Постановление от 18 июля 2024 г. по делу № А40-54322/2022

№ 09АП-35538/2024-ГК

Дело № А40-54322/22
город Москва
18 июля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2024 года


Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ГУП г. Москвы "Центр Управления Городским Имуществом", ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2024 по делу № А40-54322/22

по иску ООО "САЧ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21,01.2013, ИНН: <***>)

к ответчику ДГИ г. Москвы (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ГУП г. Москвы "Центр Управления Городским Имуществом" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи арендуемых помещений,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 05.06.2023;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023;

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 09.01.2024;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "САЧ" обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить Договоры купли-продажи объектов недвижимости:

-нежилого помещения, общей площадью 52,2 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14710, расположенного по адресу: <...>;

-нежилого помещения, общей площадью 75,5 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14711, расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого проекта.

Определением суда от 29.03.2022г. в соответствии со ст. 51 АПК РФ, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ГУП г. Москвы "Центр Управления Городским Имуществом".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2023г. решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу №А40- 54322/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ДГИ г. Москвы и ГУП г. Москвы "Центр Управления Городским Имуществом" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили указанное решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители апеллянтов поддержали доводы апелляционных жалоб, просили их удовлетворить, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого судебного акта, как принятого без учета всех существенных обстоятельств спора.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что ООО «САЧ» (истец) является арендатором нежилых помещений общей площадью 52,2 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14710 (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) далее - Объект 1, договор аренды № 08-466/06 от 14.08.2006 г. и нежилых помещений общей площадью 75,5 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14711 (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) далее - Объект 2, договор аренды № 08-465/06 от 11.08.2006 г., расположенных по адресу: <...>.

Задолженности по арендным платежам отсутствуют.

ООО «САЧ» является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и 8 муниципальным предприятием, регламентированы частями 2 и 3 статьи 2, частью 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с названными нормами Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 этого же Закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом от 29.07.1998 № 135-фз «Об оценочной деятельности в российской федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов российской федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

25.09.2017 Общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги: возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (ВХ. № 33-5-129427/17-(0)-(0).

Департаментом 22.02.2018 в испрашиваемой услуге отказано с указанием на отсутствие зарегистрированного права города Москвы, а также наличием перепланировок.

Однако, впоследствии, право города было зарегистрировано в установленном законном порядке, а спорные помещения закреплены на праве хозяйственного за ГУП «Центр управления городским имуществом».

30.11.2020 года истцом получено уведомление ГУП «ЦУГИ» об изменении стороны по договору аренды в силу закона, арендуемые Обществом объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом», запись о регистрации от 28.10.2020 № 77:07:0008002:13285-77/051/2020-1.

ООО «САЧ» обратилось в АНО «Коллегия независимых—экспертов» для определения рыночной стоимости арендованных помещений, в соответствии с Заключением о стоимости, рыночная стоимость арендованных помещений составляет :

Объект 1 - нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0008002:147К площадью 52,2 кв.м. (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) - 2 763 990 рублей;

Объект 2 - нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0008002:1471 площадью 75,5 кв.м. (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) - 3 997 725 рублей.

В силу подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ в выкупную цену Объекта недвижимости обоснованно не включен НДС (20%).

03.02.2022 г. направлена Претензия о заключении договора купли-продажи с приложением проектов договора в трех экземплярах.

Письмом от 05.03.2022 № ДГИ-1-9580/22-1 ответчик сообщил, что в настоящее время указанные объекты недвижимости закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом» в соответствии с распоряжением Департамента от 24.09.2020 № 31658. Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена 28.10.2020 . По вопросу выкупа нежилых помещений необходимо обратиться в ГУП «ЦУГИ».

Истец настаивает на том, что ответчик уклонился от осуществления своих установленных законом обязанностей, по заключению договора купли-продажи, а передача спорных объектов в хозяйственное ведение направлена на создание препятствий в реализации арендатору преимущественного права на выкуп, в связи с чем, обратился с иском в суд.

Определением арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2022 назначена судебная строительно-техническая экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено ООО "Центральное бюро оценки", эксперту ФИО4.

Согласно Заключению эксперта № 11/2022-45АС рыночная стоимость (без учета НДС): нежилых помещений, общей площадью 52,2,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14710 (Объект 1), по адресу: <...>, по состоянию на 11.02.2022 г. составляет: 3 460 000 рублей РФ, по состоянию на 25.09.2017 составляет: 3 262 500 рублей; нежилых помещений, общей площадью 75,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14711 (Объект 2), по адресу: <...>, по состоянию на 11.02.2022 г. составляет: 5 005 000 рублей РФ, по состоянию по 25.09.2017 составляет: 4 718 333 рубля .

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом № 159-фз преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции сослался на п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, в соответствии с которым, передача имущества в хозяйственное ведение после вступления в силу Федерального закона № 159 не соответствует требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу, что нарушены права истца на реализацию преимущественного права на выкуп, поскольку передача после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, то есть противоречит целям и задачам Федерального закона № 159-ФЗ по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

Без учета положений вышеуказанного Закона № 159-ФЗ и после его вступления в силу Департаментом было издано распоряжение о передаче спорных помещений в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ».

Как установлено судом и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании 02.04.2024, Распоряжение Правительства Москвы от 24.09.2020г. №31658 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦУГИ» объекта нежилого фонда общей площадью 294,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>», в установленном порядке до настоящего времени не опубликовано.

В этой связи, с учетом положений ст. 10 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, а также разъяснений, изложенных в п. 1 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, совершение Департаментом действий, направленных на воспрепятствование Обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, не допускаются и являются злоупотреблением правом.

С учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» судом дана оценка действий участников рассматриваемых отношений.

Суд указал, что субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может в соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 135-ФЗ оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение.

Суд пришел к выводу о том, что принятие Обществом предложения Департамента о совершении действий по организации выкупа помещения после регистрации права собственности и ожидание им этого события, в связи с чем, оно не оспорило ответ Департамента, не может быть истолковано против Общества в пользу лица, впоследствии не исполнившего ожидаемого от него результата.

На основании изложенного суд первой инстанции усмотрел наличие оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи по цене Согласно Заключению эксперта № 11/2022-45АС за помещение общей площадью 52,2,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14710 (Объект 1), по адресу: <...> размере 3 262 500 руб.00 коп., за помещение общей площадью 75,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14711 (Объект 2), по адресу: <...> в размере 4 718 333 руб. 00 коп., ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также ввиду уклонения ответчика от заключения договора.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности отклонено, поскольку установлено, что Департамент и ГУП «ЦУГИ» действовали недобросовестно.

Истец 25.09.2017 г. обратился в Департамент за предоставлением государственной услуги: возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (ВХ. № 33-5-129427/17-(0)-(0). Департаментом 22.02.2018г. в испрашиваемой услуге отказано с указанием на отсутствие зарегистрированного права города Москвы.

30.11.2020 года истцом получено уведомление ГУП «ЦУГИ» об изменении стороны по договору аренды в силу закона, арендуемые обществом объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом», запись о регистрации от 28.10.2020 г. № 77:07:0008002:13285-77/051/2020-1.

Суд пришел к выводу, что о нарушении своих прав истцу стало известно 31.11.2020, а исковое заявление по настоящему делу поступило в суд 18.03.2022.

Ссылка ответчика на ст. 198 ГК РФ судом первой инстанции отклонена, поскольку в данном случае иск заявлен не об оспаривании распоряжения ДГИ от 24.09.2020 № 31658, а об обязании заключить договор купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в данном случае истец впервые обратился к ответчику с просьбой заключить договор купли-продажи арендуемых им помещений 25.09.2017.

Письмом от 22.08.2018 № 33-5-129427/17-(0)-3 Департаментом сообщено, что принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги в связи с невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности по причине несанкционированной перепланировки , проведённой Обществом, одновременно разъяснено, что после оформления в установленном порядке разрешительной документации, Общество вправе повторно обратиться в Департамент с заявлением по вопросу выкупа арендуемых помещений.

Регистрация права собственности города Москвы осуществлена в 2020 году, регистрация права хозяйственного ведения осуществлена 28.10.2020.

Указанные обстоятельства доведены до сведения Общества уведомлением от 30.11.2020.

Таким образом, с 2020 года спорное имущество находится в хозяйственном ведении предприятия.

11.02.22 Общество повторно обратилось в Департамент с письмом по вопросу заключения договора купли продажи, ссылаясь на свое заявление в порядке Закона № 159-ФЗ от 25.09.2017.

Письмом от 05.03.2022 Департамент проинформировал Общество о невозможности заключения договора купли продажи и необходимости обратиться по вопросу выкупа ГУП «ЦУГИ».

Как уже было указано во вводной части судебного акта, Постановлением Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2023г. решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу №А40- 54322/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания суда кассационной инстанции обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.

Отменяя судебные акты нижестоящих судов, суд кассации указал, что судами не принято во внимание, что решение Департамента от 22.08.2018 № 33-5-129427/17-(0)-3 Обществом не обжаловано, о намерении заключить договор купли - продажи после получения указанного решения об отказе в предоставлении государственной услуги Общество Департамент не уведомляло, в связи с чем, выводы судов о совершении ответчиком действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного им помещения нельзя признать обоснованными, без исследования вопроса о поведении самого Общества, совершении или не совершении им очевидных последовательных действий с 22.08.2018, выражающих очевидную волю на приобретение имущества. Суд округа указал на то, что оценка данных обстоятельств влияет на правовое основание выкупа истцом арендованного имущества и выкупной цены этого имущества.

Кроме того, суд кассации указал на то, что не было рассмотрено заявление третьего лица о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции, выполняя указания суда вышестоящей инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Департамента признаков злоупотребления правом, действиям Общества оценка не дана, указано лишь на то, что принятие Обществом предложения Департамента о совершении действий по организации выкупа помещения после регистрации права собственности и ожидание Обществом этого события, в связи с чем, не был оспорен ответ Департамента (без указания какой именно), не может быть истолковано против Общества в пользу лица, впоследствии не исполнившего ожидаемого от него результата.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции о наличии в действиях Департамента признаков злоупотребления правом, без оценки действий/бездействий Общества, начиная с даты подачи первого заявления о выкупе в 2017году.

Первоначально, Департамент 22.02.2018 отказал Обществу в испрашиваемой услуге с указанием на отсутствие зарегистрированного права города Москвы.

Причиной, препятствующей проведению регистрационных действий, являлась несанкционированная перепланировка, проведенная ООО «САЧ», в результате которой изменилась нумерация комнат (пом. IV, ком. 1, 1а, 1б, 2-4, 4а, 4б, 4в, 5-6) и зафиксировано устройство сантехнического оборудования (пом. IV, ком. 2, 3, 4); была зафиксирована несанкционированная перепланировка в смежных помещениях, переданных в аренду ООО «САЧ» по договору от 14.08.2006 № 08-00466/06 (52,2 кв.м), и в помещениях свободных от обременения (167,7 кв.м).

Указанный отказ обжалован не был.

В настоящее время объекты недвижимости закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦУГИ» в соответствии с распоряжением Департамента от 24.09.2020 № 31658.

В силу ст. 294 ГК РФ государственное унитарное предприятие, которому принадлежит имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

По смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности (в том числе владения и распоряжения в порядке хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, договор аренды сохраняет своё действие, а новый собственник (владелец) имущества становиться стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями ст.ст. 382, 387 ГК РФ.

При этом не зависимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник (Арендодатель) утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренды.

Такая правовая позиция закреплена в п. 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведённого в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66.

Права арендодателя перешли к ГУП «ЦУГИ» с момента регистрации в ЕГРН права хозяйственного ведения согласно ст. 131 ГК РФ.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения объектами недвижимости проведена в установленном порядке 28.10.2020.

30.11.2020 года Истцом получено уведомление ГУП «ЦУГИ» об изменении стороны по договору аренды в силу закона, арендуемые обществом объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом», запись о регистрации от 28.10.2020 г. № 77:07:0008002:13285- 77/051/2020-1.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения 25.09.2017) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 2 ст. 2 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона № 159-ФЗ решение собственника арендуемого недвижимого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о согласии на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, принимается не ранее чем через тридцать дней после дня направления указанным собственником уведомления в координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если эти органы созданы при соответствующем уполномоченном органе) и арендатору или арендаторам такого имущества.

В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Общество, зная, что спорное имущество находится на праве хозяйственного ведения у Предприятия, вторично направляет в Департамент заявление 11.02.22 по вопросу заключения договора купли продажи, ссылаясь на свое заявление в порядке Закона № 159-ФЗ от 25.09.2017 .

Письмом от 05.03.2022 Департамент проинформировал Общество о невозможности заключения договора купли продажи и необходимости обратиться по вопросу выкупа ГУП «ЦУГИ».

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1, п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право предоставленное арендатору Федеральным законом N 159-ФЗ не является абсолютным, а лишь наделяет арендатора, соответствующего определенным критериям, преимущественным правом на выкуп арендуемого государственного имущества. Безусловное право выкупить чужое имущество игнорирует волю продавца; преимущественное право выкупить чужое имущество может быть реализовано только тогда, когда продавец согласен имущество продать.

В соответствии со ст. 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, то собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Суд апелляции пришел к выводу, что право на приобретение (возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации субъектами малого или среднего предпринимательства) не может быть реализовано истцом в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию - ГУП "ЦУГИ" на праве хозяйственного ведения.

Распоряжение о передаче имущества в хозяйственное ведение не оспорено, при этом собственник/ответчик не наделен правом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном управлении.

Приватизация недвижимого имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, возможна только в случае принятия предприятием решения о возмездном отчуждении имущества (в порядке, предусмотренном статьей 4 Закона N 159-ФЗ) с предварительным получением согласия собственника согласно пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по инициативе арендатора. Причем принятие такого решения является правом, а не обязанностью предприятия.

Таким образом, по смыслу приведенных норм принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.

Положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

Кроме того, поскольку в силу статей 209 и 296 Гражданского кодекса РФ исключительно собственнику государственного или муниципального имущества принадлежит право распоряжаться таким имуществом, закреплять его на праве оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, изымать у казенного предприятия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество, никто не вправе требовать от собственника принять решение об изъятии имущества из оперативного управления предприятия, в том числе и в целях предоставления его в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства.

Передача с согласия собственника предприятием части закрепленного за ним имущества в аренду третьим лицам является правом предприятия и обычной хозяйственной деятельностью.

В том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права (абзац 2 пункта 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134).

В рамках настоящего дела надлежало, в том числе, проанализировать и дать оценку действиям Департамента на предмет наличия/отсутствия имеющих своей целью воспрепятствование реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции применил положения ст. 10 ГК РФ, с чем не согласен суд апелляции, поскольку оснований для вывода о том, что собственник злоупотребил своими правами и его действия направлены исключительно на воспрепятствование Общество реализовать права на выкуп недвижимого имущества не имеется.

Как уже было указано ранее, Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы № 31658 о закреплении на праве хозяйственного ведения ГУП "ЦУГИ" истцом не было оспорено.

Судом первой инстанции не учтено следующее.

Статьей 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП "Об утверждении положения о Департаменте городского имущества города Москвы" уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом города Москвы определен Департамент.

Спорные объекты недвижимости переданы на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 24.09.2020 N 31658 на праве хозяйственного ведения Государственному унитарному предприятию города Москвы "Центр управления городским имуществом" .

При этом действующим законодательством не предусмотрен запрет на распоряжение собственником своим имуществом, если оно находиться в пользовании у арендатора.

В рассматриваемом случае действия Департамента по передаче объекта в хозяйственное ведение не подлежат квалификации, как направленные исключительно на создание препятствий истцу в реализации права на выкуп арендуемого им помещения, осуществлены в рамках правомочий собственника по распоряжению имущества и полностью соответствуют основному виду деятельности данного предприятия - 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Иного Обществом доказано не было.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 40 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 ГК РФ и иными законами. Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.

При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.

Следовательно, до момента признания недействительным распоряжения ДГИ о передаче Объекта в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ» только последний вправе заключать договоры купли-продажи, и никто иной.

При таких обстоятельствах заключение договора купли -продажи между ООО «САЧ» и ДГИ невозможно в силу закона, т.к. в соответствии с данными содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) правообладателем Объектов является ГУП «ЦУГИ», а не ДГИ, право ГУП «ЦУГИ» не оспорено. Следовательно, продавцом Объектов может быть только ГУП «ЦУГИ».

Как уже было указано ранее, особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и муниципальным предприятием, регламентированы ч. 2 и 3 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах права Истца не могут быть нарушены, т.к. у Истца фактически остаются права на реализацию своего права на выкуп арендованного имущества порядке Закона № 159-ФЗ. Меняется только порядок взаимоотношений между сторонами.

По смыслу п. 2 ст. 295 ГК РФ, ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и ч. 3 ст. 2 Федерального закона № 159-ФЗ сделки, направленные на возмездное отчуждение имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения совершаются на основании Решения собственника о согласии на совершение такой сделки.

Арендатор, субъект малого и среднего предпринимательства, подаёт заявление о желании выкупить арендуемое имущество в ГУП, либо ГУП обращается к арендатору СМП с предложением о выкупе арендованного имущества.

Стоимость выкупа имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При направлении заявления о выкупе, либо в ответе о согласии о выкупе имущества, арендатор вправе самостоятельно выбрать порядок оплаты приобретаемого имущества - единовременно или в рассрочку, а также срок такой рассрочки в установленных пределах, которые в настоящее время в Москве составляют до 7 (семи) лет.

Преимущественное право на выкуп арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности имеют арендаторы субъекты малого предпринимательства, добросовестно исполняющие требования заключенных договоров и соответствующие условиям, указанным в статье 3 ФЗ № 159-ФЗ.

При принятии решения о заключении договора купли продажи с арендатором, готовится проект договора купли - продажи и направляется совместно с другими документами в ДГИ на согласование.

По истечению 30 дней ДГИ принимает решение о согласовании сделки на условиях, указанных в проекте договора купли - продажи или об отказе в согласовании сделки.

В случае принятия решения о возмездном отчуждении имущества, закрепленного за ГУП на праве хозяйственного ведения, а также получения согласования ДГИ о совершении соответствующей сделки, договор купли-продажи подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения арендатором предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Договор купли - продажи заключается между ГУП и арендатором.

Материалами дела подтверждается факт того, что Общество не обращалось за выкупом в ГУП «ЦУГИ». Следовательно, отказ в выкупе арендованного имущества Истец не получал. ДГИ в свою очередь, отказывая Истцу в реализации преимущественного права, не отказал истцу в выкупе полностью, а отказал в связи с тем, что на дату подачи заявления о заключении договоров купли-продажи таким правом обладает ГУП «ЦУГИ».

Таким образом, Истец не лишился права на выкуп арендованного имущества, и доказательств обратного в материалы дела не представлено (ст. 9, 65 АПК РФ ).

Более того, как видно из отзыва ДГИ и ГУП «ЦУГИ» право на выкуп за Истцом признаётся и может быть реализовано при надлежащем обращении.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, с учетом разъяснений Высших судов, и норм материального права, оснований для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции не имелось, в иске Обществу к Департаменту надлежало отказать.

Также отсутствовали основания для вывода о наличии в действиях Департамента признаков злоупотребления правом, и наоборот присутствует бездействие Общества, которое с 2017 имеет намерение выкупить арендуемые объекты, но ни разу не оспорило отказ Департамента, а также распоряжение о передаче объектов на праве хозяйственного ведения Предприятию.

Судебная практика, на которую указало Общество в отзыве на апелляционные жалобы, не принята судом апелляции во внимание, поскольку указанные судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах, в частности на оспаривании решений ДГИ о передаче объектов на праве хозяйственного ведения ГУП «ЦУГИ», либо требовния заявлены непосредственно к Предприятию.

Оспаривая судебный акт, Департамент настаивает на пропуске срока исковой давности, указывая на то, что исковое заявление подано 18.03.2022., Истец 18.03.2022 обратился в суд с иском об оспаривании отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме 22.02.2018.

03.02.2022 г. направлена Претензия о заключении договора купли-продажи с приложением проектов договора в трех экземплярах. В претензии содержится несогласие с отказом Департамента 22.02.2018.

В силу п. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Суд первой инстанции указывает, что ссылка Департамента на ст. 198 ГК РФ судом отклоняется, поскольку в данном случае иск заявлен не об оспаривании распоряжения ДГИ от 24.09.2020 № 31658, а об обязании заключить договор купли-продажи.

В свою очередь, Департаментом, в том числе, заявлено о пропуске срока давности, предусмотренном статьей 219 КАС РФ.

Исходя из изложенных обстоятельств, Департамент полагает, что в период с 22.02.2018 по 03.02.2022 (дата претензии) Истец бездействовал и пропустил 3-х месячный срок, установленный ст. 219 КАС РФ, на оспаривание отказа, выраженного в письме от 22.02.2018.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части отклоняются, с учетом того, что основаны на неверном применении норм материального права, и как верно указал суд первой инстанции предметом спора по настоящему делу являются неимущественный требования истца о понуждении к заключению договора купли-продажи, истцом не оспаривается отказ, выраженный в письме от 22.02.2018.

Оснований для применения положений ст. 219 КАС РФ не имеется.

Отклоняя доводы Департамента о пропуске исковой давности, суд указывает, что о нарушении своих прав истцу стало известно лишь 30.11.2020, с момента уведомления Истца ГУП «ЦУГИ» об изменении стороны по договору аренды. При этом в претензии Истец указывает на отказ Департамента от 22.02.2018 и предметом исковых требований Истца является оспаривание отказа, выраженного в письме от 22.02.2018.

Доводы апелляционной жалобы Предприятия в части пропуска срока исковой давности также отклоняются.

Предприятие указывает, что в материалах дела (т. 1, л.д. 78) представлено обращение Истца в ДГИ о заключении от 03.02.2022, согласно которому Истец просит заключить с ним договор купли-продажи на основании его обращения от 25.09.2017.

Суд удовлетворил исковые требования Истца и обязал Ответчика заключить договоры купли-продажи по цене Объектов по состоянию на дату подачи первой заявки 25.09.2017.

Апеллянт указывает, что Истец первоначально узнал о нарушенных правах при получении отказа ДГИ от 22.02.2018, а не как указывает суд первой инстанции с даты, когда стало известно о передаче Объектов в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ».

Законодатель установил пресекательный срок для защиты нарушенного права в три месяца, в течение которого Истец мог обратиться с настоящим иском. Однако, как видно из решения суда и подтверждается материалами дела каких-либо действия по оспариванию отказа ДГИ Истец не производил. Новых обращений к правообладателю Объектов не направлял, для начала истечения нового срока исковой давности.

Доводы жалобы Предприятия в указанной части основаны на неверном толковании норм материального права, срок давности в три месяца не может быть применен, при том предмете спора, который рассматривается судами в рамках настоящего дела.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2024 по делу № А40-54322/22 подлежит отмене на основании п.3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределены в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ .

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2024 по делу № А40-54322/22 отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

В иске отказать.

Взыскать с ООО "САЧ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21,01.2013, ИНН: <***>) в пользу ГУП г. Москвы "Центр Управления Городским Имуществом" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: <***>) 3000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Мезрина Е.А.


Судьи: Алексеева Е.Б.

Левченко Н.И.