Постановление от 22 декабря 2024 г. по делу № А40-95143/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-75155/2024

Дело № А40-95143/23
г. Москва
23 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.10.2024 г. по делу № А40-95143/23 по иску Общества с ограниченной ответственностью "День и ночь" к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 905 332 руб. 05 коп.

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 22.03.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 05.12.2023 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "День и Ночь" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы убытков в размере 750 532 руб. 04 коп., а также неосновательного обогащения в размере 154 800 руб. 01 коп.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что несвоевременное совершение ответчиком юридически значимых действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, привело к вынужденному продолжению арендных отношений и возникновению у истца убытков в виде арендной платы за пользование помещением в период с 19.03.2022 г. по 02.12.2022 г., а также на стороне ответчика образовалась сумма неосновательного обогащения в размере 154 800 руб. 01 коп. за период с 28.01.2022 г. по 18.03.2022 г. (в связи с несоблюдением Департаментом сроков подготовки проекта договора купли-продажи).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.10.2023 г, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2024 г. решение суда первой инстанции и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2023 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что исходя из предмета и основания заявленных исковых требований судам следовало определить были ли соблюдены Департаментом городского имущества города Москвы сроки предоставления истцу преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, а также судами не учтены правовые позиции, приведенные в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 г. № 307-ЭС18-16000 и от 23.05.2022 г. № 308-ЭС21-23454, а также правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллеги по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 г. № 304-ЭС23-9605.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом было заявлено об отказе от взыскания неосновательного обогащения, заявленного за период с 28.01.2022 г. по 18.03.2022 г. в размере 154 800 руб.

Кроме того, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено об уточнении размера исковых требований о взыскании убытков в размере 693 239 руб. 51 коп. За период с 07.04.2022 г. по 02.12.2022 г. Протокольным определением в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции ходатайство об уточнении размера исковых требований о взыскании убытков было удовлетворено.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.10.2024 г. принят отказ истца от исковых требований в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 154.800 руб. 01 коп. за период с 28.01.2022 г. по 18.03.2022 г., производство по делу в указанной части прекращено. С ответчика в пользу истца взысканы убытки в размере 693 239 руб. 51 коп. за период апрель-декабрь 2022 г.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на то, что оплаченная арендная плата не является убытками; истцом не оспорен отчет оценщика; истцом не приведены нормы, нарушение которых Департаментом повлекло убытки у истца; Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом указаний уда кассационной инстанции и положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 15.09.2015 г. между ООО «День и Ночь» и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00407/15 от 15.09.2015 г., согласно которому Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Изюмская, д. 57, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв. м. (этаж 1, пом. IV, комн.1-9).

Так, 21.12.2021 г. Общество в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона Российской Федерации от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, обратилось в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В свою очередь, 18.03.2022 г. Департамент направил в адрес Общества проект договора купли-продажи № 59-7585 от 17.03.2022 г. указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании Договора купли-продажи» № 33-5-125461/21-(0)-5 от 18.03.2022 г.

Однако, 31.03.2022 г. Общество, не согласившись с условиями полученного проекта договора купли-продажи № 59-7585 от 17.03.2022 г., направило в адрес Департамента протокол разногласий (исх. № 25П/03-2022 от 31.03.2022 г.).

В последующем, 06.04.2022 г. Департамент отказался от заключения договора купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий (исх. № 33-5-125461/21-(0)-7 от 06.04.2022 г.).

Ввиду отказа Департамента заключить договор купли-продажи, Общество было вынуждено обратиться в суд с требованиями признать незаконным решение Департамента об отказе в реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого имущества и обязать Департамент заключить с истцом в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда договор купли-продажи объекта недвижимости.

Арбитражным судом г. Москвы в рамках дела № А40-81334/22 были урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Изюмская, д. 57, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0012001:9256, общей площадью 135,1 кв. м. (этаж 1, пом. IV, комн.1-9).

Вступившим в законную силу решением суда по вышеуказанному делу разногласия были урегулированы по цене 11 700 000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 10.08.2022 г., выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз».

Договор купли-продажи прошёл государственную регистрацию (77:06:0012001:9256-77/051).

Полагая, что несвоевременное совершение ответчиком юридически значимых действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. привело к вынужденному продолжению арендных отношений и возникновению у истца убытков, поскольку истец был вынужден вносить арендную плату за пользование помещение в период с 07.04.2022 г. (дата отказа Департамента от заключения договора купли-продажи на условиях протокола разногласий) по 02.12.2022 г. (дата вступления решения суда в законную силу), в те время как своевременное оказание государственной услуги явилось бы основанием для прекращения договора аренды, и как следствие, обязательств арендатора по внесению арендных платежей.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, заявленные ко взысканию убытки удовлетворены в заявленном истцом размере.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Доводы жалобы являлись предметом исследования в суде первой инстанции, которым была дана надлежащая оценка, и подлежат отклонению как необоснованные.

Как полагает ответчик, внесенные истцом арендные платежи по договору аренды за спорный период не могут быть признаны убытками в порядке ст.ст. 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, по общему правилу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из ст.ст. 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки (вред), причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Поскольку решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.09.2022 г. по делу № А40-81334/22 установлено, что Общество на дату обращения за возмездным отчуждением арендуемого недвижимого имущества имело преимущественное право на его приобретение, а также неправомерные действия Департамента, выразившиеся в отказе в реализации такого права в нарушение закона, явилось следствием сохранения обязанности ответчика по внесению арендных платежей, в силу положений ст.ст. 328, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и по истечении установленного для заключения договора купли-продажи срока.

Таким образом, у истца имеется право требовать возмещения убытков в виде внесённых арендных платежей за спорный период.

У ответчика отсутствовали правовые основания для отказа от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения в рамках Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ. Внесение истцом арендных платежей в период времени с даты, когда ответчик должен был исполнить свои обязанности по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости (то есть с 07.04.2022 г. (дата отказа Департамента от заключения договора исх. № 33-5-125461/21-(0)-7 от 06.04.2022 г.) до даты вступления в законную силу решения суда (02.12.2022 г.) подтверждается представленными истцом платежными поручениями, что привело к возникновению у истца убытков в размере внесенной им арендной платы.

В случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи, истец приобрел бы право собственности на вышеуказанное нежилое помещение и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилых помещений за заявленный период.

В этой связи заявленные исковые требования о взыскании убытков правомерно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из доказанности причинения истцу убытков неправомерным бездействием и неправомерным отказом ответчика в реализации истцом установленного законом преимущественного права, а также доказанности размера убытков (представлены платёжные поручения в счёт оплаты аренды), наличия причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившими последствиями.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, сторонами были соблюдены положения Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г., при этом Департамент письмом от 18.03.2022 г. № 33-5-125461/21-(0)-5 предложил истцу подписать проект договора купли-продажи в течение 30 календарных дней с даты получения письма в «личном кабинете» на портале.

В тоже время, согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2022 г. № 286-ПЭК22 по делу № А32-14621/2020 и от 23.05.2022 г. № 308-ЭС21-23454 по делу № А32-14621/2020, право на взыскание убытков возможно как в случае признания незаконными по предыдущему делу по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий ответчика, которые явились причиной обращения в суд, так и при обращении истца в суд по предыдущему делу с требованием об урегулировании разногласий в соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса, то есть когда он воспользовался правом на передачу преддоговорного спора на разрешение суда.

Аналогичная позиция изложена в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 г. № 145 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами", согласно которому тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, принял во внимание правовые позиции сторон, указание суда кассационной инстанции, пришел к верному выводу о том, что требования подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Ссылка Департамента на п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 г.), в соответствии с которым право требования взыскания уплаченной им арендной платы возникает только в случае оспаривания незаконного отказа в выкупе, является несостоятельной, поскольку сформирована исходя из неверного толкования норм права, применимых в рамках рассмотрения настоящего спора и противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации по аналогичным делам.

Так, Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 10.10.2023 г. № 304-ЭС23-9605 обратил внимание нижестоящих судов на то, что существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Также Верховный Суд Российской Федерации указал судам при новом рассмотрении дать оценку доводам о ненадлежащем исполнении публичных обязанностей.

Однако Департамент, игнорируя возражения субъекта МСП относительно соответствия предложенной цены рыночному уровню, уклонился от заключения договора, чем воспрепятствовал истцу в реализации его преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта на основании Закона № 159-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что истцом не оспорен отчет об оценке рыночной стоимости от 16.02.2022 г. № М25-97-П/2022, выполненный                  ООО «Центр оценки «Аверс», и прошедший проверку Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», что подтверждается заключением от 21.02.2022 г. № 33/55-22, подлежит отклонению как необоснованный.

Исходя из содержания абз. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абз. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

Как указано в п. 8 ст. 4 Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (ст.3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 г. № 310-ЭС15-11302 по делу № А40-180985/23).

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 г. № 304-ЭС23-9605, существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 г. № 304-ЭС23-9605).

В силу ч. 4.1 п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Таким образом, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и не совершение истцом указанных действий - не может быть расценено судами в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности по п. 1 ст. 404, п. 2 ст. 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В деле № А40-81334/22 по иску Общества к Департаменту об урегулировании разногласий суды установили, что ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому нежилое помещение продается по цене 17 136 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.02.2022 г. № М25-97-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.02.2022 г. № 33/55-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с данным условием договора, истец направил ответчику протокол разногласий с указанием цены нежилого помещения - 10 205 000 руб., без учёта НДС, установленной также отчетом об оценке № КП-10-29.03 от 29.03.2022 г., выполненным ООО «Столичное агентство экспертизы собственности».

Учитывая, что в соответствии с заключением эксперта от 10.08.2022 г. по делу № А40-81334/22, выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз», рыночная стоимость нежилого помещения составляет 11 700 000 руб., суд по результатам проверки заключение эксперта, пришел к выводу, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования и у суда сомнений в его достоверности не имеется, основания считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, отсутствуют.

Суды в целях урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи установили стоимость выкупаемого нежилого помещения в вышеназванном размере.

Таким образом, изначально предложенная Департаментом цена выкупа арендуемого имущества примерно в 68,28 % превысила рыночную стоимость имущества, что в числовом эквиваленте составляет 5 436 000 руб., и при названных обстоятельствах возложение на публичное образование (орган государственной власти) гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков является правомерным (законно обоснованным).

Кроме того, осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих действий (бездействия) в отдельном судебном порядке, в том числе по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вопреки доводам жалобы истец не обязан был оспаривать достоверность отчета, подготовленного уполномоченным органом (Департаментом). Выражение несогласия с ценой, предложенной Департаментом, являлось направление протокола разногласий к договору купли-продажи, а в последующем – обращений в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, что само по себе является нормой восстановления нарушенного права.

Как полагает заявитель, истцом не приведены нормы, нарушение которых Департаментом повлекло убытки у истца.

Указанные доводы также подлежат отклонению, поскольку в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, при заключении договора важным аспектом является равенство сторон. Равность прав и обязанностей, а также возможность влиять на условия соглашения имеет решающее значение для достижения справедливости и сохранения долгосрочных отношений между сторонами.

Равенство сторон, исключающее возможность преобладания одной стороны над другой, поддерживает принципы справедливости и добросовестности в процессе заключения договора. В общем, равенство сторон при заключении договора является неотъемлемым и важным аспектом правовой системы. Это принцип, нарушение которого может привести к созданию неблагоприятных условий, несправедливости и нарушению долгосрочных отношений между сторонами. Поэтому, гарантирование равенства сторон и защита их интересов становится необходимым условием для создания стабильной и справедливой среды для всех участников договорных отношений.

Как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 г. № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается не заключенным.

Спор об урегулировании разногласий между сторонами рассматривался по правилам ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации – заключение договора в обязательном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с указанными нормами процедура рассмотрения заявления о выкупе должна быть завершена подготовкой проекта договора купли-продажи, предшествовать которой должны действия по определению стоимости имущества.

Поскольку Департамент обязан в силу закона направить проект договора купли-продажи, а не принимать решение как ненормативный акт по итогам рассмотрения заявления, покупатель вправе в судебном порядке в случае несогласия с условиями выкупа оспорить лишь предлагаемый ему проект договора и обосновать свои условия в рамках спора об урегулировании разногласий, что и было сделано Обществом для защиты своих нарушенных прав.

Департамент, получив заявление, содержащее волеизъявление арендатора на выкуп арендованного имущества (при соответствии заявителя всем требованиям 159-ФЗ), должен был подготовить проект договора купли-продажи, обеспечив установление цены выкупа надлежащим образом в соответствии с законом, но не совершил требуемые действия в надлежащем виде, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке и внесения арендной платы Обществом в период рассмотрения дела в суде.

Соответственно, при надлежащем исполнении своих публичных обязанностей Департаментом договор купли-продажи мог быть заключен сторонами в апреле 2022 г. и, как следствие, обязанность по внесению арендной платы прекратилась бы у истца с 29.04.2022 г.

Действия Департамента по заключению договора совершены за пределами сроков, установленных законодательством, что привело к возникновению у истца убытков в размере внесенной им арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, Истец приобрел бы право собственности на вышеуказанные нежилые помещения и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилыми помещениями в спорный период.

Довод жалобы относительно того, что Департамент является ненадлежащим ответчиком, подлежит отклонению как несостоятельный.

В период действия договора аренды, а в последующем – договора купли-продажи недвижимости, получателем платежей является непосредственно Департамент городского имущества города Москвы.

Кроме того, в оспариваемом ответчиком решении установлено, что именно несвоевременное совершение ответчиком юридически значимых действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. привело к вынужденному продолжению арендных отношений и возникновению у истца убытков, поскольку истец был вынужден вносить арендную плату за пользование помещение, в то время как своевременное оказание государственной услуги явилось бы основанием для прекращения договора аренды.

Таким образом, возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения оценочной организации (ООО «Центр оценки «Аверс») к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной истцом арендной платы.

При указанных обстоятельствах организация, оказавшая услуги по оценке, не может отвечать за уплаченные истцом арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2024 г. по делу № А40-95143/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 


Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина


Судьи:                                                                                                          Н.И. Левченко


                                                                                                                      Е.А. Мезрина