Постановление от 9 января 2025 г. по делу № А32-39110/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-39110/2023
город Ростов-на-Дону
10 января 2025 года
15АП-17136/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 10 января 2025 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Крахмальной М.П., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представители:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 13.03.2024, паспорт; посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: ФИО2 по доверенности от 16.10.2023;

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности № 52-41-15-19/24 от 09.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (ИНН <***>,ОГРНИП <***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 по делу № А32-39110/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии третьего лица: администрации муниципального образования Кущевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании отказа недействительным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее – заявитель, предприниматель, ИП глава КФХ ФИО4) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, заинтересованное лицо), в котором просила (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- признать незаконным отказ департамента от 20.09.2023 исх. № 52-32-36-788/23 в предоставлении ИП ФИО5 КФХ ФИО4 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский. в собственность за плату;

- возложить на департамент обязанность заключить с ИП ФИО5 КФХ ФИО4 договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6 общей площадью 828154 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Кущевский с установлением размера выкупной цены земельного участка в размере 60% от кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кущевский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Суд пришел к выводу о том, что глава хозяйства является арендатором испрашиваемого земельного участка на основании заключенного на торгах договора от 25.06.2021 № 0000008019. Оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка в собственность соответствует закону, поскольку заявитель обратился за выкупом участка до момента истечения трехлетнего срока, предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП глава КФХ ФИО4 обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что вывод суда первой инстанции основан на доводе, противоречащим материалам дела и установленным при рассмотрении спора обстоятельствам.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что истец использует земельный участок на праве аренды с февраля 2009 года. Вместе с тем, в решении указано, что поскольку между сторонами спора по результатам торгов 25.06.2021 заключен договор аренды, а заявления о выкупе земельного участка сельскохозяйственного назначения поданы 09.09.2021 и 27.10.2021, трехлетний срок, порождающий право на заключение договора купли-продажи земельного участка, не истек. Указанный вывод противоречит нормам законодательства, поскольку в период владения земельным участком включаются все периоды. Факт владения главой КФХ ФИО4 спорным земельным участком подтвержден имеющимися в деле письменными доказательствами, установлен судом и не отрицался ответчиком. Несмотря на совокупность представленных истцом доказательств суд пришел к выводу об отсутствии трех лет аренды спорным участком. Ответчик на протяжении длительного времени получал денежные средства в счет исполнения договорных обязательств от истца, возражений не высказывал, действий по расторжению договорных отношений не принимал. Таким образом, ответчик в лице департамента не мог не знать о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:17:0102003:6 использует именно истец. Вместе с тем, ответчик направил в адрес истца ответ от 20.09.2023 исх. № 52-32-16-788/23 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату ввиду нахождения участка в аренде главы КФХ ФИО4 менее трех лет.

В дополнении к жалобе заявитель указал, что спорный участок находился в фактическом использовании у главы КФХ ФИО4 с 2009 года, в аренде участок с 06.04.2015 (п. 7.2. договора аренды № 1701004869 от 23.11.2015). То есть, фактически арендные отношения между сторонами не прекратились по истечении срока действия договора аренды, департамент не заявлял возражений относительно использования главой КФХ земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6, акт приема-передачи земельного участка сторонами не подписывался. По результатам торгов спорный участок предоставлен заявителю. Предприниматель являлась добросовестным арендатором, непрерывно использовала земельный участок по целевому назначению и оплачивала арендные платежи. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка отсутствует.

Заявитель считает, что договор аренды № 1701004869 от 23.11.2015 и договор аренды № 0000008019 от 25.06.2021 являются последовательно заключёнными, поскольку именно главой КФХ ФИО4 продолжалось использование земельного участка, и именно она все время являлась единственным лицом, использовавшим спорный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Возражая против отзыва заинтересованного лица, предприниматель пояснила, что довод департамент о том, что спорный земельный участок находился в пользовании главы КФХ ФИО4 менее трех лет, ввиду чего право на выкуп не возникло, противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Довод департамента о том, что заявитель привлечена органом государственного земельного контроля к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, что, по его мнению, является препятствием к выкупу земельного участка, является несостоятельным.

Довод департамента о неприменении положений о выкупной стоимости в процентном соотношении к кадастровой стоимости является необоснованным и направленным на введение суда апелляционной инстанции в заблуждение.

В дополнении к жалобе, заявитель указал, что договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенный по адресу: Кущевский район, Кущевское сельское поселение, заключенный между ООО «СК «Влад» и ФИО4 02.02.2009 не зарегистрирован ввиду того, что 03.02.2009 ООО «СК «Влад» прекратило свою деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.04.2022 (л.д. 28), регистрация договора о передаче прав и обязанностей от 02.02.2009 не могла быть осуществлено. ФИО5 КФХ ФИО4 неоднократно принимались меры по государственной регистрации прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0102003:6.

В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Кущевского районного отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю вынесено постановление от 03.06.2010 в ЕГРН 05.06.2010 внесен запрет регистрационных действий № рег. записи 23-23-06/005/2010-148, без указания срока (л.д. 34). Указанное обременение действовало до момента организации Департаментом имущественных отношений края торгов на право аренды спорного земельного участка.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 решение от 19.02.2024 отменено. По делу принят новый судебный акт. Признан незаконным отказ департамента от 20.09.2023 № 52-32-36-788/23 в предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0102003:6. На департамент возложена обязанность заключить с главой хозяйства договор купли-продажи данного земельного участка с установлением выкупной цены в размере 60% от его кадастровой стоимости.

Судебный акт мотивирован следующим. Заявитель более 14 лет использует земельный участок по целевому назначению, случаи нецелевого использования участка и привлечения его органом государственного земельного надзора к ответственности, предусмотренной статьей 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, не выявлены. Заявитель добросовестно использовал земельный участок по назначению, вносил арендные платежи. Довод департамента о ничтожности договора от 23.11.2015 № 1701004869 в связи с нарушением публичной процедуры предоставления апелляционный суд отклонил, сославшись на положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ). Оспариваемый отказ департамента не соответствует закону, что влечет удовлетворение заявленных требований.

Департамент обжаловал постановление в кассационном порядке и просил отменить постановление от 04.06.2024, а решение от 19.02.2024 оставить в силе. Спорный земельный участок находится в пользовании предпринимателя на основании сделки, прошедшей государственную регистрацию, менее трех лет. На момент принятия департаментом оспариваемого отказа право на выкуп земельного участка у заявителя не возникло. Договор аренды от 23.11.2015 является ничтожной сделкой, поскольку заключен без соблюдения публичной процедуры с лицом, не имевшим ранее каких-либо прав на земельный участок. Заявитель привлекался к административной ответственности за использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.11.2024 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 отменено. Дело передано на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, поскольку необходимо установить причины, по которым не зарегистрировано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды участка, выяснить наличие (отсутствие) оснований для учета периода владения главой хозяйства участком на основании договора аренды в целях его выкупа по льготной стоимости.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость установления обстоятельств, в силу которых не обеспечена государственная регистрация соглашения от 02.02.2009, определить, препятствовали ли государственной регистрации нарушения, допущенные уполномоченным органом, а также наличие (отсутствие) оснований для учета периода владения заявителем земельным участком на основании договора от 28.01.2009 в целях его выкупа и применения льготной стоимости.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Крахмальную М.П., ввиду нахождения судьи Ковалевой Н.В. в отпуске.

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение апелляционной жалобы производится с самого начала.

В судебном заседании представитель ИП главы КФХ ФИО4 поддержала доводы апелляционной жалобы, представила пояснения по делу с учетом постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.11.2024, заявила ходатайства об отложении судебного заседания и истребовании дополнительных доказательств.

Представитель заинтересованного лица против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора.

Администрация муниципального образования Кущевский район явку своего представителя не обеспечила, извещена надлежащим образом, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в ее отсутствие.

Ходатайство заявителя об истребовании доказательств полагает подлежащим отклонению.

Правило части 1 статьи 66 АПК РФ устанавливает, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из части 4 данной статьи арбитражный суд может удовлетворить ходатайство об истребовании доказательства, в том случае, если лицо, участвующее в деле, докажет отсутствие возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится.

Истребуемые предпринимателем документы у Кущевского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы по Краснодарскому краю, с учетом уже сформированных материалов дела, не могут влиять на правовые выводы суда при рассмотрении апелляционной жалобы. С учетом предмета заявленных требований, а также доводов и возражений, приведенных сторонами, основания для истребования в материалы дела испрашиваемых ответчиком документов, отсутствуют.

Поскольку ходатайство об отложении судебного разбирательства обусловлено ходатайством об истребовании доказательств, в удовлетворении которого отказано, оснований для его удовлетворения не имеется (часть 5 статьи 158 АПК РФ).

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (арендодатель; далее - управление) и ООО «Сельскохозяйственная компания «Влад» (арендатор) заключили договор от 28.01.2009 № 8817000081 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га (кадастровый номер 23:17:0102003:6), расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 17 - 23).

В пункте 1.3 договора указано, что до момента его заключения арендатор являлся фактическим пользователем земельного участка. Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 10 лет, до 28 января 2019 года.

Данный договор прошел процедуру государственной регистрации 10.03.2009. В качестве арендатора земельного участка в ЕГРН указано ООО сельскохозяйственная компания «Влад» (т. 1, л.д. 34).

ООО сельскохозяйственная компания «Влад» и ФИО4 02.02.2009 подписали соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 28.01.2009 № 8817000081 (т. 1, л.д. 25, 26). Данное соглашение не прошло процедуру государственной регистрации (т. 1, л.д. 37, 38).

23.11.2015 управление (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор № 1701004869 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6. Согласно пункту 7.2 договор действует одиннадцать месяцев, с 06.04.2015 по 06.03.2016 (т. 1, л.д. 94 - 102).

По результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 глава хозяйства признан победителем аукциона (т. 1, л.д. 39 - 42).

25.06.2021 департамент (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор № 0000008019 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6. В силу пункта 7.2 договор действует в течение 10 лет (т. 1, л.д. 43 - 47).

Глава хозяйства 09.09.2021 и 27.10.2021 направляла в адрес департамента заявления о предоставлении в собственность названного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-46634/2022 признано незаконным бездействие департамента по не рассмотрению по существу данных заявлений. На департамент возложена обязанность в течение 20 дней с момента вступления в законную силу судебного акта рассмотреть заявления и принять предусмотренное пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса решение.

Поскольку в срок, указанный в решении суда, заявления предпринимателя не рассмотрены, глава хозяйства обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 18.07.2023, в котором просил признать незаконным бездействие департамента, выразившееся в неисполнении судебного акта по делу № А32-46634/2022 и непринятии решения по существу заявлений от 09.09.2021 и 27.10.2021, а также возложить на департамент обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 с установлением выкупной цены в размере 60% от его кадастровой стоимости (т. 1, л.д. 3 - 10).

20.09.2023 департамент уведомил заявителя об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на несоблюдение предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса условия о трехлетнем сроке нахождения земельного участка в аренде (т. 1, л.д. 81, 82).

В уточненном заявлении глава хозяйства просил признать незаконным отказ департамента от 20.09.2023 и возложить на уполномоченный орган обязанность устранить допущенные нарушения (т. 1, л.д. 71 - 80).

Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с таким требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), которым урегулированы отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлены правила и ограничения, применяемые к обороту таких участков. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка, вправе приобрести земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации приведен перечень оснований для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащий исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».

В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенной нормы арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока очередного договора аренды.

Как указано выше, ранее между управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (арендодатель) и ООО «Сельскохозяйственная компания «Влад» (арендатор) заключен договор от 28.01.2009 № 8817000081 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет.

02.02.2009 ООО «СК «Влад» и глава КФХ заключили договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82,8154 га, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение.

03.02.2009 ООО «СК «Влад» прекратило свою деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.04.2022, в связи с чем договор о передаче прав и обязанностей от 02.02.2009 не зарегистрирован.

23.11.2015 управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края (далее - арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды № 1701004869 земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения, площадью 828154 кв.м, с кадастровым номером 23:17:0102003:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Кущевское сельское поселение, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, сроком с 06.04.2015 по 06.03.2016. В дальнейшем договор не перезаключался вследствие запрета регистрационных действий на спорный земельный участок; предприниматель продолжил пользоваться землей и вносить арендные платежи. Договор аренды заключен сроком на одиннадцать месяцев, зарегистрирован не был.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2021 № КУВИ-002/2021-33217226 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 с 11.10.2004 является Краснодарский край, о чем свидетельствует регистрационная запись № 23-01/00-162/2004-332.

Приказом департамента от 06.04.2021 № 652 проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6, находящегося в государственной собственности Краснодарского края.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 16.06.2021 № 2 победителем признана глава КФХ ФИО4

25.06.2021 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 0000008019 земельного участка с кадастровым номером 23:17:0102003:6 земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, на 10 лет.

Таким образом, в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, возможность приобретения земельного участка в собственность возникает по истечении трех лет с момента заключения последнего договора аренды земельного участка (25.06.2021), указанное условие приобретения земельного участка в аренду отсутствует, поскольку глава КФХ ФИО4 обратилась за выкупом участка 09.09.2021, то есть до истечения трехлетнего срока.

Оснований для постановки иного апелляционный суд не усматривает.

В пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы правом на приобретение без торгов в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка. Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности, соответствия арендатора установленным требованиям. Суд должен оценить как доводы и доказательства, представленные заявителем, так и представленные арендодателем в части использования конкретного участка конкретным арендатором (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 28.01.2009) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(пункт 1). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

Из материалов дела следует, что соглашение от 02.02.2009 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 28.01.2009 № 8817000081 не прошло процедуру государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку правоотношения по выкупу земельного участка носят публичный характер, по общему правилу, договор, не прошедший государственную регистрацию, не может служить основанием для приобретения права на выкуп публичного участка и на применение льготной цены.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей до 1 июля 2014 года) уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.01.2009 не прошло государственную регистрацию, сведения о главе хозяйства как об арендаторе испрашиваемого земельного участка по названному договору не внесены в публичный реестр.

Таким образом, фактические отношения, связанные с использованием земельного участка, названного в договоре аренды от 28.01.2009, не предоставили главе хозяйства право на заключение без реализации публичной процедуры предоставления краткосрочного договора аренды от 23.11.2015.

Действующие с 01.03.2015 положения пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 данной статьи (в применимой редакции) определял, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что департамент не являлся стороной не прошедшего государственную регистрацию соглашения от 02.02.2009, поэтому для целей соблюдения порядка предоставления публичных земельных участков для уполномоченного органа заявитель не мог считаться арендатором испрашиваемого земельного участка.

Ссылки предпринимателя на существовавшие у него затруднения в государственной регистрации названного соглашения, суд апелляционной инстанции не принимает.

В случае, если при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельными участками органом допущены процедурные нарушения, не повлекшие нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке такого договора следует учитывать, что нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для надлежащего выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публичноправовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публичноправовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 308-ЭС19-19765.

Таким образом, период владения главой хозяйства земельным участком на основании договора аренды от 29.01.2009 № 8817000081 мог быть учтен при определении периода правомерного владения земельным участком, предоставляющего право на выкуп и применение льготной стоимости, при условии, что государственной регистрации сделки, препятствовали процедурные нарушения, допущенные уполномоченным органом.

Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом протокольным определением от 12.12.2024 предложено предпринимателю представить пояснения по вопросам:

1. Обращалась ли ФИО4 за регистрацией соглашения от 02.02.2009, в том числе до момента прекращения деятельности правопреемника первоначального арендатора, препятствовали ли такому обращению нарушения, допущенные арендодателем?

2. Какие процедурные нарушения допущены уполномоченным органом при государственной регистрации соглашения от 02.02.2009?

3. Каковы причины приостановления государственной регистрации соглашения от 02.02.2009?

4. Внесена ли в ЕГРН запись о запрете регистрационных действий от 05.06.2010 (т. 1, л. д. 34) в связи с наличием неисполненных обязательств публичного собственника земельного участка?

Во исполнение названного определения апелляционного суда, ИП глава КФХ ФИО4 представила пояснения, в соответствии с которыми последняя за регистрацией соглашения от 02.02.2009, в том числе до момента прекращения деятельности правопреемника первоначального арендатора, не обращалась. Арендодателем не принято мер по установлению причин и снятию обеспечительной меры, наложенной постановлением Кущевского районного отдела судебных приставов от 03.06.2010, дата регистрации запрета 05.06.2010, номер регистрации: 23-23-06/005/2010-148.

Между тем, апелляционный суд отмечает, что непринятие мер по установлению причин и снятию обеспечительной меры, наложенной постановлением Кущевского районного отдела судебных приставов от 03.06.2010, со стороны арендодателя вплоть до момента организации Департаментом имущественных отношений края торгов на право аренды спорного земельного участка, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку предприниматель с заявлением о регистрации  соглашения от 02.02.2009 обращалась в Управления Росреестра по Краснодарскому краю 2018 и 2019 годах (в материалах дела имеются уведомления Кущевского отдела от 26.07.2018 (л.д. 37) и от 26.11.2019 (л.д. 38) о приостановлении государственной регистрации).

В ответ на вопрос суда о процедурных нарушениях, допущенных уполномоченным органом при государственной регистрации соглашения от 02.02.2009, предприниматель ответила, что уполномоченный орган не препятствовал регистрации соглашения.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что период владения главой хозяйства земельным участком на основании договора аренды от 29.01.2009 № 8817000081 не может быть учтен при определении периода правомерного владения земельным участком, предоставляющего право на выкуп и применение льготной стоимости.

Таким образом, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, оснований для отмены решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 не имеется.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (чек по операции от 21.02.2024 на сумму 1500 руб.) подлежат отнесению на заявителя жалобы в размере 150 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возвращению предпринимателю в размере 1350 руб.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2024 по делу № А32-39110/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1350 руб. по чеку по операции от 21.02.2024.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий                                                                          Е.А. Маштакова


Судьи                                                                                                           М.П. Крахмальная


                                                                                                                      В.Л. Новик