Постановление от 7 мая 2024 г. по делу № А07-6674/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-2950/2024
г. Челябинск
07 мая 2024 года
Дело № А07-6674/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2023 по делу № А07-6674/2022.

В судебном заседании до перерыва приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 03.04.2023, срок действия на три года, удостоверение адвоката);

общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» – ФИО3 (доверенность от 02.04.2024, срок действия на один год, паспорт, диплом).


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» (далее – ответчик, ООО «СУ-36») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 за период с 01.12.2019 по 31.10.2022 в размере 13 390 322 руб. 60 коп., пеней по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 за период с 11.02.2020 по 01.12.2022 в размере 509 359 руб. (с учетом уточнения размера первоначальных исковых требований, т. 1 л.д. 188-193, т. 2 л.д. 68).

В период рассмотрения спора ООО «СУ-36» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к ИП ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 в размере 541 935 руб. 50 коп. (т. 2 л.д. 1-2).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 (далее – третье лицо, ФИО4).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2023 (резолютивная часть от 19.12.2023) первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судом произведен зачет первоначальных и встречных исковых требований, в результате которого с ООО «СУ-36» в пользу ИП ФИО1 взыскано 13 343 907 руб. 10 коп.

С указанным решением суда в части не согласилось ООО «СУ-36» (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначальных исковых требований ИП ФИО1 к ООО «СУ-36» отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО1

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения было допущено неправильное применение норм материального права, суд неверно применил положения Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, которые утратили силу с 1 января 2015 года; а также необоснованно применил положения Федерального закона от 01.07.2021 № 273-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые регулируют взаимоотношения, возникающие при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома, регистрации права собственности участников долевого строительства, то есть отношения возникшие после завершения строительства жилого дома.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции в нарушение статей 71, 170 АПК РФ не была дана оценка доводам ООО «СУ-36» о невозможности осуществлять строительство на спорном земельном участке, а также не были указаны мотивы, на основании которых суд отверг (отклонил) приведенные ответчиком доказательства и доводы невозможности использования арендованного земельного участка. Апеллянт указал, что судом не была дана оценка действиям истца на предмет соблюдения им обязанности не обременять спорный земельный участок (подпункты 4 и 6 пункта 3.2 договора аренды № 10/578 от 16.04.2018). Апеллянт полагал, что требование арендной платы и пени ИП ФИО1 по договору аренды является незаконным, поскольку определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2021 по делу № А07-30314/2021 были установлены обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, в силу чего у ООО «СУ-36» отсутствовала возможность строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке по договору аренды в связи с новыми требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), вступившими в силу после заключения договора аренды. Апеллянт полагал, что именно ИП ФИО1 своими действиями препятствовал строительству, так как вследствие его действий был наложен арест на земельный участок, который не позволял ООО «СУ-36», как застройщику, получить проектное финансирование строительства в рамках Закона № 214-ФЗ и привлекать денежные средства от участников долевого строительства по счетам-эскроу. Податель апелляционной жалобы не согласился с выводом суда первой инстанции о возможности освоения арендуемого земельного участка иным способом.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 26.03.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено на 24.04.2023.

К дате судебного заседания, назначенного на 24.04.2024 от ООО «СУ-36» поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых апеллянт указал, что судом первой инстанции был неверно определен период взыскания арендных платежей. Поскольку государственная регистрация права собственности земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578 на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2019 была произведена 05.03.2020, апеллянт полагал, что переход права собственности на земельный участок к ИП ФИО1 и право получения арендных платежей у ИП ФИО1 возникло с 05.03.2020, в связи с чем легальным периодом начисления арендной платы будет являться период с 05.03.2020 по 19.11.2021. Апеллянт отметил, что за период с декабря 2019 года по 05.03.2020 (до перехода права собственности к ИП ФИО1 на спорный земельный участок) ООО «СУ-36» оплачивало арендную плату ИП ФИО4 (прежний собственник земельного участка).

К дополнениям к апелляционной жалобе ООО «СУ-36» были приложены дополнительные доказательства, в приобщении которых было отказано в силу части 2 статьи 268 АПК РФ ввиду отсутствия доказательств уважительности причин невозможности их непредставления в суд первой инстанции.

Протокольным определением от 24.04.2024 в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы был объявлен перерыв до 25.04.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание до и после перерыва представитель третьего лица не явился.

В отсутствии возражений представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в обжалуемой ООО «СУ-36» части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО4 (арендодатель) был подписан договор аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 (далее также – договор, т. 1 л.д. 32-34), по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду) земельный участок, со следующими характеристиками: кадастровый номер: 02:55:050229:578, адрес (описание местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома, площадь: 6 509 кв.м (далее - земельный участок), и оплачивать за него арендную плату, установленную на условиях настоящего договора.

В силу п. 1.2 договора целью настоящего договора является создание арендатором на земельном участке арендодателя объектов недвижимости (многоквартирный жилой дом и другие объекты инфраструктуры) в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, действующим на момент заключения настоящего договора, с последующим переходом права собственности/долевой собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим лицам, приобретшим права собственности/долевой собственности в отношении построенного на земельном участке объекта (части объекта) на основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1.4 договора срок аренды земельного участка установлен с 16.04.2018 по 30.04.2023.

Согласно п. 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составляет 700 000 руб. Общий размер арендной платы за весь период пользования земельным участком составляет 42 000 000 руб.

В п. 2.2 договора его стороны согласовали, что арендная плата начисляется с 01.05.2018 и вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, согласно приложению № 2 к настоящему договору.

На основании п. 3.2 договора арендодатель обязан, в том числе, в течение срока аренды обеспечить беспрепятственное и непрерывное использование арендатором земельного участка согласно условиям настоящего договора, не обременять полностью или частично земельный участок, не осуществлять и не уполномочивать третьих лиц осуществлять строительство на земельном участке каких-либо временных или постоянных зданий, сооружений, построек и любых других объектов, а также не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, не распоряжаться земельным участком каким-либо образом без письменного согласия арендатора при выполнении арендатором п. 2 настоящего договора.

В соответствии с п. 5.4 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,01 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства, но не более 10 % от неоплаченной в срок суммы. В этом случае арендатор обязан оплатить сумму пени в течение 15 календарных дней с даты получения соответствующего письменного уведомления от арендодателя.

По акту приема-передачи от 16.04.2018 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578, расположенный по адресу (описание местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, площадью 6 509 кв.м, был передан в аренду ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 35).

26.04.2018 между ИП ФИО1 (сторона-1) и ООО «СУ-36 (сторона-2) было подписано соглашение о внесении права аренды по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в уставной капитал общества, согласно которому в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и на основании протокола общего собрания участников ООО «СУ-36» № 8 от 25.04.2018 сторона-1 внесла в уставный капитал стороны-2 право аренды по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 (далее – договор аренды), заключенному между стороной-1 и ИП ФИО4 (арендодатель).

По акту приема-передачи от 26.04.2018 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578, площадью 6 509 кв.м был передан в пользование ООО «СУ-36» (т. 1 л.д. 40).

Впоследствии, между ИП ФИО1 (покупатель) и ИП ФИО4 (продавец) был оформлен договор купли-продажи земельного участка от 20.12.2019, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578, площадью 6 509 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные многоэтажные жилые дома, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная (т. 1 л.д. 41-42).

Ссылаясь на нарушение условий договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2019 в части исполнения обязательства по оплате выкупной стоимости земельного участка 02:55:050229:578, ИП ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ИП ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 20.12.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, заключенного между ИП ФИО1 и ИП ФИО4

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу № А07-30314/2021 договор купли-продажи от 20.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, общей площадью 6 509 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные многоэтажные жилые дома, между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 был расторгнут (т. 1 л.д. 131-134).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018, ИП ФИО1 в адрес ООО «СУ-36» направил досудебную претензию от 23.11.2021 с требованием в течение 3 дней с момента получения претензии оплатить задолженность, в том числе по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в размере 205 390 322 руб. 60 коп. (т. 1 л.д. 26, 27).

Оставление ООО «СУ-36» указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «СУ-36» (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 (т. 2 л.д. 3-7), согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду) земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер: 02:55:050229:524, адрес (описание местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 280 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, д. 2/д, у автодороги «г. Уфа - пос. 8 Марта», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование; многоквартирные многоэтажные жилые дома, площадь: 9 823 кв.м (далее - земельный участок), и оплачивать за него арендную плату, установленную на условиях настоящего договора.

В силу п. 1.2 договора аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 целью договора аренды также являлось создание арендатором (ответчик) на земельном участке арендодателя (истец) объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, действующим на момент заключения договора, с последующим переходом права собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим лицам, приобретшим права в отношении построенного на земельном участке объекта (части объекта).

В соответствии с п. 1.5 договора аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 срок аренды начинает течь в дату подписания акта приема-передачи и истекает через 6 лет с момента государственной регистрации договора.

На основании с п. 2.1 договора аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 размер ежемесячной арендной платы составил 5 000 000 руб.


Пунктом 5.6 договора аренды земельного участка № 2/524 предусмотрено, что в случае окончания строительства объекта и получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до окончания срока действия настоящего договора цель настоящего договора считается достигнутой, а настоящий договор прекращает свое действие со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Арендатор обязуется вернуть земельный участок по правилам п. 6.1 настоящего договора.

По акту приема-передачи от 01.11.2016 земельный участок, с кадастровым номером 02:55:050229:524, расположенный по адресу (описание местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 280 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, д.2/д у автодороги «Уфа-пос.8 Марта», площадью 9 823 кв.м, был передан в аренду ООО «СУ-36» (т. 2 л.д. 12).

Дополнительным соглашением № 1 от 16.04.2018 к договору аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 сторонами установлен размер ежемесячных арендных платежей в сумме 1 200 000 руб., который применяется на основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) к отношениям сторон, возникшим с 01.10.2017.

Во исполнение условий договора аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 ООО «СУ-36» перечислило в адрес ИП ФИО1 денежные средства в размере 105 400 000 руб.

Ссылаясь на наличие переплаты арендной платы по договору аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 в размере 541 935,5 руб., ООО «СУ-36» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный и встречный иски, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что ООО «СУ-36» не были исполнены надлежащим образом обязательства арендатора по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в части своевременной и полной оплаты арендных платежей, а на стороне ИП ФИО1 образовалось неосновательное обогащение ввиду переплаты ООО «СУ-36» арендных платежей по договору аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016. Суд отклонил возражения ООО «СУ-36» о невозможности использования в спорный период земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578 для целей, обозначенных в договоре аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Согласно статье 392.3 ГК РФ под передачей договора понимается передача стороной сделки всех ее прав и обязанностей по этой сделке другому лицу. В этом случае одновременно применяются правила о переводе долга и уступке требования в соответствующей части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендатор) и ИП ФИО4 (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018, по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору, а арендатор обязался принять во временное владение и пользование (аренду) земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер: 02:55:050229:578, адрес (описание местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома, площадь: 6 509 кв.м, и оплачивать за него арендную плату, установленную на условиях настоящего договора.

В последующем на основании соглашения от 26.04.2018 о внесении права аренды по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в уставной капитал права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ООО «СУ-36».

На основании договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2019 собственником, а, следовательно, в силу статьи 617 ГК РФ и арендодателем земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, стал ИП ФИО1, которых сохранял указанные права до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу № А07-30314/2021 договор купли-продажи от 20.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, общей площадью 6 509 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные многоэтажные жилые дома, между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 был расторгнут (т. 1 л.д. 131-134).

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что у ООО «СУ-36» в определенный период возникла обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в пользу ИП ФИО1, как собственника земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:578.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составляет 700 000 руб.

В п. 2.2 договора его стороны согласовали, что арендная плата начисляется с 01.05.2018 и вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, согласно приложению № 2 к настоящему договору.

В обоснование заявленного первоначального иска ИП ФИО1 сослался на наличие у ООО «СУ-36» задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 за период с 01.12.2019 по 31.10.2022 в размере 13 390 322 руб. 60 коп.

Судом первой инстанции было установлено, и не оспорено сторонами, что ООО «СУ-36» перечислило в адрес ИП ФИО1 по указанному договору денежные средства в размере 11 109 677 руб. 40 коп. в счет оплаты арендной платы по договору.

Судом первой инстанции также был проверен расчет взыскиваемой ИП ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018, и суд посчитал, что представленный расчет является правильным.

Поскольку ООО «СУ-36» не были представлены доказательства полной оплаты взыскиваемой ИП ФИО1 задолженности по договору аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и взыскания с ООО «СУ-36» в пользу ИП ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 за период с 01.12.2019 по 30.10.2022 в размере 13 390 322 руб. 60 коп.

Однако судом первой инстанции не было учтено следующее.

На основании пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. До момента пока договор не пройдет необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

В силу пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного помещения независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

По смыслу указанных правовых норм и разъяснений их правоприменения перемена лица (арендодателя) в обязательстве по договору аренды происходит с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости (объект аренды).

Ссылка ИП ФИО1 на разъяснения, данные в абзаце 3 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку указанные разъяснения касаются заключения договора аренды с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, и не распространяются на случаи перехода права собственности на объекты недвижимости, которые уже были обременены правом аренды в пользу третьего лица.

Из материалов дела усматривается, что ИП ФИО1 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578 по договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2019.

В п. 6.1 указанного договора его стороны определили, что право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок в ним».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.02.2022 № 99/2022/447560057 право собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578 было зарегистрировано 05.03.2020 (т. 1 л.д. 28-31).

С учетом изложенного, позиции ООО «СУ-36» и ФИО4, обозначенных при рассмотрении дела в апелляционном порядке, апелляционный суд пришел к выводу, что ИП ФИО1 вступил в права собственника и приобрел права арендодателя по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 (включая право на получение от ООО «СУ-36» арендных платежей), начиная с 05.03.2020.

Таким образом, требование ИП ФИО1 о взыскании с ООО «СУ-36» задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 за период с 01.12.2019 по 04.03.2020 было заявлено неправомерно.

Обратные выводы суда первой инстанции противоречат вышеприведенным нормам материального права и сделаны без учета момента перехода к ИП ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:578.

Судом апелляционной инстанции был произведен самостоятельный расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 за период с 05.03.2020 по 31.10.2022, размер которой составил 11 200 000 руб. 02 коп., согласно следующему расчету: арендная плата за период с 05.03.2020 по 31.03.2020 в размере 609 677,42 руб. (27 дней / 31 день * 700 000 руб.) + арендная плата за период с 01.04.2020 по 31.10.2022 в размере 21 700 000 руб. (31 мес. * 700 000 руб.) – оплата по договору в размере 11 109 677 руб. 40 коп.

Поскольку ООО «СУ-36» не было представлено доказательств погашения задолженности по договору аренды в размере большем, чем 11 109 677 руб. 40 коп., апелляционный суд пришел к выводу, что в рамках первоначального иска с ответчика в пользу истца подлежала взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в размере 11 200 000 руб. 02 коп.

Доводы дополнений к апелляционной жалобе ООО «СУ-36» в части начала периода начисления задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 являются правильными.

Решение суда первой инстанции подлежит изменению в части периода и суммы подлежащей взысканию с ООО «СУ-36» в пользу ИП ФИО1 задолженности по арендной плате по договору.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что истцом не были надлежащем образом исполнены условия подпунктов 4 и 6 пункта 3.2 договора аренды № 10/578 от 16.04.2018, что связи с наложением определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2021 по делу № А07-30314/2021 обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия в отношении арендуемого участка с кадастровым номером 02:55:050229:578, ответчик не имел возможности осуществлять пользование земельным участком, строительство многоквартирного дома, обеспечить проектное финансирование, был предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонен им.

Так, ответчиком не было представлено достоверных доказательств того, что с ноября 2021 года ООО «СУ-36» в результате запрета на регистрационные действия на земельный участок не могло осуществлять строительство, поскольку сам по себе запрет на регистрационные действия в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан не влечет невозможность осуществления застройщиком строительных работ на земельном участке, которые начались в 2018 году, еще до принятия обеспечительных мер, не исключает пользование им и продолжение строительства, что подтверждается, в частности уведомлением о строительстве, размещенным на официальном сайте застройщика - ООО «СУ-36».

ООО «СУ-36» не представило доказательств, что за период с момента наложения запрета на регистрационные действия в отношении спорного земельного участка с 19.11.2021 по 31.10.2022 ответчик предпринимал попытки получения в кредитной организации соответствующего финансового целевого кредита на строительство на данном земельном участке и ему было отказано в выдаче такого кредита по причине невозможности регистрации залога земельного участка.

Доводы апеллянта о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ ответчик в результате запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка 02:55:050229:578 на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2021 не имел возможности обеспечить проектное финансирование, так как оно в частности открывается в результате привлечения денежных средств участников долевого строительства через эскроу-счета, обоснованно признан судом первой инстанции не соответствующим фактическим обстоятельствам и противоречащим документации, размещенной самим же ответчиком на официальном сайте: ЖК 8 марта, а также на сайте: наш.дом.рф.

Судебная коллегия также отмечает, что согласно информации, размещенной в Картотеке арбитражных дел, ООО «СУ-36» являлось лицом, участвующим в деле № А07-30314/2021.

Между тем имеющимися в Картотеке арбитражных дел материалами указанного дела не подтверждается, что ООО «СУ-36» выражало несогласие с принятыми обеспечительными мерами. Запрет на регистрационные действия не распространяется на фактическое осуществление строительства. Доводы об отсутствии соответствующего финансирования не могут являться основанием для освобождения от арендной платы арендатора, поскольку предпринимательская деятельность предполагает определенные риски, в том числе и финансовые.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО «СУ-36» не было представлено доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре аренды, ограничений во владении им по причине наложения на него обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия по отчуждению земельного участка, как основания для освобождения от оплаты арендных платежей в спорный период.

Ссылка апеллянта на то, что судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения было допущено неправильное применение норм материального права, в частности применены положения утративших силу Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, положения Федерального закона от 01.07.2021 № 273-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», не подлежащих применению к спорным правоотношениям, была отклонена судебной коллегией, поскольку указанные обстоятельства не повлеки принятие по существу неверного судебного акта.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 5.4 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,01 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства, но не более 10 % от неоплаченной в срок суммы.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке была соблюдена.

ИП ФИО1 было заявлено требование о взыскании с ООО «СУ-36» пеней по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 за период с 11.02.2020 по 01.12.2022 в размере 509 359 руб.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки произведена не была, суд первой инстанции правомерно признал требования ИП ФИО1 о взыскании финансовых санкций (пеней) обоснованными.

ООО «СУ-36» было заявлено о несоразмерности неустойки и необходимости применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Как указано в пунктах 69, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В рассматриваемом случае ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств наличия такого исключительного случая.

На основании пунктов 1, 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Стороны свободны в определении условий договора в силу статьи 421 ГК РФ, и ответчик, заключая договор, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Заключая договор аренды, ответчик согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению.

При заключении договора аренды ответчик должен был осознавать возможность наступления неблагоприятных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ. Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, с учетом образовавшейся суммы основного долга и допущенного ответчиком периода просрочки исполнения денежного обязательства, ответчиком в рассматриваемом случае не представлено (статья 65 АПК РФ).

Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования (ключевой ставкой), установленной Центральным Банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

При этом апелляционный суд отмечает, что ставка пени – 0,01 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки кратно меньше обычно принятой в деловом обороте (0,1 %), в силу чего не может быть признана чрезмерно высокой.

Доказательств того, что взыскиваемая неустойка может привести к получению истцом необоснованной выгоды, ответчиком также не представлено.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности сторон (статья 9 АПК РФ).

С учетом изложенного, исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера заявленной ко взысканию неустойки. Оснований для переоценки указанных выводов судом апелляционной инстанции не усмотрено.

Вместе с тем, поскольку судом первой инстанции был неверно определен период начисления и размер задолженности по договору, указанное повлекло неверное определение судом и размера договорной неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 в части взыскания с ООО «СУ-36» задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018, судом апелляционной инстанции был произведен самостоятельный расчет пеней по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018, размер которых составил 419 756 руб. 13 коп.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.04.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

609 677,42

11.04.2020

15.07.2021

461

609 677,42 ? 461 ? 0.01%

28 106,13 р.

-609 677,42

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

28 106,13 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 12.05.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

12.05.2020

15.07.2021

430

700 000,00 ? 430 ? 0.01%

30 100,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

30 100,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.06.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.06.2020

15.07.2021

400

700 000,00 ? 400 ? 0.01%

28 000,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

28 000,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.07.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.07.2020

15.07.2021

370

700 000,00 ? 370 ? 0.01%

25 900,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

25 900,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.08.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.08.2020

15.07.2021

339

700 000,00 ? 339 ? 0.01%

23 730,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

23 730,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.09.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.09.2020

15.07.2021

308

700 000,00 ? 308 ? 0.01%

21 560,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

21 560,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 13.10.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

13.10.2020

15.07.2021

276

700 000,00 ? 276 ? 0.01%

19 320,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

19 320,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.11.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.11.2020

15.07.2021

247

700 000,00 ? 247 ? 0.01%

17 290,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

17 290,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.12.2020

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.12.2020

15.07.2021

217

700 000,00 ? 217 ? 0.01%

15 190,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

15 190,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 12.01.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

12.01.2021

15.07.2021

185

700 000,00 ? 185 ? 0.01%

12 950,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

12 950,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.02.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.02.2021

15.07.2021

155

700 000,00 ? 155 ? 0.01%

10 850,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

10 850,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.03.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.03.2021

15.07.2021

127

700 000,00 ? 127 ? 0.01%

8 890,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

8 890,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 13.04.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

13.04.2021

15.07.2021

94

700 000,00 ? 94 ? 0.01%

6 580,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

6 580,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 12.05.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

12.05.2021

15.07.2021

65

700 000,00 ? 65 ? 0.01%

4 550,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

4 550,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.06.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.06.2021

15.07.2021

35

700 000,00 ? 35 ? 0.01%

2 450,00 р.

-700 000,00

15.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

2 450,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 13.07.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

13.07.2021

15.07.2021

3
700 000,00 ? 3 ? 0.01%

210,00 р.

-699 999,98

15.07.2021

Оплата задолженности

0,02

16.07.2021

31.03.2022

259

0,02 ? 259 ? 0.01%

0,00 р.

Итого:

210,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.08.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.08.2021

31.03.2022

233

700 000,00 ? 233 ? 0.01%

16 310,00 р.

Итого:

16 310,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.09.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.09.2021

31.03.2022

202

700 000,00 ? 202 ? 0.01%

14 140,00 р.

Итого:

14 140,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 12.10.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

12.10.2021

31.03.2022

171

700 000,00 ? 171 ? 0.01%

11 970,00 р.

Итого:

11 970,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.11.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.11.2021

31.03.2022

141

700 000,00 ? 141 ? 0.01%

9 870,00 р.

Итого:

9 870,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.12.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.12.2021

31.03.2022

111

700 000,00 ? 111 ? 0.01%

7 770,00 р.

Итого:

7 770,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.01.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.01.2022

31.03.2022

80

700 000,00 ? 80 ? 0.01%

5 600,00 р.

Итого:

5 600,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.02.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.02.2022

31.03.2022

49

700 000,00 ? 49 ? 0.01%

3 430,00 р.

Итого:

3 430,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.03.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.03.2022

31.03.2022

21

700 000,00 ? 21 ? 0.01%

1 470,00 р.

Итого:

1 470,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 12.05.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

12.05.2022

01.12.2022

204

700 000,00 ? 204 ? 0.01%

14 280,00 р.

Итого:

14 280,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.06.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.06.2022

01.12.2022

174

700 000,00 ? 174 ? 0.01%

12 180,00 р.

Итого:

12 180,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 12.07.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

12.07.2022

01.12.2022

143

700 000,00 ? 143 ? 0.01%

10 010,00 р.

Итого:

10 010,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.08.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.08.2022

01.12.2022

113

700 000,00 ? 113 ? 0.01%

7 910,00 р.

Итого:

7 910,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 13.09.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

13.09.2022

01.12.2022

80

700 000,00 ? 80 ? 0.01%

5 600,00 р.

Итого:

5 600,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 02.10.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

6 300 000,02

02.10.2022

01.12.2022

61

6 300 000,02 ? 61 ? 0.01%

38 430,00 р.

Итого:

38 430,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.10.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.10.2022

01.12.2022

52

700 000,00 ? 52 ? 0.01%

3 640,00 р.

Итого:

3 640,00 руб.

Расчёт неустойки по задолженности, возникшей 11.11.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

700 000,00

11.11.2022

01.12.2022

21

700 000,00 ? 21 ? 0.01%

1 470,00 р.

Итого:

1 470,00 руб.

Сумма неустойки по всем задолженностям: 419 756,13 руб.

Таким образом, требование ИП ФИО1 о взыскании с ООО «СУ-36» пеней по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 подлежало частичному удовлетворению на сумму 419 756 руб. 13 коп.

Обжалуемый судебный акт в части результата рассмотрения первоначального иска подлежит изменению, поскольку судом первой инстанции не были применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, а выводы суда, изложенные в судебном акте, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Требования ИП ФИО1 по первоначальному иску подлежат удовлетворению частично, с ООО «СУ-36» в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в размере 11 200 000 руб. 02 коп., пени по договору аренды земельного участка № 10/578 от 16.04.2018 в размере 419 756 руб. 13 коп.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По смыслу указанной нормы права приобретение или сбережение должно быть произведено за счет другого лица (за чужой счет). Как правило, это означает, что имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которое это лицо правомерно могло рассчитывать. Кроме того, необходимым условием является отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего, договоре, то есть происходит неосновательно.

Правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существующей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требования о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами.

Исходя из положений части 1 статьи 65 АПК РФ, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, предоставив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2023 по делу № А07-28935/2021 ИП ФИО1 было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2/524 от 01.11.2016 (т. 2 л.д. 19-39).

Указанным решением был установлен факт наличия переплаты ООО «СУ-36» в пользу ИП ФИО1 по договору аренды № 2/524 от 01.11.2016 в размере 541 935,50 руб.

Принимая во внимание установленные по делу № А07-28935/2021 обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что денежные средства в размере 541 935,50 руб. являются для ИП ФИО1 неосновательным обогащением, в связи с чем подлежат возврату ООО «СУ-36» как стороной по договору аренды, в рамках рассматриваемого по настоящему делу встречного иска.

В части результатов рассмотрения встречного иска ООО «СУ-36» решение суда первой инстанции по настоящему делу не обжалуется (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку решение суда первой инстанции подлежит изменению в части результатов рассмотрения первоначального иска, изменению подлежит и предложенное судом распределение судебных расходов по оплате государственной пошлины по такому иску.

При цене первоначального иска в размере 13 899 681 руб. 60 коп. размер государственной пошлины составит 92 498 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При подаче первоначального искового заявления ИП ФИО1 не была уплачена государственная пошлина, судом первой инстанции ИП ФИО1 была предоставлена отсрочка ее уплаты.

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска, государственная пошлина в размере 77 325 руб. 81 коп. (пропорционально удовлетворённой части иска) подлежит взысканию с ООО «СУ-36» в доход федерального бюджета, государственная пошлина в размере 15 172 руб. 19 коп. (пропорционально части иска, в удовлетворении которого было отказано) подлежит взысканию с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета.

При цене встречного иска в размере 541 935 руб. 50 коп. размер государственной пошлины по иску составляет 13 839 руб.

ООО «СУ-36» при обращении в суд с рассматриваемым встречным иском в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в сумме 13 839 руб., что подтверждается платежным поручением от 18.08.2023 (т. 2 л.д. 75).

В связи с удовлетворением встречного иска государственная пошлина в размере 13 839 руб. обоснованно была отнесена на ИП ФИО1 и взыскана с него судом первой инстанции в пользу ООО «СУ-36» в качестве судебных расходов.

На основании части 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, наименование истца и ответчика, а также один из идентификаторов указанных лиц (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения), указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 4 статьи 1, статья 138 ГПК РФ, часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 131 КАС РФ, часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Исходя из результатов рассмотрения первоначального и встречного исков, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для процессуального зачета.

Однако, поскольку обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части результата рассмотрения первоначального иска, результатом такого зачета на дату вынесения судом первой инстанции резолютивной части решения будет взыскание с ООО «СУ-36» в пользу ИП ФИО1 11 063 981 руб. 65 коп. (11 200 000 руб. 02 коп. + 419 756 руб. 13 коп. - 541 935 руб. 50 коп. - 13 839 руб.).

В силу частичного удовлетворения апелляционной жалобы с ИП ФИО1 в пользу ООО «СУ-36» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2023 по делу № А07-6674/2022 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Первоначальный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 11 200 000 руб. 02 коп. – сумму долга, 419 756 руб. 13 коп. – сумму пени.

В удовлетворении остальной части первоначального иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» 541 935 руб. 50 коп. – сумму неосновательного обогащения, 13 839 руб. – судебные расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску.

Произвести зачет удовлетворенных требований по первоначальному и встречному искам, в результате которого взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 11 063 981 руб. 65 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 15 172 руб. 19 коп. государственной пошлины по первоначальному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» в доход федерального бюджета 77 325 руб. 81 коп. государственной пошлины по первоначальному иску.».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-36» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова