Постановление от 13 августа 2024 г. по делу № А33-18575/2022

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-18575/2022
г. Красноярск
13 августа 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена «05» августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен «13» августа 2024 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Бутиной И.Н., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 10.01.2024, ФИО3 по доверенности от 10.01.2024,

ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 29.12.2023 № 17,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна»

на решение Арбитражного суда Красноярского края от «23» мая 2023 года по делу № А33-18575/2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ООО «Фортуна», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик) с требованиями:

- о признании права на зачет стоимости неотделимых улучшений по договору купли-продажи муниципального имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36 в размере 5 472 408 рублей 27 копеек;

- об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ачинска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна» договор купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36

- нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 141,9 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:673

- земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3, общей площадью 1991,39 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

- изложении пункта 2.1 договора в следующей редакции:

«Имущество продается по цене 2 266 115,73 (Два миллиона двести шестьдесят шесть тысяч сто пятнадцать) рублей 73 копейки, без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости с учетом стоимости неотделимых улучшений, в том числе:

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., в соответствии со ст.5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 22.07.2008 № 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества которого засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, согласованных арендодателем равна 254 886,73 руб.;

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...> д,7, корпус 1, общей площадью 141,9 кв.м., равна 845 649,00 руб.;

- цена земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3, равна 1 165 580,00 руб.

На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

- изложении абзаца 1 пункта 2.5 договора в следующей редакции:

«Оплата приобретаемого имущества в сумме 2 266 115,73 рублей (без учета НДС), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в следующем порядке:…..».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.05.2023 исковые требования удовлетворены частично: урегулированы разногласия между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ачинска и обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна», возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества:

- нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36

- нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 141,9 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:673

- земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3, общей площадью 1991,39 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции:

«2.1. Имущество продается по цене 7 215 031,45 (сеть миллионов двести пятнадцать тысяч тридцать один) рубль 45 копеек, без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости с учетом стоимости неотделимых улучшений, в том числе:

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м, равна 5 203 802,45 руб., без учета НДС,

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...> д,7, корпус 1, общей площадью 141,9 кв.м., равна 845 649,00 руб., без учета НДС;

- цена земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3, равна 1 165 580,00 руб.

На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

Абзац 1 пункта 2.5 договора изложен в следующей редакции:

«2.5. Оплата приобретаемого имущества в сумме 7 215 031,45 рублей (без учета НДС), осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в следующем порядке:..».

В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в признании права на зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 4 431 589,38 рублей, произведенных арендатором с согласия арендодателя в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м,;

- стоимость неотделимых улучшений, указанная в отчете оценщика ФИО5, не является достоверной и обоснованной;

- отчет оценщика ФИО5 в части определения стоимости неотделимых улучшений не является надлежащим доказательством по делу;

- суд необоснованно признал ненадлежащим доказательством экспертное заключение ООО «СудСтройЭкспертиза» от 07.02.2023 №СТЭ 10-02/2023.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает доводы жалобы необоснованными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В суде апелляционной инстанции сторонами заявлены ходатайства о назначении по делу оценочной строительно-технической экспертизы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 удовлетворены ходатайства сторон, по делу назначена оценочная строительно-техническая экспертиза. Производство по делу приостановлено до получения судом экспертного заключения.

02.05.2024 в Третий арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта от 17.04.2024 № 12/2024.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024 производство по апелляционной жалобе возобновлено.

В судебном заседании 05.08.2024 в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в целях установления обстоятельств, имеющих правовое значение для рассмотрения спора, приобщил к материалам дела информационное письмо от 21.12.2021 №209 и налоговую декларацию по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения налогоплательщиком ООО «Фортуна».

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

18.05.2016 ООО «Фортуна» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска о заключении договора аренды на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, площадью 304,1 кв.м. для осуществления медицинской деятельности, сроком на 15 лет, о чем свидетельствует письмо № 12/16.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска в период проведения независимой оценки по определению рыночной стоимости аренды до заключения вышеуказанного договора аренды заключил с ООО «Фортуна» договор ответственного хранения на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 304,1 кв.м. с кадастровым номером 24:43:0126011:36.

Письмом от 01.07.2016 № К-04-19-4547 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска согласовал осуществление капитального ремонта (с перепланировкой) в случае передачи нежилого здания ООО «Фортуна» по договору аренды при условии, что все работы необходимо выполнить под надзором МКУ «Управления капитального строительства» и получением в случае проведения перепланировки разрешения в межведомственной комиссии при администрации города Ачинска по использованию жилищного и нежилого фонда, по определению технической возможности переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в городе Ачинске.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и ООО «Фортуна» (арендатор) подписан договор аренды от 01.12.2016 № 2523, согласно пункту 1.1. которого, руководствуясь пунктом 6 части 1 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с распоряжением администрации города Ачинска от 03.11.2016 № 3680-р, Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает от Арендодателя в аренду нежилое здание (далее по тексту - «объект аренды»), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 304,10 кв.м., для осуществления медицинской деятельности. Объект аренды передается по акту приема-передачи, с приложением его технического плана (схемы) и указанием недостатков сданного в аренду имущества. Акт приема-передачи и технический план (схема) объекта аренды являются неотъемлемыми частями договора (пункт 1.2. договора). Передача арендатору объекта аренды в соответствии с п. 1.1. договора не влечет перехода права собственности на объект аренды (пункт 1.3. договора). Арендатор не вправе передавать свои арендные права в залог без письменного согласия арендодателя (пункт 1.4. договора).

Пунктом 9.2. договора, срок аренды устанавливается с 01.12.2016 по 30.11.2031.

Договор аренды от 01.12.2016 № 2523 прошел государственную регистрацию 24.04.2017.

По результатам обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36 обществом с ограниченной ответственностью «Регионтехэксперт» (ИНН <***>) составлено Техническое заключение (шифр: ОР-36-2016) сделан вывод (лист 12 технического заключения): в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции о ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» минимальная продолжительность эффективной эксплуатации данного здания до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет. С учетом срока эксплуатации (согласно техническому паспорту год завершения строительства 1953г.), а также отсутствия данных о капитальном ремонте, нормативный срок эксплуатации без капитального ремонта превышен в 4 раза. Учитывая имеющие дефекты в строительных конструкциях здания, значительный износ отделочных покрытий в помещениях, а также не соответствие отдельных конструкций по прочности и эксплуатационным характеристикам современным требованиям строительных нормативных документов, требуется выполнить капитальный ремонт здания (фотофиксация дефектов строительных конструкций зафиксирована в приложении № 4 Технического заключения).

Для осуществления работ составлен Проект капитального ремонта здания шифр 16-12-07, разработанный ООО «Елена».

Решением Межведомственной комиссии администрации города Ачинска № 152 от 27.12.2016 ООО «Фортуна» разрешено осуществление капитального ремонта (с перепланировкой) нежилого здания, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, общей площадью 304,10 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и ООО «Фортуна» (арендатор) подписан договор аренды от 28.01.2020 № 2784, согласно пункту 1.1. которого, руководствуясь пунктом 6 части 1 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с распоряжением администрации города Ачинска от 03.11.2016 № 3680-р, Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает от Арендодателя в аренду нежилое здание (далее по тексту - «объект аренды»), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 304,10 кв.м., для осуществления медицинской деятельности. Объект аренды передается по акту приема-передачи, с приложением его технического плана (схемы) и указанием недостатков сданного в аренду имущества. Акт приема-передачи и технический план (схема) объекта аренды являются неотъемлемыми частями договора (пункт 1.2. договора). Передача арендатору объекта аренды в соответствии с п. 1.1. договора не влечет перехода права собственности на объект аренды (пункт 1.3. договора). Арендатор не вправе передавать свои арендные права в залог без письменного согласия арендодателя (пункт 1.4. договора).

Пунктом 9.2. договора, срок аренды устанавливается с 28.01.2020 по 27.01.2025.

Договор аренды от 28.01.2020 № 2784 прошел государственную регистрацию 13.03.2020.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (арендодатель) и ООО «Фортуна» (арендатор) подписан договор аренды от 11.09.2017 № 170-А3, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее по тексту - "Участок") общей площадью 1991,39 кв.м.. из земель населенных пунктов» с кадастровым номером - 24:43:0126011:3, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...>, для использования в Целях: Амбулаторно-поликлиническое обслуживание, для иного использования, Амбулаторио-поликлиническое обслуживание. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение I). На Участке имеются: нежилое здание, обшей площадью 304,10 кв.м. (пункт 1.2. договора).

Пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 01 декабря 2016 года по 30 ноября 2031 года.

Договор аренды от 11.09.2017 № 170-А3 прошел государственную регистрацию 21.09.2017.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска согласованы в полном объеме работы по капитальному ремонту, включенные в локально-сметные расчеты на общую сумму 7 139 623,39 руб., а именно:

- локальный сметный расчет № 1 - 2 098 574,77 руб. (работы по реконструкции зданий и сооружений - усиление и замена существующих конструкций, разборка и возведение отдельных конструктивных элементов, демонтажные работы, устройство полов, сантехнические работы, кладка стен, облицовка стен, устройство перегородок);

- локальный сметный расчет № 2 - 552 145,44 руб. (капитальный ремонт, работы по реконструкции зданий и сооружений - демонтажные работы, установка оконных блоков);

- локальный сметный расчет № 3 - 2 445 753,97 руб. (капитальный ремонт потолка, стен, пола, дверей, окон);

- локальный сметный расчет № 4 - 468 348,60 руб. (капитальный ремонт кровли);

- локальный сметный расчет № 5 - 1 574 800,61 руб. (капитальный ремонт -ремонт ВЛ, электроснабжение, тепловой узел, канализация, водоснабжение, вентиляционная система).

Расценки по видам работ, объемы по актам о приемке выполненных работ проверены и согласованы с МКУ «Управление капитального строительства» на общую сумму 6 820 029 руб. 54 коп., а именно: акт о приемке выполненных работ № 1 - 1 891 735,84 руб. (работы по реконструкции зданий и сооружений - усиление и замена существующих конструкций, разборка и возведение отдельных конструктивных элементов, демонтажные работы, устройство полов, сантехнические работы, кладка стен, облицовка стен, устройство перегородок);

- акт о приемке выполненных работ № 2 - 552 145,44 (капитальный ремонт, работы по реконструкции зданий и сооружений - демонтажные работы, установка оконных блоков);

- акт о приемке выполненных работ № 3 - 2 332 999,05 руб. (капитальный ремонт потолка, стен, пола, дверей, окон);

- акт о приемке выполненных работ № 4 - 468 348,60 руб. (капитальный ремонт кровли);

- акт о приемке выполненных работ № 5 - 1 574 800,61 руб. (капитальный ремонт - ремонт ВЛ, электроснабжение, тепловой узел, канализация, водоснабжение, вентиляционная система).

28.04.2017 дополнительным соглашением № 1 к договору аренды от 01.12.2016 № 2523 на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска засчитал в счет арендной платы затраты по выполненному капитальному ремонту на общую сумму 2 388 440,17 руб., рассчитанную из суммы компенсации затрат по капитальному ремонту в размере 50% от общей стоимости 4 776 880,33 на основании актов выполненных работ №1 от 12.12.2016,№2 от 28.12.2016 № 3 от 31.032017.

Остаток суммы капитального ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, произведенного с согласия комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска в размере 4 431 589,38 руб. в счет уплаты арендной платы ООО «Фортуна» не зачитывался и не возмещался.

Дополнительным соглашением № 3 от 19.08.2021 к договору аренды от 01.12.2016 № 2523 в связи с произведенным капитальным ремонтом и реконструкцией нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, площадь с 304,10 кв.м. изменилась на 272,1 кв.м.

04.03.2022 ООО «Фортуна» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. В соответствии с заявлением ООО «Фортуна» просило при определении рыночной стоимости имущества зачесть стоимость неотделимых улучшений при выполнении работ по капитальному ремонту здания.

На основании распоряжения от 04.05.2022 № 1610-р решением администрации города Ачинска о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в соответствии с Законом № 159-ФЗ получило преимущественное право на приобретение следующих объектов муниципальной собственности:

- нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:36, находящиеся в аренде у ООО «Фортуна» с 01.12.2016 с целью осуществления медицинской деятельности;

- нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 141,9 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:673, находящиеся в аренде у ООО «Фортуна» с 28.01.2020 с целью осуществления медицинской деятельности;

- земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 1991,39 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:3, находящиеся в аренде у ООО «Фортуна» с 11.09.2017 с разрешенным использованием амбулаторно-поликлиническое обслуживание.

В соответствии с пунктом 1.1. вышеуказанного распоряжения, в счет оплаты нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, площадью 272,1 кв. м зачтена стоимость неотделимых улучшений по смете №4 и №5, произведенных ООО «Фортуна» на сумму 523 492 руб. 55 коп.

В соответствии с отчетом об оценке от 19.04.2022 № 9ЧПО/2022, выполненным оценщиком ФИО5 по заказу комитета по управлению муниципальным имуществом на основании контракта № 9ЧПО-2022 от 28.03.2022, рыночная стоимость объектов муниципальной собственности с учетом неотделимых улучшений составила 7 738 524 руб., в том числе:

- рыночная стоимость (преимущественного права выкупа) нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:36 составила 5 727 295 руб.;

- рыночная стоимость (преимущественного права выкупа) нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 141,9 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:673 составила 845 649 руб.;

- рыночная стоимость (преимущественного права выкупа) земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, г .Ачинск, ул. Юбилейная, д.7, общей площадью 1991,39 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:3 составила 1 165 580 руб.;

- рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:36 составила 2 118 493,00 руб., в том числе: по акту выполненных работ № 1 стоимость неотделимых улучшений -496 767,48 руб.; по акту выполненных работ № 2 стоимость неотделимых улучшений -404 377,27 руб.; по акту выполненных работ № 3 стоимость неотделимых улучшений -693 855,47 руб.; по акту выполненных работ № 4 стоимость неотделимых улучшений -224 060,28 руб.; по акту выполненных работ № 5 стоимость неотделимых улучшений -299 432,27 руб.

12.05.2022 письмом от 11.05.2022 № К-04-19-1920 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска направил ООО «Фортуна» проект договора купли-продажи муниципального имущества на вышеуказанные объекты на общую стоимость 7 215 031 руб. 45 коп.

Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи, имущество продается по цене 7 215 031,45 (семь миллионов двести пятнадцать тысяч тридцать один) рубль 45 копеек, без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, в том числе:

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., равна 5 203 802,45 руб., без учета НДС;

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 141,9 кв.м., равна 845 649,00 руб., без учета НДС;

- цена земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3, равна 1 165 580,00 руб.

На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Абзацем 1 пункта 2.5. проекта договора купли-продажи оплата приобретаемого имущества в сумме 7 215 031,45 рублей (без учета НДС), осуществляется покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Сопроводительным письмом от 10.06.2022 № 197/22 ООО «Фортуна» направило комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска протокол разногласий к проекту договора купли-продажи в части выкупной стоимости объектов недвижимости с учетом неотделимых улучшений, а именно:

а) пункт 2.1. изложить следующий редакции: «Имущество продается по цене 3 306 934,63 (три миллиона триста шесть тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля 638 копеек, без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом рыночной стоимости с учетом стоимости неотделимых улучшений, в том числе:

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., в соответствии со ст.5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 22.07.2008 № 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества которого засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, согласованных арендодателем равна 1 295 705,63 руб.;

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...> д,7, корпус 1, общей площадью 141,9 кв.м., равна 845 649,00 руб.;

- цена земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3, равна 1 165 580,00 руб.

б) абзац 1 п.2.5. изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого имущества в сумме 3 306 934,63 рублей (без учета НДС), осуществляется покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке:.....».

Письмом от 21.06.2022 № К-04-19-2655 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска направил протокол урегулирования разногласий к проекту договора купли-продажи, оставив пункты 2.1. и 2.5. в редакции проекта договора купли-продажи без изменения.

Истец ссылается на то, что указанная в распоряжении величина рыночной стоимости с учетом неотделимых улучшений нежилого здания с кадастровым номером 24:43:0126011:36 площадью 272,1 кв.м., установленная отчетом об оценке от 19.04.2022 № 9ЧПО/2022, является недостоверной; проект договора купли-продажи не содержит условия о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены арендуемого имущества, что является существенным условиям при заключении данного договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд, просит суд урегулировать возникшие разногласия при заключении договора.

Определением от 19.12.2022 судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

08.02.2023 поступило заключение от 07.02.2023 № СТЭ 10-02/2023, выполненное экспертами ООО «СудСтройЭкспертиза» ФИО6, ФИО7, содержащее следующие выводы:

- вследствие проведения капитального ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв. м, кадастровый номер 24:43:0126011:36, произведены неотделимые улучшения. Перечень неотделимых улучшений указан в Таблице № 1, Таблице № 2, Таблице № 3, Таблице № 4, Таблице № 5 (Приложение № 1). По результатам исследований работ, произведенных при капитальном ремонте здания,

- установлено, что все указанные в локальных сметных расчетах: № 1 на сумму 2 098 574,77 руб.; № 2 на сумму 552 145,44 руб.; № 3 на сумму 2 445 753,97 руб; № 4 на сумму 468 348,60 руб.; № 5 на сумму 1 574 800,61 руб., работы относятся к неотделимым улучшениям, за исключением установки пластикового плинтуса полов - пластиковый плинтус фактически не установлен;

- общая стоимость неотделимых улучшений, произведенных при капитальном ремонте нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв. м, кадастровый номер 24:43:0126011:36, по состоянию на 04.03.2022 г. с учетом физического износа составляет 6 021 409,99 руб.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 217, 421, 422, 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 159-ФЗ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), правовыми подходами, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу N А46-764/2011, оценил представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет об оценке от 19.04.2022 № 9ЧПО/2022, выполненный оценщиком ФИО5, заключение от 07.02.2023№ СТЭ 10-02/2023, выполненное экспертами ООО «СудСтройЭкспертиза» ФИО6, ФИО7, урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи объектов муниципальной собственности, признав обоснованной позицию ответчика.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заключение от 07.02.2023№ СТЭ 10-02/2023, выполненное экспертами ООО «СудСтройЭкспертиза», является неполным, а выводы неверными, поскольку в заключении стоимость неотделимых улучшений фактически отождествлена с размером затрат по капитальному ремонту, что недопустимо.

Суд первой инстанции принял во внимание, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества частично компенсирована арендатору путем зачета стоимости неотделимых улучшений по смете №4 и №5 в счет оплаты нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, площадью 272,1 кв. м на сумму 523 492 руб. 55 коп. на основании пункта 1.1. распоряжения от 04.05.2022 № 1610-р администрации города Ачинска.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта и удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении публичного договора, могут быть переданы на рассмотрение суда. В таких случаях условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества арендатором за счет собственных средств.

На стадии апелляционного производства в отсутствие спора о преимущественном праве общества на выкуп арендуемого им недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия о стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, площадью 272,1 кв. м.

Положениями абзаца первого 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения из государственной субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности субъектам малого предпринимательства арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу приведенных правовых положений, а также части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ цена имущества, выкупаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, является существенным условием договора купли-продажи и должна быть в нем предусмотрена.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, нормы Закона N 159-ФЗ предусматривают определение выкупной цены арендуемого имущества, в котором арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, путем уменьшения определенной независимым оценщиком рыночной стоимости этого имущества на стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим подлежат установлению, как рыночная стоимость имущества, так и стоимость неотделимых улучшений.

Положения Закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя, доказанности осуществления неотделимых улучшений и их действительной стоимости.

Факт того, что неотделимые улучшения нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:36, площадью 272,1 кв. м., проведены истцом с согласия арендодателя, подтверждается материалами дела (письмом от 01.07.2016 № К-04-19-4547, решением Межведомственной комиссии администрации города Ачинска № 152 от 27.12.2016) и ответчиком не оспаривается.

В рамках настоящего спора истец не оспаривал величину рыночной стоимости спорного объекта (нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36) в размере 5 727 295 рублей (без учета НДС) по состоянию на 04.03.2022, определенную оценщиком ФИО5 и указанную в отчете об оценке от 19.04.2022 № 9ЧПО/2022. Истец возражал против определенной оценщиком ФИО5 стоимости неотделимых улучшений спорного объекта в сумме 2 118 493 рублей.

Исследовав отчет об оценке от 19.04.2022 № 9ЧПО/2022, суд апелляционной инстанции установил, что указанный отчет не содержит обоснование примененных оценщиком методов оценки в части стоимости неотделимых улучшений, из отчета не представляется возможным установить, по состоянию на какую дату определена стоимость неотделимых улучшений, мотивировочная часть к расчету стоимости неотделимых улучшений в отчете отсутствует.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчет об оценке от 19.04.2022 № 9ЧПО/2022 не является надлежащим доказательством стоимости неотделимых улучшений.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Красноярского края от 19.12.2022 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- установить перечень работ (улучшений), относящихся к неотделимым улучшениям, произведённых в результате капитального ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36, отраженных в представленных документах;

- определить стоимость установленных при ответе на первый вопрос неотделимых улучшений, произведённых в период капитального ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36, с учётом износа, по состоянию на 04.03.2022.

В материалы дела поступило заключение от 07.02.2023 № СТЭ 10-02/2023, выполненное ООО «СудСтройЭкспертиза» ФИО6, ФИО7, содержащее следующие выводы:

- вследствие проведения капитального ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв. м, кадастровый номер 24:43:0126011:36, произведены неотделимые улучшения. Перечень неотделимых улучшений указан в Таблице № 1, Таблице № 2, Таблице № 3, Таблице № 4, Таблице № 5 (Приложение № 1). По результатам исследований работ, произведенных при капитальном ремонте здания, установлено, что все указанные в локальных сметных расчетах: № 1 на сумму 2 098 574,77 руб.; № 2 на сумму 552 145,44 руб.; № 3 на сумму 2 445 753,97 руб; № 4 на сумму 468 348,60 руб.; № 5 на сумму 1 574 800,61 руб., работы относятся к неотделимым улучшениям, за исключением установки пластикового плинтуса полов - пластиковый плинтус фактически не установлен;

- общая стоимость неотделимых улучшений, произведенных при капитальном ремонте нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв. м, кадастровый номер 24:43:0126011:36, по состоянию на 04.03.2022 с учетом физического износа составляет 6 021 409,99 руб.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела отчет об оценке от 19.04.2022 № 9ЧПО/2022 и заключение от 07.02.2023 № СТЭ 10-02/2023, суд апелляционной инстанции установил наличие в них противоречивых сведений в части стоимости неотделимых улучшений спорного объекта.

Для того, чтобы экспертное заключение суд мог положить в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости назначения по делу судебной оценочной, строительно-технической экспертизы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 удовлетворены ходатайства сторон, по делу назначена оценочная строительно-техническая экспертиза.

На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:

- установить по состоянию на 04.03.2022 рыночную стоимость объекта муниципальной собственности (преимущественного права выкупа) нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36, с учетом стоимости неотделимых улучшений;

- установить перечень работ/материалов, относящихся к неотделимым улучшениям, и определить стоимость неотделимых улучшений, произведённых в результате капитального ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36, по состоянию на 04.03.2022 с учётом износа.

В Третий арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта от 17.04.2024 № 12/2024.

Согласно заключению эксперта от 17.04.2024 № 12/2024:

Ответ на вопрос №1:

- рыночная стоимость объекта муниципальной собственности (преимущественного права выкупа) нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м. кадастровый номер 24:43:0126011:36 по состоянию на 04.03.2022 составляет 8 418 000, 00 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания - 6 961 000,00 руб., право аренды земельного участка, приходящегося на здание - 1 457 000,00 руб.

Ответ на вопрос №2:

- рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в результате капитального ремонта нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м. кадастровый номер 24:43:0126011:36 по состоянию на 04.03.2022 с учетом физического износа составляет 7 426 118,96 рублей.

Оценив представленное заключение эксперта от 17.04.2024 №12/2024, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение соответствует требованиям статей 8, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Какие-либо противоречия или неясности судом апелляционной инстанции в представленном заключении не установлены.

Какие-либо возражения в отношении представленного заключения эксперта от 17.04.2024 № 12/2024 от лиц, участвующих в деле, не поступили.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает заключение эксперта от 17.04.2024 № 12/2024 надлежащим доказательством по делу.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирована правовая позиция, сохраняющая актуальность в настоящее время, согласно которой принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы суд апелляционной инстанции установил:

- рыночная стоимость спорного объекта муниципальной собственности по состоянию на 04.03.2022 составляет 6 961 000,00 руб. (с учетом НДС), 5 800 833,0 руб. (без учета НДС) (страница 63 заключения);

- рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 04.03.2022 с учетом физического износа составляет 7 426 118,96 рублей (с учетом НДС).

Дополнительным соглашением № 1 от 28.04.2017 к договору аренды от 01.12.2016 № 2523 ответчиком произведен зачет в счет арендной платы затрат на проведение капитального ремонта здания в размере 50% от актов выполненных работ №№ 1, 2, 3 в сумме 2 388 440.17 руб. в соответствии с п. 2.6 Положения по передаче прав владения и пользования муниципальным имуществом на возмездной основе, утвержденного Решением Ачинского городского совета депутатов Красноярского края от 30.06.2017 № 23-131р.

Остаток стоимости неотделимых улучшений, в отношении которых не произведен зачет стоимости затрат на проведение капитального ремонта здания, составляет 5 037 678.79 руб. (7 426 118,96 руб. - 2 388 440,17 руб.).

Доводы ответчика о том, что при определении выкупной стоимости имущества вычету подлежит стоимость неотделимых улучшений без налога на добавленную стоимость, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Истец не является плательщиком налога на добавленную стоимость, что ответчиком не оспаривается.

В материалы дела представлены информационное письмо МИФНС России №4 по Красноярскому краю от 21.12.2021 №209 и налоговая декларация за 2023 год по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения налогоплательщиком ООО «Фортуна». Из указанных документов следует, что с 01.01.2007 ООО «Фортуна» перешло на упрощенную систему налогообложения.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

Таким образом, арендатор при оплате работ по созданию неотделимых улучшений производит оплату цены (стоимости) неотделимых улучшений, в силу закона увеличенную на НДС.

В данном случае арендатор не является плательщиком НДС как субъект специальной системы налогообложения - упрощенной системы налогообложения, не имеет возможности возмещения НДС и оплата им стоимости создания неотделимых улучшений является уплатой цены и его прямыми расходами.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", при рассмотрении споров, связанных с применением налоговых вычетов арендатором и арендодателем, судам необходимо иметь в виду следующее.

Если арендатор осуществляет капитальные вложения в арендованное имущество в качестве согласованной сторонами формы арендной платы, суммы налога, предъявленные ему по приобретенным в этой связи товарам (работам, услугам), имущественным правам, принимаются арендатором к вычету в том же порядке, что и суммы налога, предъявляемые арендодателями в составе арендной платы.

В тех случаях, когда капитальные вложения в объект аренды осуществляются арендатором помимо уплаты арендодателю арендной платы, арендатор вправе принять к вычету предъявленные ему суммы налога в общем порядке, поскольку в целях применения статьи 171 НК РФ он должен рассматриваться в качестве лица, приобретающего товары (работы, услуги) для нужд своей хозяйственной деятельности.

В случае же компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям пункта 1 статьи 168 Кодекса.

Поскольку истец не является плательщиком налога на добавленную стоимость, по смыслу приведенных разъяснений оснований для уменьшения стоимости неотделимых улучшений на сумму НДС выкупаемого в порядке Закона N 159-ФЗ имущества не имеется. В силу положения части 6 статьи 5 названного Закона предусмотрено право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений, что равнозначно компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений на соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе.

С учетом приведенных норм выкупная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, обшей площадью 272.1 кв.м. кадастровый номер 24:43:0126011:36, составляет 5 800 833,0 руб. (без учета НДС).

Остаток стоимости неотделимых улучшений, в отношении которых не произведен зачет стоимости затрат на проведение капитального ремонта здания, составляет 5 037 678,79 руб. (7 426 118,96 руб. -2 388 440,17 руб.).

Подлежащая оплате истцом ответчику выкупная стоимость за нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 272.1 кв.м. кадастровый номер 24:43:0126011:36, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества составляет 763 154,21 руб. (5 800 833,00 - 5 037 678,79).

С учетом изложенного, а также с учетом того, что по выкупной стоимости иных объектов между сторонами спор отсутствовал, пункт 2.1 договора купли-продажи подлежит изложению в следующей редакции:

«Имущество продается по цене 7 812 062 (семь миллионов восемьсот двенадцать тысяч шестьдесят два) рубля 00 копеек, без учета НДС, в том числе:

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:36 - 5 800 833,00 руб.:

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...> д,7, корпус 1, общей площадью 141.9 кв.м., с кадастровым номером 24:43:0126011:673 - 845 649,00 руб.:

- цена земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:43:0126011:3 - 1 165 580,00 руб.

На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»

Абзац 1 пункта 2.5. договора подлежит изложению в следующей редакции: «Размер оплаты всего приобретаемого имущества в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с учетом зачета неотделимых улучшений арендуемого имущества за нежилое здание с кадастровым номером 24:43:0126011:36 составляет 2 774 383,21 руб. и определена следующим образом (5 800 833,00 – 5 037 678,79) + 845 649,00 + 1 165 580,00).

Оплата осуществляется Покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в следующем порядке:..».

На основании изложенного решение Арбитражного суда Красноярского края от «23» мая 2023 года по делу № А33-18575/2022 подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из заявленных требований, размер государственной пошлины составляет 6000 рублей. При подаче искового заявления истцом уплачена госпошлина в сумме 45 158 рублей, что подтверждается платежным поручением от 19.07.2022 № 473. Излишне уплаченная госпошлина в размере 39 158 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 3000 рублей; в указанном размере государственная пошлина уплачена истцом платежным поручением от 21.06.2023 № 363.

С учетом результатов рассмотрения настоящего спора, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 9000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.

С учетом результата рассмотрения настоящего дела, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 94 500 рублей за проведение судебной экспертизы в суде первой инстанции.

Расходы ответчика на оплату услуг эксперта в сумме 100 000 рублей за проведенную в суде апелляционной инстанции экспертизу подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «23» мая 2023 года по делу №А33-18575/2022 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ачинска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества:

- нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:36;

- нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 141,9 кв.м., кадастровый номер 24:43:0126011:673;

- земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3, общей площадью 1991,39 кв.м., расположенного по адресу: <...>:

пункт 2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«2.1. Имущество продается по цене 7 812 062 (сеть миллионов восемьсот двенадцать тысяч шестьдесят два) рубля 00 копеек, без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости с учетом стоимости неотделимых улучшений, в том числе:

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 272,1 кв.м, равна 5 800 833,00 руб.;

- цена нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 141,9 кв.м, равна 845 649,00 руб.;

- цена земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126011:3 равна 1 165 580,00 руб.

На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

Абзац 1 пункта 2.5. договора изложить в следующей редакции:

«2.5. Размер оплаты всего приобретаемого имущества в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с учетом зачета неотделимых улучшений арендуемого имущества на нежилое здание с кадастровым номером 24:43:0126011:36 составляет 2 774 383,21 руб. и определен следующим образом: ((5 800 833,00 – 5 037 678,79) + 845 649,00 + 1 165 580,00) = 2 774 383,21 руб.)

Оплата осуществляется покупателем самостоятельно ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в следующем порядке:».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ачинска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 9 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 94 500 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 39 158 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 19.07.2022 № 473.


Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.



Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

И.Н. Бутина



О.В. Петровская