: <...>; копии заключений по результатам обследований здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу: <...>; копии актов выполненных работ по форме КС-2 в отношении многоквартирного дома литер 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу:               <...>; фото и видеоматериалы строительных работ на объекте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по адресу: <...>, за период с августа по октябрь 2022 года.

Само экспертное исследование, проведенное экспертом Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, основано на применении как затратного (расчет затрат, необходимых для возведения нового объекта недвижимости), так и сравнительного (использование ценовой информации об аналогах) методов исследования. Итоговый расчет рыночной стоимости прав застройщика определен с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 и находящихся на нем неотделимых улучшений.

Возражая против применения данного заключения, ФИО3 представил в материалы дела заключение специалиста (рецензию) № 24/03/24-РО от 07.03.2024, подготовленное ООО "Легал Сервис" в отношении заключения эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023. Из представленной рецензии следует, что рецензируемое заключение не соответствует требованиям статьи 25 Закона № 73-ФЗ, предъявляемым к содержанию судебной экспертизы. Также согласно рецензии экспертом не проведен анализ рынка, при выборе объекта аналога, определенного справочником КО-Инвест 2020, эксперт ошибся в классе конструктивной системы.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, заключение судебной экспертизы и рецензии на него, заключение экспертизы по уголовному делу и рецензию на него, суд апелляционной инстанции установил, что наиболее полный объем проектной и исполнительской документации был исследован экспертом Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, данное экспертное заключение основано на применении двух основных методов определения цены (затратного и сравнительного), а также в полном объеме учитывает особенности возведенных объектов, степень их готовности и характеристики.

Судебной коллегией учтено, что при проведении экспертизы эксперт Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России был предупрежден об уголовной ответственности, а само заключение содержит сведения о начале и окончании экспертизы, о квалификации эксперта, об основаниях проведения экспертизы, о поставленных вопросах, об объектах исследования, о примененных методах, анализе полученных методов, что свидетельствует о соответствии данного заключения требованиям статьи 86           АПК РФ.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признал возможным при определении стоимости прав застройщика руководствоваться выводами, изложенными в заключении эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023, выполненного Новороссийским филиалом ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России. Согласно данному заключению рыночная стоимость прав застройщика          на объект незавершенного строительства по адресу: <...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по состоянию на 17.10.2022 без учета ограничений и обременений  составляет 1 308 198 684,00 рублей.

В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы судом отказано.

Помимо этого, судом апелляционной инстанции приняты меры к исследованию вопроса о размере включенных в реестр требований кредиторов обязательств перед участниками строительства, в связи с чем определением от 05.02.2024 и.о. конкурсного управляющего предложено представить реестр требований участников строительства отдельно по каждому объекту по состоянию на 17.10.2022 (дата подачи заявления о намерении).

Отменяя постановление апелляционного суда от 22.03.2024 в части, суд округа указал, что, учитывая наличие в материалах дела нескольких заключений экспертов по одному вопросу, результаты которых отличаются друг от друга в большей степени, нежели такая разница допустима законодательством и пределами дискреции эксперта, у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Исполняя указания суда кассационной инстанции, которые в силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ являются обязательными для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, учитывая наличие спора между заявителями и лицами, участвующими в деле, относительно стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: <...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, площадью 10952 кв.м, при новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции определением от 14.11.2024 удовлетворил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Назначена судебная оценочная экспертиза по обособленному спору о передаче прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 в рамках дела о банкротстве ООО "Юг-ГарантСтрой" (№ А32-30435/2017). Проведение экспертизы поручено некоммерческому экспертному учреждению Центр судебной экспертизы "Прайм" (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 344011, <...>) экспертам ФИО36 и ФИО37.

Поставлен на разрешение перед экспертами следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства (22-х этажный 5-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), этажностью 22 этажа, расположенный по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, площадью 10 952 кв.м, без учета всех ограничений и обременений по состоянию на 17.10.2022?

Предоставлены в распоряжение экспертов выделенные материалы дела, необходимые для производства экспертизы.

Приостановлено производство по делу до истечения установленного судом срока проведения экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2025 удовлетворено ходатайство некоммерческого экспертного учреждения Центр судебной экспертизы "Прайм" о предоставлении дополнительных документов.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 удовлетворено ходатайство некоммерческого экспертного учреждения Центр судебной экспертизы "Прайм" о предоставлении дополнительных документов. Направлены в адрес некоммерческого экспертного учреждения Центр судебной экспертизы "Прайм" следующие документы:

- копия решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-10503/2024 от 01.04.2024;

- копия приказа Департамента № 191 от 10.04.2024 о внесении изменений в разрешение на строительство от 15.10.2014  № RU 23306000-3656-р;

- копия приказа Департамента № 252 от 25.04.2024 о внесении изменений в разрешение на строительство от 15.10.2014 № RU 23306000-3656-р;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по ул. Уральская, 100.

При этом суд указал экспертам, что применительно к численной характеристике процентной доли выполненных строительно-монтажных работ на дату оценки 17.10.2022 возможно проведение экспертизы на основании данных, отраженных в Отчете № ЮК-22/123 от 22.08.2022; актуальными данными о технических характеристиках исследуемого объекта являются данные, содержащиеся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 06.09.2024                № 23-43-160/2024.

18 апреля 2025 от некоммерческого экспертного учреждения Центр судебной экспертизы "Прайм" в суд  поступило заключение эксперта № 887-А от 15.04.2025.

Согласно заключению комиссии экспертов № 887-А от 15.04.2025 рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства (22-х этажный 5-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), этажностью 22 этажа, расположенный по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, площадью 10 952 кв.м без учета всех ограничений и обременений по состоянию на 17.10.2022, составляет:

Показатель

Рыночная стоимость без учета НДС, руб.

НДС, 20 %,

руб.

Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.

Объект незавершенного строительства (22-х этажный 5-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), этажностью 22 этажа

1 515 999 094

303 199 819

1 819 198 913

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, площадью 10 952 кв.м

195 996 992

-
195 996 992

Рыночная стоимость единого объекта

1 711 996 086

303 199 819

2 015 195 905


При этом эксперты пояснили, что ими принято решение о представлении в качестве выводов стоимости в двух вариантах: с учетом и без учета НДС 20 %. Наиболее значимым фактором при выборе порядка налогообложения эксперты считают параметры фактической сделки.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Изучив представленные для проведения исследования документы, эксперты пришли к выводу, что данные, содержащиеся в Отчете № ЮК-22/123 от 22.08.2022 (далее Отчет), позволяют провести оценку степени готовности объекта исследования.

Актуальными данными о технических характеристиках исследуемого объекта ими приняты данные, содержащиеся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 06.09.2024 № 23-43-160/2024.

В результате сопоставления представленных в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 06.09.2024 № 23-43-160/2024 данных и фактических характеристик, в т.ч. фотообзора, объекта исследования, эксперты пришли к выводу о том, что сведения, содержащиеся в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, не соответствуют его параметрам на дату оценки. Для подтверждения данного решения эксперты привели фотообзор объекта исследования, представленный в Отчете, который свидетельствует об отсутствии части пристроенных коммерческих помещений.

В разрешении на ввод в эксплуатацию указано наименование "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <...>" Корректировка 3" и площадь встроенно-пристроенных коммерческих помещений площадью 9129,96 кв.м. Площадь автостоянки 11 714,58 кв.м.

В соответствии с представленным ранее приказом № 514 от 23.12.2016 "О внесении изменений в разрешение на строительство № RU23306000-3656-p от 15.10.2014 наименование объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <...>" Корректировка 2" и предполагалась площадь встроенных коммерческих помещений 3 712,1 кв.м (15664,8 - 11952,7). При этом площадь автостоянки практически равнозначна - 11 952,7 кв.м.

Таким образом, экспертами установлено, что в разрешение на строительство после даты оценки внесено несколько корректировок, о которых представлена информация, в том числе:

- корректировка 2 в соответствии с приказом № 514 от 23.12.2016 - действующее на дату оценки разрешение на строительство;

- корректировка 3 в соответствии с приказом № 191 от 10.04.2024,                    в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2024 по делу № А32-10503/2024 первичное обращение о внесении предусмотренных изменений датируется 07.12.2023.

Учитывая изложенное, эксперты пришли к следующим выводам:

1. Ha дату оценки (17.10.2022) объем прав застройщика описывается действующим приказом № 514 от 23.12.2016 "О внесении изменений в разрешение на строительство № RU23306000-3656-p от 15.10.2014 наименование объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <...>" Корректировка 2".

2. На дату оценки (17.10.2022) фактическое состояние исследуемого объекта капитального строительства рассматривается, как соответствующее приказу № 514 от 23.12.2016 "О внесении изменений в разрешение на строительство № RU23306000-3656-p от 15.10.2014 наименование объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <...>" Корректировка 2".

Для определения количественных и качественных характеристик объекта капитального строительства использованы следующие материалы, предоставленные судом:

приказ № 514 от 23.12.2016 "О внесении изменений в разрешение на строительство № RU23306000-3656-p от 15.10.2014 г. (далее по тесту - Разрешение на строительство) основной документ для определения количественных характеристик объекта исследования;

отчет об оценке недвижимого имущества № ЮК-22/123 от 22.08.2022 (далее по тексту - Отчет об оценке) основной документ для определения качественных характеристик объекта исследования.

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-Ф3 от 29.07.1998 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определение рыночной стоимости имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок исследуемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Согласно требованиям "ФСО № V" (Федеральный стандарт оценки № 5) от 14 апреля 2022 года при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки

Рассмотрев доступную рыночную информацию и возможность применения сравнительного подхода в отношении объекта исследования, эксперты пришли к выводу, что информация о сделках с аналогичными объектами (незавершенными строительством многоквартирными жилыми домами со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и автостоянкой) на открытом рынке не установлена. Это не только не позволяет провести соответствующий расчет сегодня, но и не позволяло участникам сделки, ознакомившись с аналогичными предложениями, принимать решение о совершении сделки по состоянию на дату оценки; на рынке отсутствует информация о сделках и предложениях с жилыми помещениями, нежилыми помещениями или машино-местами в рассматриваемом жилом доме, или жилых домах с сопоставимой "историей" и наличием неопределенности в сроках завершения строительства; использование рыночных данных о стоимости жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в жилых комплексах, строящихся без нарушения сроков, признано некорректным, поскольку, помимо стандартных скидок к стоимости, применяемой на этапах незавершенного строительства, в данном случае требуется определение отношения потенциальных участников рынка к объектам с высокими рисками, связанными со сроками строительства, а в некоторых случаях и с самим фактом завершения строительства; объективная информация для определения фактических показателей рыночных корректировок или обоснованные предпосылки для прогнозирования подобных корректировок отсутствуют; первоначальный застройщик не имеет возможности вернуть свои вложения путем распродажи помещений по отдельности; потенциальный покупатель не имеет возможности приобрести аналогичный объект путем приобретения отдельных помещений.

Сравнительный подход, по мнению экспертов, может быть применен исключительно для расчета стоимости земельного участка, т.к. рынок земельных участков в г. Краснодаре является достаточно развитым, и имеется возможность собрать необходимый и достаточный объем информации.

Отклоняя возможность использования доходного подхода, эксперты исходили из того, что в процессе работы над определением стоимости объекта исследования получен вывод о том, что использование доходного подхода является некорректным. Было принято решение отказаться от использования данного метода при расчёте величины рыночной стоимости объекта исследования, поскольку специфика объекта не предполагает возможность определения его стоимости доходным подходом. В результате проведенного анализа доходный подход был исключен из расчетов.

Эксперты пришли к выводу, что единственным приемлемым подходом является затратный подход. Корректность применения затратного подхода, по мнению экспертов, подтверждается общей логикой обстоятельств, которые кратко можно изложить в следующей типовой последовательности:

первоначальный правообладатель понес затраты на создание незавершенного строительством объекта и по общему правилу предполагается, что он претендует на возмещение затрат, соответствующих рыночным данным для аналогичных объектов;

вне зависимости от обстоятельств смены правообладателя от застройщика, завершающего строительство, не требуется нести затраты в объеме ранее осуществленного строительства, наличие некоторых рисков, связанных с историей объекта, квалифицированный последующий застройщик минимизирует тщательной приемкой объекта и возможные затраты на проведение соответствующих обследований в полной мере компенсируются отсутствием необходимости прохождения процедур, предшествующих началу строительства.

Таким образом, по мнению экспертов, для обеих сторон приемлемой стоимостью сделки должна рассматриваться сумма, соизмеримая со стоимостью замещения объекта исследования.

Исследовав и оценив экспертное заключение комиссии экспертов № 887-А от 15.04.2025, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; дано компетентным лицом и на основе специальных познаний; само заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.

В материалах дела отсутствуют и лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, и о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или о неправильном проведении исследования, лицами, участвующими в деле, не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом, заключение, представленное обществом с ограниченной ответственностью "Зенит" № 11-23-014 от 15.01.2024, не принимается судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства, учитывая, что исследование проведено без учета данных, содержащихся в приказе № 514 от 23.12.2016 "О внесении изменений в разрешение на строительство № RU23306000-3656-p от 15.10.2014 наименование объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой по адресу: <...>" Корректировка 2". Данные изменения проектной документации, относящиеся к общей площади застройки, оказывают влияние на итоговую стоимость прав застройщика.

Заключение эксперта № 5194/10-5-23 от 18.12.2023, выполненное Новороссийским филиалом ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, также не может быть принято в качестве надлежащего определения рыночной стоимости объекта исследования, поскольку фактически учитывает только затраты  первоначального застройщика на возведение объекта с учетом устаревания, что не может свидетельствовать о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

Возражая против принятия экспертного заключения комиссии экспертов       № 887-А от 15.04.2025 в качестве надлежащего доказательства, общество представило заключение экспертов (рецензию) ООО "Глобал Эксперт" от 20.05.2025 об оценке соответствия выполненных экспертных исследований и их оформления требованиям федерального законодательства, методикам исследований и методическим рекомендациям, а также надлежащей достоверности и обоснованности полученных выводов.

Определением от 22.05.2025 суд апелляционной инстанции предложил экспертам некоммерческого экспертного учреждения Центр судебной экспертизы "Прайм" ФИО36 и ФИО37 представить письменные объяснения по результатам судебной экспертизы с учетом возражений ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" на заключение, выраженных в рецензии ООО "Глобал Эксперт" от 20.05.2025.

Исходя из текста рецензии, фактически претензии общества к заключению комиссии экспертов заключаются в ненадлежащем его оформлении.

Отклоняя указанные доводы, эксперты дали исчерпывающие объяснения по каждому замечанию специалиста.

Проанализировав возражения экспертов, судебная коллегия соглашается с наличием обстоятельств, указывающих на необъективность заключения экспертов (рецензии) ООО "Глобал Эксперт" от 20.05.2025, в связи с чем оно не может рассматриваться в качестве достоверного источника информации для оценки соответствия выполненных экспертных исследований в заключении комиссии экспертов № 887-А от 15.04.2025 НЭУ "ЦСЭ "Прайм".

Также в качестве возражений против выводов, содержащихся в экспертном заключении комиссии экспертов, исполняющим обязанности конкурсного управляющего представлена рецензия № 0358/06/2025-1, составленная                        ООО "Оценочная компания "Юрдис" 17.06.2025, согласно которой выводы и результаты, полученные при определении рыночной стоимости объекта исследования, не обоснованы. Эксперт-оценщик считает, что заключение комиссии экспертов № 887-А по делу № А32-30435/2017 (15АП-11430/2024), составленное ФИО36 и ФИО37, экспертами НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" не соответствует требованиям законодательства о судебно-экспертной деятельности, а допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования.

Отклоняя выводы рецензии ООО "Оценочная компания "Юрдис" от 17.06.2025, судебная коллегия полагает ошибочным указание эксперта-оценщика на то, что при проведении расчетов в рамках затратного подхода комиссией экспертов должна была быть учтена общая площадь квартир, а не общая площадь здания. При этом суд обращает внимание, что площадь жилых помещений учитывается в случае определения стоимости объекта доходным методом, тогда как комиссией экспертов избран затратный подход. Кроме того, стоимость оплаченных участниками строительства квартир не подлежала бы изменению на дату оценки, в связи с чем средняя (рыночная) цена продажи квартир могла быть использована только при расчете в отношении свободных жилых помещений, не реализованных участникам строительства, тогда как таковых, со слов представителя общества,           в объекте (Литер А) уже не имеется.

Ссылки представителя конкурсного управляющего на то, что объем затрат застройщика на строительство оцениваемого объекта установлен экспертизой, проведенной в рамках уголовного дела, о чем имеется вступивший в законную силу приговор Советского районного суда г. Краснодара от 28.04.2021, также являются необоснованными, поскольку ошибочно отождествлять стоимость фактических затрат на возведение объекта с его рыночной стоимостью.

Возражения относительно неправильно примененного коэффициента износа судебной коллегией не принимаются, поскольку не содержат ссылок на закон или нормативный документ, которому примененный экспертами коэффициент (0,1) не соответствует. Иных обоснованных возражений, относительно неверно примененных экспертами методов оценки или методики расчетов, лицами, участвующими в деле, не приведено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции исходит из того, что составленное экспертами НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленный судом вопрос; дополнительных вопросов выяснить по делу не требуется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к нему требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, неправильных расчетов, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, конкурсным управляющим и обществом не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами экспертов не является основанием для признания их недостоверными.

При этом, отклоняя возражения по результатам судебной экспертизы, выраженные в представленных в материалы дела рецензиях, судебная коллегия также исходит из того, что лица, участвующие в деле, о проведении повторной судебной экспертизы не заявляют, а лишь выражают несогласие с ее выводами.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает возможным при определении стоимости прав застройщика на объект исследования руководствоваться выводами, изложенными в заключении комиссии экспертов            № 887-А от 15.04.2025, проведенной НЭУ "Центр судебной экспертизы "Прайм".

Согласно данному заключению рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: <...> и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372 по состоянию на 17.10.2022 без учета ограничений и обременений составляет 1 711 996 086,00 рублей.

При этом судебная коллегия обращает внимание, что определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности. Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2019 N 5-КГ18-274).

Вопросы исчисления налога на добавленную стоимость относятся не к деятельности, результатом которой является определение рыночной стоимости, а к отношениям, связанным со сделками с имуществом. Поскольку налогообложение, в том числе уплата НДС, - это индивидуальная характеристика сделки и конкретных налогоплательщиков, участвующих в сделке, и зависит от используемой ими системы налогообложения, величина рыночной стоимости объекта не может зависеть от этого фактора и должна быть во всех случаях одинаковой.

Судом апелляционной инстанции приняты меры к исследованию вопроса об объеме обязательств должника перед участниками строительства, в связи с чем, определением от 05.02.2024 предложено и.о. конкурсного управляющего представить реестр требований участников строительства отдельно по каждому объекту по состоянию на 17.10.2022 (дата подачи заявления о намерении).

И.о. конкурсного управляющего представил в материалы дела реестр требований кредиторов по каждому объекту незавершенного строительства отдельно. Также и.о. конкурсного управляющего сообщил, что по состоянию на 17.10.2022 в Литере А имелось свободными от прав третьих лиц 59 жилых квартир, общей площадью 3427,16 кв.м (в настоящий момент права на все квартиры проданы на общую сумму 418 095 520 руб.), 340 машино-мест (в настоящий момент продано 10 машино-мест на общую сумму 7 050 000 руб.).

Из представленного реестра требований о передаче жилых помещений в отношении объекта, расположенного по адресу <...>, следует, что в реестр требований участников строительства включены требования на сумму 906 060 764,24 рублей. Оснований для использования актуального реестра требований участников строительства суд не усматривает, поскольку проверка законности и обоснованности судебного акта осуществляется по состоянию на дату его принятия, а также ввиду того, что стоимость объекта и размер обязательств в силу закона устанавливаются на дату предъявления приобретателем заявления (17.10.2022).

Согласно пункту 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве установлено, что в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика также указываются сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 названного Закона.

В данном случае выделение требования в части передачи прав и обязанностей застройщика в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1373 в отдельное производство не препятствует апелляционному суду определить разницу, предусмотренную пунктами 3 и 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, в целях соблюдения требований подпункта 3 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

При этом в рассматриваемой ситуации указание в судебном акте соответствующей разницы не исключает возможности проведения в последующем зачета, предусмотренного пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, при наличии к тому установленных Законом оснований.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым установить, что соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершённого строительства, и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, по объекту, расположенному по адресу: <...>, составляет 805 935 321,76 рублей             (1 711 996 086 - 906 060 764,24).

Указанное является основанием для перечисления приобретателем должнику разницы между стоимостью прав застройщика и размером его обязательств перед участниками строительства.

В судебное заседание после истечения перерыва 26.06.2025 от общества поступила правовая позиция, согласно которой приобретатель, ссылаясь                        на положения пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г.               (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023), Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС18-18368(6) от 06.02.2025 по делу № А40-91655/2010, Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС22-3321(1) от 04.07.2022 по делу                № А41-615/2020, просит суд апелляционной инстанции при определении соотношения стоимости прав застройщика и совокупного размера требований участников строительства (по сведениям приобретателя - 908 607 714,28 рублей) учитывать убытки нового застройщика в виде реального ущерба в размере                2 708 811 445,63 рублей. Вместе с тем, данные доводы ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" подлежат отклонению, учитывая, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции они не заявлялись и не исследовались. Судебный акт в части установления размера требований участников строительства не отменен и вступил в законную силу. Кроме того, по состоянию на дату рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции размер убытков в реестре не установлен. При этом, на новом рассмотрении данный обособленный спор в производстве суда апелляционной инстанции находился около одного года.

Доводы кредитора ФИО14 выражающего несогласие с действиями приобретателя по реализации свободных площадей в объекте (Литер А) по заниженной стоимости аффилированным лицам, о вероятном совершении обществом противоправных действий, влекущих причинение предполагаемого ущерба заявителю, как залоговому кредитору, на соотношение стоимости прав застройщика и его обязательств перед участниками строительства не влияют.

На основании изложенного, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 в обжалуемой части подлежит изменению, как вынесенное при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения обособленного спора.

Некоммерческим экспертным учреждением "Центр судебной экспертизы "Прайм" представлен счет на оплату № 101 от 15.04.2025 в сумме 200 000,00 рублей по оплате проведенной экспертизы.

Поскольку в материалы дела поступило заключение комиссии экспертов            № 887-А от 15.04.2025, принято судом в качестве доказательства рыночной стоимости объекта исследования, с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда некоммерческому экспертному учреждению "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) подлежат перечислению по платежным реквизитам, указанным в счете на оплату № 101            от 15.04.2025, денежные средства в размере 200 000,00 (двести тысяч) рублей, уплаченные ФИО3 по платежному документу от 05.09.2024.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2022 по делу № А32-30435/2017 в обжалуемой части изменить.

Дополнить резолютивную часть определения следующим.

Установить стоимость прав застройщика на земельный участок, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенный по адресу: <...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершённого строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), подлежащих передаче приобретателю ООО Специализированный  застройщик  "Альфа-СтройКомплект", в размере 1 711 996 086,00 рублей.

Установить, что соотношение стоимости земельного участка, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, расположенного по адресу: <...>, со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершённого строительства (22-этажный 5-секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой), проектной документации и совокупного размера требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений по объекту, расположенному по адресу: <...>, составляет 805 935 321,76 рублей.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСтрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) разницу между стоимостью земельного участка, с кадастровым номером 23:43:0403017:1372, неотделимых улучшений, проектной документации и совокупного размера требований участников строительства, в размере 805 935 321,76 рублей.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда некоммерческому экспертному учреждению "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 200 000,00 (двести тысяч) рублей по платежным реквизитам, указанным в счете на оплату № 101 от 15.04.2025, уплаченных ФИО3 по платежному документу от 05.09.2024.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Я.А. Демина


Судьи                                                                                             Д.С. Гамов


Г.А. Сурмалян