Постановление от 27 июля 2018 г. по делу № А56-28940/2016

180/2018-357390(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-28940/2016
27 июля 2018 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2018 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кашиной Т.А. судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В. при участии: от истца (заявителя): Бразовской Л.Е. по доверенности от 03.05.2018,

от ответчика (должника): Проволоцкого В.В. по доверенности от 28.12.2017, от 3-их лиц: 1. Не явился, извещен, Коршуновой Н.В. по доверенности от 09.01.2018,

Мороз Н.Г. по доверенности от 09.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-25709/2017, 13АП-25712/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2017 по делу № А56-28940/2016 (судья Е.А. Герасимова), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "РЖЕВКА" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

третьи лица: 1) акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «РЖЕВКА» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом последующих уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 59, лит. А, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, изложив пункты договора в следующей редакции: пункт 2.1: «Цена продажи Объекта составляет 49


376 345 руб. 00 коп., НДС не облагается и включает в себя: 2.1.1. Цена продажи Здания – 47 259 165 руб. 2.1.2. Цена продажи Участка – 2 117 180 руб.». Абзац первый пункта 2.2: «Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с момента заключения Договора в соответствии с Приложением 1 к Договору в следующем порядке: первые три года (36 месяцев) ежемесячно равными долями в размере 500 000 руб., оставшиеся 2 года (24 месяца) ежемесячно равными долями от оставшейся суммы в размере 1 307 347 руб. 71 коп. Ежемесячная сумма платежа уплачивается путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца». Пункт 7.3: «За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пени) в размере 0,15% от суммы неисполненного обязательства в соответствующем периоде за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки». Пункт 7.5.1: «Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 10% от суммы очередного платежа». Исключить из договора пункты 7.5.2 и 7.6.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН»).

Определением суда от 16.01.2017 производство по делу приостановлено в связи с проведением экспертизы в ООО «Иола».

В связи с наличием у ГУП «ГУИОН» замечаний по заключению эксперта суд удовлетворил ходатайство Общества о вызове эксперта для дачи соответствующих пояснений.

В судебном заседании 30.06.2017 эксперт Липпонен Ю.С. в устном виде ответила на вопросы ГУП «ГУИОН» согласно замечаниям, а также приобщила свои ответы в письменном виде в качестве письменных пояснений. После допроса эксперта ГУП «ГУИОН» заявило ходатайство о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с учетом заявленных замечаний.

Суд посчитав, что предусмотренные статьей 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют, в удовлетворении ходатайства ГУП «ГУИОН» о проведении повторной судебной экспертизы, отказал.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 18.08.2017 урегулировал разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Ржевка» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 59, лит. А, совместно с земельным участком, на котором оно расположено изложив пункты договора в следующей редакции: Пункт 2.1: «Цена продажи Объекта составляет 58 900 000 руб. 00 коп., НДС не облагается и включает в себя: 2.1.1. Цена продажи Здания – 50 065 324 руб. 00 коп. 2.1.2. Цена продажи Участка – 8 834 676 руб. 00 коп.». Абзац первый пункта 2.2, пункты 7.3, 7.5.1, 7.5.2 и 7.6 договора купли-продажи изложить в редакции проекта договора купли-продажи, направленного акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Ржевка» и подписанного последним 10.03.2016 с протоколом разногласий.

Не согласившись с принятым по делу № А56-28940/2016 решением от 18.08.2017 суда первой инстанции Комитет и ГУП «ГУИОН» обратились в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.


ГУП «ГУИОН» просит решение отменить в части урегулирования разногласий между истцом и Комитетом по цене 58 900 000 руб., принять по делу в оспариваемой части новый судебный акт.

Комитет в апелляционной жалобе, считает решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, суд неправомерно применены к спорным правоотношениям положения статьи 445, 446 ГК РФ, ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, так как, по мнению Комитета, действующим законодательством не предусмотрено право субъекта малого и (или) среднего предпринимательства на предъявление иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в случае несогласия с ценой выкупаемого имущества. Комитет и ГУП «ГУИОН» в апелляционных жалобах заняли солидарную позицию по существу спора в части необоснованно назначенной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости здания и участка, поскольку отчет ГУП «ГУИОН» в установленном порядке не признан недостоверным; заключение эксперта ООО «Иола» от 17.02.2017 № СЭ-1/2017 не соответствии нормам процессуального законодательства, выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности. По мнению Комитета, суд неправомерно отклонил ходатайство ГУП «ГУИОН» о проведении повторной экспертизы.

ООО «Ржевка» представило отзыв на жалобы Комитета и ГУП «ГУИОН», в котором выразило несогласие с их доводами.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 производство по делу № А56-88095/2014 приостановлено в связи с назначением повторной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого здания (кадастровый № 78:11:0006167:3008) общей площадью 1535.0 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Коммуны, дом 59, литера А, совместно с земельным участком (кадастровый № 78:11:0006167:3079), на котором оно расположено по состоянию на 02.12.2014.

13.04.2018 в апелляционный суд поступило заключение эксперта ООО «Спецэкспертиза» Ермака П.В. от 11.04.2018 № 11/87.

На основании части 4 статьи 18 АПК РФ судья В.М. Горбик в связи с уходом в отставку заменена на судью Н.С. Полубехину, на основании распоряжения председателя суда от 28.05.2018 г. судья Ж. В. Колосова заменена на судью Т.А. Кашину.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018, производство по делу № А56-88095/2014 возобновлено.

В судебном заседании 28.05.2018 представитель Комитета и ГУП «ГУИОН», заняв солидарную позицию по существу спора, просили решение суда отменить.

ГУП «ГУИОН» направило 14.05.2018 замечания на заключение эксперта от 11.04.2018 № 11/87, выполненное экспертом ООО «Спецэкспертиза» Ермаком П.В., полагало, что рыночная стоимость объекта исследования существенно занижена.

ООО «Ржевка» 11.05.2018 г. направило в апелляционный суд в письменную позицию, согласно которой заключение эксперта от 11.04.2018 № 11/87, выполненное экспертом ООО «Спецэкспертиза» Ермаком П.В., является достоверным и обоснованным, и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта недвижимости и просило решение суда изменить с учетом результатов экспертного заключения ООО «Спецэкспертиза», принять по делу новый судебный акт, определив рыночную стоимость объекта оценки в размере 44 000 000 руб.


Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и доводы по апелляционным жалобам, исходя из предмета спора по настоящему делу, а также в целях правильного разрешения спора апелляционный суд вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Спецэкспертиза» Ермака Павла Витальевича для дачи пояснений по заключению эксперта № 11/87 от 11.04.2018.

В судебном заседании от 03.07.2018 эксперт Ермак Павел Витальевич ответил на вопросы суда и представителей лиц, участвующих в деле.

В материалы дело представлены письменные ответы эксперта Ермака Павла Витальевича на вопросы лиц, участвующих в деле, по заключению от 11.04.2018 № 11/87.

В судебном заседании 25.07.2018 ГУП «ГУИОН» заявило ходатайство об истребовании у ООО «Доска объявлений» сведений о дате размещения на сайте leeboard.ru объявлений о продаже объектов недвижимости согласно списку.

В соответствии с частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Рассмотрев данное ходатайство, суд апелляционной инстанции не усмотрел основания для его удовлетворения, поскольку имеющие юридическое значение факты не могут быть установлены доказательствами, относительно истребования которых было заявлено. Кроме того, ГУП «ГУИОН» не доказало невозможность получения данных документов у ООО «Доска объявлений».

В силу статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ участвующие в деле лица самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что с материалами дела, в том числе с заключением эксперта № 11/87 от 11.04.2018, представитель ГУП «ГУИОН» был ознакомлен 26.04.2018, между тем, ходатайство об истребовании доказательств заявлено ГУП «ГУИОН» только в судебном заседании 25.07.2018.

Представители ГУП «ГУИОН» поддержали ранее заявленное ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.


В рассматриваемом случае допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции, не представлено.

Следовательно, предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои позиции.

АО «Фонд имущества» своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Коммуны, дом 59, литера А, общей площадью 1535 кв. м, на основании договора аренды от 04.07.2001 № 07-А002418 (дополнительные соглашения № 1 от 13.08.2008, № 3 от 09.07.2013 и № 4 от 20.09.2013), заключенного с Комитетом.

02.12.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 27.01.2016 № 200/30 Фонд имущества Санкт-Петербурга на основании распоряжения Комитета № 1689-рз от 31.12.2015 направил предложение о заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, по цене 98 700 000 руб., определенной в отчете ГУП «ГУИОН» от 16.12.2015 № 31-8-0119 (030)-2015.

Общество подписало подготовленный Фондом имущества Санкт-Петербурга проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 75 000 000 руб., определенную в отчете ООО «Адвус-Нева» от 10.03.2016 № 915/2016, а также внести изменения в пункты 2.1, 2.2, 7.3, 7.5.1 Договора, а пункты 7.5.2 и 7.6 исключить, о чем сообщило в письме от 09.03.2016, полученном Фондом 15.03.2016.

Письмом от 13.07.2015 № 2524/30 Фонд имущества Санкт-Петербурга сообщил Обществу, что изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда в связи с тем, что Фонд является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 № Фао- 238/2010, заключенного между Комитетом и Фондом. Ответ от Комитета в адрес общества не поступил.

Поскольку при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества и иных условиях, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), полагая, что отказ Комитета не


соответствует Закону № 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзывах на жалобы, письменных пояснениях участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить решение арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Законом № 159- ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон


сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

При этом Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно довод Комитета со ссылкой на п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ о том, что в случае несогласия с ценой выкупаемого имущества покупатель вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, но не передавать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, является ошибочным.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены нежилого здания, в связи с чем, указанный спор рассмотрен в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 ГК РФ.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

С учетом названного разъяснения не принимается во внимание довод подателей жалоб о том, что достоверность величины рыночной стоимости может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки.

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 29.08.2016 суд удовлетворил ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью 1535.0 кв. м (кадастровый номер 78:11:0006167:3008), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Коммуны, дом 59, лит. А


совместно с земельным участком (кадастровый номер 78:11:0006167:3079), на котором оно расположено, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Иола» Липпонен Юлией Сергеевной.

Согласно представленному экспертному заключению от 17.02.2017 № СЭ- 1/2017 рыночная стоимость Объекта составляет 58 900 000 руб., при этом стоимость земельного участка составляет 8 834 676 руб. (страница 78 заключения), стоимость Объекта 50 065 324 руб.

ГУП «ГУИОН» заявлены замечания по заключению эксперта, которые устранены судом путем допроса эксперта в судебном заседании и приобщения к материалам дела письменных пояснений по каждому пункту замечаний ГУП «ГУИОН».

Суд апелляционной инстанции, проанализировав указанное заключение с учетом пояснений эксперта ООО «Иола» Липпонен Ю.С., данных им в судебном заседании, и мнений сторон, определением от 19.02.2018 по ходатайству Ответчиков для определения рыночной стоимости нежилого здания назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Спецэкспертиза» Ермаку П.В.

Согласно заключению эксперта Ермака П.В. от 11.04.2018 № 11/87, составленному по результатам повторной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости (кадастровый номер 78:11:0006167:3008), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Коммуны, дом 59, лит. А совместно с земельным участком (кадастровый номер 78:11:0006167:3079), на котором оно расположено по состоянию на ту же дату составляет: 44 000 000 (сорок четыре миллиона) рублей, в том числе земельный участок 9 466 00 руб., здание 34 534 000 руб.

Стороны, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Спецэкспертиза» Ермака П.В. представили в суд свои пояснения и замечания.

В целях устранения имеющихся противоречий, а также для предоставления сторонам возможности задать вопросы эксперту, и в целях устранения сомнений в достоверности выводов судебного эксперта, определением от 14.05.2018 в судебное заседание вызван эксперт ООО «Спецэкспертиза» Ермак П.В. прибывший и представивший письменные пояснения по каждому пункту замечаний ГУП «ГУИОН».

Эксперт Ермак П.В. дал письменные пояснения на замечания ГУП «ГУИОН» и в частности пояснил, что из всего массива предложений по продаже объектов- аналогов, доступных для анализа, им отобраны объекты сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам определяющим стоимость объекта оценки.

Довод ГУП «ГУИОН» об использовании экспертом сомнительных объектов- аналогов, опровергается последовательностью рассуждений эксперта, обосновавшего в заключении и пояснениях сделанный выбор, и представленными в нем сопоставительными таблицами, в которых экспертом подробно проанализированы характеристики всех подобранных объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам. При подборе аналогов эксперт использовал открытые источники в сети Интернет, представлены ссылки и принт-скрины объявлений по всем аналогам, в которых имеются карта и отмечено их месторасположение. Достаточность общественного транспорта определялась по количеству маршрутов согласно открытым источникам в интернете. Отобранные объекты нежилые здания, не производственно-складского назначения, при подборе отобранных объектов эксперт исходил из их потенциала, они находятся на стадии, при которой нужен ремонт, ограничений по их использованию под торговое назначение нет. Определив месторасположение аналогов и проанализировав


информацию в открытых источниках, эксперт по всей совокупности характеристик аналогов пришел к выводу о том, что объекты аналоги сопоставимы.

Касаемо периода предложений к продаже объектов-аналогов эксперт пояснил, что за период с 02.12.2014 по 15.12.2014 (13 дней) никаких чрезвычайных ситуаций на рынке коммерческой недвижимости не произошло, что могло бы существенным образом отразиться на итоговом результате.

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована представленная документация. Экспертом также был проведен осмотр нежилого помещения являющегося объектом оценки, сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости. Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу экспертом применялись затратный, доходный и сравнительный подходы оценки спорного объекта. Из пояснений эксперта следует, что методология определения ставок объектов-аналогов применялась аналогичная той, что применял ГУП «ГУИОН» в рамках отчета об оценки спорного объекта недвижимости в рамках настоящего судебного процесса.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, при расчете экспертом выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, с учетом особенностей месторасположения, площади, состояния и иных специфических характеристик объекта оценки, его транспортной и пешеходной доступности. Все выбранные объекты-аналоги соответствуют заданным критериям.

Резюмируя изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и базовым принципам судебно- экспертной деятельности, установленным статьей 8, 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.

Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Несогласие участвующих в деле лиц с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Доводы третьего лица - ГУП «ГУИОН» относительно заключения эксперта ООО «Спецэкспертиза» Ермака П.В. от 11.04.2018 № 11/87 не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям


и имеющимся в деле доказательствам. Обоснованных опровержений приведенных в экспертном заключении выводов, доказательств их недостоверности суду не представлено. Приведенные ГУП «ГУИОН» доводы носят формальный характер и не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.

Несовпадение периода исследования предложений к продаже объектов- аналогов не является достаточным основанием полагать выводы эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости неверными. Доказательств, свидетельствующих о резких колебаниях цен в указанном сегменте рынка в рассматриваемый период, ГУП «ГУИОН» суду не представил.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, оформлено надлежащим образом, эксперт принял к расчету и привел в обоснование данных полную исходную информацию, которая непротиворечива, проверяема, обоснованна и не искажает результат расчета, его выводы представляются ясными и понятными.

Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключение рыночной стоимости объекта оценки, и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Оснований не доверять представленному в материалы дела экспертному заключению не имеется.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 17.02.2017 № СЭ-1/2017, выполненное экспертом ООО «Иола» Липпонен Ю.С. в рамках судебной экспертизы в суде первой инстанции, которым цена выкупаемого объекта недвижимости находится в схожем диапазоне цен относительно оцениваемого объекта недвижимости и данных двух судебных экспертиз.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства во взаимосвязи и по правилам статей 71, 86 АПК РФ, с учетом пояснений эксперта, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание правовую позицию участвующих в деле лиц, приходит к выводу, что заключение эксперта ООО «Спецэкспертиза» Ермака П.В. от 11.04.2018 № 11/87, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, отсутствуют юридически значимые факторы для определения иной цены выкупаемого помещения, отличной от указанной экспертом в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи объекта недвижимости.

Решение суда первой инстанции в части цены продажи объекта недвижимости подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2017 по делу № А56-28940/2016 в обжалуемой части изменить, резолютивную часть изложить в следующей редакции.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Ржевка» и Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга, при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 59, лит. А, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, изложив пункты договора в следующей редакции: Пункт 2.1: «Цена продажи Объекта составляет 44 000 000 руб. 00 коп., НДС не облагается и включает в себя: 2.1.1. Цена продажи Здания - 34 534 000 руб. 00 коп. 2.1.2. Цена продажи Участка - 9 466 000 руб. 00 коп.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Т.А. Кашина

Судьи Е.В. Жиляева

Н.С. Полубехина