Постановление от 28 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-11919/2026

Дело № А40-185138/25
г. Москва
29 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Елоева А.М., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2026 г. по делу № А40-185138/25

по иску ООО "Островок-М" (ИНН: <***>)

к ДГИ г. Москвы (ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших из договора купли-продажи нежилого помещения №59-11307 от 17.06.2025 г., общей площадью 189,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, находящегося в собственности города Москвы с кадастровым номером 77:04:0004016:3354


при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.01.2025;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Островок-М" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДГИ г. Москвы (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия между ООО «Островок-М» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие из договора купли-продажи нежилого помещения № 59-11307 от 17.06.2025 г., общей площадью 189,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, находящегося в собственности города Москвы с кадастровым номером 77:04:0004016:3354,а именно:

п. 1.6. «Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

На Объект устанавливается публичный сервитут, являющийся существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и прохода в иные помещения в многоквартирном доме, в котором расположен Объект, и проход и доступ в которые осуществляется исключительно через Объект в связи с отсутствием прохода/доступа в них посредством помещений, являющихся общим имуществом такого многоквартирного дома. Публичный сервитут подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект и сохраняется при всех сделках с Объектом, вплоть до его прекращения в установленном порядке. Переход права собственности на Объект не влечет за собой прекращение публичного сервитута.

На Объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (мини-отель) Объекта в течение трех месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, а также сохранение назначения (салон красоты, торговля, бытовые услуги населению, медицинский центр, общественное питание) Объекта на 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.».

п. 3.1. «Цена Объекта составляет 19 505 000 (девятнадцать миллионов пятьсот пять тысяч) руб. 00 кон. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03 июля 2025 г. № 1687 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Московская экспертиза независимая», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 232 202 (двести тридцать две тысячи двести два) руб. 39 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

п. 6.1. «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 однократной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.».

Решением Арбитражного суда города Москвы 30.01.2026 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <...>/1, общей площадью 189,1 кв. м. с кадастровым номером 77:04:0004016:3354, по цене и на условиях, установленных Департаментом городского имущества города Москвы.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 21.10.2019 года между ООО «Островок-М» (далее - Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) заключен Договор аренды № 00-01463/19 на нежилое помещение общей площадью 189,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1, находящееся в собственности города Москвы с кадастровым номером 77:04:0004016:3354 (далее - Объект).

21.02.2025 г. Истец обратился к Ответчику через официальный «Портал государственных услуг Москвы» (https://www.mos.ru/uslugi/) с электронным запросом по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (далее - Государственная услуга) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>/1 (регистрационный номер от 21.02.2025 г. № 33-5-18893/25-(0)-0).

27.02.2025 г. рассмотрение заявления было приостановлено Ответчиком для подготовки технической документации.

11.03.2025 г. рассмотрение заявления было возобновлено Ответчиком.

11.03.2025 г. рассмотрение заявления было приостановлено Ответчиком для внесения изменений в ЕГРН.

14.04.2025 г. рассмотрение заявления возобновлено после внесения изменений в ЕГРН. 21.04.2025 г. рассмотрение заявления было приостановлено Ответчиком для проведения оценочных мероприятий.

23.05.2025 г. рассмотрение заявления было возобновлено Ответчиком.

05.06.2025 г. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы № 69245 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. пом. 6/1, общей площадью 189,1 кв. м», было принято решение о приватизации нежилого помещения путем предоставления ООО «Островок-М» преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет.

18.06.2025 в ответ на обращение Истца Ответчик на личный кабинет юридического лица (https://ulk.mos.ru/) направил письмо с проектом договора купли-продажи недвижимости № 59-11307 от 17.06.2025 г. (далее - Договор)

Согласно п. 3.1. Договора цена Объекта составила 45 930 000 (сорок пять миллионов девятьсот тридцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20 мая 2025 г. № М1485-1223-П/2025 (далее - Отчет), выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Согласно п. 3.4. Договора оплата вносится ежемесячно и состоит из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 546 785 (пятьсот сорок шесть тысяч семьсот восемьдесят пять) руб. 72 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Посчитав данную стоимость завышенной, Истец обратился в специализированную оценочную организацию для определения рыночной стоимости Объекта.

Согласно Отчету № 1687 от 03.07.2025 г., выполненному ООО «Московская экспертиза независимая», рыночная стоимость спорного объекта составляет 19 505 000 (девятнадцать миллионов пятьсот пять тысяч) руб. 00 коп.

10.07.2024 г. Истцом в адрес Ответчика через личный кабинет юридического лица по Государственной услуге был направлен протокол разногласий с рыночной стоимостью Объекта 19 505 000 (девятнадцать миллионов пятьсот пять тысяч) руб. 00 коп., определенного на основании Отчета № 1687 от 03.07.2025 г. ООО «Московская экспертиза независимая»

10.07.2025 г. Ответчик направил в адрес Истца на личный кабинет юридического лица письмо с решением отклонить протокол разногласий и отказать в предоставлении Государственной услуги.

В связи с тем, что Департамент городского имущества города Москвы отклонил протокол разногласий ООО "Островок-М" к Договору купли-продажи объекта недвижимости, Истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 23.09.2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов» эксперту ФИО3 по вопросу:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 189,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, находящегося в собственности города Москвы с кадастровым номером 77:04:0004016:3354 по состоянию на 21.02.2025г.?

Согласно экспертному заключению ООО «Агентство судебных экспертов» № 176 от 11.11.2025г., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 189,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, находящегося в собственности города Москвы с кадастровым номером 77:04:0004016:3354 по состоянию на 21.02.2025г. составляет 42 978 000 руб.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Кроме того, подлежат отклонению доводы Департамента относительно п. 1.6.

По мнению апеллянта, изменение назначения помещения на «мини-отель» не представляется возможным.

Суд первой инстанции обоснованно согласился с редакцией условия договора, предложенной истцом, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 настоящего Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.

Договор аренды заключен по результатам аукциона, помещение не является объектом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, что подтверждается и целями использования помещения, указанными в п. 1.3 договора.

В договоре аренды № 00-01463/19 от 22.10.2019, заключенном между сторонами были указаны следующие возможные виды деятельности: мини-отель, салон красоты, торговля, бытовые услуги населению, медицинский центр, общественное питание.

Ответчик какие-либо официальные сведения, подтверждающие принадлежность данного объекта к категории объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в материалы дела не представил.

Кроме того, согласно отчету об оценке № М1485-1223-П/2025 от 20.05.2025 приложенному к договору № №59-11307 от 17.06.2025г. функциональное назначение Объекта «Свободное назначение».

Следовательно, после заключения договора купли-продажи истец вправе рассчитывать на дальнейшее использование помещения по назначению, ранее определенному условиями договора аренды.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, п. 1.6 договора подлежит изложению в редакции истца.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта, не содержат оснований, установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2026 по делу №А40-185138/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья Е.А. Мезрина


Судьи А.М. Елоев


О.В. Савенков