Решение от 29 июля 2019 г. по делу № А07-12707/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12707/2019
г. Уфа
29 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.07.2019

Полный текст решения изготовлен 29.07.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Харисова А. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление Заместителя прокурора Республики Башкортостан к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Третьи лица:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2) Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату

о признании недействительным договора аренды земельного участка 143-17-57зем от 18.10.2017 с кадастровым номером 02:59:070315:96 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН записи

при участии в судебном заседании:

от Прокуратуры Республики Башкортостан: ФИО2, предъявлено служебное удостоверение.

от общества с ограниченной ответственностью "Альянс": ФИО3 по доверенности от 15.04.2019.

от Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан: ФИО4 по доверенности от 27.06.2018.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан: не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

от Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату: ФИО5 по доверенности от 17.07.2019.

Заместитель прокурора Республики Башкортостан (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс", ответчик), Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик)

- признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка 143-17-57зем от 18.10.2017 с кадастровым номером 02:59:070315:96, заключенного между Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и "Альянс";

- применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации от 30.10.2017 № 02:59:07-0315-96-02/115/2017-5.

Определением суда от 30.05.2019 в порядке ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле № А07-12707/2019 в качестве ответчика привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Указанным определением Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по делу № А07-12707/2019.

В судебном заседании представителем ООО "Альянс" заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание специалистов для дачи пояснений по имеющимся в материалах дела внесудебным экспертным заключениям.

В силу статьи 54 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном процессе наряду с лицами, участвующими в деле, могут участвовать их представители и содействующие осуществлению правосудия лица - эксперты, специалисты, свидетели, переводчики, помощник судьи и секретарь судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд считает, что оно подлежит отклонению, так как необходимость привлечения к участию в деле специалиста с учетом наличия письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, отсутствует.

В судебном заседании прокурор заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

По утверждению истца, на момент заключения спорного договора аренды земельного участка не имелось объекта незавершенного строительства, представляющего собой единую конструкцию, которая неразрывно в целом для нее связана с земельным участком, и степень готовности объекта не позволяет его идентифицировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Факт осуществления государственной регистрации права собственности само по себе не свидетельствует о наличии у него признаков недвижимого имущества. Оснований для заключения оспариваемого договора аренды без проведения торгов не имелось.

Представители общества с ограниченной ответственностью "Альянс", Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату, Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан заявленные требования не признали, считая их необоснованными.

В представленных ООО "Альянс" письменных возражениях и дополнениях, указывает, что объект незавершенного строительства, зарегистрированный в установленном законом порядке, возведен обществом в полном соответствии с законом. Заявленные по настоящему исковые требования не содержат требований об оспаривании записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, признании права отсутствующим. Представленные суду выводы специалистов, не имеющих достаточной квалификации, не осуществлявших выезд на местность и реальный осмотр объекта незавершенного строительства, без применения соответствующих поверенных приборов, инструментов является нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации. Также общество не усматривает необходимости заявления ходатайства о проведении строительно-технической экспертизы ввиду того, что при отсутствии требований относительно объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, как предмета иска, не будет являться относимым доказательством по делу при наличии зарегистрированного в установленном порядке права собственности на данный объект на момент предоставления земельного участка для окончания строительства. Спорный объект незавершенного строительства является частью торгово-развлекательного комплекса, что подтверждается представленными в дело доказательствами, в том числе заключениями негосударственной экспертизы проектной документации, материалами регистрационного дела.

Представитель администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан поддержал доводы, изложенные в отзыве, согласно которому оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов в силу ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось, поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка общество предоставило доказательства о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства. При этом истцом не заявлены требования о признании недействительной государственной регистрации права.

Представитель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан также поддержал доводы, изложенные в отзыве, и позицию ответчика и администрация, кроме того, считая, что заявленные истцом требования не обоснованными, поскольку основания для продления договора аренды связаны с оценкой действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

16.07.2019 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан поступил отзыв на заявление, в котором последний просит вынести решение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В судебном заседании судом на обсуждение сторон ставился вопрос о назначении по делу судебной экспертизы.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление N 23) указано, что в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям названного Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 этого Кодекса о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Прокурор ходатайства о назначения экспертизы в порядке, установленном 82 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не заявил.

ООО "Альянс" не возражало против назначения экспертизы, однако ходатайства о совершении такого процессуального действия не заявлено.

Администрация и Комитет так же не возражали против назначения экспертизы, однако такого ходатайства не заявили, что отражено в протоколе и зафиксировано аудиозаписью судебного заседания.

Поскольку сторонами ходатайства о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявлено, суд приступил к рассмотрению настоящего дела по имеющимся в нем доказательствам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы сторон, доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 01.03.2012 N 484-п, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" (арендатор) 02.03.2012 был заключен договор аренды земельного участка № 5-12-57зем (далее - договор № 5-12-57зем), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР № 03 на пересечении улиц Губкина — ФИО6, общей площадью 5611 кв.м., для строительства подземной стоянки и торгово-сервисного комплекса (т. 1, л.д. 49-54).

Согласно п. 1.2. указанного договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ООО "Альянс".

В соответствии с п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 02.03.2012 по 27.09.2014.

На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан № 2550-п от 28.11.2014 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и Обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 5-12-57зем от 02.03.2012, срок аренды продлен с 28.09.2014 по 27.09.2017.

04.07.2011 ООО "Альянс" на основании договора купли продажи от 28.06.2011 №7 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 35,8 кв. м., степень готовности 20 %, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Салават, в районе строительства жилого дома № 32 МР-3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АГ 162439 (л.д. 69 том 1).

Земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96 общей площадью 5611 кв. м, переданный ответчику в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка от 05.09.2017 N 02/17/1-1045893 (л.д. 45-47 том1).

31.08.2017 обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило продлить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96 на срок три года, ссылаясь на положение п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (т. 1, л.д. 63).

На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан № 3040-п от 17.10.2017 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 5-12-57зем от 02.03.2012, договор расторгнут с 28.09.2017 (л.д. 64, л.д. 66 том 1).

На основании указанного постановления от 17.10.2017 N 3040-п, в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, также п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" (арендатор) 18.10.2017 заключен договор аренды земельного участка № 143-17-57зем от 18.10.2017 (далее - договор № 143-17-57зем), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР № 03 на пересечении улиц Губкина — ФИО6, общей площадью 5611 кв.м., для завершения строительства торгового комплекса (т. 1, л.д. 36-41).

Согласно п. 1.2. указанного договора № 143-17-57зем на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ООО "Альянс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АГ 162439.

В обосновании заявленных исковых требований прокурор ссылается на то, что проведенной прокурорской проверкой установлено, что расположенный на земельном участке объект с кадастровым номером 02:59:070315:144 не имеет признаков капитальности, так как прочно с землей не связан, не имеет монолитной связи между блоками и может быть перемещен без несоразмерного ущерба конструкции.

По материалам прокурорской проверки 18.12.2017 следственным отделом по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан по факту приобретения обманным путем права аренды на земельный участок возбуждено уголовное дело № 11702800011000141 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В рамках расследования уголовного дела на основании постановления следователя следственного отдела по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан от 20.01.2018 кадастровым инженером отдела генеральных планов Управления капитального строительства ООО «Газпром нефтехим Салават» ФИО7 проведена кадастровая экспертиза, по результатам которой составлено заключение от 23.01.2018 (л.д. 100-108 том 1).

Согласно указанному заключению на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 расположен один объект прямоугольной формы, площадью 35,8 кв.м., не имеющий привязок в виде геодезических координат, состоящий из несоединенных между собой и не имеющих связи с землей бетонных блоков.

В связи с отсутствием в техническом паспорте на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144 привязок в виде геодезических координат, установить соответствие обнаруженного на земельном участке объекта координатам объекта с кадастровым номером 02:59:0703 15:144 не представилось возможным.

На основании постановления следователя следственного отдела по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан от 16.02.2018 главным специалистом-сметчиком Администрации городского поселения г. Ишимбай ФИО8 проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой составлено заключение от 16.03.2018 9л.д. 116-122 том 1).

В заключение эксперта указано, что расположенный на земельном участке объект представляет собой ленточный железобетонный фундамент, выполненный в надземной части из железобетонных фундаментных блоков, не скрепленных между собой. Разобрать фундамент без существенного вреда возможно. Между собой фундаментные блоки прочно не скреплены. Объект не является капитальным строением, имеет признаки временной постройки.

Постановлением следователя следственного отдела по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан от 03.05.2018 назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В рамках уголовного дела ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ проведено экспертное исследование, согласно заключению эксперта от 10.08.2018 № 887/4-1-16.1 (л.д. 130-140 том 1) сделан вывод о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144 представляет собой ленточный фундамент с размерами по наружному обмеру 6,97м.х5,14м., верхняя часть которого устроена из бетонных фундаментных блоков типа ФБС, которые установлены в один ряд на монолитный бетонный ленточный фундамент, то есть на его нижнюю часть, которая устроена в грунте с заглублением в среднем 50 см. Верхнюю часть фундамента, собранную из фундаментных блоков, разобрать без причинения ему существенного вреда возможно.

По мнению прокурора, объект с кадастровым номером 02:59:070315:144 не представляет собой единую конструкцию, которая неразрывно в целом для нее связана с земельным участком, и степень готовности объекта не позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Иных объектов, принадлежащих ООО "Альянс", на спорном земельном участке не имеется.

Учитывая, что на арендуемом ООО "Альянс" земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, при этом трансформаторная подстанция является вспомогательным объектом, полагая, что предоставление администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан земельного участка для завершения строительства отсутствующего объекта в целях, установленных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, является неправомерным, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к названным нормам под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что ООО "Альянс" обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило продлить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96 на срок три года, ссылаясь на положение п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (т. 1, л.д. 63).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 разъяснено, что приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Исходя из изложенного, ООО "Альянс" вправе было претендовать на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов только при наличии на таком земельном участке объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подтверждение факта нахождения на соответствующем земельном участке объекта незавершенного строительства помимо выписки из ГКН о государственной регистрации права собственности на объект ООО "Альянс" в материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0011-15 от 21.08.2015, утверждённое директором ООО "Негосударственная экспертиза" ФИО9 (т.4, л.д. 1-50).

Согласно указанному заключению спорный объект технико-экономические характеристики объекта капитального строительства были изменены: этажность 2, площадь застройки 2686,10 кв.м., общая площадь помещений 5006,39 кв.м. Документы, представленные на экспертизу, включали технические условия на подключение к сетям.

Из раздела 2.7.2. заключения «Схема планировочной организации земельного участка» усматривается, что территория планируемого земельного участка для строительства торгового комплекса находится в МР-3 Восточного жилого района в г. Салават. Площадь земельного участка 0,5613 га.

В настоящее время на земельном участке, предоставленного для размещения объекта капитального строительства размещаются:

-несколько металлических нежилых сооружений, демонтируемых до начала земляных работ;

-теплотрасса - подлежит демонтажу;

-опоры освещения - подлежат демонтажу;

-электрический кабель - действующий.

Зеленых насаждений - нет.

Границей участка являются: с севера - ул. ФИО6, с востока - строящийся жилой дом, с юга - торговый центр «Леон», с запада - ул. Губкина.

Из раздела 2.7.4. заключения «Конструктивные и объёмно-планировочные решения» также усматривается, «…Стены - металлические панели типа Сендвич. Высота до низа ферм 9,8 мп.

Перекрытие 1-го этажа - сборные ж.б. плиты по сери и 1.141-1 по металлическим стропильным балкам из I 60Ш2 и подстропильным балкам из I 70Ш5.

Неизменяемость перекрытий на отм. 5,4мп обеспечивается диском из ж.б. плит, связевыми монолитными плитами между колоннами по буквенным осям.

Лестницы - сборные ж.б. ступени и подстропильные балки по ГОСТ 8717.0-84 по металлическим косоурам.

Пространственная жесткость обеспечивается жесткой заделкой колонн в фундаменты, вертикальными связями по колоннам, вертикальными связями между фермами, жесткими дисками перекрытий и покрытий, а также лестничными клетками и шахтами лифтов.

Наружные стены - горизонтальные панели поэлементной сборки.

Перегородки первого этажа - кирпичные, толщиной 120 мм, второго этажа - гипсокартонные, толщиной 115 мм (по серии «Кнауф»).

Фундаменты - Ж.Б. монолитные ростверки на сваях 1=7м под отдельно стоящие колонны предусмотрены по серии 1.411.1 -7.1.

Под л/к, ТП, шахты лифтов - ленточные монолитные ростверки на сваях.

Под венткамеру (подземную) - ленточный сборный ж.б. фундамент.

Под нагруженные стены - сборные ж.б. балки по серии 1.415-1 в.1.

Под монолитные ростверки предусмотрена подушка h=200 мм из ПГС и бетонная подготовка h=l00 мм из бетона В7,5.

Поверхности фундаментов, соприкасающиеся с грунтом - окрасить горячим битумом за 2 раза».

Территория планируемого земельного участка для торгово-сервисного комплекса находится в МР-3 Восточного жилого района в г. Салават (из раздела 2.7.6 «Проект организации строительства»).

Проектируемый объект представляет собой двухэтажное здание торговосервисного комплекса. Здание каркасное прямоугольной формы.

В подготовительный период строительства предусмотрено выполнение всех видов работ по подготовке строительной площадки к началу строительно-монтажных работ, организации снабжения потребностей материально-технических ресурсов, обеспечение безопасности выполнения работ. До начала строительно-монтажных работ выполняется следующее:

-очистка территории строительной площадки;

-устройство подъездных дорог;

-подготовка мест складирования для материалов, конструкции;

-установка ограждения стройплощадки;

-установка бытовых помещений с пожарными постами;

-выполнение работ по прокладке временных инженерных сетей;

-установка трансформаторной подстанции и подключение ее к существующим сетям электроснабжения.

Срезка растительного слоя выполняется с помощью бульдозера ДЗ-42Г или ДЗ- 171 в промежуточные отвалы с последующим использованием его для создания площадей проектируемого озеленения. Разработка котлована предусмотрена экскаватором Хитачи ZX-270.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд отмечает, что понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, а является по своей сути юридической категорией. Таким образом, выводы об отнесении конкретного объекта к недвижимому имуществу являются правовыми и должны быть сделаны судом на основе оценки доказательств по делу, к числу которых помимо прочего относятся экспертные заключения, подтверждающие наличие у вещи тех или иных отдельных признаков недвижимости.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В рамках расследования уголовного дела на основании постановления следователя следственного отдела по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан от 20.01.2018 кадастровым инженером отдела генеральных планов Управления капитального строительства ООО «Газпром нефтехим Салават» ФИО7 проведена кадастровая экспертиза, по результатам которой составлено заключение от 23.01.2018 (л.д. 100-108 том 1).

Согласно указанному заключению на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 расположен один объект прямоугольной формы, площадью 35,8 кв.м., не имеющий привязок в виде геодезических координат, состоящий из несоединенных между собой и не имеющих связи с землей бетонных блоков.

В связи с отсутствием в техническом паспорте на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144 привязок в виде геодезических координат, установить соответствие обнаруженного на земельном участке объекта координатам объекта с кадастровым номером 02:59:0703 15:144 не представилось возможным.

На основании постановления следователя следственного отдела по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан от 16.02.2018 главным специалистом-сметчиком Администрации городского поселения г. Ишимбай ФИО8 проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой составлено заключение от 16.03.2018 9л.д. 116-122 том 1).

В заключение эксперта указано, что расположенный на земельном участке объект представляет собой ленточный железобетонный фундамент, выполненный в надземной части из железобетонных фундаментных блоков, не скрепленных между собой. Разобрать фундамент без существенного вреда возможно. Между собой фундаментные блоки прочно не скреплены. Объект не является капитальным строением, имеет признаки временной постройки.

В заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0011-15 от 21.08.2015 дана правовая оценка отдельным характеристикам и объекту в целом, как объекту недвижимости, чье перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Из представленного в материалы дела заключения 10.08.2018 № 887/4-1-16.1 по уголовному делу N 11702800011000141 следует следующее.

Производство экспертизы поручено ведущему государственному судебному эксперту ФИО10, имеющему высшее образование, квалификацию инженера-гидротехника с правом производства общестроительных работ, экспертную специальность 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы 23 года.

Осмотр объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 в МР №3 в г.Салават проводился 10.07.2018г. и 11.07.2018г. в присутствии руководителя следственного отдела по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан ФИО11

При производстве замеров в ходе экспертного осмотра использовались лазерный дальномер Leica DISTO и 10-ти метровая стальная рулетка.

В ходе проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 площадью 5611м2 в МР №3 г.Салават в Республике Башкортостан представляет собой ленточный фундамент с размерами по наружному обмеру 6,97 х 5,14м, верхняя часть которого устроена из бетонных фундаментных блоков типа ФБС, которые установлены в один ряд на монолитный бетонный ленточный фундамент, т.е. его нижнюю часть, которая устроена в грунте с заглублением в среднем 50см.

Верхнюю часть фундамента, собранную из фундаментных блоков, разобрать без причинения ему существенного вреда возможно. Нижнюю часть данного фундамента, устроенного из монолитного бетона, разобрать без причинения ему существенного вреда не представляется возможным.

Фундаментные блоки, из которых устроена верхняя часть данного фундамента, уложены на нижнюю монолитную часть фундамента с применением кладочного раствора, что обеспечивает некоторую прочность соединения с нижней частью фундамента. Следует отметить, что торцы фундаментных блоков при этом раствором не заделаны.

При строительстве данного фундамента застройщиком выполнены следующие работы по привязке фундаментов к местности:

-планировка строительной площадки;

-разработка траншеи и устройство монолитного ленточного фундамента в грунте;

-устройство подбетонки по монолитному ленточному фундаменту

- устройство верхней части ленточного сборного фундамента из фундаментных бетонных блоков типа ФБС;

Эксперт пришел к выводу, что определить является ли имеющийся ленточный фундамент достаточным для строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 площадью 5611 м2 в МР №3г.Салават Республики Башкортостан с видом разрешенного использования «крупные торговые комплексы: универмаги, универсамы» не представляется возможным в виду отсутствия в ФБУ Башкирская ЛСЭ специалиста по расчету несущей способности фундаментов.

В виду отсутствия проектной документации по строительству торгового центра и подземной автостоянки в МР №3 г.Салават Республики Башкортостан определить является ли данный объект незавершенного строительства в виде фундамента объектом капитального строительства или он относится к временным зданиям для осуществления нужд строительства и после его окончания подлежит разборке не представляется возможным, т.к. отсутствует техническая информация о назначении данного фундамента.

Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:99 не представляется возможным в виду отсутствия сметной документации на строительство торгово-развлекательного комплекса и актов выполненных работ.

Оценив указанные заключения на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства, имеющийся на спорном земельном участке, не соответствует выданному разрешению на строительство N 02-59-115-2015 от 30.09.2015 (л.д. 52 т. 4), а также проектной документации "Торгово-развлекательнвй комплекс в МР № 3 Восточного жилого района г. Салават" что, в свою очередь, влияет на легальность его возведения.

Доказательств иного вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлены.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при этом судом неоднократно предлагалось лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос относительно назначения судебной экспертизы на предмет того, обладает ли спорный объект признаками недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

При рассмотрении настоящего спора, суд учитывал тот факт, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса, а именно, привели ли на данной стадии строительства выполненные ответчиком работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.

Принимая во внимание, содержащееся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснение о возможности признания недвижимой вещью только правомерно строящегося объекта, апелляционный суд приходит к выводу о том, что находящийся на спорном земельном участке объект, представляющий собой ленточный фундамент, с размерами по наружному обмеру 6,97 х 5,14м, верхняя часть которого устроена из бетонных фундаментных блоков типа ФБС не является незавершенным строительством объектом, степень готовности которого позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Осуществление в отношении указанного здания государственной регистрации права в качестве объекта недвижимого имущества при изложенных обстоятельствах не может быть признано основанием для приобретения обществом права аренды на спорный земельный участок без торгов.

Таким образом, общество "Альянс" не могло быть признано лицом, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

В силу названного, при отсутствии в материалах дела доказательств возведения на спорном земельном участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, в виду отсутствия проектной документации по строительству торгового центра и подземной автостоянки в МР №3 г.Салават Республики Башкортостан, предоставление этого земельного участка для строительства объекта на новый срок без проведения торгов не соответствует требованиям земельного законодательства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Осуществление в отношении указанного здания государственной регистрации права в качестве объекта недвижимого имущества не может быть признано основанием для приобретения обществом права аренды на спорный земельный участок без торгов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Приобретение такого участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Местоположение границ земельного участка, приобретаемого в порядке данной нормы, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Поскольку, с учетом изложенных обстоятельств общество "Альянс" не вправе было претендовать на приобретение земельного участка на условиях аренды без проведения торгов, заключенный без соблюдения конкурсных процедур договор аренды земельного участка 143-17-57зем от 18.10.2017 является недействительной сделкой в силу его противоречия пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку заключение договора аренды в таком порядке ведет к нарушению прав граждан на реализацию возможности участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также к нарушению права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование путем установления арендной платы за земельный участок на конкурсных началах, суд полагает подлежащими удовлетворению заявленные прокурором требования о признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно пункту 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд полагает необходимым применить в качестве последствий недействительности договора аренды исключение записи от 30.10.2017 № 02:59:07-0315-96-02/115/2017 о его регистрации из Единого государственного реестра недвижимости.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением исковых требований относятся на проигравшие стороны.

В связи с освобождением Администрации от уплаты государственной пошлины, последняя в половинном размере подлежит взысканию с ООО "Альянс".

Определением арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2019 заявление Прокурора о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан запрещено:

- производить регистрационные действия по государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96, площадью 5611 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР N 03 на пересечении улиц Губкина - ФИО6;

- регистрировать здания, строения и иные сооружения на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96, площадью 5611 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР N 03 на пересечении улиц Губкина - ФИО6;

- вносить в Единый государственный реестр недвижимости изменения в части раздела, образования, объединения и/или межевания земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:96, площадью 5611 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР N 03 на пересечений улиц Губкина - ФИО6.

В остальной части заявления отказано (т. 2, л.д. 4-11).

В соответствии с частью 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело (статья 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" (далее - постановление N 55) указано, что ответчик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 Кодекса, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 Кодекса, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 названного постановления. С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.

Учитывая признание судом спорной сделки недействительной, необходимость в отмене обеспечительных мер отсутствует, поскольку, по общему правилу, закрепленному в части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка 143-17-57зем от 18.10.2017 с кадастровым номером 02:59:070315:96, заключенный между Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью "Альянс".

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации от 30.10.2017 № 02:59:07-0315-96-02/115/2017-5.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.Ф. Харисов