Постановление от 20 октября 2025 г. по делу № А51-1764/2025

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-1764/2025
г. Владивосток
21 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2025 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Самофала, судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,

апелляционное производство № 05АП-3884/2025 на решение от 04.07.2025 судьи Л.П. Нестеренко по делу № А51-1764/2025 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае,

об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898 в собственность без проведения торгов, изложенного в ответе от 17.12.2024 № 20/14771, обязании,

при участии:

до перерыва - от ИП ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 18.06.2025, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1176), паспорт;

от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: представитель ФИО3 по доверенности от 24.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, копия диплома о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 11743), служебное удостоверение;

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае: представитель ФИО4 по доверенности от 08.11.2024, сроком действия 1 год, копия диплома о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 14259), паспорт,

после перерыва - от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: представитель ФИО3 по доверенности от 24.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, копия диплома о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 11743), служебное удостоверение;

от ИП ФИО1 и от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство, МИЗО) в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898 в собственность без проведения торгов, изложенного в ответе от 17.12.2024 № 20/14771, и о понуждении МИЗО повторно рассмотреть заявление предпринимателя о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898 в собственность без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2025 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обжаловал его в апелляционном порядке. По тексту жалобы апеллянт просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Как считает апеллянт, правовая позиция, изложенная в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 № 309-КГ16-15020, от 31.07.2018 ЖЮ5-ЭС18-10274, не подлежит применению к рассматриваемому спору, ввиду того, что в данном случае формирование и постановка на государственный кадастровый учет земельного участка была осуществлена не с целью строительства объектов, а непосредственно для эксплуатации уже существующих объектов. Указанное обстоятельство подтверждается не только доказательствами, содержащимися в материалах реестрового дела, оценка которым не была дана судом первой инстанции, но и иными доказательствами, в частности, выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), согласно которым период завершения строительства здании (строении, сооружении) с 1938 по 1972 годы. При этом дата формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет - 20.02.2008. Заявитель также ссылается на то, что в рамках настоящего спора, министерство утверждает, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации находящихся на нем зданий (строений, сооружений), а в рамках дела № А51-12358/2025 утверждает, что предприниматель полностью использует земельный участок в установленных границах, что свидетельствует о применении принципа эстоппеля в действиях министерства.

От министерства поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела.

По тексту письменного отзыва министерство выразило несогласие с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 09.09.2025 судебное разбирательство откладывалось на 07.10.2025.

От уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

По тексту письменного отзыва уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае поддержал доводы апелляционной жалобы, просил удовлетворить апелляционную жалобу ИП ФИО1, отменить решение Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2025 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 и представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель министерства отклонил их по мотивам, изложенные в отзыве на нее.

Представитель ИП ФИО1 поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: условий типового договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 12.07.2024 № 25-24; счет от 12.07.2024 № 22; платежное поручение № 141 от 17.07.2024 ; договор аренды от 15.07.2024 № 9.6-055ЧА; договора энергоснабжения от 24.09.2024 № 8597; акта сверки взаимных расчетов от 15.01.2025; акта сверки взаимных расчетов от 14.04.2025; акта сверки взаимных расчетов от 14.07.2025; выписка ПАО «Банк СПБ» по счету № 40802810507000008042 за период с 01.01.2024 по 01.09.2025; выписки ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» по счету № 40802810300610002318 за период с 09.10.2024 по 10.09.2024; выписка ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» за период с 31.10.2024 по 31.10.2024; выписки ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» за период с 18.12.2024 по 18.12.2024; фотографии объектов производственной базы.

Суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ приобщил в материалы дела дополнительные документы, как связанные с обстоятельствами настоящего спора и устраняющие неполноту материалов дела.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 14.10.2025. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем при участии того же представителя министерства.

Предприниматель и уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда своих представителей не направили, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ приступила к рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель министерства поддержал озвученную до объявления перерыва в судебном заседании правовую позицию по настоящему спору.

Акцентировал внимание суда на том, что только одно из одиннадцати зданий ИП ФИО1 содержится в надлежащем состоянии, а остальные десять являются заброшенными, что подтверждается заключением КГКУ «УЗИ» от 17.12.2024 № 17/14771 с приложенным фотоотчётом. Дополнительно указал, что на испрашиваемом земельном участке имеются железнодорожные пути (обзорная схема к акту осмотра), что также препятствует его предоставлению в собственность.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней и отзывов на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП ФИО1 является собственником объектов недвижимости, расположенных в <...>: Реалбаза- лаборатория, кадастровый номер 25:22:000000:1952, площадью 293,7 кв.м; Реалбаза - склад № 7,8,9, кадастровый номер 25:22:000000:2000, площадью 3 406,9 кв.м; Здание - реалбаза (здание зерноочистительного отделения), кадастровый номер 25:22:000000:7013, площадью 215,4 кв.м; Реалбаза-весовая, кадастровый номер 25:22:000000:915, площадью 18, кв.м; Реалбаза склад № 3,4, кадастровый номер 25:22:000000:917, площадью 2 437,8 кв.м; Реалбаза - подстанция, кадастровый номер 25:22:000000:918, площадью 36 кв.м;

Реалбаза - электроцех, кадастровый номер 25:22:000000:919, площадью 30 кв.м; Реалбаза - склад № 5, кадастровый номер 25:22:000000:920, площадью 1 218,6 кв.м; Реалбаза - склад № 2, кадастровый номер25:22:000000:921, площадью 889,5 кв.м; Реалбаза - склад № 1, кадастровый номер 25:22:000000:922, площадью 945,1 кв.м; Реалбаза проходная, кадастровый номер 25:22:000000:923, площадью 39,3 кв.м.

Указанные объекты были приобретены предпринимателем у краевого государственного унитарного предприятия «Государственное агентство по продовольствию Приморского края» по договору купли-продажи от 03.05.2024 № 16, заключенному по результатам проведения открытых торгов в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пункт 1.4 договора). Право собственности заявителя на указанные объекты подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Как следует из данных выписок, названные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898 площадью 35 950 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий. Участок находится в собственности Приморского края, право государственной собственности зарегистрировано 23.05.2008, номер государственной регистрации 25-25-19/001/2008-116.

Помимо перечисленных объектов недвижимости, на данном земельном участке расположены также вспомогательные объекты: площадка для стоянки машин, площадка для ТКО, площадки для разгрузочно-погрузочных работ, проезды для большегрузных машин, разворотные площадки для пожарных машин.

По результатам рассмотрения заявления ИП ФИО1 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898, министерство письмами от 19.08.2024 № 20/9600, от 10.10.2024 № 20/11693, отказало в предоставлении земельного участка по мотиву несоразмерности площади испрашиваемого участка площади расположенных на нем объектов недвижимости.

Впоследствии, рассмотрев аналогичное заявление с приложением заключения специалиста кадастрового инженера – судебного эксперта от 20.11.2024 № 14, министерство в письме от 17.12.2024 № 20/14771 вновь отказало в предоставлении земельного участка, указав, что площадь земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898 значительно превышает общую площадь застройки объектами недвижимости, расположенными в границах данного земельного участка, составляющую 10481,7 кв. м, что соответствует 29% от общей площади земельного участка, и отклонив заключение кадастрового инженера от 20.11.2024 № 14 как доказательство соразмерности.

Не согласившись с решением ответчика, оформленным письмом от 17.12.2024 № 20/14771, полагая, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО1 обрался с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Приморского края, в удовлетворении которого судом было отказано.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, как соответствующие материалам дела и закону, и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198, статей 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий

(бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как разъяснено в пункте 15 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет имеющие значение для дела обстоятельства, включая, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.1 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

В соответствии со статьей 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

При этом по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Так, заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С учетом положений указанных норм и сложившейся практики их применения, заявителю необходимо доказать то обстоятельство, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется весь испрашиваемый земельный участок (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Системный анализ статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка без торгов, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены

принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить или арендовать.

Как установлено материалами дела, ИП ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 25:22:000000:1952, 25:22:000000:2000, 25:22:000000:7013, 25:22:000000:915, 25:22:000000:917, 25:22:000000:918, 25:22:000000:919, 25:22:000000:920, 25:22:000000:921, 5:22:000000:922, 25:22:000000:923.

Согласно сведениям ЕГРН каждый из вышеуказанных объектов недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898. Иных зарегистрированных объектов недвижимости, которые принадлежали бы иным лицам, в пределах данного земельного участка не имеется, что следует из графы «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка.

При этом, общая площадь всех расположенных в его границах объектов недвижимости, исчисленная в плане (общая площадь застройки) составляет 10481,7 кв. м.

Площадь спорного земельного участка с кадастровым номером 25:22:020101:1898, который заявитель просит предоставить в собственность, составляет 35 950 кв.м, в связи с чем площадь застройки заявителя составляет 29 % от общей площади испрашиваемого земельного участка.

Таким образом, площадь испрашиваемого земельного участка превышает общую площадь застройки объектами недвижимости, расположенными в его границах, что вступает в противоречие с действующим правовым регулированием.

Апелляционным судом учтена правоприменительная позиция, получившая отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 15.08.2018 N 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

В обоснование размера испрашиваемого земельного участка ИП ФИО1 ссылается на проектную документацию «Обоснование территории землепользования…, кадастровый номер участка 25:22:020101:1898», подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Стройпрофиль», и заключение кадастрового инженера – эксперта ФИО5 от 20.11.2024 № 14.

Пунктом 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 -ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ) установлено, что при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. В случае, установленном данным Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Статьей 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ установлено, что результатом кадастровых работ, выполняемых кадастровым инженером, является межевой план, технический план или акт обследования. Подготовка кадастровыми инженерами заключений о соразмерности (несоразмерности) площади земельного участка площади, занимаемой объектами недвижимости, расположенными в его границах, не предусмотрена действующим законодательством.

В заключения также указано, что кадастровый инженер, составивший заключение, является также судебным экспертом.

Деятельность судебных экспертов при проведении судебных экспертиз регулируется Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому, в частности, судебный эксперт несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Представленное заключение выполнено по заявке предпринимателя (эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения), в связи с чем не является экспертным заключением по данному делу, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»,

Как правомерно указывает МИЗО, обоснование, подготовленное главным инженером проекта ООО «Стройпрофиль» В.А. Степурой, без указания даты его составления и без подписи руководителя ООО «Стройпрофиль» либо лица, уполномоченного доверенностью ООО «Стройпрофиль».

Вместе с тем определение площади земельного участка, необходимой для эксплуатации зданий и объектов вспомогательного назначения, расположенных в его границах, осуществляется в рамках комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, выполняемой с привлечением специалиста, имеющего строительно-техническое образование и обладающего специальными проектно-сметными познаниями в области строительства и межевания, что подтверждается определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2023 № 78-КГ23-10-К3, кассационным определением СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2023 по делу № 8а-2790/2023(88а-5342/2023).

К заключению и обоснованию не приложены документы, подтверждающие наличие у кадастрового инженера - судебного эксперта ФИО5 и у главного инженера проекта ООО «Стройпрофиль» В.А. Степуры строительно-технического образования и специальных знаний в указанной сфере.

В заключении и обосновании также не представлены каталоги координат объектов вспомогательного назначения (пожарных водоемов и погрузочно-разгрузочных площадок), подъездных путей. Каталоги координат зданий, содержащиеся в заключении и обосновании, приведены без указания метода их определения. В обосновании также отсутствуют сведения о дате обследования земельного участка и зданий, расположенных в его границах, об оборудовании и инструментах, которыми производились измерения, программном обеспечении, используемом для обработки результатов измерений.

Признавая необоснованными выводы кадастрового инженера, как и проектной организации, апелляционная коллегия также учитывает следующее.

Проектная организация и кадастровый инженер пришли к выводу о том, что площадь земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, должна быть определена с учетом площадей объектов вспомогательного назначения, пожарных водоемов, подъездов к зданиям, площадок для погрузки-разгрузки грузов (зерна), размещения автостоянки транспортных средств работников и обслуживающего персонала, территории озеленения.

Между тем, указанные объекты объектами недвижимости не являются и несмотря на то, что они задействованы в предпринимательской деятельности при эксплуатации базы, данные объекты не являются необходимыми элементами для эксплуатации конкретных зданий и сооружений.

Исследовав указанную проектную документацию, коллегия установила, выводы о том, что весь участок территории необходим в полном объеме, так как все имеющиеся на нем объекты являются имущественным комплексом с взаимосвязанными технологическими процессами, сделаны безосновательно.

Так, согласно пункту 1 статьи 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 132 ГК РФ).

Следует учитывать, что на основании части 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника.

Кроме того, государственная регистрация права собственности на предприятие осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в сего состав (часть 2 статьи 46 Закона № 218-ФЗ).

Принимая во внимание, что в ЕГРН за предпринимателем В.Е. ФИО1 зарегистрированы самостоятельные объекты недвижимости в количестве 11 штук,

расположенные по адресу <...>, их регистрация как имущественного комплекса не производилась, а также учитывая, что предметом договора купли-продажи от 03.05.2024 № 16 явились самостоятельные объекты недвижимости, а не предприятие как имущественный комплекс, то оснований для расчета площади земельного участка, подлежащего предоставлению в собственность собственнику этих объектов, с учетом их использования как имущественного комплекса не имеются.

Кроме того, коллегией установлено, что часть объектов находятся в заброшенном (неиспользуемом) состоянии. Из представленных министерством в суде первой инстанции в материалы дела фотоматериалов с очевидностью следует, что какая либо эксплуатация или использование данного объекта по их функциональному назначению невозможна.

В суде апелляционной инстанции заявителем представлены дополнительные доказательства, в том числе договор технологического присоединения, фотоматериалы, в обоснование своих доводов о том, что производственная база находится в пригодном состоянии для эксплуатации.

Однако, согласно акту осмотра один объект находится в надлежащем состоянии, а также имеется технологическое подключение лишь к одному объекту, доказательства наличия фактического технологического подключения к иным объектам не представлены.

Таким образом, то обстоятельство, что объекты недвижимого имущества предпринимателя находится в границах спорного земельного участка, не имеет правового значения и не влияет на выводы суда о законности оспариваемого решения в связи с заброшенным состоянием части объектов.

Более того, приводя свои возражения в апелляционной жалобе, ее податель не учитывает факт нахождения в пределах испрашиваемого земельного участка железной дороги согласно обзороной схеме к акту, что свидетельствует о невозможности предоставления земельного участка в собственность заявителя согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ к территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Пятый арбитражный апелляционный суд, проанализировав имеющиеся в материалах дела схемы расположения земельного участка и кадастрового паспорта, считает, что испрашиваемый земельный участок входит в состав территории общего пользования.

Доводы апеллянта о противоречивой позиции министерства, поскольку в рамках настоящего спора, министерство утверждает, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации находящихся на нем зданий (строений, сооружений), а в рамках дела № А51-12358/2025 утверждает, что предприниматель полностью использует земельный участок в установленных границах, коллегией не принимаются, поскольку предметом иска в рамках указанного дела является взыскание неосновательного обогащение за фактическое пользование земельным участком и каких-либо доказательств обоснованности размера испрашиваемого земельного участка, как следует из материалов электронного дела, со стороны МИЗО не представлялось.

Соответственно, довод истца о применении в спорной ситуации принципа эстоппель к министерству подлежит отклонению, учитывая, что судебной коллегией не установлены основания для его применения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь эксплуатируемых на нем объектов недвижимости. Оснований для переоценки указанных выводов не имеется, поскольку заявителем не представлены доказательств того, что весь испрашиваемый земельный участок необходим для цели эксплуатации указанного объекта недвижимости, оснований для признания незаконным оспариваемого отказа у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, оспариваемый отказ министерства соответствуют действующему законодательству и, вопреки изложенным в апелляционной жалобе доводам, не нарушают предоставленное статьей 39.20 ЗК РФ исключительное право предпринимателя на приобретение земельного участка, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушения норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2025 по делу № А51-1764/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий Д.А. Самофал

Судьи Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова